Indonesia đặt mục tiêu cấp miễn phí 3 triệu giấy chứng nhận nhà ở năm 2027, gấp ba lần mục tiêu năm 2026

Dự kiến cấp 3 triệu giấy chứng nhận cho các hộ thu nhập thấp

Indonesia dự kiến cấp miễn phí 3 triệu giấy chứng nhận nhà ở cho các hộ thu nhập thấp trong năm 2027, tăng so với mục tiêu 1 triệu giấy chứng nhận năm 2026. Chương trình được triển khai thông qua hợp tác giữa Bộ Nhà ở và Khu định cư với Bộ Các vấn đề Nông nghiệp và Quy hoạch Không gian/Cơ quan Đất đai Quốc gia (ATR/BPN).

Bộ trưởng Nhà ở Maruarar Sirait công bố kế hoạch mở rộng này cùng hai ưu tiên khác: sửa chữa 400.000 ngôi nhà và hỗ trợ các hộ kinh doanh gia đình thông qua nguồn vốn của doanh nghiệp nhà nước PT Permodalan Nasional Madani (PNM). Các biện pháp này đáp ứng ba nhu cầu thiết thực của hộ gia đình: giấy tờ xác nhận quyền sở hữu tài sản, một ngôi nhà an toàn hơn và nguồn vốn hỗ trợ sinh kế.

Mục tiêu cấp giấy chứng nhận sẽ tăng thêm 2 triệu, tương đương mức tăng 200%. Đây là các mục tiêu của chính phủ, không phải số giấy chứng nhận đã được cấp. Với những hộ đang chờ giấy tờ chính thức, các bước tiếp theo gồm kiểm tra điều kiện, chuẩn bị hồ sơ đất đai và đo đạc, xác minh thửa đất.

Chương trình bao gồm nhiều nhóm có thể được hỗ trợ để sở hữu nhà. Đối tượng dự kiến thụ hưởng gồm người nhận hỗ trợ nhà ở của chính phủ, người vay đủ điều kiện theo chương trình thế chấp được trợ cấp và người thu nhập thấp tự xây nhà.

Ai có thể nhận giấy chứng nhận miễn phí?

Bộ trưởng Các vấn đề Nông nghiệp Nusron Wahid xác định ba nhóm thụ hưởng khi hai bộ thống nhất chương trình cấp giấy chứng nhận nhà ở vào tháng 7/2026. Các nhóm này gắn sáng kiến với những chính sách hỗ trợ nhà ở hiện có, đồng thời bao gồm cả các gia đình tự xây nhà mà không nhận hỗ trợ.

• Người nhận hỗ trợ nhà ở của chính phủ, trong đó có chương trình cải tạo nhà.
• Người vay đủ điều kiện theo Cơ chế Thanh khoản Tài chính Nhà ở (FLPP), có quyền sử dụng công trình được nâng cấp thành quyền sở hữu.
• Người tự xây nhà và đáp ứng định nghĩa hộ thu nhập thấp.

Đối với nhóm vay thế chấp, ông Nusron nêu rõ quyền sử dụng công trình phải được đăng ký dưới tên một cá nhân trước khi được nâng cấp miễn phí. Vì vậy, các gia đình thuộc nhóm này cần kiểm tra cả điều kiện vay thế chấp lẫn tên được ghi trên giấy tờ tài sản hiện có.

Điều gì thay đổi khi HGB chuyển thành SHM?

Kế hoạch nâng cấp liên quan đến hai loại quyền về đất đai tại Indonesia: Hak Guna Bangunan (HGB), tức quyền sử dụng công trình, và Hak Milik, tức quyền sở hữu được ghi nhận bằng Sertifikat Hak Milik (SHM). Hiểu rõ sự khác biệt sẽ giúp giải thích vì sao một số hộ đã có giấy chứng nhận vẫn thuộc diện được hỗ trợ.

HGB cho phép người nắm quyền xây dựng và sở hữu công trình trên đất trong một thời hạn nhất định. Hak Milik là hình thức sở hữu đất có hiệu lực mạnh hơn, không bị giới hạn theo thời hạn cố định tương tự. Với hộ đủ điều kiện, chương trình sẽ thay đổi tình trạng pháp lý được ghi nhận đối với tài sản của họ.

Ông Nusron giải thích quy định về người vay thế chấp khi đề cập thỏa thuận ngày 14/7/2026. Chương trình FLPP hỗ trợ người dân tiếp cận khoản vay mua nhà được trợ cấp, còn biện pháp cấp giấy chứng nhận giải quyết các quyền gắn với bất động sản sau khi mua.

Yêu cầu HGB phải được đăng ký sẵn dưới tên cá nhân đặc biệt có ý nghĩa với người vay đang kiểm tra giấy tờ. Quyền lợi được công bố là nâng cấp quyền hiện có của cá nhân đó thành SHM, do vậy thông tin đăng ký hiện tại là một phần căn cứ xác định hộ gia đình có đủ điều kiện theo diện này hay không.

Cách xác minh điều kiện thu nhập

Bộ Nhà ở đang phối hợp với Cơ quan Thống kê Indonesia (BPS) để xác định người thụ hưởng. Người đứng đầu BPS, bà Amalia Adininggar Widyasanti, cho biết sẽ áp dụng các phương thức xác minh khác nhau với người có phiếu lương và người mưu sinh ngoài khu vực việc làm hưởng lương chính thức.

Người lao động có phiếu lương sẽ được đánh giá theo Quy định số 5 năm 2025 của Bộ trưởng Nhà ở, trong đó nêu các tiêu chí áp dụng cho hộ thu nhập thấp, gọi là MBR tại Indonesia. Phiếu lương cung cấp số liệu thu nhập có thể đối chiếu với các quy định liên quan.

Người lao động phi chính thức không có phiếu lương sẽ được xác minh thông qua Hệ thống Dữ liệu Kinh tế - Xã hội Thống nhất Quốc gia (DTSEN). Bà Amalia cho biết việc đánh giá bao gồm các hộ thuộc nhóm phân vị thứ tám trở xuống.

Phân vị là một trong 10 nhóm dùng để xếp hạng các hộ gia đình theo điều kiện kinh tế - xã hội. Nhóm phân vị thứ tám trở xuống bao gồm tám nhóm đầu tiên trong bảng xếp hạng này. Cơ quan chức năng sẽ dùng cơ sở dữ liệu để đánh giá những người có thu nhập từ buôn bán, công việc thời vụ hoặc các hoạt động khác mà không có hồ sơ lương thường xuyên.

Xác minh thu nhập và xác minh đất đai phục vụ các mục đích khác nhau. BPS giúp xác định hộ gia đình có đáp ứng tiêu chí kinh tế hay không, trong khi cơ quan đất đai kiểm tra hồ sơ và ranh giới bất động sản cần thiết để cấp mới hoặc nâng cấp giấy chứng nhận.

Hộ gia đình cần chuẩn bị giấy tờ gì?

Andi Tenri Abeng, chuyên gia cao cấp của ATR/BPN phụ trách sự tham gia của cộng đồng và chính quyền địa phương, đã nêu các yêu cầu thực tế tại Palmerah, Tây Jakarta, ngày 31/10/2026. Lịch sử đất đai rõ ràng là yếu tố cốt lõi của quy trình.

Các giấy tờ bà đề cập gồm hồ sơ cho biết ai đang nắm quyền đối với đất, ai là người nộp đơn và thuế đất, nhà liên quan đã được thanh toán hay chưa:

• Thông tin rõ ràng về lịch sử sở hữu đất.
• Thẻ căn cước (KTP) và thẻ gia đình (KK).
• Chứng từ nộp Thuế Đất đai và Nhà ở (PBB).
• Giấy tờ về lịch sử đất đai, chẳng hạn như girik.

Girik là loại hồ sơ đất đai truyền thống có thể giúp cơ quan chức năng truy tìm lịch sử bất động sản. Bà Abeng cho biết với đất có hồ sơ girik, chuỗi sở hữu cần có thể truy nguyên về thập niên 1960. Bà cũng nói các cơ quan chức năng sẽ hỗ trợ người dân trong quá trình thực hiện.

Với các gia đình có đất được truyền qua nhiều thế hệ, yêu cầu này khiến giấy tờ cũ trở nên cần thiết cho hồ sơ hiện tại. Giấy tờ tùy thân xác định người nộp đơn, còn lịch sử đất đai giúp cơ quan chức năng theo dõi cách người đó có được bất động sản.

Đo đạc đất qua ứng dụng Sentuh Tanahku

Bà Abeng hướng dẫn người dân sử dụng ứng dụng Sentuh Tanahku của ATR/BPN sau khi tập hợp giấy tờ. Tính năng Swaplotting giúp lập bản đồ các thửa đất chưa được ghi nhận trong hệ thống số của bộ.

Công tác cấp giấy chứng nhận được mô tả là một phần của Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL), chương trình đăng ký đất đai có hệ thống trên toàn Indonesia. Nói đơn giản, cơ quan chức năng cần liên kết người dân và giấy tờ sở hữu với một khu đất cụ thể trên bản đồ.

Người dân được yêu cầu nhập thông tin cần thiết qua ứng dụng. Chính quyền kelurahan tại địa phương, trong đó có trưởng làng, sẽ hỗ trợ giám sát việc thu thập và xác minh dữ liệu. Vai trò của họ là kết nối hồ sơ gửi qua hệ thống số với công tác kiểm tra tại cộng đồng nơi có đất.

Quy trình còn bao gồm cắm mốc ranh giới, thu thập giấy tờ và công khai dữ liệu đất đai để các chi tiết dự kiến ghi trên SHM được kiểm tra. Vị trí, ranh giới và lịch sử sở hữu của thửa đất đều cần được xem xét trước khi hoàn tất giấy chứng nhận.

Đối với người nộp đơn, các bước thiết thực gồm chuẩn bị hồ sơ, lập bản đồ thửa đất và phối hợp xác minh tại địa phương. Việc công khai dữ liệu đất đai tạo cơ hội kiểm tra thông tin đã ghi nhận trước khi quy trình tiếp tục.

Khi nào chương trình mở rộng bắt đầu?

Mục tiêu trên toàn quốc là cấp 3 triệu giấy chứng nhận trong năm 2027, sau mục tiêu 1 triệu vào năm 2026. Bà Abeng cho biết đợt đăng ký mà bà đề cập có thể chưa sẵn sàng trong năm 2026 và sẽ được bố trí ngân sách cho năm 2027, với sự giám sát của chính quyền địa phương.

Các mốc chính sách và triển khai quan trọng trải dài trong nhiều tháng:

• Ngày 14/7/2026: Ông Nusron giải thích ba nhóm thụ hưởng và các điều kiện nâng cấp HGB của cá nhân thành SHM.
• Ngày 31/10/2026: Bà Abeng nêu yêu cầu về giấy tờ, lập bản đồ số và giám sát tại địa phương ở Tây Jakarta.
• Ngày 1/11/2026: Tuyên bố chính thức của ông Maruarar đề ra mục tiêu cấp 3 triệu giấy chứng nhận trong năm 2027.
• Ngày 2/11/2026: Lời kêu gọi đẩy nhanh mục tiêu cải tạo 400.000 ngôi nhà của ông được công bố.
• Năm 2027: Chính phủ đặt mục tiêu mở rộng chương trình cấp miễn phí giấy chứng nhận nhà ở lên 3 triệu giấy.

Chuyến thăm công trình cải tạo tại Klender, Đông Jakarta, gắn với thông báo của ông Maruarar cũng được ghi ngày 1/10/2026, trong khi tuyên bố chính thức đề ngày 1/11. Ngày thăm chính xác chưa được làm rõ. Chưa có lịch tiếp nhận hồ sơ chi tiết trên toàn quốc hay phân bổ chỉ tiêu theo khu vực.

Những phát biểu của bà Abeng cho thấy công tác chuẩn bị đang diễn ra trước đợt triển khai quy mô lớn hơn vào năm 2027. Các văn phòng địa phương có thể tổ chức việc thu thập hồ sơ và xác định những thửa đất chưa được ghi nhận trong thời gian chuẩn bị ngân sách và phương án triển khai.

Mục tiêu cải tạo nhà tăng mạnh

Đợt cấp giấy chứng nhận đi cùng kế hoạch mở rộng mạnh chương trình Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS), tức chương trình hỗ trợ cải tạo nhà ở. Mục tiêu tăng từ 45.000 căn năm 2025 lên 400.000 căn năm 2026.

Con số này tăng thêm 355.000 căn, đưa mục tiêu năm 2026 lên khoảng 8,9 lần so với năm trước. Tỷ lệ tăng của kế hoạch cải tạo nhà lớn hơn tỷ lệ tăng gấp ba lần dự kiến đối với số giấy chứng nhận miễn phí từ năm 2026 đến 2027.

BSPS tập trung cải thiện nhà ở không đạt tiêu chuẩn thông qua hỗ trợ kích thích, sự tham gia của hộ gia đình và hợp tác cộng đồng, gọi là gotong royong. Người dân được khuyến khích tham gia cải thiện nhà của mình, thay vì nhận nhà mới xây trong khuôn khổ riêng của chương trình này.

Ông Maruarar kêu gọi hoàn tất triển khai tại các địa phương để chính phủ đạt mục tiêu 400.000 căn. Ông nêu Jakarta, Tây Java, Trung Java, Đông Java, Bắc Sumatra và Yogyakarta là những nơi sẽ được kiểm tra tiến độ.

Đối với hộ gia đình thụ hưởng, hỗ trợ cải tạo và cấp giấy chứng nhận giải quyết hai nhu cầu riêng biệt. Việc sửa chữa cải thiện tình trạng căn nhà, còn giấy chứng nhận ghi nhận các quyền gắn với bất động sản. Người nhận hỗ trợ nhà ở thuộc một trong những nhóm đủ điều kiện tham gia chương trình cấp giấy chứng nhận.

Hỗ trợ vốn kinh doanh là một phần của kế hoạch

Ông Maruarar cũng thúc đẩy hỗ trợ thông qua PNM nhằm củng cố các hộ kinh doanh gia đình. Ông cho biết chính phủ sẽ hỗ trợ giảm lãi suất vay từ 22% xuống 8%.

Mức giảm là 14 điểm phần trăm. Với hộ gia đình vay vốn để hỗ trợ hoạt động kinh doanh, lãi suất thấp hơn có thể giảm chi phí tài chính, dù số tiền phải trả còn tùy thuộc quy mô khoản vay, thời hạn trả nợ và điều khoản sản phẩm.

Ông Maruarar, Bộ trưởng Nhà ở, trình bày việc cấp giấy chứng nhận, hỗ trợ kinh tế và cải tạo nhà như những phần gắn kết trong chính sách hỗ trợ gia đình:

Giấy chứng nhận được cấp miễn phí, kinh tế gia đình được hỗ trợ để hoạt động kinh doanh phát triển, và nhà ở được cải tạo.

Cách tiếp cận này kết hợp nhiều chức năng của chính phủ. Bộ Nhà ở phụ trách hỗ trợ nhà ở, ATR/BPN giám sát đăng ký đất đai, BPS hỗ trợ đánh giá điều kiện của hộ gia đình và PNM cung cấp vốn kinh doanh. Khả năng tiếp cận từng biện pháp của mỗi hộ phụ thuộc vào yêu cầu của chương trình tương ứng.

Hộ gia đình có thể làm gì ngay lúc này?

Các gia đình đang cân nhắc tham gia chương trình cấp giấy chứng nhận có thể bắt đầu bằng cách xác định nhóm thụ hưởng phù hợp với hoàn cảnh của mình. Người nhận hỗ trợ nhà ở của chính phủ, người vay đủ điều kiện theo FLPP và người tự xây nhà có những điểm xuất phát khác nhau, dù tất cả đều phải đáp ứng các yêu cầu áp dụng.

Người nộp đơn cũng có thể kiểm tra xem đã có giấy tờ tùy thân, chứng từ nộp thuế và hồ sơ lịch sử đất đai hay chưa. Người muốn nâng cấp HGB cần kiểm tra tên ghi trên giấy chứng nhận hiện có. Người dân có hồ sơ đất đai cũ có thể cần hỗ trợ truy tìm chuỗi sở hữu.

Chính quyền kelurahan địa phương và ATR/BPN có vai trò thu thập, xác minh thông tin, trong khi Sentuh Tanahku cung cấp phương thức lập bản đồ số mà bà Abeng đề cập. Chuẩn bị giấy tờ và kiểm tra thông tin bất động sản giúp các hộ có những việc cụ thể cần làm trước đợt mở rộng dự kiến.

Thách thức của chính phủ là biến mục tiêu lớn hơn nhiều thành các hồ sơ đăng ký hoàn tất, đồng thời đẩy nhanh việc cải tạo nhà. Với người dân, những vấn đề cấp thiết nhất là họ có đủ điều kiện hay không, hồ sơ đất đai đã đầy đủ chưa và lịch đăng ký tại địa phương được sắp xếp khi nào.

Điểm chính

• Indonesia đặt mục tiêu cấp miễn phí 3 triệu giấy chứng nhận nhà ở trong năm 2027, tăng từ 1 triệu trong năm 2026.
• Các nhóm đủ điều kiện gồm người nhận hỗ trợ nhà ở, người vay thế chấp được trợ cấp đủ điều kiện và người thu nhập thấp tự xây nhà.
• Việc xác minh thu nhập sẽ dựa trên tiêu chí theo quy định đối với người làm công ăn lương và dữ liệu DTSEN đối với lao động phi chính thức.
• Người nộp đơn cần có giấy tờ tùy thân, chứng từ nộp thuế và hồ sơ lịch sử đất đai rõ ràng, sau đó tiến hành lập bản đồ và xác minh.
• Mục tiêu cải tạo nhà tăng từ 45.000 căn năm 2025 lên 400.000 căn năm 2026.
• Chưa có lịch tiếp nhận hồ sơ chi tiết trên toàn quốc hay chỉ tiêu cấp giấy chứng nhận theo khu vực.