Người mua nhà ở Seoul chuyển sang căn hộ nhỏ khi nhà ở tiêu chuẩn ngày càng khó mua

Căn hộ nhỏ chiếm gần 80% đơn đăng ký mua nhà ở Seoul

Các căn hộ ở Seoul có diện tích từ 60 mét vuông trở xuống thu hút 116.305 trong tổng số 145.736 đơn đăng ký mua nhà từ tháng 1 đến tháng 9/2026, chiếm 79,8%. Căn hộ 84 mét vuông truyền thống, thường được gọi là diện tích nhà ở tiêu chuẩn quốc gia của Hàn Quốc, thuộc nhóm diện tích chỉ còn chiếm 11,5%.

Sự chuyển dịch diễn ra khi giá bán trước trung bình căn hộ tại Seoul, tỉnh Gyeonggi và Incheon tăng 22,2% so với cùng kỳ năm 2025, từ 21,71 triệu won lên 26,54 triệu won mỗi 3,3 mét vuông. Tại Seoul, giá căn hộ trên 60 mét vuông và không quá 85 mét vuông tăng 23,9%, trong khi giá căn hộ nhỏ hơn gần như không đổi.

Tuy nhiên, tỷ trọng áp đảo của căn hộ nhỏ không có nghĩa số đơn đăng ký mua loại nhà này tăng lên. Số đơn đăng ký căn hộ nhỏ ở Seoul giảm từ 167.686 xuống 116.305. Tỷ trọng của nhóm này tăng vì số đơn thuộc nhóm diện tích trung bình giảm mạnh hơn nhiều, từ 98.088 xuống 16.799.

Ở phân khúc còn lại của thị trường, căn hộ trên 85 mét vuông thu hút nhiều đơn đăng ký hơn, dù giá trung bình mỗi đơn vị diện tích tăng 74,2%. Kết quả là thị trường phân hóa giữa các hộ gia đình muốn giữ tổng giá mua trong khả năng chi trả và những người sẵn sàng trả thêm để có không gian rộng, vị trí tốt và nguồn cung khan hiếm.

Ham Young-jin, trưởng phòng nghiên cứu bất động sản của Ngân hàng Woori, công bố phân tích ngày 14/10, sử dụng dữ liệu đăng ký mua nhà của Hội đồng Bất động sản Hàn Quốc để so sánh chín tháng đầu năm 2025 và 2026. Các số liệu phản ánh đơn đăng ký mua căn hộ mới được chào bán, không phải số giao dịch hoàn tất hay số hộ gia đình thực sự mua nhà.

Số liệu đăng ký mua nhà đo lường điều gì

Đăng ký mua nhà là quy trình người mua tiềm năng nộp đơn để được phân bổ một căn hộ mới chào bán. Đơn đăng ký ghi nhận sự quan tâm đến một đợt chào bán nhà cụ thể; nó không chứng minh người nộp đơn đã được phân căn, ký hợp đồng hay hoàn tất giao dịch mua.

Dịch vụ dữ liệu đăng ký mua nhà của Hội đồng Bất động sản Hàn Quốc cung cấp số đơn đăng ký, tỷ lệ cạnh tranh và thông tin đăng ký mua theo diện cung ứng đặc biệt từ nền tảng Cheongyak Home. Phạm vi dữ liệu không chỉ gồm căn hộ thông thường mà còn có các loại hình như đăng ký mua trước nhà ở tư nhân, nhà ở New Hope Town, officetel, nhà ở đô thị và nhà cho thuê tư nhân. Phân tích của Ham tập trung vào thị trường căn hộ.

Cơ quan này cũng lưu ý số đơn đăng ký có thể thay đổi do quá trình xử lý trên hệ thống máy tính của các ngân hàng và có thể khác với số liệu cuối cùng hiển thị trên Cheongyak Home. Vì vậy, số liệu hữu ích để theo dõi chiều hướng đăng ký, nhưng không nên nhầm số liệu tạm thời với kết quả phân bổ cuối cùng.

Phần so sánh bao gồm một số mốc thời gian riêng biệt:

• Tháng 1 đến tháng 9/2025: giai đoạn cơ sở để đối chiếu giá và đơn đăng ký mua nhà.
• Tháng 1 đến tháng 9/2026: giai đoạn so sánh, cho thấy xu hướng chuyển sang căn hộ nhỏ hơn tại Seoul và Gyeonggi.
• Ngày 14/10/2026: thời điểm Ham công bố phân tích hai giai đoạn.

Tổng số tiền phải trả quan trọng hơn giá mỗi đơn vị diện tích

Căn hộ nhỏ ở Seoul không có giá mỗi đơn vị diện tích thấp hơn. Năm 2026, giá bán trước trung bình của nhóm này là 58,18 triệu won mỗi 3,3 mét vuông, so với 57,61 triệu won đối với căn hộ trên 60 mét vuông và không quá 85 mét vuông. Như vậy, giá mỗi đơn vị diện tích của nhóm nhỏ cao hơn khoảng 1%.

Khác biệt nằm ở tổng diện tích người mua phải mua. Căn hộ nhỏ có thể đòi hỏi tổng vốn thấp hơn, dù giá mỗi đơn vị diện tích cao hơn. Với những hộ gia đình bị giới hạn bởi khoản tiết kiệm hoặc khả năng vay, tổng giá hợp đồng và số tiền cần có trước khi dọn vào ở có thể quan trọng hơn giá mỗi 3,3 mét vuông.

Khoảng cách giá giữa hai nhóm cũng thu hẹp mạnh. Năm 2025, giá trung bình căn hộ nhỏ ở Seoul là 58,39 triệu won mỗi 3,3 mét vuông, so với 46,48 triệu won ở nhóm diện tích trung bình. Đến năm 2026, giá nhóm diện tích trung bình tăng lên 57,61 triệu won, trong khi giá trung bình căn hộ nhỏ giảm 0,4%, còn 58,18 triệu won.

Một phân tích riêng của Realhouse ước tính giá bán trước trung bình của căn hộ tại Seoul có 84 mét vuông diện tích sử dụng riêng vào khoảng 2 tỷ won trong tháng trước khi báo cáo được công bố. Đây là thước đo khác với giá trung bình mỗi đơn vị diện tích trong phân tích của Ham, không nên coi là phép quy đổi trực tiếp từ số liệu của ông.

Các mức giá bằng won của Hàn Quốc cũng giúp làm rõ chênh lệch trong một số bài viết ghi số tiền thấp hơn mười lần. Chẳng hạn, 2.654 đơn vị 10.000 won tương đương 26,54 triệu won, chứ không phải 2,654 triệu won. Các mức giá được sử dụng ở đây căn cứ theo số liệu bằng won của Hàn Quốc và các bài viết tiếng Anh tương ứng.

Căn hộ tiêu chuẩn mất đơn đăng ký nhanh nhất

Nhóm có căn hộ 84 mét vuông quen thuộc ghi nhận mức sụt giảm mạnh nhất tại Seoul. Số đơn đăng ký căn hộ trên 60 mét vuông và không quá 85 mét vuông giảm 81.289, tương đương khoảng 82,9%, giữa hai giai đoạn so sánh.

Số đơn đăng ký căn hộ nhỏ giảm khoảng 30,6%. Mức giảm này đáng kể nhưng nhẹ hơn nhiều so với đà sụt giảm của nhóm diện tích trung bình. Vì vậy, tỷ trọng căn hộ nhỏ tăng từ 60,6% lên 79,8%, tăng 19,2 điểm phần trăm.

Tỷ trọng của nhóm diện tích trung bình giảm từ 35,5% xuống 11,5%. Các bài viết mô tả mức giảm này là 23,9 hoặc 24,0 điểm phần trăm; phép trừ từ các tỷ trọng đã làm tròn được công bố cho kết quả 24,0 điểm. Một số bài viết cũng làm tròn mức tăng giá của nhóm này thành 24,0%, trong khi phần lớn ghi 23,9%.

Tổng số đơn đăng ký tại Seoul giảm từ 276.559 xuống 145.736, tức khoảng 47,3%. Trên toàn vùng đô thị, số đơn giảm từ 394.242 xuống 234.371, tương đương khoảng 40,6%. Những tổng số này cho thấy cần phân biệt rõ tỷ trọng tăng với số đơn đăng ký tăng: căn hộ nhỏ chiếm vị trí lớn hơn trong một thị trường đăng ký mua đang thu hẹp.

Số liệu không cho biết có bao nhiêu căn hộ được chào bán ở từng nhóm diện tích. Khi thiếu tổng nguồn cung này, chỉ riêng tỷ trọng đơn đăng ký không thể xác định người mua có sẵn lòng chọn căn hộ nhỏ hơn hay không, chủ đầu tư có chào bán cơ cấu căn hộ khác đi hay cả hai cùng xảy ra.

Gyeonggi cũng chịu áp lực về ngân sách

Tỉnh Gyeonggi cũng chuyển dịch sang căn hộ nhỏ hơn như Seoul, dù giá bán trước trung bình tại đây thấp hơn nhiều. Giá trung bình toàn tỉnh ở mọi diện tích tăng 14,1%, từ 20,14 triệu won lên 22,98 triệu won mỗi 3,3 mét vuông.

Đối với căn hộ từ 60 mét vuông trở xuống, giá tăng 20,6%, từ 21,21 triệu won lên 25,59 triệu won mỗi 3,3 mét vuông. Dù giá tăng, tỷ trọng đơn đăng ký của nhóm này vẫn tăng từ 21,0% lên 33,6%, tức tăng 12,6 điểm phần trăm.

Ở đây cũng vậy, tỷ trọng tăng che khuất số đơn đăng ký đang giảm. Số đơn đăng ký căn hộ nhỏ giảm từ 21.206 xuống 15.883, tương đương khoảng 25,1%. Số đơn đăng ký nhóm diện tích trung bình giảm từ 75.032 xuống 26.780, tức khoảng 64,3%, trong khi tỷ trọng giảm từ 74,3% xuống 56,6%.

Các bài viết ghi mức giảm tỷ trọng của nhóm diện tích trung bình là 17,6 điểm phần trăm, dù hai tỷ lệ đầu và cuối đã làm tròn cho thấy mức giảm 17,7 điểm. Giá bán trước trung bình của nhóm này tăng 11,1%, từ 19,84 triệu won lên 22,05 triệu won mỗi 3,3 mét vuông.

Tổng số đơn đăng ký tại Gyeonggi giảm từ 101.037 xuống 47.283. Việc tỷ trọng căn hộ nhỏ tăng dù giá của chính nhóm này cũng tăng củng cố nhận định rằng người mua chú trọng tổng số tiền cần có, thay vì chỉ chọn nhóm có mức tăng giá chậm nhất.

Căn hộ lớn ở Seoul đi theo chiều ngược lại

Căn hộ trên 85 mét vuông ở Seoul ghi nhận mức tăng giá mạnh hơn nhiều so với hai nhóm nhỏ hơn. Giá bán trước trung bình tăng từ 39,87 triệu won lên 69,46 triệu won mỗi 3,3 mét vuông, tương đương 74,2%.

Dù vậy, số đơn đăng ký tăng từ 10.785 lên 12.632, tức khoảng 17,1%. Tỷ trọng trong tổng số đơn đăng ký ở Seoul tăng hơn gấp đôi, từ 3,9% lên 8,7%. Khác với nhóm căn hộ nhỏ, phân khúc này tăng cả số đơn đăng ký lẫn thị phần.

Ham cho rằng sức hút của căn hộ lớn bắt nguồn từ nguồn cung khan hiếm tại các khu vực được ưa chuộng ở Seoul, đặc biệt là những nơi phần lớn nhà ở đưa ra thị trường đến từ các dự án tái thiết và tái phát triển. Ông cho biết kỳ vọng giá tăng trong tương lai và sự khan hiếm về vị trí có thể duy trì mức cạnh tranh cao bất chấp giá đầu vào đắt đỏ.

Với tư cách trưởng phòng nghiên cứu bất động sản của Ngân hàng Woori, Ham lý giải vì sao người mua ở phân khúc này vẫn tiếp tục nộp đơn:

Dù giá bán trước cao, các căn hộ lớn tại vị trí trọng điểm, có kỳ vọng tăng giá mạnh hoặc nguồn cung đặc biệt khan hiếm, vẫn duy trì tỷ lệ cạnh tranh cao nhờ vượt qua rào cản về giá,

Sự khác biệt nằm ở những giới hạn tài chính khác nhau. Các hộ gia đình muốn mua nhà trong một ngân sách cố định có thể giảm diện tích căn hộ đăng ký mua, trong khi người có tài sản lớn hơn có thể ưu tiên căn hộ khan hiếm tại vị trí mong muốn. Dữ liệu đăng ký không chứng minh kỳ vọng giá tăng trong tương lai đó sẽ thành hiện thực.

Incheon ghi nhận số đơn tăng ở mọi diện tích

Incheon khác với Seoul và Gyeonggi khi tổng số đơn đăng ký tăng từ 16.646 lên 41.352, tương đương khoảng 148,4%. Giá bán trước trung bình căn hộ tăng 22,8%, từ 19,14 triệu won lên 23,50 triệu won mỗi 3,3 mét vuông.

Số đơn đăng ký tăng mạnh nhất thuộc về căn hộ trên 85 mét vuông. Số đơn tăng từ 2.422 lên 11.810, gần gấp 4,9 lần trước đó, trong khi tỷ trọng tăng từ 14,6% lên 28,6%. Giá của nhóm này tăng 88,3%, từ 17,74 triệu won lên 33,40 triệu won mỗi 3,3 mét vuông.

Số đơn đăng ký căn hộ nhỏ cũng tăng, từ 3.448 lên 7.039, nhưng tỷ trọng giảm từ 20,7% xuống 17,0%. Số đơn đăng ký căn hộ trên 60 mét vuông và không quá 85 mét vuông tăng từ 10.776 lên 22.503, trong khi tỷ trọng giảm từ 64,7% xuống 54,4%.

Ham cho rằng căn hộ lớn ở Incheon thu hút người mua nhờ giá trị cộng thêm của các khu căn hộ biểu tượng và việc tăng số căn được phân bổ bằng hình thức bốc thăm, qua đó thu hút những người đang chờ cơ hội tham gia thị trường. Bốc thăm tạo cơ hội được phân căn thông qua rút thăm, thay vì hoàn toàn dựa vào các tiêu chí xếp hạng người đăng ký khác.

Nhóm căn hộ lớn ở Gyeonggi là một đối chiếu khác. Số đơn đăng ký giảm từ 4.799 xuống 4.620, nhưng tỷ trọng tăng từ 4,7% lên 9,8% do tổng quy mô thị trường trong tỉnh thu hẹp. Vì vậy, tỷ trọng có thể biến động tương tự ở ba khu vực nhưng phản ánh những thay đổi rất khác nhau về số đơn đăng ký thực tế.

Tài chính và quy mô hộ gia đình định hình lựa chọn

Ham nêu chi phí xây dựng và vật liệu tăng, lãi suất cơ bản tăng và các hạn chế cho vay là những áp lực đối với người đăng ký mua căn hộ. Theo ông, tổng giá nhà tăng và khả năng tiếp cận vốn bị siết chặt đang khiến các hộ gia đình rời xa diện tích căn hộ tiêu chuẩn.

Ông cũng đề cập các hạn chế đối với khoản vay jeonse gắn với việc chuyển quyền sở hữu. Jeonse là hình thức thuê nhà ở Hàn Quốc, dựa trên khoản tiền đặt cọc lớn thay vì tiền thuê hàng tháng thông thường. Hạn chế đối với hình thức tài chính này có thể ảnh hưởng đến các phương án xoay vốn liên quan đến việc mua nhà, dù phân tích không định lượng mức độ đóng góp của yếu tố này vào sự chuyển dịch diện tích căn hộ.

Ham cho biết giá cả không phải yếu tố duy nhất. Thiết kế mặt bằng được cải thiện và cách sử dụng không gian hiệu quả hơn, trong đó có mở rộng ban công, có thể giúp căn hộ nhỏ trở nên tiện dụng hơn. Số hộ gia đình chỉ có một hoặc hai người tăng cũng có thể khiến nhà nhỏ hấp dẫn hơn.

Những lý giải đó giúp kết nối số liệu giá và đơn đăng ký, nhưng không phải là các phép đo riêng biệt về nguyên nhân. Phân tích không tính toán mức độ thay đổi bắt nguồn từ quy định cho vay, cơ cấu hộ gia đình, thiết kế căn hộ hay cơ cấu nhà được chào bán.

Nhà nhỏ đã qua sử dụng cũng ngày càng đắt đỏ

Một chuỗi số liệu riêng của KB Real Estate cho thấy giá căn hộ nhỏ vẫn có thể tăng trên thị trường mua bán nói chung, ngay cả khi giá bán trước ổn định. Các mức giá bán trung bình này phản ánh một thị trường khác với các căn hộ mới chào bán trong phân tích đăng ký mua nhà của Ham.

Trong so sánh từ tháng 1 đến tháng 9 của KB, giá căn hộ ở Seoul có diện tích từ 60 mét vuông trở xuống tăng 12,9%, từ mức trung bình 956,13 triệu won lên 1,07942 tỷ won. Giá nhà trên 60 mét vuông và không quá 85 mét vuông tăng 7,3%, từ 1,4765 tỷ won lên 1,58455 tỷ won.

Các nhóm diện tích lớn hơn ghi nhận mức tăng thấp hơn: 3,1% đối với căn hộ trên 85 và không quá 102 mét vuông, 4,6% đối với căn hộ trên 102 và không quá 135 mét vuông, và 1,3% đối với nhà trên 135 mét vuông. Bài viết về chuỗi số liệu này không nêu rõ năm dương lịch, vì vậy không nên mặc định rằng dữ liệu bao quát chính xác cùng giai đoạn với phân tích năm 2026 của Ham.

Kim Deok-rye, giám đốc Viện Nghiên cứu Công nghiệp Nhà ở, cho rằng các quy định về cho vay và thuế cùng sự bất ổn trên thị trường cho thuê đang gây áp lực lên nhà nhỏ. Bà mô tả trực tiếp mối liên hệ với thị trường cho thuê:

Đặc biệt, sự bất ổn trên thị trường cho thuê đang đẩy giá các căn hộ nhỏ, giá thấp tăng lên.

Kết hợp lại, hai thước đo cho thấy sự đánh đổi khó khăn về khả năng chi trả. Căn hộ nhỏ có thể có mức giá ban đầu thấp hơn, nhưng không nhất thiết rẻ, và giá của chúng trên thị trường mua bán rộng hơn có thể tăng nhanh hơn nhà lớn.

Ham dự đoán sự phân hóa giữa người đăng ký có ngân sách hạn chế muốn mua nhà nhỏ và người mua giàu có tìm căn hộ lớn khan hiếm sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới. Chưa có ngày công bố hoặc điều chỉnh tiếp theo được nêu cụ thể, và cảnh báo của cơ quan quản lý về dữ liệu cho thấy tổng số đơn đăng ký vẫn có thể thay đổi. Cần có số liệu nguồn cung theo diện tích, hợp đồng cuối cùng và giao dịch mua hoàn tất để đánh giá xu hướng đăng ký có phản ánh đúng quyền sở hữu nhà thực tế hay không.

Điểm chính

• Căn hộ nhỏ chiếm 79,8% số đơn đăng ký mua nhà ở Seoul từ tháng 1 đến tháng 9/2026, tăng so với mức 60,6% một năm trước.
• Số đơn đăng ký thuộc nhóm diện tích trung bình ở Seoul giảm từ 98.088 xuống 16.799, kéo tỷ trọng của nhóm này từ 35,5% xuống 11,5%.
• Số đơn đăng ký căn hộ nhỏ cũng giảm ở Seoul và Gyeonggi, dù tỷ trọng tăng.
• Giá bán trước căn hộ tại vùng đô thị tăng 22,2%, lên 26,54 triệu won mỗi 3,3 mét vuông.
• Số đơn đăng ký căn hộ lớn tăng tại Seoul và Incheon dù giá lần lượt tăng 74,2% và 88,3%.
• Số đơn đăng ký phản ánh sự quan tâm đến các đợt chào bán nhà, không phải giao dịch mua hoàn tất, và có thể được điều chỉnh.