Indonesia ghi nhận 9,29 triệu hộ chưa có nhà ở riêng khi Jakarta đối mặt với lượng nhà cần sửa chữa tồn đọng

Jakarta cho thấy quy mô thách thức nhà ở của Indonesia

Theo Cơ quan Thống kê Trung ương (BPS), Indonesia có 9,29 triệu hộ chưa có nhà ở riêng và khoảng 18 triệu hộ sống trong nhà ở không đạt tiêu chuẩn. Tại Jakarta, áp lực đặc biệt nghiêm trọng: 39,4% số hộ không sở hữu nhà, trong khi 821.840 căn nhà được xếp vào diện không đủ điều kiện để ở.

Người đứng đầu BPS, Amalia Adininggar Widyasanti, công bố số liệu ngày 24 tháng 10 năm 2026 trong chuyến thăm một địa điểm cải tạo nhà ở tại Kampung Ambon, Kedaung Kali Angke, Cengkareng, Tây Jakarta. Những phát hiện này cho thấy vấn đề quốc gia hiện hữu ngay tại địa phương: dù các chỉ số nhà ở đang cải thiện, hàng triệu gia đình vẫn cần được hỗ trợ mua nhà hoặc cải thiện nơi ở hiện tại để đảm bảo điều kiện sinh sống.

Tây Jakarta có 256.487 căn nhà không đạt tiêu chuẩn, chiếm khoảng 31,2% tổng số nhà thuộc diện này tại thủ đô. BPS cũng phát hiện 57,6% số hộ ở Tây Jakarta sử dụng mái lợp amiăng, so với 54,6% trên toàn thủ đô.

Chính phủ đang ứng phó thông qua hỗ trợ cải tạo nhà, thế chấp được trợ cấp, cùng việc giảm thuế và phí cấp phép cho các hộ đủ điều kiện. Thách thức trước mắt là xác định hình thức hỗ trợ phù hợp với vấn đề mỗi gia đình đang gặp phải. Một hộ cần mái nhà an toàn hơn sẽ cần hỗ trợ khác với hộ đang cố mua căn nhà đầu tiên.

Các số liệu nhà ở toàn quốc đo lường điều gì

Bản công bố số liệu nhà ở của Bộ Nhà ở và Khu vực Định cư mô tả hai dạng thiếu hụt nhà ở riêng biệt. Tình trạng thiếu hụt là nhu cầu chưa được đáp ứng mà chính sách nhà ở đang tìm cách giải quyết.

Chỉ số thứ nhất đo lường số hộ chưa có nhà ở riêng, bao gồm những hộ đang ở trên đất hoặc trong nhà của người khác. Chỉ số thứ hai đo lường số hộ sở hữu nhà nhưng nơi ở không đáp ứng các tiêu chuẩn nhà ở phù hợp. Những gia đình này đã có nhà, nhưng vẫn cần cải thiện thiết yếu.

BPS ước tính tỷ lệ hộ chưa sở hữu nhà ở mức 12,39% vào tháng 3 năm 2026, giảm so với 13% vào tháng 3 năm 2025. Trong một năm, số hộ chưa có nhà riêng giảm khoảng 350.000, còn 9,29 triệu hộ. Cơ quan này cho biết tình trạng thiếu hụt nhà ở thuộc nhóm sở hữu đã giảm ở tất cả các tỉnh.

Năm 2026, số hộ sống trong nhà ở không đạt tiêu chuẩn là 24,03%, tương đương khoảng 18,01 triệu hộ. Khi phát biểu tại Tây Jakarta, Amalia làm tròn con số này thành khoảng 18 triệu. Như vậy, gần một phần tư số hộ nằm trong nhóm này.

Trong chuyến thăm hồi tháng 10, người đứng đầu BPS, Amalia, mô tả vấn đề chất lượng nhà ở trên toàn quốc:

Khoảng 18 triệu hộ, tương đương khoảng 24%, vẫn sống trong những ngôi nhà không đủ điều kiện để ở. Con số này cho thấy khoảng một phần tư số hộ ở Indonesia sống trong điều kiện không thể ở được.

Riêng Bộ trưởng Nội vụ Tito Karnavian mô tả thách thức trên phạm vi rộng hơn, cho rằng khoảng 30 triệu gia đình chưa có nhà hoặc đang sống trong nhà ở không đạt tiêu chuẩn. BPS đưa ra số liệu phân tách chi tiết hơn thông qua các chỉ số về quyền sở hữu và chất lượng nhà ở.

Cải thiện trên toàn quốc nhưng nhu cầu vẫn rất lớn

Ngày 13 tháng 8 năm 2026, BPS công bố Ấn phẩm Thống kê Nhà ở đầu tiên, tổng hợp dữ liệu từ Khảo sát Kinh tế - Xã hội Quốc gia và hồ sơ hành chính của các bộ, chính quyền địa phương cùng những cơ quan nhà ở khác. Ấn phẩm nhằm hỗ trợ việc ra quyết định về trợ cấp cũng như đánh giá hiệu quả hoạt động của chính phủ.

Tỷ lệ hộ được tiếp cận nhà ở đạt chuẩn lên tới 70,30% trong năm 2026, tăng từ 68,40% năm 2025, tương đương mức tăng 1,90 điểm phần trăm. BPS cũng cho biết tình trạng thiếu hụt nhà ở không đạt tiêu chuẩn đã giảm ở gần như tất cả các tỉnh.

Chỉ số tiếp cận tính các hộ có nhà ở đạt chuẩn, trong khi bộ định nghĩa nhóm thiếu hụt thứ hai cụ thể là những chủ nhà đang sống trong nhà ở không đạt tiêu chuẩn. Ấn phẩm trình bày đây là các chỉ số riêng biệt, mỗi chỉ số phản ánh một khía cạnh khác nhau của tình hình nhà ở.

Bộ trưởng Nhà ở và Khu vực Định cư Maruarar Sirait dẫn số liệu 18,8 triệu căn nhà dưới chuẩn trong năm 2025 khi trao đổi về chương trình cải tạo. Con số của ông tính theo đơn vị nhà ở, trong khi số liệu thiếu hụt của BPS năm 2026 được tính theo hộ gia đình. Để theo dõi tiến độ, cần đảm bảo các đơn vị đo lường nhất quán.

Các mốc thời gian chính cho thấy quá trình hình thành số liệu thống kê và phản ứng chính sách:

• Tháng 3 năm 2025: Tỷ lệ hộ chưa có nhà riêng ở mức 13%.
• Tháng 3 năm 2026: Khảo sát Kinh tế - Xã hội Quốc gia ghi nhận 9,29 triệu hộ chưa sở hữu nhà, tương đương 12,39%.
• Ngày 13 tháng 8 năm 2026: BPS công bố Ấn phẩm Thống kê Nhà ở đầu tiên.
• Ngày 14 tháng 10 năm 2026: Tài chính thế chấp được trợ cấp đã hỗ trợ 180.608 căn nhà trong năm.
• Ngày 24 tháng 10 năm 2026: Các bộ trưởng và người đứng đầu BPS thăm Kampung Ambon, thảo luận về tình hình nhà ở tại Jakarta.
• Năm 2027: Maruarar đề xuất mở rộng hỗ trợ cải tạo lên 2 triệu căn nhà.

Vì sao Jakarta cần được quan tâm đặc biệt

Khoảng cách về sở hữu nhà ở tại Jakarta lớn hơn nhiều so với mức toàn quốc. Tỷ lệ 39,4% của thành phố cao gấp khoảng 3,2 lần mức toàn quốc 12,39%. Nói đơn giản, cứ khoảng 10 hộ ở Jakarta thì có 4 hộ chưa có nhà riêng, so với khoảng 1 trong 8 hộ trên toàn quốc.

Tỷ lệ nhà ở không đạt tiêu chuẩn tại thủ đô cũng cao hơn: 27,9%, so với mức toàn quốc 24,03%, chênh khoảng 3,9 điểm phần trăm. Các số liệu cho thấy Jakarta vừa đối mặt với vấn đề lớn về quyền sở hữu nhà, vừa cần cải thiện những căn nhà hiện có.

Cengkareng được chú ý sau khi hoạt động thu thập dữ liệu phối hợp với thống đốc Jakarta xác định 54 đơn vị khu dân cư, gọi là RT theo tên địa phương, thuộc diện khu ổ chuột. RT là một đơn vị hành chính khu dân cư quy mô nhỏ, vì vậy những phát hiện này giúp chính quyền xác định các địa điểm cụ thể cần can thiệp.

Với 256.487 căn nhà không đạt tiêu chuẩn, Tây Jakarta chiếm phần đáng kể trong nhu cầu sửa chữa của thủ đô. Kết hợp con số này với việc lập bản đồ khu dân cư có thể giúp chính quyền địa phương quyết định nơi phân bổ ngân sách cải tạo và cộng đồng nào cần được hỗ trợ phối hợp.

Mái nhà và vệ sinh cũng là một phần của vấn đề

BPS đánh giá mức độ phù hợp của nhà ở dựa trên độ bền của công trình, diện tích sàn đủ cho mỗi người, khả năng tiếp cận điều kiện vệ sinh phù hợp và điện năng như một yếu tố hỗ trợ. Vì vậy, một ngôi nhà có thể cần được hỗ trợ do quá đông người hoặc thiếu các tiện ích cơ bản, cũng như do tình trạng kết cấu.

Theo thông tin của bộ về ấn phẩm BPS, vệ sinh vẫn là lĩnh vực cần được quan tâm. Với các gia đình, chất lượng nhà ở gắn liền với điều kiện sinh hoạt hằng ngày, bao gồm nhà vệ sinh và cơ sở vệ sinh phù hợp, chứ không chỉ đơn thuần là việc công trình có thể che mưa nắng hay không.

Trong chuyến thăm Tây Jakarta, Amalia nêu mái lợp amiăng là mối lo ngại về sức khỏe. Tỷ lệ hộ sử dụng loại mái này ở Tây Jakarta cao hơn toàn Jakarta 3 điểm phần trăm. Bà cho biết tình trạng mái nhà cần được tính đến khi thiết kế các chương trình nhà ở của chính phủ.

Với tư cách người đứng đầu BPS, Amalia giải thích đánh giá của cơ quan về loại vật liệu này:

Amiăng được xem là một trong những vật liệu lợp mái không phù hợp xét từ góc độ sức khỏe.

Số liệu về mái lợp giúp các nhà hoạch định chương trình cải tạo xác định một hạng mục cụ thể cần xem xét, bên cạnh diện tích sàn, điều kiện vệ sinh và độ vững chắc của công trình. Một chương trình tập trung vào chất lượng nhà ở cần xác định từng căn nhà còn thiếu gì để nguồn kinh phí giải quyết đúng tình trạng thực tế.

Mục tiêu cải tạo đang tăng mạnh

Chương trình Hỗ trợ Khuyến khích Nhà ở Tự lực của chính phủ, gọi tắt là BSPS, đặt mục tiêu cải tạo 400.000 căn nhà trong năm 2026. Chương trình hỗ trợ người dân cải thiện nhà ở không đạt tiêu chuẩn, trong đó các hộ nghèo và có nguy cơ rơi vào cảnh nghèo được xác định là nhóm ưu tiên.

Tito cho biết mục tiêu sửa chữa trên toàn quốc trong chuyến thăm ngày 24 tháng 10 là khoảng 450.000 căn nhà. Con số 400.000 của Maruarar chỉ áp dụng riêng cho BSPS, còn Tito đề cập rộng hơn đến nỗ lực sửa chữa của chính phủ. Các quan chức chưa giải thích rõ mối liên hệ chính xác giữa hai mục tiêu này.

Mục tiêu BSPS của Jakarta tăng từ 158 căn nhà năm 2025 lên 10.000 căn năm 2026. Con số này cao hơn 63 lần so với mục tiêu năm trước, cho thấy hoạt động dự kiến tại thành phố sẽ tăng mạnh, trong bối cảnh BPS ghi nhận hơn 821.000 căn nhà không đạt tiêu chuẩn.

Bộ ghi nhận 88.635 căn nhà được tiếp cận thông qua Chương trình Cải tạo Nhà ở trong nửa đầu năm 2026. Maruarar cũng đề xuất mục tiêu BSPS đạt 2 triệu căn vào năm 2027, gấp 5 lần mục tiêu của chương trình trong năm 2026. Con số năm 2027 hiện vẫn chỉ là đề xuất.

Maruarar cho biết hỗ trợ cải tạo cần được thực hiện minh bạch vì sử dụng ngân sách công. Các yêu cầu về vật liệu và ngân sách được công khai, đồng thời có nhiều nhà cung cấp tham gia nhằm khuyến khích cạnh tranh về giá. Những cơ chế này càng quan trọng khi chương trình mở rộng và các quyết định mua sắm ảnh hưởng đến mức độ hỗ trợ mà mỗi khoản phân bổ có thể mang lại.

Hỗ trợ thế chấp vẫn phải vượt qua bài toán khả năng chi trả

Tài chính nhà ở được trợ cấp giải quyết một khía cạnh khác của thách thức nhà ở: giúp các hộ mua căn nhà đầu tiên. Cơ chế Thanh khoản Tài chính Nhà ở, gọi tắt là FLPP, hỗ trợ các khoản vay thế chấp được trợ cấp dành cho người thu nhập thấp, do BP Tapera phối hợp với Bộ Nhà ở quản lý.

Tính đến ngày 14 tháng 10 năm 2026, FLPP đã hỗ trợ tài chính cho 180.608 căn nhà, với tổng giá trị 22,5 nghìn tỷ rupiah. So với hạn mức cả năm là 350.000 căn, con số này tương đương khoảng 51,6%, còn 169.392 căn trong hạn mức chưa được cấp vốn.

Bộ ghi nhận 91.531 căn nhà thuộc FLPP trong nửa đầu năm. Tổng số liệu tháng 10 cho thấy hoạt động giải ngân tiếp tục diễn ra, trong khi khoảng cách so với hạn mức phản ánh quy mô tài chính vẫn cần huy động để sử dụng hết phân bổ cả năm.

Purwadi Purwoharsojo, chuyên gia kinh tế tại Đại học Mulawarman, cho rằng sức mua của các hộ gia đình có thể là một trở ngại. Ông nói người có ý định vay có thể ngần ngại nếu tiền lương không còn đủ để thanh toán khoản vay thế chấp hằng tháng.

Nhận định của ông nêu bật vấn đề thực tế đối với các gia đình: vay thế chấp được trợ cấp vẫn đòi hỏi phải trả nợ thường xuyên. Hỗ trợ cải tạo và tài chính mua nhà phục vụ các nhu cầu khác nhau, và hạn mức vay thế chấp sẵn có cần được kết nối với những hộ có khả năng trả nợ.

Ngân sách địa phương và miễn phí có thể giảm chi phí

Tito kêu gọi Jakarta và các chính quyền địa phương khác phân bổ kinh phí sửa chữa, cho rằng cải thiện nhà ở cần là một phần trong nỗ lực giải quyết nghèo đói và các vấn đề xã hội. Trong chuyến thăm Kampung Ambon, ông nói việc cải thiện điều kiện sống cần đi đôi với thực thi pháp luật tại các khu vực đang gặp những khó khăn như vậy.

Bộ Nội vụ hỗ trợ chương trình 3 triệu căn nhà của Tổng thống Prabowo Subianto thông qua việc đơn giản hóa quy định và trợ giúp người thu nhập thấp. Tito cho biết điều kiện đủ tiêu chuẩn nên dựa trên thu nhập, thay vì chỉ xét hộ gia đình có thuộc 40% dân số nghèo nhất hay không.

Một biện pháp là miễn thuế thu nhập từ việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà, gọi tắt là BPHTB, cho các hộ đủ điều kiện. Tito cho biết khoản miễn giảm áp dụng với mức thuế 5%. Bộ cũng đã ban hành thông tư gửi lãnh đạo các địa phương, ủng hộ việc miễn phí cấp phép xây dựng, gọi tắt là PBG, cho người thu nhập thấp.

Bộ ghi nhận 101.201 căn nhà được miễn phí PBG trong nửa đầu năm 2026. Các chương trình nhà ở được hỗ trợ từ ngân sách cấp tỉnh đã tiếp cận 4.014 căn trong cùng kỳ, bên cạnh những đóng góp từ chính quyền cấp huyện và thành phố.

Trong nửa đầu năm, bộ cũng ghi nhận 95.878 người vay theo chương trình Tín dụng Nhà ở, với tổng mức tài trợ khoảng 20,58 nghìn tỷ rupiah. Chương trình này được triển khai song song với FLPP và hỗ trợ cải tạo trong khuôn khổ phản ứng rộng hơn của chính phủ đối với vấn đề nhà ở.

Doanh nghiệp tài trợ mở thêm một hướng hỗ trợ

Purwadi đề xuất sử dụng kinh phí trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp để hỗ trợ cung cấp nhà ở đạt chuẩn. Ông nêu các doanh nghiệp hoạt động tại Đông Kalimantan, bao gồm các công ty khai thác than, dầu cọ và dầu mỏ, là những đơn vị có thể đóng góp.

Đề xuất của ông sẽ huy động nguồn lực doanh nghiệp vào việc cải thiện nhà ở bên cạnh chi tiêu công. Ấn phẩm nhà ở của bộ đã ghi nhận các khoản đóng góp từ hoạt động trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp là một phần trong nỗ lực chung, cùng với sự tham gia của các chủ đầu tư, chính quyền địa phương và người dân tự tài trợ công trình.

Bức tranh tổng thể cụ thể hơn nhiều so với việc chỉ nói đến tình trạng thiếu nhà trên toàn quốc. BPS đã xác định các hộ cần hỗ trợ sở hữu nhà, những chủ nhà cần sửa chữa, các khu dân cư cần được quan tâm và một số vật liệu xây dựng khiến giới chức lo ngại. Các chương trình của chính phủ giờ đây cần kết nối những phát hiện này với hình thức hỗ trợ mà các gia đình thực sự có thể sử dụng.

Điểm chính

• Tháng 3 năm 2026, BPS ghi nhận 9,29 triệu hộ chưa có nhà riêng, giảm khoảng 350.000 hộ so với một năm trước đó.
• Số hộ sống trong nhà ở không đạt tiêu chuẩn là khoảng 18,01 triệu, tương đương 24,03%.
• Jakarta có 821.840 căn nhà không đạt tiêu chuẩn, trong đó Tây Jakarta có 256.487 căn.
• Mái lợp amiăng được sử dụng tại 54,6% số hộ ở Jakarta và 57,6% số hộ ở Tây Jakarta.
• Mục tiêu cải tạo BSPS năm 2026 là 400.000 căn nhà; Tito đưa ra mục tiêu sửa chữa rộng hơn, khoảng 450.000 căn.
• Tính đến ngày 14 tháng 10, tài chính thế chấp FLPP đã hỗ trợ 180.608 căn nhà, trên tổng hạn mức 350.000 căn của năm 2026.
• Maruarar đề xuất mở rộng hỗ trợ BSPS lên 2 triệu căn nhà trong năm 2027.