Dự án tái phát triển Hannam 3 ở Seoul biến nhà bán hầm thành khoản đầu tư trị giá hàng tỷ won như thế nào

Căn nhà bán hầm nhỏ, quyền lợi lớn trong tương lai Seoul

Một căn nhà bán hầm rộng 26 mét vuông tại khu tái phát triển Hannam 3 của Seoul đã đổi chủ chín lần từ khi đăng ký lần đầu vào năm 2003 đến năm 2019. Giá căn nhà tăng từ 275 triệu won vào năm 2006 lên 850 triệu won vào năm 2019. Người mua đến từ khắp Hàn Quốc, trong đó có Gongju, Yeongju và Chungju, trong khi căn nhà nhỏ vẫn nằm trong khu dân cư đang chờ giải tỏa.

Trong 1.671 căn hộ và biệt thự được khảo sát qua hồ sơ bất động sản, nhà bán hầm đổi chủ trung bình 2,6 lần trong hai thập kỷ, so với 2,1 lần ở nhà trên mặt đất. Tỷ lệ chuyển nhượng của nhà bán hầm vì thế cao hơn khoảng 24%. Trong giai đoạn bắt đầu từ tháng 8/2020, giá giao dịch trung vị của nhà bán hầm đã lên tới 1,3 tỷ won.

Sức hút nằm ở căn hộ trong tương lai. Chủ sở hữu đủ điều kiện của một căn nhà bán hầm khiêm tốn có thể nhận quyền được phân căn hộ thông qua ban tái phát triển, tương tự người sở hữu căn nhà lớn hơn trên mặt đất. Các nhà đầu tư mua con đường để sở hữu căn hộ mới giữa sông Hàn và núi Namsan, chứ không đơn thuần mua nơi để ở.

Với người thuê nhà, quá trình này đồng nghĩa với việc chủ nhà thay đổi, tiền đặt cọc thuê nhà trở nên bấp bênh và cuối cùng phải chuyển đi nơi khác. Đến tháng 7/2022, chỉ 9,5% chủ sở hữu nhà bán hầm đăng ký địa chỉ trong khu Hannam 3.

Thông báo phê duyệt tháng 6/2023 của quận Yongsan cho thấy cơ sở của những thương vụ này: khu tái phát triển rộng 386.395,5 mét vuông và kế hoạch được duyệt gồm 5.816 căn hộ, trong đó có 876 căn cho thuê. Dự án cho thấy việc thay thế nhà ở xuống cấp có thể tạo ra những tài sản giá trị, nhưng cũng khiến người đang thuê nhà cũ phải tìm nơi ở khác.

Vì sao bất động sản rẻ nhất có thể là khoản đầu tư được ưa chuộng

Hannam 3 bao gồm một phần các phường Hannam-dong và Bogwang-dong thuộc quận Yongsan. Các công trình cũ ở đây gồm những biệt thự nhỏ, nhà chia cho nhiều hộ gia đình và nhà bán hầm, tiếng Hàn gọi là banjiha. Những căn nhà này nằm một phần dưới mặt đường và thường là lựa chọn chỗ ở tương đối rẻ.

Tái phát triển làm thay đổi cách định giá những bất động sản này. Về nguyên tắc, thành viên hội tái phát triển đủ điều kiện và tham gia trước khi kế hoạch quản lý và phân chia tài sản được duyệt vào tháng 6/2023 có thể nhận quyền được phân một căn hộ mới, dù bất động sản hiện tại là nhà bán hầm hay nhà trên mặt đất.

Kế hoạch quản lý và phân chia tài sản quy định cách phân bổ bất động sản mới và nghĩa vụ tài chính của dự án. Thành viên phải đóng thêm khoản tiền được tính bằng giá căn hộ được phân cho họ trừ đi giá trị thẩm định của bất động sản hiện có.

Giá trị thẩm định thấp hơn của nhà bán hầm có thể khiến khoản đóng thêm về sau lớn hơn. Tuy nhiên, giá mua thấp hơn giúp giảm số tiền cần bỏ ra ban đầu. Vì vậy, người mua có thể chờ dự án tái phát triển với số vốn ít hơn rồi thanh toán khoản bổ sung khi dự án tiến triển.

Các môi giới bất động sản địa phương cho biết nhà đầu tư mua biệt thự bán hầm tương đối rẻ rồi bán khi giá tăng. Giao dịch diễn ra sôi động ở nhóm biệt thự có giá từ 500 triệu đến 900 triệu won. Theo thông tin, một số người mua không đến xem nhà.

Nhà nhỏ có giá mỗi mét vuông cao hơn

Nhà bán hầm trong hồ sơ thường nhỏ hơn nhà trên mặt đất khoảng 10 mét vuông. Tổng giá mua có thể thấp hơn, dù người mua phải trả nhiều tiền hơn cho mỗi mét vuông.

Từ tháng 8/2020 đến hết năm 2023, giá giao dịch trung bình của nhà bán hầm là 43,84 triệu won mỗi mét vuông, so với 34,86 triệu won ở nhà trên mặt đất. Tính theo hai con số này, mức chênh giá của nhà bán hầm khoảng 26%.

Từ năm 2010 đến năm 2022, giá mỗi mét vuông tăng lên gấp 4,5 lần so với trước đó đối với nhà bán hầm và gấp 4,1 lần đối với nhà trên mặt đất. Giá giao dịch trung vị của nhà bán hầm tăng từ 320 triệu won trong giai đoạn 2011-2014 lên 1,3 tỷ won trong giai đoạn bắt đầu từ tháng 8/2020, tức khoảng gấp bốn lần.

Xu hướng này cũng thể hiện trong từng tòa nhà. Trong số 181 tòa nhà có cả nhà bán hầm lẫn nhà trên mặt đất, nhà bán hầm được giao dịch thường xuyên hơn tại 112 tòa, tương đương khoảng 62%. Người mua liên tục tìm đến những bất động sản nhỏ hơn, đem lại quyền tham gia cùng một quy trình tái phát triển.

Giao dịch tăng tốc khi các hạn chế được nới lỏng

Giao dịch nhà bán hầm đặc biệt phổ biến quanh thời điểm quy hoạch New Town bắt đầu vào năm 2003, khi các hạn chế về giấy phép giao dịch đất đai chỉ áp dụng trong phạm vi hẹp. Cứ 100 căn nhà bán hầm có 32,9 lần đổi chủ, so với 21,5 lần trên mỗi 100 căn nhà trên mặt đất.

Cuối năm 2008, chính phủ của Tổng thống Lee Myung-bak dỡ bỏ các hạn chế đối với khu vực đầu cơ tại phần lớn vùng thủ đô Seoul, ngoại trừ Gangnam, Seocho và Songpa. Năm 2009, chính phủ tạm thời bãi bỏ mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng bổ sung đối với chủ sở hữu nhiều nhà, đồng thời nới lỏng yêu cầu giấy phép khi mua các lô đất nhỏ trong khu vực tái phát triển.

Năm đó, cứ 100 căn nhà bán hầm có 15,1 lần đổi chủ, so với 11,4 lần ở nhà trên mặt đất. Năm 2014, khi thuế thu nhập từ chuyển nhượng bổ sung đối với người sở hữu nhiều nhà bị bãi bỏ và thuế đối với giao dịch bán lại nhanh được nới lỏng, các con số tương ứng là 12,7 và 9,5.

Trong những giai đoạn hạn chế chặt chẽ hơn, chênh lệch giao dịch giữa hai loại nhà nhỏ hơn. Hồ sơ cho thấy con đường rẻ hơn để tham gia tái phát triển thu hút nhiều giao dịch hơn khi việc mua bán lại trở nên dễ dàng.

Quyền sở hữu dịch chuyển khỏi khu dân cư

Trên toàn khu Hannam 3, số chủ sở hữu đăng ký địa chỉ trong khu vực giảm từ mức tương đương 2.189 quyền sở hữu vào năm 2002 xuống 738 vào năm 2022, tức giảm khoảng 66%. Tỷ lệ đất thuộc khu vực phát triển do nhóm này nắm giữ giảm từ hơn 55% xuống khoảng 19%.

Cùng giai đoạn đó, số chủ sở hữu đăng ký tại Gangnam, Seocho, Songpa và Bundang tăng từ mức tương đương 163 quyền sở hữu lên 799. Đến năm 2022, nhóm này đông hơn nhóm đăng ký trong Hannam 3. Chủ sở hữu ở ngoài khu vực nắm khoảng 62% đất của khu phát triển.

Phân tích sổ đăng ký tính tỷ lệ sở hữu theo phần sở hữu. Hai người mỗi người sở hữu một nửa bất động sản được tính là nửa quyền sở hữu cho mỗi người. Định nghĩa chủ sở hữu địa phương dựa trên địa chỉ đăng ký tại từng thời điểm, chứ không đòi hỏi họ phải cư trú liên tục từ trước khi tái phát triển.

Bất động sản cũng được chuyển giao giữa các thế hệ. Trong số 323 người nhận đất được tặng từ năm 2018 đến năm 2021, có 93 người ở độ tuổi 20, 75 người ở độ tuổi 30 và 22 người chưa thành niên. Tổng cộng, nhóm dưới 40 tuổi có 190 người nhận, chiếm khoảng 59%.

Mức biến động giá nói chung cũng rất lớn. Giá đất chuẩn bình quân chính thức của các lô được khảo sát tại Hannam-dong và Bogwang-dong tăng hơn 1.100% sau năm 2003. Giá trị tăng tạo cơ hội bán lại cũng như chuyển nhượng bất động sản cho các thành viên trẻ hơn trong gia đình.

Người thuê nhà đối mặt với bất ổn trước khi chuyển đi

Một người từng thuê nhà bán hầm ở Hannam 3 biết qua hàng xóm rằng chủ nhà đã bán căn nhà. Không có thông tin liên lạc của chủ mới, người thuê lo sẽ không lấy lại được tiền đặt cọc.

Hệ thống jeonse của Hàn Quốc khiến mối lo này đặc biệt nghiêm trọng. Thay vì trả tiền thuê nhà hàng tháng thông thường, người thuê nộp một khoản tiền đặt cọc lớn mà chủ nhà phải hoàn lại khi hợp đồng thuê kết thúc. Khi nhà đổi chủ, việc biết ai có trách nhiệm hoàn trả khoản tiền này rất quan trọng.

Nhóm bảo vệ quyền lợi người thuê nhà Minsnail Union xác định việc pháp luật không buộc chủ nhà thông báo cho người thuê khi quyền sở hữu thay đổi là một nguyên nhân gây ra vấn đề. Một người thuê khác kể rằng nước bị cắt và đường ống rò rỉ nhưng chủ nhà không sửa chữa.

Những người vận động liên hệ tình trạng bảo trì kém với kinh tế của việc tái phát triển: khi căn hộ mới trong tương lai là động lực đẩy giá mua lên, chủ sở hữu muốn bán lại sẽ ít có động lực sửa chữa căn nhà hiện tại.

Việc chuyển đi gây thêm khó khăn cho cư dân lớn tuổi, những người phụ thuộc vào bạn bè ở gần, các dịch vụ phúc lợi và những người hiểu rõ nhu cầu y tế của họ. Lee Kang-hoon, luật sư đứng đầu tổ chức hỗ trợ người thuê nhà Tenants 114, cho rằng các mối quan hệ địa phương ấy là một phần hỗ trợ thiết thực mà cư dân mất đi khi chuyển đến nơi xa lạ.

Một bài viết đăng tháng 10/2024 cho biết khoản bồi thường và hỗ trợ di dời chỉ dành cho người thuê đã sống trong nhà trước năm 2009. Bài viết cũng mô tả những cư dân gặp khó khăn với các giấy tờ cần thiết để xin hỗ trợ.

Nhiều căn hộ hơn không đồng nghĩa ai cũng có thêm chỗ ở

Tháng 6/2023, quận Yongsan phê duyệt 5.816 căn hộ trong 197 tòa nhà, gồm 4.940 căn để bán và 876 căn cho thuê. Các mô tả sau đó đưa tổng số lên 5.970 căn, trong khi một bài viết về đấu giá nêu con số 5.988 căn trong 127 tòa nhà. Sau đó, quận mở lại đợt tham vấn về kế hoạch sửa đổi; các thông báo được dẫn ở đây không nêu tổng số căn hộ cuối cùng sau cập nhật.

Chỉ tiêu nhà cho thuê trong phương án được duyệt chiếm khoảng 15% tổng số căn năm 2023. Trong 4.940 căn để bán, 4.069 căn được phân cho chủ sở hữu bất động sản hiện hữu, 831 căn dành cho bán đại trà và 40 căn được giữ lại làm dự phòng.

Một thống kê di dời về sau ghi nhận 7.182 hộ thuê nhà và chín hộ địa phương chọn nhận tiền thay vì nhà, tổng cộng 7.191 hộ phải rời đi. Một ước tính tài chính trước đó dự kiến khoảng 8.300 hộ sẽ di dời, trong đó có khoảng 6.300 hộ thuê nhà.

So với con số 5.970 căn hộ dự kiến trong thống kê sau này, 7.191 hộ rời đi nhiều hơn 1.221 hộ. Ước tính trước đó về 8.300 hộ di dời và phương án được duyệt gồm 5.816 căn hộ tạo ra khoảng cách chừng 2.500 căn.

Những so sánh này cho thấy áp lực mà người thuê nhà phải đối mặt. Các tòa nhà có nhiều căn nhà nhỏ, giá rẻ được thay thế bằng số lượng căn hộ lớn hơn ít hơn, phần lớn dành cho sở hữu. Trong thời gian phá dỡ và xây dựng, các hộ phải rời đi cần tìm chỗ ở nơi khác, làm tăng nhu cầu trên thị trường cho thuê xung quanh.

Hàng nghìn tỷ won tài trợ cho việc di dời

Ban tái phát triển vay 2.100 tỷ won để di dời từ liên danh gồm bốn ngân hàng thương mại lớn, sau đó huy động thêm 400 tỷ won qua khoản tài trợ do KB Securities thu xếp. Tổng giá trị hai gói là 2.500 tỷ won.

Với gói thứ hai, một công ty mục đích đặc biệt phát hành chứng khoán cho nhà đầu tư rồi cho ban tái phát triển vay số tiền thu được. Hyundai Engineering & Construction, đơn vị xây dựng dự án, bảo lãnh liên đới, còn KB Securities đưa ra cam kết mua hỗ trợ khoản tài trợ.

Lãi suất của cả hai gói vay đều ở mức thấp 6%. Thời hạn hoàn trả cả gốc lẫn lãi là tháng 11/2028. Theo ước tính tài chính, dự án sẽ cần vay thêm vài nghìn tỷ won để trang trải chi phí xây dựng.

Dự án cũng bao gồm hạ tầng công cộng. Phương án được duyệt năm 2023 liệt kê 51.849,3 mét vuông đường sá, 27.263,6 mét vuông công viên, khu đất 10.755,4 mét vuông dành cho trường tiểu học, cùng các cơ sở phúc lợi và cơ quan công cộng.

Trong phản hồi qua email, ban tái phát triển bảo vệ dự án, cho biết các thành viên đã theo đuổi điều kiện nhà ở tốt hơn một cách hợp pháp và minh bạch sau hai thập kỷ khó khăn. Ban này lập luận rằng chậm trễ làm tăng gánh nặng tài chính của thành viên, còn phê duyệt nhanh hơn sẽ giúp sớm đưa nhà ở được cải thiện vào sử dụng.

Đấu giá mở thêm con đường sở hữu quyền được phân căn hộ

Một bất động sản được đưa ra đấu giá theo yêu cầu của bên cho vay gồm khu đất 105 mét vuông và tòa nhà 99 mét vuông, được định giá 3,43 tỷ won. Công trình đang trong quá trình phá dỡ nên phần lớn giá trị thẩm định nằm ở khu đất.

Một thành viên ban tái phát triển Hannam 3 mô tả các quyền gắn với bất động sản này vào thời điểm phương án được duyệt năm 2023:

Tại thời điểm phê duyệt kế hoạch quản lý và xử lý tài sản năm 2023, bất động sản này có quyền nhận khoản hoàn trả khoảng 100 triệu won cùng quyền sử dụng căn hộ diện tích riêng 84㎡.

Các giao dịch mua bán thông thường sau khi phương án được duyệt bị hạn chế chuyển nhượng tư cách thành viên ban tái phát triển tại các khu vực được chỉ định là khu đầu cơ, trừ một số trường hợp ngoại lệ. Mô tả cuộc đấu giá cho biết việc bán theo yêu cầu của bên cho vay là một con đường khác để người trúng đấu giá có thể trở thành thành viên, không cần giấy phép giao dịch đất đai hay kế hoạch sử dụng vốn. Lịch đấu giá được ấn định vào ngày thứ ba của tháng tiếp theo, nhưng không nêu rõ tháng dương lịch cụ thể.

Sức hút này phù hợp với các giao dịch nhà bán hầm: bất động sản đem lại quyền hưởng một căn hộ trong tương lai. Ở phân khúc cao hơn của thị trường, một căn nhà biệt lập trên khu đất 126 mét vuông ở Bogwang-dong được cho là đã bán với giá 4,5 tỷ won.

Hyun Bang Shin, giáo sư địa lý và nghiên cứu đô thị tại Trường Kinh tế London, mô tả sức hấp dẫn tài chính của quyền sở hữu căn hộ:

Giá nhà trong phân khúc chung cư tăng qua nhiều năm, phần nào đã tạo nên niềm tin rằng đây là loại hình nhà ở đáng mong muốn nhất, có thể bảo vệ tài sản mà nhiều gia đình đang tích lũy.

Các mốc phê duyệt chính thức và tiến độ thay đổi

Thông báo phê duyệt của quận Yongsan ghi nhận quá trình quy hoạch kéo dài hai thập kỷ trước khi phương án phân chia tài sản được thông qua. Thông báo tham vấn tháng 1/2025 của quận ghi nhận những sửa đổi tiếp theo sau khi một ủy ban thành phố xem xét đề xuất.

• Ngày 18/11/2003: Hannam được chỉ định là khu New Town.
• Ngày 1/10/2009: Seoul phê duyệt các thay đổi đối với khu tái phát triển và kế hoạch xúc tiến dự án.
• Ngày 4/9/2012: Ban tái phát triển được phê duyệt thành lập.
• Ngày 29/3/2019: Quận Yongsan phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án.
• Ngày 23/6/2023: Quận phê duyệt kế hoạch quản lý và phân chia tài sản theo Điều 78 của Luật Cải thiện Khu đô thị và Môi trường dân cư.
• Ngày 23/12/2024: Ủy ban tái phát triển đô thị Seoul phê duyệt đề xuất sửa đổi kèm điều chỉnh.
• Từ ngày 31/1 đến 14/2/2025: Quận Yongsan mở lại đợt lấy ý kiến công khai về đề xuất sửa đổi.

Lịch xây dựng đã thay đổi. Kế hoạch tài chính dự kiến khởi công năm 2025 và hoàn thành năm 2028; các mô tả về sau chuyển thời điểm xây dựng sang năm 2026 và thời điểm vào ở sang năm 2029. Tháng 11/2028 vẫn là hạn hoàn trả khoản vay di dời được nêu trong kế hoạch.

Kết quả về quyền sở hữu dựa trên 5.021 hồ sơ công khai, bao quát 3.244 thửa đất, xác định 12.616 chủ sở hữu và 9.459 lần thay đổi quyền sở hữu trong giai đoạn 2002-2022. Một số hồ sơ có thể không còn truy cập được do sổ đăng ký đã đóng. Các dữ liệu cho thấy quyền lợi bất động sản được chuyển giao trong thời gian dài, khi khu dân cư chờ tái phát triển.

Điểm chính

• Trong giai đoạn khảo sát, nhà bán hầm ở Hannam 3 đổi chủ thường xuyên hơn nhà trên mặt đất khoảng 24%.
• Từ tháng 8/2020 đến hết năm 2023, giá bán nhà bán hầm mỗi mét vuông cao hơn nhà trên mặt đất khoảng 26%.
• Đến tháng 7/2022, chỉ 9,5% chủ nhà bán hầm đăng ký địa chỉ trong khu vực.
• Phương án được duyệt tháng 6/2023 gồm 5.816 căn hộ, trong đó có 876 căn cho thuê; các mô tả sau này nêu tổng số cao hơn.
• Một thống kê về sau ghi nhận 7.191 hộ rời đi, nhiều hơn số 5.970 căn hộ được nêu trong cùng nguồn.
• Ban tái phát triển huy động 2.500 tỷ won để tài trợ di dời, dự kiến hoàn trả vào tháng 11/2028.
• Các mô tả về sau của dự án đặt mục tiêu hoàn thành hoặc đưa nhà vào sử dụng trong năm 2029.