Lãi suất thế chấp cố định tại Hàn Quốc vượt 5%, người vay đối mặt với khoản trả nợ cao hơn

Lãi suất thế chấp tháng 9 lên mức cao nhất kể từ năm 2012

Lãi suất thế chấp cố định bình quân tại Hàn Quốc đạt 5,11% trong tháng 9/2026, vượt mốc 5% lần đầu tiên kể từ khi Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc bắt đầu ghi nhận riêng lãi suất thế chấp cố định và thả nổi vào tháng 1/2013. Mức tăng khiến người vay phải trả thêm để có được sự ổn định trong khoản trả nợ, đúng lúc nhiều hộ gia đình phải điều chỉnh các khoản vay hiện có.

Số liệu lãi suất bình quân gia quyền tháng 9 của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc, công bố ngày 29/10, cho thấy lãi suất bình quân của các khoản thế chấp mới giải ngân là 4,88%, tăng từ 4,66% trong tháng 8. Đây là mức cao nhất kể từ tháng 4/2012, khi lãi suất ở mức 4,94%, đồng thời kéo dài đà tăng lãi suất thế chấp sang tháng thứ năm liên tiếp.

Lãi suất thế chấp thả nổi cũng tăng, lên 4,76% từ mức 4,53%. Lãi suất cố định tăng 0,23 điểm phần trăm, từ 4,88% lên 5,11%, khiến chênh lệch giữa hai nhóm ở mức 0,35 điểm phần trăm.

Số liệu phản ánh các khoản vay mới được giải ngân trong tháng 9. Người vay hiện hữu chịu thay đổi theo hợp đồng, chẳng hạn khi lãi suất thả nổi được điều chỉnh hoặc thời hạn cố định ban đầu kết thúc. Tại các ngân hàng trong nước, 165 nghìn tỷ won dư nợ thế chấp dự kiến được điều chỉnh lãi suất trong quý IV.

Bức tranh tháng 10 phức tạp hơn. Lợi suất trái phiếu ngân hàng, yếu tố góp phần quyết định giá thế chấp cố định, giảm; trong khi COFIX, chỉ số chi phí vốn được dùng cho nhiều khoản thế chấp thả nổi, tăng. Vì vậy, người vay chịu tác động từ hai chiều: một số mức lãi suất thế chấp cố định mới đã giảm, còn các khoản vay thả nổi hiện hữu vẫn có thể đắt lên.

Diễn biến đà tăng

Số liệu mới nhất tiếp nối hai lần tăng liên tiếp lãi suất chính sách của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc trong tháng 7 và tháng 8. Mỗi lần tăng 0,25 điểm phần trăm. Sau đó, ngân hàng trung ương giữ lãi suất chuẩn ở mức 3,00% vào ngày 22/10, với sự ủng hộ của cả bảy thành viên Hội đồng Chính sách Tiền tệ.

• Tháng 10/2025: Lãi suất thế chấp cố định bắt đầu chuỗi tăng liên tiếp kéo dài 12 tháng.
• Tháng 7 và tháng 8/2026: Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc tăng lãi suất chuẩn trong hai cuộc họp liên tiếp.
• Tháng 9: Lãi suất thế chấp cố định bình quân đạt 5,11%, trong khi mức bình quân chung của các khoản thế chấp lên 4,88%.
• Ngày 15/10: Liên đoàn Ngân hàng Hàn Quốc công bố COFIX tháng 9 ở mức 3,43%, tăng từ 3,18%.
• Ngày 22/10: Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc giữ lãi suất chuẩn ở mức 3,00%.
• Ngày 29/10: Số liệu lãi suất ngân hàng tháng 9 cho thấy chi phí vay tăng ở các khoản thế chấp, tín dụng cá nhân và vay doanh nghiệp.

Hai lần tăng trong tháng 7 và tháng 8 là những lần tăng lãi suất chính sách liên tiếp đầu tiên kể từ tháng 1/2023, khi kết thúc chuỗi bảy lần tăng trong các cuộc họp liên tiếp, bắt đầu từ tháng 4/2022.

Vì sao lãi suất cho vay vẫn tăng dù chính sách tạm dừng

Lãi suất chuẩn của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc ảnh hưởng đến chi phí vốn trong toàn hệ thống tài chính, nhưng các ngân hàng thương mại cũng định giá khoản vay dựa trên chi phí huy động vốn riêng và lãi suất thị trường. Những chi phí này vẫn có thể biến động sau khi ngân hàng trung ương giữ nguyên lãi suất.

Trong tháng 9, lợi suất trái phiếu ngân hàng xếp hạng tín nhiệm AAA, kỳ hạn 5 năm, tăng từ 4,35% lên 4,53%. Đây là loại trái phiếu tham chiếu quan trọng để định giá thế chấp cố định. COFIX tăng 0,25 điểm phần trăm lên 3,43%, mức cao nhất kể từ tháng 6/2024 và là mức tăng theo tháng lớn nhất kể từ tháng 11/2022.

Lãi suất thị trường ngắn hạn cũng tăng. Lãi suất chứng chỉ tiền gửi kỳ hạn 91 ngày tăng từ 2,97% lên 3,17%. Lợi suất trái phiếu ngân hàng AAA kỳ hạn 3 tháng tăng từ 3,07% lên 3,32%, còn lợi suất trái phiếu kỳ hạn 6 tháng tăng 0,29 điểm phần trăm.

Kim Sung-jun, trưởng nhóm thống kê tài chính của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc, cho rằng lãi suất cho vay tăng là do đợt tăng lãi suất chính sách tháng 8 và các lãi suất tham chiếu tăng trong tháng 9. Ông cũng nêu việc ngân hàng điều chỉnh các khoản phụ phí và siết chặt quản lý cho vay là những yếu tố có thể góp phần đẩy lãi suất lên.

Giá một khoản thế chấp thường gồm lãi suất tham chiếu cộng khoản phụ phí do ngân hàng quy định, trừ đi các mức giảm giá áp dụng cho khách hàng. Vì vậy, lãi suất tham chiếu giảm có thể cần thời gian mới truyền đến người vay; quyết định định giá của ngân hàng cũng ảnh hưởng đến mức độ giảm được áp dụng cho từng khoản vay.

Lãi suất cao hơn có ý nghĩa gì tính bằng won

Người vay còn nợ 500 triệu won sẽ trả 35 triệu won tiền lãi mỗi năm với lãi suất 7%, tương đương khoảng 2,92 triệu won mỗi tháng, giả định dư nợ không đổi. Với lãi suất 5%, cùng khoản dư nợ đó sẽ phát sinh 25 triệu won tiền lãi mỗi năm, tương đương khoảng 2,08 triệu won mỗi tháng.

Chênh lệch là 10 triệu won mỗi năm, hay khoảng 833.000 won mỗi tháng. Các phép tính này chỉ bao gồm tiền lãi. Khoản thế chấp yêu cầu trả dần số tiền đã vay cũng bao gồm tiền gốc; khoản thanh toán thực tế tùy thuộc vào thời hạn còn lại và lịch trả nợ.

Ngay cả thay đổi nhỏ hơn cũng đáng kể. Lãi suất tăng 0,25 điểm phần trăm sẽ làm tiền lãi hằng năm tăng 1,25 triệu won đối với khoản dư nợ không đổi 500 triệu won, tương đương khoảng 104.000 won mỗi tháng.

Chênh lệch lãi suất thế chấp cố định và thả nổi bình quân trong tháng 9, lần lượt là 5,11% và 4,76%, tương ứng 1,75 triệu won tiền lãi mỗi năm trên cùng khoản dư nợ. Với mức lãi suất ban đầu, con số này tương đương khoảng 146.000 won mỗi tháng. Diễn biến lãi suất thả nổi trong tương lai sẽ quyết định chênh lệch đó thay đổi ra sao trong thời gian vay.

Nhiều người vay hiện hữu sắp đến kỳ điều chỉnh lãi suất

Số liệu Cơ quan Giám sát Tài chính gửi cho Han Chang-min, nghị sĩ Đảng Dân chủ Xã hội, cho thấy 165 nghìn tỷ won dư nợ thế chấp dự kiến được điều chỉnh lãi suất trong quý IV. Người vay từng được hưởng lãi suất khoảng 2% đến 3% vào năm 2021 có thể phải đối mặt với mức tăng đáng kể khi thời hạn ưu đãi ban đầu kết thúc.

Khoản dư nợ chờ điều chỉnh cao hơn 21,1 nghìn tỷ won so với mức 143,9 nghìn tỷ won dự kiến trong quý trước, tăng khoảng 14,7%. Như vậy, lượng thế chấp lớn hơn đang đến thời điểm mà điều kiện vay hiện tại có thể tác động đến ngân sách hộ gia đình.

Áp lực đã thể hiện rõ sau đợt tăng lãi suất thế chấp trong tháng 10. Một người vay thế chấp 500 triệu won vào tháng 10/2021 chứng kiến lãi suất tăng từ 3,6% lên 5,6% trong tháng này. Khoản trả hằng tháng tăng từ 2,27 triệu won lên 2,79 triệu won, khiến chi tiêu cố định của hộ gia đình tăng thêm 520.000 won.

Lãi suất thế chấp thả nổi được điều chỉnh theo các khoảng thời gian ghi trong hợp đồng, nên mức tăng COFIX tháng 9 sẽ ảnh hưởng đến người vay vào những thời điểm khác nhau. Hộ gia đình sắp đến kỳ điều chỉnh tiếp theo có thể phải chịu lãi suất cao hơn ngay cả trong tháng ngân hàng trung ương giữ nguyên chính sách.

Thế chấp cố định và thả nổi biến động trái chiều

Mức lãi suất thế chấp được chào trong tháng 10 cho thấy số bình quân tháng 9 chỉ phản ánh một phần bức tranh đối với người đang tìm khoản vay mới. Tại KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori và NH NongHyup, lãi suất được chào ngày 27/10 dao động từ 4,61% đến 6,65% đối với các khoản thế chấp có thời hạn cố định ban đầu 5 năm. Lãi suất của các khoản vay được điều chỉnh mỗi 6 tháng dao động từ 4,42% đến 6,48%.

Ở mức thấp nhất, chênh lệch khoảng 0,20 điểm phần trăm, giảm từ 0,55 điểm vào cuối tháng 9. Ở mức cao nhất, chênh lệch ngày 27/10 là 0,17 điểm. Kể từ cuối tháng 9, mức lãi suất cố định được năm ngân hàng chào đã giảm 0,30 điểm phần trăm ở mức thấp nhất và 0,25 điểm ở mức cao nhất.

Lợi suất trái phiếu ngân hàng giúp lý giải thay đổi này. Lợi suất trái phiếu kỳ hạn 5 năm giảm từ khoảng 4,53% vào ngày 30/9 xuống 4,28% vào ngày 23/10. Trong cùng thời gian, mức tăng COFIX mới được công bố đang tác động đến việc định giá thế chấp thả nổi.

Một thống kê khác ngày 23/10 cho thấy lãi suất thế chấp thả nổi dao động từ 4,42% đến 6,795%, so với khoảng 4,42% đến 6,48% ngày 27/10 đối với các sản phẩm được điều chỉnh mỗi 6 tháng. Lãi suất áp dụng cho người vay tùy thuộc vào ngân hàng, sản phẩm, kỳ điều chỉnh và các mức giảm giá hiện có.

Khoản thế chấp có thời hạn cố định 5 năm mang lại sự ổn định trong khoảng thời gian đó, sau đó được điều chỉnh theo các điều khoản trong hợp đồng. Khi so sánh chi phí vay, thời gian được bảo vệ khỏi biến động lãi suất cũng quan trọng không kém mức lãi suất ban đầu.

Hộ gia đình chịu chi phí cao hơn ngoài việc mua nhà

Lãi suất bình quân của tất cả khoản vay hộ gia đình mới đạt 4,96%, cao nhất kể từ tháng 11/2023, khi ở mức 5,04%. Số liệu chi tiết cho thấy mức tăng theo tháng là 0,20 điểm phần trăm; một thống kê khác cũng ghi nhận mức bình quân 4,96% nhưng mức tăng nhỏ hơn, 0,14 điểm.

Các khoản vay tín chấp cá nhân phổ thông, không cần tài sản thế chấp như nhà ở, có lãi suất bình quân 6,49%, tăng từ 6,33% trong tháng 8. Đây là mức cao nhất kể từ tháng 12/2023, khi lãi suất bình quân ở mức 6,58%. Lãi suất đã tăng bốn tháng liên tiếp, sau khi ở mức 5,72% trong tháng 6.

Chi phí vay dùng để trang trải tiền đặt cọc jeonse cũng tăng, từ 4,35% lên 4,57%. Theo hình thức thuê nhà jeonse tại Hàn Quốc, người thuê đặt cọc một khoản tiền lớn thay vì trả toàn bộ chi phí nhà ở dưới dạng tiền thuê hằng tháng. Lãi suất vay đặt cọc cao hơn làm tăng chi phí thuê nhà đối với các hộ gia đình phải vay khoản tiền này.

Tỷ trọng các khoản cho vay hộ gia đình mới có lãi suất cố định tăng từ 23,5% lên 24,0%, đánh dấu tháng tăng thứ hai liên tiếp. Tuy nhiên, trong nhóm thế chấp, tỷ trọng lãi suất cố định giảm từ 35,3% xuống 34,2%. Tháng 9, thế chấp cố định vẫn đắt hơn sản phẩm thả nổi, khiến người vay phải cân nhắc giữa chi phí ban đầu thấp hơn và sự ổn định trong khoản trả nợ.

Doanh nghiệp trả lãi cao hơn, lãi suất tiền gửi tăng

Lãi suất bình quân của tất cả khoản vay mới tại các ngân hàng nhận tiền gửi tăng từ 4,40% lên 4,57%. Lãi suất vay doanh nghiệp tăng từ 4,30% lên 4,49%, trong đó các doanh nghiệp nhỏ chịu mức tăng lớn hơn.

Các doanh nghiệp lớn trả lãi suất bình quân 4,37%, tăng 0,16 điểm phần trăm. Doanh nghiệp vừa và nhỏ trả 4,63%, tăng 0,25 điểm. Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc cho biết lãi suất vay doanh nghiệp tăng do lãi suất thị trường ngắn hạn cao hơn, trong đó có lãi suất chứng chỉ tiền gửi kỳ hạn 91 ngày. Một số ngân hàng tăng cho vay doanh nghiệp lớn với lãi suất thấp hơn, qua đó hạn chế mức tăng ở nhóm này.

Người gửi tiết kiệm cũng nhận được lãi suất cao hơn. Lãi suất bình quân của tiền gửi tiết kiệm mới và các sản phẩm huy động vốn liên quan tăng 0,24 điểm phần trăm lên 3,45%. Tiền gửi tiết kiệm thuần có lãi suất bình quân 3,39%, trong khi các sản phẩm huy động vốn thị trường, gồm chứng chỉ tiền gửi và trái phiếu tài chính, đạt bình quân 3,69%.

Trong tháng 9, lãi suất tiền gửi tăng nhanh hơn lãi suất cho vay, thu hẹp chênh lệch giữa lãi suất bình quân của khoản vay mới và tiền gửi từ 1,19 xuống 1,12 điểm phần trăm. Xét các khoản dư nợ hiện hữu, lãi suất tiền gửi bình quân tăng lên 2,27% và lãi suất cho vay bình quân lên 4,48%.

Lãi suất tiền gửi cao hơn có lợi cho người tiết kiệm, nhưng cũng làm tăng chi phí ngân hàng phải trả để huy động vốn. Khi các chi phí này được tính vào COFIX, chúng có thể tiếp tục gây áp lực lên lãi suất thế chấp thả nổi.

Điều gì có thể thay đổi sau khi lãi suất tạm dừng tăng trong tháng 10?

Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc giữ nguyên lãi suất ngày 22/10 trong khi đánh giá tác động của các đợt tăng trước đó. Quyết định này phản ánh đà tăng trưởng trong nước mạnh và áp lực lạm phát dai dẳng, đồng thời tính đến sự bất định do căng thẳng kéo dài ở Trung Đông cùng các chính sách tiền tệ và tài khóa của những nền kinh tế lớn.

Ngân hàng trung ương dự báo tăng trưởng năm 2026 và 2027 sẽ vượt các mức dự báo hồi tháng 8, lần lượt là 3,3% và 2,9%. Cơ quan này cũng dự báo lạm phát cơ bản năm 2027, chỉ số không tính giá thực phẩm và năng lượng biến động mạnh, sẽ vượt dự báo trước đó là 2,5%. Các quyết định lãi suất tiếp theo sẽ phụ thuộc vào những chỉ số kinh tế sắp được công bố.

Park Jun-woo, chiến lược gia trái phiếu tại Hana Securities, giữ nguyên dự báo lãi suất sẽ tiếp tục tăng vào tháng 11/2026 và tháng 2/2027. Kim Sung-soo, chiến lược gia trái phiếu tại Hanwha Investment & Securities, cũng dự báo hai lần tăng 0,25 điểm phần trăm, đưa lãi suất chuẩn lên 3,50% và giữ nguyên mức này đến cuối năm 2027. Đây là dự báo của các công ty chứng khoán; ngân hàng trung ương chưa quyết định các đợt tăng đó.

Hai công ty có dự báo khác nhau về thị trường trái phiếu. Hana dự báo biến động sẽ mạnh hơn, trong khi Hanwha dự báo lợi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 3 năm sẽ không giảm dưới 3,80% cho đến cuộc họp chính sách tháng 11.

Đối với thế chấp cố định, lợi suất trái phiếu ngân hàng giảm trong tháng 10 có thể giúp người vay nhẹ gánh hơn. Lãi suất thế chấp Bogeumjari cũng giữ nguyên kể từ tháng 8, sau khi tăng tổng cộng 1,25 điểm phần trăm qua năm lần điều chỉnh tính đến tháng 7. Kim Sung-jun cho biết lãi suất thế chấp tháng 10 có thể giảm nếu diễn biến theo lợi suất trái phiếu, đồng thời lưu ý các khoản phụ phí của ngân hàng và biến động thị trường đến cuối tháng cũng sẽ có ảnh hưởng.

Điểm chính

• Lãi suất thế chấp cố định bình quân tháng 9 đạt 5,11%, lần đầu vượt 5% kể từ khi bắt đầu ghi nhận riêng vào tháng 1/2013.
• Lãi suất bình quân chung của các khoản thế chấp tăng lên 4,88%, cao nhất kể từ tháng 4/2012. Lãi suất thế chấp thả nổi bình quân là 4,76%.
• Thế chấp trị giá 165 nghìn tỷ won dự kiến được điều chỉnh lãi suất trong quý IV, cao hơn khoảng 14,7% so với quý trước.
• Lãi suất tăng từ 5% lên 7% làm tiền lãi hằng năm tăng 10 triệu won đối với dư nợ không đổi 500 triệu won.
• Trong tháng 10, lợi suất trái phiếu ngân hàng giảm trong khi COFIX tăng, tạo áp lực định giá khác nhau đối với thế chấp cố định và thả nổi.
• Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc giữ lãi suất chuẩn ở mức 3,00% ngày 22/10. Khả năng tăng thêm vẫn còn, một số công ty chứng khoán dự báo lãi suất sẽ tăng vào tháng 11 và tháng 2.