Người mua nhà tại Uzbekistan mắc kẹt với khoản tiết kiệm khi cải cách tài khoản ký quỹ đình trệ

Kiểm tra 132 chủ đầu tư, hàng nghìn người mua nhà vẫn chờ được hỗ trợ

Ủy ban Phát triển Cạnh tranh và Bảo vệ Người tiêu dùng Uzbekistan nhận hơn 1.700 khiếu nại về các chủ đầu tư trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 9/2026. Qua kiểm tra hợp đồng do 132 công ty xây dựng tại 12 khu vực đưa ra, ủy ban phát hiện 77,3% hợp đồng không quy định thời hạn phù hợp để hoàn tiền cho người mua khi chấm dứt thỏa thuận, trong khi 50,8% không có điều khoản phạt chậm bàn giao.

Sau khi xem xét các khiếu nại, chủ yếu liên quan đến chất lượng xây dựng và chậm bàn giao, ủy ban đã buộc các đơn vị tính toán lại khoảng 14,5 tỷ soum theo hướng có lợi cho người tiêu dùng. Trên toàn ngành, các vi phạm liên quan đến việc mua nhà trước khi hoàn thiện được cho là đã khiến gần 3.000 người thiệt hại tổng cộng 668 tỷ soum trong năm 2025.

Đằng sau những con số đó là một vấn đề đơn giản: các gia đình trả tiền mua nhà vẫn đang xây dựng, nhưng chủ đầu tư có thể nhận và sử dụng tiền trước khi bàn giao căn hộ. Khi công trình đình trệ, người mua có thể phải chờ nhiều năm mà không có nhà như cam kết, cũng không thể lấy lại khoản tiền tiết kiệm.

Cơ chế được thiết kế để bảo vệ các khoản thanh toán này dự kiến bắt buộc áp dụng từ ngày 1/1/2026. Đến đầu tháng 11, cơ chế tài khoản ký quỹ bắt buộc đối với loại hình xây dựng này vẫn chưa đi vào hoạt động, trong khi luật nhằm hỗ trợ cơ chế này vẫn đang được xem xét.

Tranh chấp xoay quanh Imarat Development tập hợp nhiều khía cạnh của vấn đề: lỡ hạn hoàn thành, các khoản khấu trừ tiền hoàn lại gây tranh cãi, lỗi xây dựng và cuộc điều tra hình sự. Vụ việc cũng cho thấy vì sao việc trả lại khoản tiền gốc, ngay cả khi có diễn ra, vẫn có thể khiến một hộ gia đình thiệt hại về tài chính sau nhiều năm chờ đợi.

Những gì cơ quan thanh tra phát hiện trong hợp đồng

Đợt kiểm tra của ủy ban bao gồm các chủ đầu tư tại thủ đô Tashkent và 11 tỉnh. Kết quả cho thấy ngoài tình trạng xây dựng chậm tiến độ, nhiều thỏa thuận còn bỏ ngỏ những vấn đề cơ bản về sửa chữa, hoàn tiền và giá cuối cùng, hoặc trao cho chủ đầu tư quyền kiểm soát lớn hơn đối với các vấn đề này.

Ủy ban ghi nhận những vấn đề sau:

• 77,3% hợp đồng không quy định thời hạn hoàn tiền hoặc đặt ra thời hạn không phù hợp với điều kiện thanh toán ban đầu.
• 63,6% không quy định thời hạn bảo hành sau khi bàn giao.
• 59,1% chủ yếu bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư.
• 54,5% không quy định nghĩa vụ khắc phục lỗi trong thời hạn bảo hành.
• 50,8% không quy định mức phạt khi công trình chậm tiến độ.
• 33,3% không nêu rõ ngày bàn giao.
• 30,3% chỉ được soạn bằng tiếng Nga, điều mà ủy ban xác định là vi phạm yêu cầu về ngôn ngữ nhà nước.

Một số hợp đồng cho phép chủ đầu tư giữ lại từ 4% đến 15% số tiền đã thanh toán khi người mua hủy giao dịch. Những hợp đồng khác quy định chỉ hoàn tiền sau khi bán căn hộ cho người khác, hoặc cho phép công ty đơn phương tăng giá.

Việc gắn thời điểm hoàn tiền với một giao dịch bán trong tương lai khiến gia đình người mua phải chờ một sự kiện phần lớn do chủ đầu tư kiểm soát. Không có thời hạn hoàn trả chắc chắn, người mua không thể lên kế hoạch đáng tin cậy cho một giao dịch mua nhà khác hoặc lấy lại số tiền cần dùng cho các khoản chi khác.

Một đợt rà soát riêng được công bố vào tháng 7/2026 đã xem xét 129 hợp đồng. Kết quả cho thấy 51% không quy định trách nhiệm của chủ đầu tư khi chậm tiến độ, 84% không có thời hạn bảo hành, và 80% có điều khoản có lợi cho chủ đầu tư khi tính toán lại. Hai đợt kiểm tra bao quát các nhóm hợp đồng khác nhau, nhưng đều phát hiện những thiếu sót lặp đi lặp lại trong các biện pháp bảo vệ người mua.

Hủy hợp đồng có thể khiến tiền đặt cọc hao hụt ra sao

Một căn hộ giả định có giá 500 triệu soum cho thấy cách diễn đạt điều khoản phạt có thể làm thay đổi mức thiệt hại của người mua. Nếu gia đình đã đặt cọc 150 triệu soum và hợp đồng cho phép khấu trừ 10% đến 12% tổng giá trị căn hộ, chủ đầu tư có thể yêu cầu giữ lại từ 50 triệu đến 60 triệu soum.

Khoản khấu trừ đó chiếm từ một phần ba đến hai phần năm số tiền đã thanh toán. Vì vậy, điều khoản tính mức khấu trừ trên toàn bộ giá căn hộ sẽ tốn kém hơn nhiều so với việc áp dụng cùng tỷ lệ chỉ trên khoản đặt cọc.

Khách hàng của Imarat khiếu nại vào tháng 9/2025 về các khoản khấu trừ được tính trên tổng giá mua. Marat Hamdamov, người được công khai giới thiệu là nhà sáng lập công ty, cho biết một số người mua bị khấu trừ tiền ở giai đoạn cuối của quá trình xây dựng, còn những khách hàng khác hủy hợp đồng thì đang được hoàn tiền theo từng đợt.

Văn phòng khu vực Tashkent của Ủy ban Cạnh tranh yêu cầu công ty hoàn trả đầy đủ khoản thanh toán của một người mua nhà tại Sergeli City. Ủy ban cấp quốc gia cũng cho biết các hạn chế trong hợp đồng đối với quyền của người tiêu dùng là trái pháp luật, đồng thời đã đệ trình kiến nghị lên các cơ quan hữu quan sau đợt kiểm tra trên diện rộng.

Mức phạt mà chủ đầu tư phải trả khi chậm tiến độ có thể thấp hơn nhiều. Với mức 0,01% mỗi ngày trên hợp đồng trị giá 500 triệu soum, khoản bồi thường là 50.000 soum/ngày, tương đương 18,25 triệu soum trong 365 ngày. Nếu hợp đồng giới hạn mức bồi thường ở 5% hoặc 10% giá căn hộ, việc chậm trễ thêm cuối cùng sẽ không làm tăng khoản tiền chủ đầu tư phải trả theo hợp đồng.

Người mua nhà tại Imarat kể về việc lỡ hạn và tranh chấp hoàn tiền

Dilorom Yutayeva cho biết bà nhận hợp đồng từ Hamdamov ngày 6/1/2024 và trả 400 triệu soum cho căn hộ dự kiến bàn giao trước ngày 30/10/2025. Sau khi quá hạn mà nhà vẫn chưa được bàn giao, bà yêu cầu lấy lại tiền.

Jahongir Muhiddinov cho biết ông đã thanh toán đầy đủ tiền mua các căn hộ dự kiến bàn giao vào tháng 12/2025. Khi thời hạn trôi qua, ông cố tìm hiểu tiến độ xây dựng nhưng cho biết không nhận được câu trả lời rõ ràng.

Dilnoza To'ychiboyeva cho biết bà ký thỏa thuận vào tháng 2/2024 và yêu cầu hủy hợp đồng, hoàn tiền sau nhiều lần dự án bị hoãn. Theo lời bà, ban đầu đại diện công ty thuyết phục bà chờ thêm, nhưng sau đó chính công ty lại hủy thỏa thuận và bán căn hộ cho người khác.

Cảnh sát Tashkent cho biết một số người khiếu nại cũng yêu cầu hoàn tiền vì các tòa nhà dân cư nằm tại huyện Quyi Chirchiq, tỉnh Tashkent, chứ không thuộc địa phận thủ đô. Văn phòng của Imarat đặt tại quận Sergeli của Tashkent. Với những người mua này, vị trí hành chính của bất động sản trở thành một lý do khác để tranh chấp giao dịch.

Hamdamov quy các vấn đề cho tranh chấp với những nhà sáng lập khác. Ông nói mình bị loại khỏi các dự án, trong đó có Sergeli City và Bristol City, đồng thời cáo buộc bản thân và gia đình bị đe dọa. Olim Mamatov, người tự giới thiệu là giám đốc Imarat Development, sau đó cho biết quan hệ giữa Hamdamov và các nhà sáng lập khác đã cải thiện, và Hamdamov có thể trở lại làm việc tại các dự án.

Kết quả kiểm tra xây dựng và cuộc điều tra hình sự

Thanh tra xây dựng phát hiện vấn đề tại Sergeli City vào tháng 7/2025. Công trình tại các khu A9, A10, A11, D1 và D2 được thi công khi chưa đăng ký nhà nước theo quy định. Thanh tra cũng phát hiện các cột bê tông có khoang rỗng, nước đọng dưới móng và thiếu hệ thống thoát nước theo thiết kế.

Cơ quan thanh tra yêu cầu khắc phục các lỗi và tạm dừng xây dựng tại những khu này. Hamdamov phản hồi rằng công trình chỉ tạm ngưng chứ không bị dừng vĩnh viễn, đồng thời khẳng định công ty hoạt động đúng pháp luật.

Sau đó, cảnh sát Tashkent thông báo mở vụ án hình sự theo khiếu nại của người mua, căn cứ Điều 168 Bộ luật Hình sự về tội lừa đảo và Điều 192-11 về hành vi lạm quyền của quan chức trong các tổ chức phi chính phủ. Cảnh sát không công bố số người nộp đơn hay tổng thiệt hại ước tính. Có thông tin Hamdamov cũng bị bắt giữ và bị coi là nghi phạm trong cuộc điều tra.

Một vụ việc trước đó, mở vào tháng 10/2025, liên quan đến các quan chức của Perfect-Mansions và hoạt động xây dựng tại Tuzel Park khi chưa có đăng ký, giấy phép cần thiết. Dự án này được quảng bá dưới thương hiệu Imarat Development. Nhà chức trách chưa giải thích liệu hai cuộc điều tra có liên quan với nhau hay không.

Mamatov cam kết bàn giao 16 tòa nhà tại Sergeli City trước tháng 1/2027, trong tổng số 61 tòa nhà dự kiến của dự án. 16 tòa nhà này chiếm khoảng 26% tổng số dự kiến. Chưa có xác nhận rằng nhóm công trình được cam kết này đã hoàn thành.

Tài khoản ký quỹ được hứa hẹn, nhưng thời hạn đã bị lùi

Sắc lệnh của tổng thống ban hành ngày 27/1/2025 đề ra lộ trình chuyển sang cơ chế tài khoản ký quỹ đối với hoạt động xây dựng được tài trợ bằng khoản đóng góp của người mua. Nhà hoạt động nhân quyền Abdurahmon Tashanov chỉ trích việc chưa hoàn tất quá trình chuyển đổi, cho rằng các bộ ngành có trách nhiệm và quốc hội cần giải trình về sự chậm trễ.

Các mốc thời gian chính cho thấy khoảng cách giữa chính sách được công bố và việc triển khai:

• Ngày 27/1/2025: Sắc lệnh của tổng thống quy định lộ trình chuyển đổi.
• Ngày 1/7/2025: Dự kiến bắt đầu áp dụng tài khoản ký quỹ trên cơ sở tự nguyện.
• Ngày 1/1/2026: Dự kiến bắt buộc áp dụng cơ chế này.
• Tháng 1/2026: Bộ Tư pháp giải thích rằng vẫn chưa có luật cần thiết để bắt buộc áp dụng.
• Ngày 28/7/2026: Hạ viện thông qua dự luật xây dựng tại lần đọc thứ nhất.
• Đầu tháng 11/2026: Cơ chế ký quỹ bắt buộc cho thị trường này vẫn chưa đi vào hoạt động.

Dự luật đề cập đến hoạt động xây dựng các tòa nhà chung cư và bất động sản khác bằng khoản đóng góp của người mua. Việc được thông qua tại lần đọc thứ nhất có nghĩa là các nhà lập pháp đã chấp thuận định hướng chung; dự luật cần được xem xét thêm trước khi trở thành luật.

Trong phiên thảo luận tại quốc hội, các nghị sĩ đề nghị làm rõ một số điều khoản dự thảo của Bộ luật Hình sự trước lần đọc thứ hai. Chưa có ngày cụ thể cho việc thông qua cuối cùng hay thời điểm bắt đầu áp dụng bắt buộc cơ chế ký quỹ.

Tài khoản ngân hàng được bảo vệ sẽ thay đổi điều gì

Cơ chế ký quỹ giữ tiền của người mua trong một tài khoản ngân hàng đặc biệt thay vì chuyển ngay cho chủ đầu tư. Ngân hàng giải ngân khi các điều kiện đã thỏa thuận được đáp ứng. Theo phương án nhà ở được đề xuất, cơ chế này sẽ tách việc thu tiền của người mua khỏi các quyết định chi tiêu tức thời của chủ đầu tư.

Ủy ban Quốc gia về Đô thị hóa và Phát triển Bền vững Thị trường Nhà ở cho rằng cơ chế này sẽ giảm gian lận và việc sử dụng sai mục đích tiền của người mua. Ủy ban gọi tình trạng người mua vừa mất căn nhà đã cam kết, vừa không thể lấy lại tiền là không thể chấp nhận, đồng thời kêu gọi đẩy nhanh việc triển khai.

Đề xuất cũng quy định việc đưa một chủ đầu tư khác vào dự án nếu vấn đề nghiêm trọng khiến công ty ban đầu không thể thực hiện nghĩa vụ. Cách tiếp cận này nhằm duy trì tiến độ xây dựng để người mua có thể nhận nhà, thay vì hoàn toàn phụ thuộc vào việc đòi lại tiền từ một chủ đầu tư thất bại.

Cơ chế ký quỹ giải quyết vấn đề quản lý tiền. Các yêu cầu trong hợp đồng giải quyết một khía cạnh khác của giao dịch: phải xây những gì, khi nào phải bàn giao và điều gì xảy ra nếu một bên vi phạm thỏa thuận. Người mua cần cả cơ chế thanh toán được bảo vệ lẫn những cam kết có thể thực thi về bất động sản họ mua.

Vì sao được hoàn lại đúng số tiền vẫn có thể chịu thiệt

Một gia đình trả 500 triệu soum vào đầu năm 2024 rồi nhận lại đúng số tiền đó vào cuối năm 2026 đã không thể sử dụng khoản tiền trong ba năm. Trong thời gian chờ đợi, giá cả có thể tăng, và gia đình cũng có thể mất cơ hội hưởng lãi hoặc sử dụng khoản tiết kiệm vào việc khác.

Các số liệu lạm phát được nêu trong ví dụ này là 9,8% năm 2024, 7,3% năm 2025 và dự báo 7% năm 2026. Tính lũy kế, những mức này sẽ làm mặt bằng giá chung tăng khoảng 26%. Khi đó, 500 triệu soum được hoàn lại chỉ mua được lượng hàng hóa và dịch vụ tương đương khoảng 397 triệu soum vào đầu giai đoạn.

Theo phép tính này, sức mua giảm khoảng 103 triệu soum dù số dư danh nghĩa được khôi phục. Con số cuối cùng còn phụ thuộc một phần vào việc dự báo lạm phát năm 2026 có trở thành hiện thực hay không.

Chi phí mua căn hộ thay thế là một phép tính khác. Nếu căn nhà theo hợp đồng ban đầu có giá 500 triệu soum và bất động sản tương đương sau đó có giá 800 triệu soum, gia đình cần thêm 300 triệu để mua được căn nhà tương tự. Ví dụ này cho thấy chênh lệch chi phí thay thế; các con số chỉ mang tính minh họa, còn mức bồi thường sẽ phụ thuộc vào luật áp dụng và từng vụ việc.

Hợp đồng cũng phải bảo vệ căn nhà đã cam kết

Blogger Umid G'ofurov kêu gọi quy định các điều khoản tối thiểu bắt buộc trong hợp đồng, bao gồm mức phạt rõ ràng và kế hoạch xây dựng đính kèm. Mối quan tâm của ông không chỉ là thời hạn bàn giao mà còn bao gồm bãi đỗ xe, sân chơi, không gian mở và diện mạo của các tòa nhà sau khi hoàn thành như đã cam kết.

Bản thiết kế đính kèm giúp người mua và thanh tra có cơ sở cụ thể để đối chiếu với bất động sản đã hoàn thiện. Điều khoản bảo hành rõ ràng quy định chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về lỗi trong bao lâu, còn điều khoản sửa chữa nêu rõ nghĩa vụ khắc phục. Kết quả kiểm tra của ủy ban cho thấy nhiều thỏa thuận bị thiếu một hoặc cả hai nội dung này.

G'ofurov cũng cảnh báo chủ đầu tư có thể có động cơ trì hoãn, hoàn lại khoản thanh toán cũ rồi bán lại căn hộ với giá cao hơn. Các tranh chấp về điều khoản giới hạn thời gian hoàn thành trong hợp đồng bất động sản tại Australia cho thấy một vấn đề tương tự: một số chủ đầu tư đã dùng những điều khoản nhằm chấm dứt tình trạng bất định kéo dài để hủy các giao dịch cũ khi giá tăng. Những thay đổi lập pháp tại các bang bị ảnh hưởng đã hạn chế quyền hủy hợp đồng của chủ đầu tư nếu không có sự đồng ý của người mua hoặc phê chuẩn của tòa án.

Đối với Uzbekistan, các quyết định trước mắt liên quan đến dự luật đang chờ xem xét, những quy định điều chỉnh tài khoản ngân hàng và các nghĩa vụ tối thiểu trong hợp đồng mua bán. Ủy ban Cạnh tranh khuyến cáo người mua đọc kỹ hợp đồng, tìm tư vấn pháp lý khi cần thiết và đưa các điều khoản trái pháp luật đến cơ quan có thẩm quyền hoặc tòa án.

Tháng 1/2027 là thời hạn bàn giao cụ thể tiếp theo được đưa ra cho 16 tòa nhà tại Sergeli City. Với người mua nhà trên toàn thị trường, lộ trình cải cách chưa được giải quyết sẽ quyết định người mua còn phải chờ bao lâu trước khi các khoản thanh toán mới tiếp tục được chuyển cho chủ đầu tư mà chưa có biện pháp bảo vệ bắt buộc như đã cam kết từ tháng 1/2026.

Những điểm chính

• Ủy ban Cạnh tranh nhận hơn 1.700 khiếu nại về các chủ đầu tư trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 9/2026.
• Đợt kiểm tra 132 chủ đầu tư phát hiện 77,3% hợp đồng không quy định thỏa đáng thời hạn hoàn tiền và 50,8% không có mức phạt chậm tiến độ.
• Khoảng 14,5 tỷ soum được tính toán lại theo hướng có lợi cho người tiêu dùng sau khi xem xét các khiếu nại.
• Cơ chế ký quỹ bắt buộc dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 nhưng đến đầu tháng 11 vẫn chưa đi vào hoạt động.
• Cảnh sát mở vụ án hình sự sau khi người mua nhà của Imarat khiếu nại; thanh tra xây dựng cũng phát hiện lỗi tại Sergeli City.
• Đại diện công ty cam kết bàn giao 16 tòa nhà tại Sergeli City trước tháng 1/2027.
• Việc chậm hoàn tiền có thể làm giảm sức mua của người mua và khiến họ phải trả nhiều hơn để mua căn hộ thay thế.