Tiền thuê hàng tháng chiếm 51% hợp đồng thuê căn hộ tại Seoul khi giao dịch jeonse giảm mạnh

Seoul vượt ngưỡng chuyển dịch trên thị trường thuê nhà

Từ tháng 1 đến tháng 9 năm 2026, tiền thuê hàng tháng chiếm 51% giao dịch thuê căn hộ tại Seoul, khi số hợp đồng jeonse giảm mạnh, đẩy hệ thống đặt cọc truyền thống xuống vị trí thứ hai. Xu hướng này xuất hiện tại 13 trong số 25 quận của thủ đô, so với chỉ 4 quận cùng kỳ năm trước, trong khi tiền thuê căn hộ trung bình hàng tháng tăng lên 1.661.000 won.

Số liệu của Seoul Real Estate Information Plaza trong 9 tháng này ghi nhận 87.740 hợp đồng thuê hàng tháng và 84.287 hợp đồng jeonse. Hợp đồng thuê hàng tháng nhiều hơn 3.453 hợp đồng trong tổng số 172.027 giao dịch. Tỷ trọng này tăng từ 43,7% trong cùng kỳ năm 2025, tức tăng 7,3 điểm phần trăm.

Jeonse là hình thức người thuê trả một khoản đặt cọc lớn có thể được hoàn lại thay vì trả tiền thuê hàng tháng. Hợp đồng thuê hàng tháng thường kết hợp khoản đặt cọc nhỏ hơn với các khoản thanh toán định kỳ. Với các hộ gia đình đang cân nhắc hai hình thức này, lựa chọn phụ thuộc vào cả số tiền họ có thể xoay xở ban đầu lẫn khoản chi tiêu hàng tháng họ có khả năng trang trải.

Thay đổi tại Seoul chủ yếu xuất phát từ số giao dịch jeonse giảm, chứ không phải do các hợp đồng thuê hàng tháng tăng vọt. Số hợp đồng thuê hàng tháng giảm khoảng 2,8% so với một năm trước, trong khi hợp đồng jeonse giảm khoảng 27,5%.

Dữ liệu giao dịch căn hộ của thành phố được tổng hợp từ các báo cáo giao dịch bất động sản theo ngày ký hợp đồng. Seoul mô tả đây là số liệu tham khảo, không phải thống kê chính thức; dữ liệu không bao gồm hợp đồng đã bị hủy và tổng số có thể thay đổi khi các báo cáo và việc hủy giao dịch được xử lý.

Áp lực tài chính đối với người thuê cũng tăng theo xu hướng này. Tiền thuê trung bình tháng 9 cao hơn 218.000 won so với một năm trước, còn trung vị, tức giá trị ở giữa khi sắp xếp tiền thuê theo thứ tự, tăng từ 1,2 triệu won lên 1,4 triệu won.

Giao dịch jeonse giảm làm thay đổi cán cân

Seoul ghi nhận 90.310 hợp đồng thuê hàng tháng và 116.272 hợp đồng jeonse từ tháng 1 đến tháng 9 năm 2025. Một năm sau, tổng số hợp đồng thuê hàng tháng chỉ giảm nhẹ, nhưng số hợp đồng jeonse giảm gần 32.000 giao dịch.

Các số liệu này lý giải vì sao tiền thuê hàng tháng có thể tăng thị phần dù số giao dịch của chính hình thức này giảm. Hãy hình dung hai hàng người đều ngắn lại với tốc độ khác nhau: hàng ngắn lại chậm hơn vẫn có thể trở thành hàng dài hơn. Tại Seoul, tính theo tỷ lệ phần trăm, số hợp đồng jeonse giảm nhanh gấp khoảng 10 lần.

Toàn bộ thị trường thuê nhà cũng thu hẹp. Theo các tổng số đã công bố, giao dịch thuê căn hộ giảm từ 206.582 trong 9 tháng đầu năm 2025 xuống còn 172.027 trong cùng kỳ năm 2026, tức giảm khoảng một phần sáu.

Với người đang tìm nhà, số liệu cho thấy có ít giao dịch thuê nhà hoàn tất hơn và khả năng hợp đồng tiếp theo yêu cầu thanh toán hàng tháng cao hơn. Người thuê hiện tại muốn gia hạn và các hộ gia đình tìm địa chỉ mới phải đối mặt với những lựa chọn khác nhau, nhất là khi chủ nhà dự định chuyển đến ở.

Diễn biến của xu hướng

Số liệu hàng tháng của Seoul cho thấy cán cân thay đổi trong năm. Jeonse vẫn chiếm ưu thế vào tháng 1 và tháng 2 năm 2026, nhưng từ tháng 3 đến tháng 9, mỗi tháng đều có nhiều hợp đồng thuê hàng tháng hơn hợp đồng jeonse.

• Năm 2025: Tiền thuê hàng tháng chiếm 44,5% giao dịch thuê căn hộ trong cả năm, mức tỷ trọng cao nhất kể từ khi chuỗi số liệu bắt đầu vào năm 2011.
• Tháng 12 năm 2025: Số hợp đồng thuê hàng tháng nhỉnh hơn trong tháng, với 12.872 hợp đồng so với 12.866 hợp đồng jeonse.
• Tháng 1 và tháng 2 năm 2026: Số hợp đồng jeonse vẫn nhiều hơn, với tổng cộng 22.592 giao dịch so với 20.941 hợp đồng thuê hàng tháng.
• Tháng 6 năm 2026: Số hợp đồng thuê hàng tháng đạt 10.920, so với 8.662 hợp đồng jeonse.
• Tháng 9 năm 2026: Tổng số hợp đồng thuê hàng tháng là 7.920 và hợp đồng jeonse là 6.553, đưa tỷ trọng tiền thuê hàng tháng lên khoảng 54,7% giao dịch trong tháng.

Kết quả cả năm vẫn chưa ngã ngũ. Nếu cán cân tính đến tháng 9 tiếp tục được duy trì, năm 2026 sẽ là năm đầu tiên trong chuỗi số liệu của thành phố mà số hợp đồng thuê căn hộ trả tiền hàng tháng vượt số hợp đồng jeonse.

Tiền thuê hàng tháng lan rộng khắp các quận

Từ tháng 1 đến tháng 9 năm 2026, Jongno có tỷ trọng thuê hàng tháng cao nhất Seoul, ở mức 65,6%, tiếp theo là Jungnang với 64,9% và Guro với 63,1%. Ở những mức này, gần hai trong ba giao dịch thuê căn hộ có khoản thanh toán hàng tháng.

Tiếp theo là Jung với 59,6%, Geumcheon với 58,7%, Yongsan với 56,9% và Dongdaemun với 56,7%. Thuê hàng tháng cũng chiếm ưu thế tại Gwanak với 56,1%, Mapo với 54,1%, Gangnam với 54,0%, Gangbuk với 53,0%, Gwangjin với 52,6% và Yeongdeungpo với 50,2%.

Geumcheon, Jongno, Jung và Guro là những quận duy nhất có số hợp đồng thuê hàng tháng vượt số hợp đồng jeonse trong cùng kỳ năm 2025. Việc có thêm 9 quận đồng nghĩa xu hướng này hiện lan rộng tới những khu vực rất khác nhau của thủ đô, bao gồm Gangnam, các khu phố đại học và các quận dân cư ở phía bắc và phía đông.

Yangcheon vẫn ở mức thấp nhất, với tiền thuê hàng tháng chiếm 42,1% hợp đồng thuê căn hộ. Jeonse cũng vẫn phổ biến hơn tại Seongbuk và Dobong, nơi tiền thuê hàng tháng chiếm 44,7% ở mỗi quận, cũng như tại Gangseo với 45,6% và Dongjak với 46,0%.

Jungnang cho thấy một dạng chuyển dịch khác

Jungnang ghi nhận mức tăng tỷ trọng thuê hàng tháng lớn nhất trong các quận của Seoul, tăng 20,3 điểm phần trăm, từ 44,6% trong giai đoạn tháng 1 đến tháng 9 năm 2025 lên 64,9% trong cùng kỳ năm 2026. Khác với xu hướng chung của thành phố, thay đổi tại đây đi kèm mức tăng đáng kể trong số giao dịch thuê hàng tháng.

Số hợp đồng thuê hàng tháng tại quận tăng từ 2.166 lên 4.151, tương đương tăng 91,6%. Số hợp đồng jeonse giảm từ 2.687 xuống 2.244, tức giảm 16,5%. Vì vậy, tiền thuê hàng tháng tăng thị phần nhờ cả số giao dịch thuê hàng tháng tăng lẫn số giao dịch jeonse giảm.

Gangnam vượt ngưỡng 50% với mức thay đổi tỷ trọng thấp hơn, từ 48,6% lên 54,0%. Số giao dịch thuê hàng tháng tại đây là 8.406, nhiều hơn 1.236 hợp đồng so với 7.170 hợp đồng jeonse.

Số liệu theo quận giúp lý giải vì sao người thuê có thể cảm nhận xu hướng chung của thành phố theo những cách khác nhau. Jungnang chứng kiến số hợp đồng thuê hàng tháng tăng nhanh, trong khi động lực lớn hơn trên toàn Seoul là hoạt động jeonse suy giảm. Các lựa chọn của một hộ gia đình phụ thuộc rất nhiều vào nơi họ cần sinh sống.

Tiền thuê tăng có ý nghĩa gì với hộ gia đình

Khảo sát Xu hướng Giá nhà toàn quốc của Korea Real Estate Board ghi nhận tiền thuê căn hộ trung bình hàng tháng tại Seoul ở mức 1.661.000 won vào tháng 9 năm 2026, tăng từ 1.443.000 won một năm trước. Mức tăng tương đương khoảng 15,1%.

Với mức thuê trung bình trong tháng 9, tổng tiền thuê trong 12 tháng sẽ là 19.932.000 won. Nếu phải trả mức này đủ một năm, khoản tăng 218.000 won mỗi tháng sẽ khiến chi tiêu hàng năm của một hộ gia đình tăng thêm 2.616.000 won. Tiền đặt cọc, phí quản lý và các chi phí nhà ở khác sẽ được tính riêng.

Tiền thuê trung vị tăng 200.000 won mỗi tháng, tương đương 16,7%, từ 1,2 triệu won lên 1,4 triệu won. Mức trung bình được tính bằng cách cộng tất cả tiền thuê rồi chia cho số căn nhà được khảo sát; trung vị là mức thuê nằm chính giữa. Cả hai chỉ số đều cho thấy chi phí nhà ở định kỳ tăng đáng kể.

Các hợp đồng riêng lẻ cho thấy số tiền phải chi lớn đến mức nào. Một căn hộ có diện tích sàn riêng 84 mét vuông tại e-Pyeonhansesang Seoul National University Entrance 2 Complex ở Gwanak được cho thuê vào tháng 7 với tiền đặt cọc 100 triệu won và tiền thuê hàng tháng 3 triệu won. Hợp đồng tháng 11 năm 2025 cho cùng căn hộ có mức đặt cọc tương tự và tiền thuê hàng tháng 2,5 triệu won, tức tăng 20% trong 8 tháng.

Các giao dịch có tiền thuê từ 3 triệu won mỗi tháng trở lên cũng xuất hiện tại các quận phía bắc. Một căn hộ tại Hanwha Foret Mia ở Gangbuk được cho thuê với tiền đặt cọc 50 triệu won và tiền thuê hàng tháng 3,15 triệu won, trong khi một căn tại Nowon Lotte Castle Signature có tiền đặt cọc 150 triệu won và tiền thuê hàng tháng 3 triệu won.

Vì sao chủ nhà và người thuê thay đổi lựa chọn

Các chính sách của chính phủ khuyến khích chủ nhà sống trong bất động sản của mình, những hạn chế ảnh hưởng đến khoản vay jeonse và kỳ vọng thuế sở hữu, cho thuê bất động sản sẽ tăng đều được nêu là các nguyên nhân dẫn tới xu hướng này. Mỗi yếu tố có thể ảnh hưởng đến việc một căn nhà được cho thuê theo hình thức jeonse, cho thuê trả tiền hàng tháng hay do chủ sở hữu sử dụng.

Quy định cấp phép giao dịch đất đai là trọng tâm của cuộc tranh luận. Theo yêu cầu cư trú được áp dụng tại các khu vực thuộc diện cấp phép ở Seoul, người mua nhìn chung phải ở trong căn hộ mình mua. Khi căn nhà được bán cho người chuyển đến ở, căn nhà đó sẽ không còn nằm trong số nhà có thể cho người thuê thuê.

Chi phí vay jeonse cũng ảnh hưởng đến bài toán tài chính. Jung Sung-jin, giám đốc điều hành Urban Asset Management, cho rằng lãi suất vay jeonse cao hơn và các hạn chế cho vay đã khiến nhiều người quan tâm hơn đến hình thức thuê hàng tháng kèm tiền đặt cọc. Người thuê phải vay phần lớn khoản đặt cọc lớn có thể thấy hình thức thuê hàng tháng dễ thu xếp hơn, dù vẫn phải đối mặt với khoản chi định kỳ đáng kể.

Một số chủ nhà có lý do khác: họ muốn có thu nhập đều đặn. Kim Jong-woo, một môi giới bất động sản tại quận Gangdong của Seoul, mô tả lựa chọn này của những chủ nhà lớn tuổi.

Một số chủ nhà lớn tuổi đôi khi thích cho thuê hàng tháng hơn jeonse vì cách này giúp họ trang trải thêm chi phí sinh hoạt.

Những quyết định đó gây áp lực lên các hộ gia đình muốn tiếp tục thuê theo hình thức jeonse. Park Sang-min, một nhân viên văn phòng ngoài 30 tuổi, bắt đầu tìm nhà ở tỉnh Gyeonggi sau khi chủ nhà mới cho biết họ định chuyển đến căn hộ của anh ở Seoul. Khoản đặt cọc hiện tại của anh không đủ để thuê một căn jeonse phù hợp khác tại thủ đô.

Park, một người thuê nhà theo hình thức jeonse, mô tả khó khăn khi phải xoay xở khoản đặt cọc lớn hơn nhiều chỉ trong một kỳ thuê.

Giá jeonse gần như đã tăng gấp đôi, mà tôi lại không có khả năng kiếm được khoản tiền lớn như vậy trong vòng hai năm, nên hiện giờ tôi có rất nhiều điều phải lo lắng.

Áp lực lan sang cả nhà ở ngoài phân khúc căn hộ

Số liệu nhà ở của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông cho thấy tiền thuê hàng tháng chiếm 78,1% giao dịch thuê nhà ở ngoài phân khúc căn hộ tại Seoul trong nửa đầu năm 2026. Tỷ lệ này tăng từ 74,1% một năm trước và cao hơn 16 điểm phần trăm so với mức trung bình 5 năm là 62,1%.

Số liệu của bộ ghi nhận tỷ trọng thuê căn hộ trả tiền hàng tháng ở mức 52% trong nửa đầu năm và 52,3% trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 8. Các số liệu này thuộc chuỗi dữ liệu nhà ở của bộ, còn con số 51% trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 9 dựa trên hồ sơ giao dịch theo ngày ký hợp đồng của thành phố.

Với các hộ gia đình cân nhắc những loại nhà ở khác để thay thế căn hộ, số liệu của bộ cho thấy hình thức thanh toán hàng tháng đã phổ biến hơn nhiều bên ngoài phân khúc căn hộ. Vì vậy, chuyển sang một loại hình nhà khác vẫn có thể khiến người thuê phải cân nhắc khoản đặt cọc và tiền thanh toán hàng tháng tương tự.

Điều kiện nguồn cung càng làm tăng áp lực. Seoul ghi nhận 2.049 căn nhà bàn giao để vào ở trong tháng 6, giảm 77,7% so với một năm trước, trong khi giấy phép xây dựng giảm 55,1% xuống còn 1.603 căn. Số công trình khởi công tăng 67,9% lên 3.491 căn, nhưng phải mất thời gian các dự án này mới hoàn thành và có người vào ở.

Tranh luận chính sách chuyển sang nguồn cung nhà cho thuê

Kwon Dae-jung, giáo sư thỉnh giảng tại Khoa Kinh tế và Bất động sản thuộc Đại học Hansung, kêu gọi nới lỏng quy định đối với nhà ở ngoài phân khúc căn hộ để sớm tăng nguồn cung cho thuê. Đề xuất của ông nhắm tới khoảng thời gian chờ từ lúc khởi công dự án căn hộ đến khi nhà được đưa ra cho người thuê.

Các đề xuất khác gồm dỡ bỏ có chọn lọc những khu vực phải xin phép giao dịch đất đai ở vùng ven Seoul và điều chỉnh tốc độ cắt giảm ưu đãi thuế dành cho doanh nghiệp cho thuê đã đăng ký. Những người ủng hộ cho rằng các thay đổi này có thể giúp duy trì thêm nhà cho thuê trong thời gian chờ xây dựng mới.

Chính phủ cũng thông báo gia hạn miễn trừ thời hạn cư trú cho những người mua đủ điều kiện chưa sở hữu nhà, bao gồm các hợp đồng gia hạn của người thuê hiện tại trong khuôn khổ này. Yêu cầu phải sống tại căn nhà đã mua trong hai năm sau khi chuyển đến vẫn là một phần của quy định.

Thách thức trước mắt của Seoul là tình trạng số hợp đồng jeonse giảm, hình thức thanh toán hàng tháng phổ biến hơn và tiền thuê tăng. Với người thuê, điều đó có thể đồng nghĩa với việc phải vay thêm để đặt cọc, chấp nhận khoản thanh toán hàng tháng cao hơn hoặc tìm nhà xa khu phố hiện tại. Số liệu giao dịch cả năm sẽ quyết định liệu năm 2026 có trở thành năm đầu tiên tiền thuê hàng tháng chiếm ưu thế trên thị trường thuê căn hộ của thành phố trong cả năm hay không.

Điểm chính

• Từ tháng 1 đến tháng 9 năm 2026, tiền thuê hàng tháng chiếm 51% giao dịch thuê căn hộ tại Seoul, tăng từ 43,7% một năm trước.
• Số liệu của thành phố ghi nhận tổng cộng 87.740 hợp đồng thuê hàng tháng và 84.287 hợp đồng jeonse. Dữ liệu tham khảo này có thể được điều chỉnh.
• Giao dịch jeonse giảm khoảng 27,5%, so với mức giảm khoảng 2,8% của hợp đồng thuê hàng tháng.
• Số hợp đồng thuê hàng tháng vượt số hợp đồng jeonse tại 13 trong số 25 quận của Seoul, tăng từ 4 quận.
• Tiền thuê căn hộ trung bình hàng tháng trong tháng 9 đạt 1.661.000 won, còn mức trung vị đạt 1,4 triệu won.
• Yêu cầu cư trú, điều kiện cho vay, mong muốn có thu nhập của chủ nhà và những hạn chế về nguồn cung nhà cho thuê là các yếu tố trọng tâm trong cuộc tranh luận về xu hướng này.