Giá căn hộ Seoul tăng tuần thứ 90, trong khi Gangnam giảm và Gyeonggi tăng mạnh

Đà tăng kéo dài che khuất khoảng cách ngày càng lớn

Giá căn hộ Seoul tăng tuần thứ 90 liên tiếp trong khảo sát tuần thứ tư của tháng 10 do Cơ quan Địa ốc Hàn Quốc thực hiện, nhưng mức tăng 0,09% của thành phố che khuất những diễn biến rất khác nhau giữa các khu vực. Quận Gangnam giảm 0,38%, trong khi quận Seongbuk tăng 0,39%. Tại tỉnh Gyeonggi lân cận, Gunpo và quận Yeongtong của Suwon cùng tăng 0,58%.

Khảo sát lấy số liệu đến ngày 26/10 và được công bố ngày 29/10 cho thấy mức tăng hằng tuần ở Seoul chậm lại tuần thứ hai liên tiếp. Đà tăng giảm từ 0,16% trong tuần thứ hai của tháng 10 xuống 0,13% trong tuần thứ ba, rồi còn 0,09% trong tuần thứ tư. Tính trung bình, giá vẫn tăng trên toàn thành phố, nhưng tốc độ chậm hơn.

Giá căn hộ tại Gyeonggi tăng 0,20%, thấp hơn đôi chút so với mức 0,21% của tuần trước đó. Dù vậy, mức tăng hằng tuần của tỉnh vẫn cao hơn Seoul tuần thứ sáu liên tiếp, bắt đầu từ tuần thứ tư của tháng 9. Mức tăng mới nhất của tỉnh cao hơn gấp đôi Seoul.

Người thuê nhà đối mặt với chiều hướng khác. Chỉ số jeonse căn hộ tại Seoul tăng 0,17%, nhanh hơn mức 0,16% của tuần trước đó và kéo dài chuỗi tăng lên 90 tuần. Jeonse là hình thức thuê nhà tại Hàn Quốc, trong đó người thuê đặt một khoản tiền cọc lớn có thể hoàn lại thay vì trả tiền thuê hằng tháng như thông thường.

Đà tăng giá ở Seoul chậm lại nhanh đến mức nào?

Mức tăng giá hằng tuần tại Seoul giảm 0,04 điểm phần trăm trong khảo sát mới nhất, sau khi giảm 0,03 điểm phần trăm trong tuần trước đó. So với mức tăng 0,16% của tuần thứ hai, mức tăng 0,09% mới nhất thấp hơn khoảng 44%.

Điểm phần trăm đo khoảng cách giữa hai tỷ lệ phần trăm. Trong trường hợp này, chỉ số giúp mô tả đà tăng chậm lại: chỉ số toàn thành phố vẫn đi lên, dù mức tăng trong từng tuần nhỏ dần.

Diễn biến trong tháng 10 cho thấy quá trình giảm tốc diễn ra như thế nào:

• Tuần thứ hai của tháng 10: giá bán căn hộ Seoul tăng 0,16%.
• Tuần thứ ba của tháng 10: đà tăng giảm còn 0,13%.
• Tuần thứ tư của tháng 10, lấy số liệu đến ngày 26/10: đà tăng chậm lại còn 0,09%.
• Ngày 29/10: Cơ quan Địa ốc Hàn Quốc công bố kết quả tuần thứ tư.

Cơ quan này mô tả thị trường có các căn hộ giá thấp hơn được rao bán tại một số khu vực và các khu chung cư đang xúc tiến tái thiết. Trong khi đó, những dự án được nhiều người săn đón, có nhu cầu ổn định, ghi nhận giao dịch ở mức giá cao hơn. Các diễn biến trái chiều này khiến mức tăng chung của Seoul thấp hơn.

Ba quận Gangnam giảm sâu hơn

Gangnam, Seocho và Songpa, ba quận gắn với một số khu nhà ở đắt đỏ nhất Seoul, đều ghi nhận mức giảm mạnh hơn. Gangnam giảm 0,38%, so với 0,31% tuần trước đó. Mức giảm của Seocho tăng từ 0,32% lên 0,35%, còn Songpa tăng từ 0,13% lên 0,22%.

Diễn biến yếu tại Gangnam tập trung ở các khu chung cư lớn tại Yeoksam và Apgujeong. Tại Seocho, mức giảm chủ yếu tập trung ở các khu Banpo và Seocho. Đà giảm ở Songpa tập trung tại Jamsil và Sincheon.

Mức giảm lũy kế từ đầu năm của Gangnam lên 1,64%. Lo ngại hóa đơn thuế có thể tăng nếu quy định thuế thay đổi được cho là một yếu tố gây sức ép lên các bất động sản đắt tiền. Các thay đổi thuế có thể xảy ra không được nêu cụ thể.

Nhóm quận phía nam rộng hơn cũng cho thấy diễn biến yếu. Giá căn hộ tại 11 quận phía nam sông Hàn giảm 0,02%, trong khi 14 quận phía bắc sông tăng 0,22%. Nhóm phía nam này bao gồm nhiều quận hơn so với riêng Gangnam, Seocho và Songpa.

Giá ở phía bắc Seoul tăng, dù một số khu vực hạ nhiệt

Seongbuk ghi nhận mức tăng hằng tuần cao nhất Seoul, đạt 0,39%, nhờ các khu chung cư lớn ở Donam và Gireum. Seodaemun tăng 0,36%, trong đó các căn hộ quy mô nhỏ và vừa tại Hongeun và Hongje góp phần vào mức tăng. Jongno tăng 0,35%, được hỗ trợ bởi các dự án lớn ở Changsin và Muak.

Gangbuk và Dobong cùng tăng 0,32%. Các số liệu này cho thấy áp lực tăng giá vẫn tiếp diễn tại một số quận phía bắc, ngay cả khi những khu vực đắt đỏ nhất phía nam giảm giá.

Đà tăng tại các quận phía bắc và phía đông khác chậm lại. Mức tăng của Nowon giảm từ 0,26% xuống 0,12%, đánh dấu tuần giảm tốc thứ hai liên tiếp. Gwangjin giảm tốc từ 0,16% xuống 0,05%, còn Seongdong từ 0,21% xuống 0,08%.

Số liệu lũy kế cho thấy giá đã tăng bao nhiêu trước tuần mới nhất. Seongbuk tăng 16,56% từ đầu năm, Seodaemun tăng 14,07%, Gangseo tăng 13,14% và Guro tăng 13,03%. Dongdaemun và Nowon lần lượt tăng 12,78% và 12,71%.

Đối với người mua, sự kết hợp này tạo áp lực lớn: mức tăng hằng tuần thấp hơn có thể nối tiếp nhiều tháng tăng mạnh. Mức tăng mới nhất của Nowon chưa bằng một nửa tuần trước đó, nhưng mức tăng lũy kế của quận vẫn ở hai chữ số.

Các khu vực tăng mạnh nhất ở Gyeonggi thay đổi giữa các thành phố

Gunpo và quận Yeongtong của Suwon dẫn đầu các thị trường Gyeonggi được đề cập, với mức tăng hằng tuần 0,58%. Gunpo tăng tốc từ 0,53%, chủ yếu nhờ các khu chung cư lớn ở Sanbon và Geumjeong. Yeongtong tăng tốc từ 0,52%, được hỗ trợ bởi các dự án lớn tại các khu Maetan và Yeongtong.

Quận Giheung của Yongin tăng 0,54%, so với 0,30% tuần trước đó, với đà tăng tại Jung và Dongbaek. Các mức tăng đáng kể khác gồm Uiwang 0,47%, quận Byeongjeom của Hwaseong 0,44%, quận Gwonseon của Suwon 0,42% và quận Dongtan của Hwaseong 0,41%. Giá tại Byeongjeom và Dongtan vẫn tăng, nhưng chậm hơn tuần trước đó.

Một số khu vực từng dẫn đầu trước đó hạ nhiệt rõ rệt hơn. Quận Bundang của Seongnam tăng 0,20%, so với 0,79% hai tuần trước. Quận Dongan của Anyang giảm tốc từ 0,56% xuống 0,38%. Icheon đi ngược xu hướng bình quân của tỉnh, giảm 0,20% trong tuần giảm thứ sáu liên tiếp.

Diễn biến giữa các khu vực cho thấy đà tăng dịch chuyển giữa các địa điểm, thay vì tất cả các thành phố cùng tăng tốc. Giá tăng quanh các trung tâm việc làm của ngành bán dẫn ở Suwon và Yongin được cho là khiến người mua cân nhắc những địa điểm lân cận có giá tương đối thấp hơn, trong đó có Gunpo và Uiwang.

Nam Hyuk-woo, nhà nghiên cứu bất động sản tại Ngân hàng Woori, nhận định sức tăng giá ở Seoul đang lan rộng rõ hơn sang Gyeonggi. Ông dự đoán đà tăng của tỉnh có thể duy trì trong một thời gian, bất kể từng khu vực có thuộc diện bị áp dụng hạn chế trên thị trường bất động sản hay không.

Giao dịch ở Yeongtong cho thấy những khoản tiền liên quan

Một căn hộ diện tích 101 m2 tại khu Salgugol Donga, khu Yeongtong, được bán với giá 1,07 tỷ won ngày 27/10, lập kỷ lục cho căn hộ cùng diện tích trong khu này. Một giao dịch căn hộ cùng diện tích vào ngày 23/10 có giá 947 triệu won.

Chênh lệch giữa hai giao dịch là 123 triệu won, tương đương khoảng 13% so với mức giá trước đó, chỉ trong bốn ngày. Khi so sánh các căn hộ trong cùng khu, người mua cũng cần tính đến các yếu tố như tầng, tình trạng căn hộ và tầm nhìn; những thông tin này không được nêu chi tiết cho các giao dịch trên.

Giá một số giao dịch khác ở Yeongtong cũng lập kỷ lục. Căn hộ diện tích 59 m2 tại khu Cheongmyeong Maeul Jugong được sang nhượng với giá 718 triệu won ngày 28/10. Căn hộ diện tích 84 m2 tại Sinnamusil Poonglim được bán với giá 1,05 tỷ won ngày 23/10.

Ngày giao dịch nằm ở cả hai phía của mốc chốt số liệu khảo sát 26/10. Vì vậy, các giao dịch ngày 27 và 28/10 cho thấy diễn biến mới hơn tại một quận vốn đã ghi nhận một trong những mức tăng hằng tuần cao nhất ở Gyeonggi.

Mức tăng lũy kế lớn song hành với kế hoạch nguồn cung mới

Giá căn hộ tại Gwangmyeong tăng 17,62% từ đầu năm. Trong số các khu vực được nêu tại Gyeonggi, tiếp theo là Yeongtong với mức tăng 17,47%, Dongan 16,90%, Bundang 16,86% và quận Suji của Yongin 16,32%.

Dongtan ghi nhận mức tăng 21,32% sau đợt tái tổ chức hành chính vào tháng 2. Giai đoạn đo lường của khu vực này bắt đầu từ thời điểm thay đổi đó, trong khi các số liệu lũy kế khác phản ánh mức tăng trong năm.

Một số địa điểm nằm trong các kế hoạch khu nhà ở công cộng mới được công bố cũng vẫn ghi nhận giá tăng. Ngày 29/10, chính phủ công bố kế hoạch tại các địa điểm gần Seoul, trong đó có những khu vực mà khảo sát mới nhất cho thấy giá tiếp tục tăng.

Hanam tăng 0,33% trong tuần, còn Guri tăng 0,31%. Mức tăng lũy kế của hai nơi lần lượt đạt 13,97% và 13,46%. Uijeongbu tăng 0,11%, Gimpo tăng 0,04% và Goyang tăng 0,03%.

Thời điểm công bố có ý nghĩa với các hộ gia đình đang cân nhắc những địa điểm này: khảo sát lấy số liệu đến ngày 26/10, ba ngày trước thông báo. Các số liệu phản ánh tình hình thị trường trước khi công bố kế hoạch nguồn cung. Không có lịch trình xây dựng hay hoàn thành nào được đưa ra cùng các số liệu này.

Áp lực tiền thuê kéo dài khi thị trường rộng hơn giảm tốc

Mức tăng chỉ số jeonse tại Seoul tăng tốc lên 0,17%, trong đó Dobong tăng 0,34% và Dongdaemun tăng 0,32%. Cơ quan Địa ốc Hàn Quốc cho biết giá thuê tăng tại các dự án được ưa chuộng, gồm các khu chung cư lớn và khu gần ga đường sắt, bên cạnh một số giao dịch ở mức giá đã điều chỉnh.

Chỉ số jeonse tại Gyeonggi tăng 0,18%, không đổi so với tuần trước đó, trong khi chỉ số toàn quốc tăng 0,10%. Với các hộ gia đình gia hạn hợp đồng jeonse hoặc chuyển sang căn hộ khác, mức tiền đặt cọc tăng có thể khiến họ cần thêm tiền mặt hoặc khoản vay để thuê được nhà.

Tình trạng thiếu tin rao cho thuê và việc một số người thuê chuyển sang thị trường mua nhà được cho là các yếu tố hỗ trợ giá bán tại Gyeonggi. Trên thực tế, hai thị trường này có liên hệ với nhau: các hộ gia đình so sánh khoản tiền đặt cọc thuê lớn hơn với chi phí mua nhà có thể cân nhắc lại lựa chọn nào phù hợp với khả năng tài chính.

Trên toàn Hàn Quốc, giá bán căn hộ tăng 0,07%. Vùng thủ đô, gồm Seoul, Gyeonggi và Incheon, tăng 0,14%, giảm từ mức 0,16%. Incheon chuyển từ mức tăng 0,02% sang giảm 0,01%, còn các khu vực ngoài vùng thủ đô tăng 0,01%.

Mức tăng hằng tuần ở Ulsan tăng từ 0,02% lên 0,04%, trong khi Daegu chuyển từ không đổi sang giảm 0,01%. Vì vậy, mức tăng toàn quốc phản ánh sự kết hợp giữa đà tăng mạnh tại một số địa điểm ở Gyeonggi, tăng trưởng chậm lại ở Seoul và những thay đổi nhỏ hơn nhiều ở các khu vực khác.

Điểm chính

• Giá bán căn hộ Seoul tăng 0,09% trong tuần thứ tư của tháng 10, kéo dài chuỗi tăng lên 90 tuần liên tiếp.
• Đà tăng chậm lại tuần thứ hai, trong khi mức giảm tại Gangnam, Seocho và Songpa sâu hơn.
• Seongbuk dẫn đầu mức tăng hằng tuần ở Seoul với 0,39%; mức tăng lũy kế từ đầu năm của quận đạt 16,56%.
• Gyeonggi tăng 0,20%, cao hơn mức tăng hằng tuần của Seoul tuần thứ sáu liên tiếp.
• Gunpo và Yeongtong cùng tăng 0,58%, còn Giheung tăng 0,54%.
• Chỉ số jeonse tại Seoul tăng 0,17%, tăng tốc ngay cả khi đà tăng giá bán chậm lại.
• Giá bán căn hộ toàn quốc tăng 0,07%, với khác biệt đáng kể giữa các địa điểm.