Kế hoạch làm mới hợp đồng thuê đất Rasmalé bị soi xét giữa lúc Maldives đối mặt tranh chấp đất đai và biểu tình

Mỗi lần chuyển nhượng được duyệt, hợp đồng thuê lại có thời hạn 99 năm

Hợp đồng thuê bất động sản tại Rasmalé sẽ được làm mới với thời hạn 99 năm mỗi khi một người mua được phê duyệt mua bất động sản, Bộ trưởng Cơ sở hạ tầng Dr Abdulla Muththalib cho biết trong bản ghi âm bị rò rỉ về cuộc họp với các học giả tôn giáo vào cuối tháng 9. Lời giải thích của ông đặt vai trò của chính phủ trong từng giao dịch ở trung tâm cuộc tranh cãi về dự án Maldives Waterfront and Marina với Eagle Hills.

Theo cơ chế ông mô tả, chính phủ sẽ hủy hợp đồng thuê hiện tại, thu phí và cấp hợp đồng thuê mới có thời hạn 99 năm. Mỗi lần chuyển nhượng đều cần chính phủ phê duyệt. Vì vậy, người mua sẽ nhận được một kỳ hạn mới, thay vì chỉ thừa kế số năm còn lại trong hợp đồng thuê của người bán.

Trong bản ghi âm, Muththalib giải thích mục đích của cơ chế này:

một cơ chế không bị mất giá

Bộ trưởng cho biết các nhà đầu tư cần tin tưởng rằng bất động sản sẽ giữ được giá trị theo thời gian. Lời giải thích của ông cũng song hành với những phát biểu công khai trước đó: Muththalib từng nói không ai có thể gia hạn hợp đồng thuê hay sở hữu bất động sản mãi mãi, trong khi Tổng thống Mohamed Muizzu cho biết hợp đồng thuê sẽ không tự động được gia hạn.

Cuộc tranh luận diễn ra trong lúc các quyết định về đất đai ở những nơi khác thuộc vùng Đại Malé gây ảnh hưởng tức thời đến người dân. Một nhà hoạt động đã trèo lên cây đa ở Villimalé để ngăn việc chặt cây, trong khi Bộ Nhà ở chuẩn bị bán 48 lô đất nhỏ của nhà nước cho các chủ sở hữu lân cận đủ điều kiện và những người đồng sở hữu.

Cơ chế làm mới hợp đồng thuê sẽ vận hành ra sao

Hợp đồng thuê trao cho một người quyền sử dụng bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định. Thông thường, số thời gian còn lại sẽ giảm dần mỗi năm. Theo cơ chế Muththalib đề xuất, một giao dịch được chính phủ phê duyệt sẽ khởi động lại thời hạn đó, trao cho người mua tiếp theo 99 năm.

Đối với nhà đầu tư, lợi ích khá rõ ràng: người mua sau có thể nhận được thời hạn thuê dài tương đương người mua trước. Đối với chính phủ, yêu cầu phê duyệt giúp duy trì quyền quyết định ai có thể mua bất động sản, còn phí chuyển nhượng khiến mỗi lần mua bán trở thành một giao dịch có sự tham gia của nhà nước.

Muththalib cũng đề cập đến những gì có thể xảy ra khi hợp đồng thuê hết hạn. Dựa trên các thỏa thuận trong ngành du lịch, ông mô tả các phương án gồm việc chính phủ thu hồi bất động sản và bồi thường cho tài sản tại đó, hoặc tổ chức đấu thầu để một đơn vị khai thác khác bồi thường và nhận hợp đồng thuê mới.

Bản tường thuật cuộc họp không nêu rõ ngôn từ pháp lý để triển khai cơ chế làm mới được đề xuất, mức phí chuyển nhượng hay tiêu chí phê duyệt người mua. Những chi tiết này quan trọng đối với cả người mua dự tính bán lại trong tương lai lẫn người dân muốn hiểu cách nhà nước thực thi quyền kiểm soát.

Phản đối về tôn giáo bước vào tranh luận hợp đồng

Muththalib cho biết thỏa thuận với nhà phát triển chính sẽ nghiêm cấm rõ ràng các lễ hội thuộc những tôn giáo khác, trong đó có Giáng sinh, tại Rasmalé. Thỏa thuận với nhà phát triển chính quy định trách nhiệm và điều kiện chủ yếu áp dụng cho công ty giám sát dự án phát triển.

Bộ trưởng cũng bảo vệ Chủ tịch Eagle Hills Mohamed Alabbar trước những cáo buộc về mối liên hệ với người theo chủ nghĩa Phục quốc Do Thái. Ông nói những mối liên hệ bị cáo buộc thuộc về một giai đoạn trước đây. Muththalib cho biết các cuộc đàm phán được tiến hành bí mật và trực tiếp với Alabbar nhằm loại bỏ tham nhũng và bên trung gian khỏi quá trình này.

Abdullah Rasheed Hassan, thành viên Hội đồng Quốc gia của đảng đối lập Đảng Dân chủ Maldives, kêu gọi dừng dự án. Ông cáo buộc các lợi ích nước ngoài có ý định làm suy yếu bản sắc Hồi giáo và sự đoàn kết của đất nước, đồng thời tuyên bố các chính phủ theo chủ nghĩa Phục quốc Do Thái ở nước ngoài đang tìm cách thay đổi một quốc gia Hồi giáo mà ông mô tả đã tồn tại hơn 900 năm.

Rasheed cũng đặt câu hỏi vì sao các tỷ phú lại rót hàng triệu hoặc hàng tỷ rufiyaa vào một quốc gia nhỏ, đồng thời cáo buộc có động cơ ngầm. Những phản đối của ông đặt tôn giáo và quyền kiểm soát quốc gia vào trung tâm chiến dịch chống dự án. Phản hồi của Muththalib tập trung vào các hạn chế theo hợp đồng được đề xuất, yêu cầu chính phủ phê duyệt việc chuyển nhượng và lý do thương mại đằng sau cơ chế thuê đất.

Áp lực nợ định hình lập luận bảo vệ của chính phủ

Trong các cuộc thảo luận bị rò rỉ, Quốc vụ khanh Bộ Nhà ở Ahmed Nazim Mohamed đưa ra một cách bảo vệ khác cho dự án Rasmalé. Ông cáo buộc sự phản đối thỏa thuận đến từ chính phủ Ấn Độ và các doanh nghiệp du lịch lo ngại Maldives sẽ ít phụ thuộc hơn vào ngành của họ.

Nazim cho biết Ấn Độ đã không trả lời đề nghị gia hạn khoản thanh toán nợ 50 triệu USD của Maldives cho đến ngày cuối cùng, khiến đất nước đứng trước nguy cơ vỡ nợ. Gia hạn nợ là kéo dài hoặc thay thế một nghĩa vụ để bên vay không phải trả toàn bộ khoản tiền vào thời hạn ban đầu.

Quốc vụ khanh mô tả nỗ lực của chính phủ nhằm tìm kiếm hỗ trợ:

Chúng tôi là những người lãnh đạo đất nước, phải cầu xin đại sứ Ấn Độ ở đây, cầu xin một nhân viên của một ngân hàng nhỏ ở đây,

Nazim lập luận rằng dự án Rasmalé thành công có thể giúp Maldives thoát khỏi nợ Ấn Độ. Lập luận của ông gắn dự án bất động sản với tham vọng lớn hơn của chính phủ: thu hút đầu tư để giảm sự phụ thuộc vào các chủ nợ hiện tại và ngành du lịch.

Eagle Hills đã quảng bá quy mô kinh tế của dự án. Trong tranh cãi trước đây về Rasmalé, cựu tổng thống Abdulla Yameen Abdul Gayoom chất vấn các biện pháp bảo vệ liên quan đến dự án có diện tích 500 hecta, trong khi Alabbar đưa ra các dự báo về khoản đầu tư 20 tỷ USD, 15.000 công nhân xây dựng và ít nhất 1.500 cửa hàng. Những dự báo này cho thấy quy mô được quảng bá; đề xuất về hợp đồng thuê giải thích cách các giao dịch bất động sản trong dự án có thể vận hành.

Cáo buộc phóng hỏa dẫn đến lệnh tạm giam kéo dài

Tòa Hình sự gia hạn lệnh tạm giam Ali Jumaan, 25 tuổi, đến từ Baarah, đảo Haa Alifu, thêm 15 ngày sau khi anh bị bắt với cáo buộc khủng bố liên quan đến các bài đăng trên mạng xã hội. Cảnh sát cáo buộc những bài đăng này khuyến khích mọi người đốt các tòa nhà và tàu thuyền, đồng thời cướp một cửa hàng nổi tiếng.

Cảnh sát cho biết các bài đăng kêu gọi biểu tình trên đường phố và phóng hỏa để phản đối thỏa thuận Rasmalé của Eagle Hills. Tài liệu trình lên tòa gồm báo cáo tình báo của cảnh sát, báo cáo về một bài đăng trên X và thư của các bên quan tâm đề nghị tiếp tục tạm giam anh.

Tòa cho biết việc thả Jumaan có thể gây nguy hiểm cho an toàn công cộng. Anh vẫn là bị cáo; quyết định tạm giam quy định việc giam giữ anh trong thời gian vụ án được giải quyết.

Cựu thứ trưởng Hassan Zihan cũng đang bị giam giữ vì các bài đăng trên Facebook kêu gọi phóng hỏa Tòa án Tối cao, Văn phòng Tổng thống và quốc hội. Những cáo buộc này liên quan đến lời kêu gọi bạo lực nhằm vào các tòa nhà và cơ quan, bổ sung khía cạnh tư pháp hình sự vào cuộc tranh chấp chính trị quanh dự án.

Biểu tình bằng võng ngăn việc chặt cây

Tại Villimalé, nhà hoạt động môi trường Ahmed Niyaz trèo lên độ cao khoảng 25 feet trên một cây đa lớn rồi nằm trên võng, khiến công việc chặt cây phải dừng lại. Sau cuộc trao đổi kéo dài với cảnh sát, ông tự nguyện trèo xuống và được các sĩ quan đưa đi.

Cây này là một trong hai cây đa mà Muizzu quyết định cho đốn hạ sau khi đưa việc chặt cây ra bỏ phiếu tại cuộc họp với cư dân Villimalé vào tháng 11 năm 2025. Một số cư dân đã đề nghị chặt cây vì cho rằng rễ cây làm hư hại nhà cửa.

Những người phản đối lập luận rằng có thể bảo vệ nhà cửa mà không cần chặt cây. Bất đồng này xoay quanh một lựa chọn cụ thể của khu dân cư: chặt những cây trưởng thành để xử lý thiệt hại, hay tìm cách bảo vệ các công trình lân cận mà vẫn giữ lại cây.

Hành động của Niyaz đã tạm thời ngăn hoạt động chặt cây. Bản tường thuật không cho biết quyết định tiếp theo về những cây này hay giải thích liệu ông có bị buộc tội hay không.

Ai có thể mua 48 lô đất nhỏ?

Bộ Nhà ở dự kiến mở bán vào Chủ nhật 48 lô đất nhỏ mà nhà nước nhận được thông qua chương trình Veshi Fahi Malé. Hạn nộp đơn là 2 giờ chiều ngày 8 tháng 12. Chỉ những người đồng sở hữu bất động sản có lô đất và chủ sở hữu các lô đất liền kề mới đủ điều kiện.

Giá bán là 2.000 MVR mỗi foot vuông, tương đương khoảng 130 USD. Diện tích các lô từ 28 đến 180 foot vuông, nghĩa là theo mức giá công bố, chi phí mua dao động từ 56.000 MVR cho lô nhỏ nhất đến 360.000 MVR cho lô lớn nhất.

Maafannu có 21 lô, Machchangolhi có 10, Henveiru có 9, Galolhu có 7 và Villimalé có 1. Như vậy, Maafannu có 21 trong tổng số 48 lô, gần 44% tổng số. Các mảnh đất nhỏ nhất phù hợp để nhập vào bất động sản hiện có hơn là làm khu đất xây dựng riêng, điều này phần nào lý giải vì sao nhóm người mua đủ điều kiện bị giới hạn.

Cựu tổng thống Mohamed Nasheed khởi động chương trình Veshi Fahi Malé vào năm 2011. Chủ sở hữu các lô đất nhỏ ở Malé nhận đất hoặc căn hộ tại Hulhumalé để đổi lấy việc chuyển nhượng đất ban đầu cho nhà nước. Nay, các đợt bán được đề xuất sẽ chuyển một số lô đất nhỏ thuộc sở hữu nhà nước cho những chủ sở hữu lân cận đủ điều kiện.

Các mốc thời gian chính trong những quyết định về đất đai

Những thông báo mới nhất nối liền các chính sách và tranh chấp đã hình thành trong nhiều năm. Việc bán các lô đất nhỏ bắt nguồn từ chương trình trao đổi được khởi động năm 2011, trong khi cuộc biểu tình bảo vệ cây đa diễn ra sau quyết định của tổng thống vào tháng 11 năm 2025.

• 2011: Chương trình Veshi Fahi Malé được triển khai dưới thời Nasheed, đổi bất động sản nhỏ ở Malé lấy đất hoặc căn hộ tại Hulhumalé.
• Tháng 11 năm 2025: Muizzu đưa việc chặt hai cây đa ở Villimalé ra bỏ phiếu tại cuộc họp cư dân và quyết định cho đốn hạ.
• Cuối tháng 9: Trong cuộc họp được ghi lại trong bản ghi âm bị rò rỉ, Muththalib thảo luận với các học giả tôn giáo về đề xuất làm mới hợp đồng thuê đất Rasmalé.
• Ngày 12 tháng 10 năm 2026: Những phản đối của Yameen và các dự báo về đầu tư, việc làm của Alabbar được nêu trong cuộc tranh luận công khai trước đó về Rasmalé.
• Ngày 8 tháng 12, 2 giờ chiều: Hạn chót nộp đơn mua 48 lô đất nhỏ của nhà nước.

Đối với người dự định mua đất, hạn nộp đơn là mốc cần lưu ý trước mắt. Với cư dân Villimalé, vấn đề chưa được giải quyết là quyết định chặt cây trước đó sẽ được thực hiện ra sao sau khi cuộc biểu tình làm gián đoạn công việc.

Đổi tiền chuyển sang báo cáo trực tuyến

Cơ quan Tiền tệ Maldives ra mắt hệ thống trực tuyến để các đơn vị đổi tiền được cấp phép nộp thông tin theo quy định và báo cáo giao dịch đổi ngoại tệ. Cơ quan này cho biết số hóa công việc hành chính sẽ giúp giám sát lĩnh vực này thuận lợi hơn và củng cố hệ thống tài chính.

Đơn vị đổi tiền thực hiện việc đổi đồng tiền này sang đồng tiền khác. Báo cáo giao dịch cung cấp cho cơ quan quản lý thông tin về hoạt động trên thị trường đó. Hệ thống mới thay đổi cách các doanh nghiệp được cấp phép nộp hồ sơ, đưa quy trình báo cáo lên môi trường trực tuyến.

Thông báo này được đưa ra trong giai đoạn các nghĩa vụ ngoại tệ trở thành một phần trong tranh luận chính trị về Rasmalé. Lời kể của Nazim liên quan đến khả năng thanh toán một khoản nợ nước ngoài của chính phủ, còn hệ thống của cơ quan tiền tệ liên quan đến việc giám sát các doanh nghiệp xử lý giao dịch đổi tiền.

Dịch vụ y tế, huân chương dũng cảm và ngày nghỉ

Muizzu khai mạc Triển lãm Y tế và Gia đình tại Công viên Trung tâm Hulhumalé. Hơn 60 tổ chức y tế, trong đó có các bệnh viện ở vùng Đại Malé và các đảo san hô vòng, đang giới thiệu dịch vụ trong sự kiện kéo dài ba ngày đến thứ Bảy.

Italy cũng vinh danh Trung sĩ nhất MNDF Mohamed Mahudhee, người thiệt mạng hồi tháng 5 khi tìm kiếm năm thợ lặn Italy mất tích trong một hang động ở đảo san hô vòng Vaavu. Đại sứ Damiano Francovigh trao Huân chương Vàng Dũng cảm Dân sự cho gia đình Mahudhee tại buổi lễ ở Malé hôm thứ Tư, nhân dịp kỷ niệm 60 năm quan hệ ngoại giao giữa Italy và Maldives.

Huân chương được trao sau khi Mahudhee qua đời là phần thưởng cao quý nhất của Cộng hòa Italy dành cho lòng dũng cảm của thường dân. Đại sứ quán Italy tại Colombo, kiêm nhiệm Maldives, đã mở đợt gây quỹ cho gia đình Mahudhee đến ngày 31 tháng 12.

Riêng Muizzu tuyên bố thứ Năm, ngày 12 tháng 11, là ngày nghỉ của chính phủ. Với Ngày Cộng hòa rơi vào thứ Tư và cuối tuần ngay sau đó, quyết định này giúp nhân viên chính phủ được nghỉ bốn ngày.

Điểm chính

• Muththalib mô tả cơ chế Rasmalé theo đó mỗi giao dịch mua bán bất động sản được chính phủ phê duyệt sẽ được cấp hợp đồng thuê mới có thời hạn 99 năm.
• Cơ chế chuyển nhượng được đề xuất bao gồm việc hủy hợp đồng thuê cũ và nộp phí.
• Các bộ trưởng bảo vệ dự án dựa trên lập luận về đầu tư, nợ và tôn giáo, trong khi các nhân vật đối lập chất vấn những biện pháp bảo vệ và mục đích của dự án.
• Tòa Hình sự gia hạn lệnh tạm giam Ali Jumaan thêm 15 ngày liên quan đến cáo buộc anh kêu gọi phóng hỏa và cướp bóc trên mạng xã hội.
• Cuộc biểu tình của Ahmed Niyaz tạm thời ngăn việc chặt cây đa ở Villimalé.
• Bộ Nhà ở dự kiến bán 48 lô đất nhỏ với giá 2.000 MVR mỗi foot vuông; hạn nộp đơn là 2 giờ chiều ngày 8 tháng 12.
• Cơ quan tiền tệ ra mắt hệ thống báo cáo trực tuyến dành cho các đơn vị đổi tiền được cấp phép; Italy vinh danh Mahudhee vì nhiệm vụ cứu hộ khiến ông thiệt mạng.