Lãi suất thế chấp tại Hàn Quốc chạm 6,48% khi 165.000 tỷ won dư nợ sắp điều chỉnh

Chi phí vốn tăng làm khoản trả nợ của hộ gia đình tăng theo

Chủ nhà tại Hàn Quốc đối mặt với hóa đơn vay thế chấp tăng sau khi Chỉ số Chi phí vốn tháng 9/2026, gọi là COFIX, tăng lên 3,43%, khiến các ngân hàng lớn nâng lãi suất cho vay thả nổi từ ngày 16/10. Lãi suất trần tại Ngân hàng NH NongHyup lên 6,48%, trong khi KB Kookmin Bank và Woori Bank cũng vượt 6%.

Mức tăng diễn ra khi 165.000 tỷ won dư nợ vay thế chấp ngân hàng dự kiến được điều chỉnh lãi suất trong quý IV, theo số liệu Cơ quan Giám sát Tài chính gửi cho nghị sĩ Han Chang-min thuộc Đảng Dân chủ Xã hội. Con số này cao hơn 21.100 tỷ won so với 143.900 tỷ won dự kiến điều chỉnh trong quý trước, tăng khoảng 14,7%.

Với các gia đình, vấn đề trước mắt là số tiền phải rời khỏi tài khoản ngân hàng mỗi tháng. Người vay 400 triệu won trong 30 năm, trả góp hằng tháng với số tiền bằng nhau gồm cả gốc lẫn lãi, sẽ phải trả khoảng 1,93 triệu won theo mức lãi suất thấp hơn được công bố hồi tháng 1 là 4,10%. Ở mức 4,82%, khoản trả hằng tháng tăng lên hơn 2,10 triệu won.

Người vay hết thời hạn lãi suất cố định ban đầu còn phải đối mặt với một áp lực khác. Một người vay ở độ tuổi 40 đã vay thế chấp 500 triệu won vào tháng 10/2021 chứng kiến lãi suất tăng từ 3,6% lên 5,6% trong tháng này. Khoản trả hằng tháng tăng từ 2,27 triệu won lên 2,79 triệu won, khiến các khoản chi cố định hằng tháng của gia đình tăng thêm 520.000 won.

Những ngân hàng nào đã vượt 6%?

Lịch lãi suất chi tiết của các ngân hàng ngày 16/10 cho thấy biên độ lãi suất vay thế chấp phổ biến, điều chỉnh mỗi sáu tháng, ở mức 4,36%-6,48%. Một thống kê khác về ngành ngân hàng ghi nhận biên độ 4,82%-6,25% và có bốn ngân hàng vượt 6%; tuy nhiên, lịch lãi suất riêng lẻ xác định ba ngân hàng là KB Kookmin, Woori và NH NongHyup.

Woori nâng biên độ từ 4,75%-5,95% lên 5,00%-6,20%. KB Kookmin tăng biên độ từ 4,39%-5,79% lên 4,64%-6,04%. Cả hai ngân hàng đều chuyển mức tăng 0,25 điểm phần trăm vào hai đầu biên độ lãi suất được công bố.

NH NongHyup nâng biên độ từ 4,49%-6,29% lên 4,68%-6,48%, tăng 0,19 điểm phần trăm. Biên độ lãi suất được công bố của Shinhan là 4,36%-5,77%, còn của Hana khoảng 4,64%-5,84%.

Người vay nhận các mức lãi suất khác nhau vì lãi vay thế chấp được tính từ lãi suất tham chiếu cộng với phần lãi ngân hàng thu thêm và các khoản giảm trừ. Khoản vay thế chấp thả nổi liên quan của Hana sử dụng lợi suất trái phiếu ngân hàng kỳ hạn sáu tháng thay vì COFIX, nên được định giá theo một mốc tham chiếu khác.

COFIX thay đổi ra sao?

Liên đoàn Ngân hàng Hàn Quốc công bố số liệu COFIX tháng 9 vào ngày 15/10. Chỉ số dựa trên nguồn vốn huy động mới tăng từ 3,18% trong tháng 8 lên 3,43%, mức tăng hằng tháng lớn nhất kể từ tháng 11/2022, khi chỉ số tăng 0,36 điểm phần trăm.

COFIX đo chi phí vốn bình quân gia quyền của tám ngân hàng trong nước. Các ngân hàng này huy động tiền thông qua tiền gửi, sản phẩm tiết kiệm và trái phiếu ngân hàng, sau đó dùng nguồn vốn đó để cho vay. Khi phải trả lãi cao hơn để thu hút vốn, chỉ số sẽ tăng.

Chỉ số dựa trên nguồn vốn huy động mới phản ứng tương đối nhanh vì đo lường số tiền huy động trong tháng gần nhất. Các chỉ số bao gồm nguồn vốn đã nằm trên bảng cân đối kế toán của ngân hàng biến động chậm hơn. Trong tháng 9, chỉ số dựa trên số dư tăng từ 3,05% lên 3,15%, trong khi chỉ số số dư mới hơn tăng từ 2,71% lên 2,79%.

Diễn biến gần đây cho thấy áp lực hình thành như thế nào:

• Tháng 9/2025: COFIX dựa trên nguồn vốn huy động mới ở mức 2,52%.
• Tháng 6/2026: Chỉ số đạt 3,05%.
• Tháng 7 và tháng 8/2026: Chỉ số ở mức 3,18%.
• Tháng 9/2026: Chỉ số tăng lên 3,43%, tăng 0,91 điểm phần trăm trong một năm.
• Ngày 15/10: Liên đoàn Ngân hàng Hàn Quốc công bố số liệu tháng 9.
• Ngày 16/10: KB Kookmin, Woori và NH NongHyup áp dụng lãi suất cao hơn cho các khoản vay thế chấp mới liên quan.

Chỉ số COFIX ngắn hạn cũng tăng, từ 3,16% ngày 30/9 lên 3,32% ngày 8/10 và 3,43% ngày 14/10. Các chỉ số này cho thấy chi phí vốn tăng ở nhiều bộ phận của hệ thống ngân hàng.

Vì sao tiền gửi đẩy lãi suất cho vay tăng?

Các ngân hàng cạnh tranh quyết liệt hơn để thu hút tiền gửi trong tháng 9, khi các khoản nộp thuế doanh nghiệp khiến tiền của công ty rút khỏi hệ thống ngân hàng. Việc đưa ra lãi suất tiền gửi cao hơn giúp thu hút tiền tiết kiệm của hộ gia đình, nhưng cũng làm tăng chi phí nguồn vốn dùng để cho vay.

Các chương trình tiền gửi ưu đãi tiếp tục được triển khai trong tháng 10. Shinhan ra mắt sản phẩm ngày 6/10 với lãi suất tối đa 4,0%, còn NH NongHyup giới thiệu sản phẩm khác ngày 13/10 với lãi suất tối đa 3,9%. Người gửi tiết kiệm đủ điều kiện hưởng các mức lãi suất này có thể kiếm thêm tiền lãi, trong khi người vay có khoản thế chấp gắn với chi phí vốn ngân hàng phải chịu áp lực hóa đơn tăng.

Lợi suất trái phiếu ngân hàng cũng tăng. Lợi suất trái phiếu ngân hàng xếp hạng AAA, kỳ hạn một năm, tăng từ 3,755% ngày 27/8 lên 4,033% ngày 18/9. Đến ngày 15/10, lợi suất giảm còn 4,002%, nhưng vẫn cao hơn mức tháng 8 là 0,247 điểm phần trăm.

Lãi suất bình quân đối với các khoản vay thế chấp mới được trả theo lịch định kỳ, gồm cả gốc và lãi, tại năm ngân hàng lớn tăng từ 4,66% trong tháng 7 lên 4,94% trong tháng 8. Mức tăng 0,28 điểm phần trăm đã đẩy chi phí vay lên cao ngay cả trước đợt điều chỉnh COFIX mới nhất.

Hộ gia đình sẽ phải trả thêm bao nhiêu?

Một thay đổi nhỏ về lãi suất có thể trở thành khoản chi tiền mặt đáng kể khi áp dụng cho khoản vay thế chấp lớn. Với dư nợ 249 triệu won, mức tăng 0,23 điểm phần trăm làm tiền lãi hằng năm tăng khoảng 572.700 won nếu dư nợ không đổi.

Các khoản vay trả góp hằng tháng có cách tính khác vì mỗi kỳ thanh toán vừa trả lãi vừa giảm dư nợ. Với khoản vay thế chấp 400 triệu won trong 30 năm, tăng lãi suất từ 4,5% lên 6,0% sẽ khiến khoản trả hằng tháng tăng từ khoảng 2,02 triệu won lên 2,39 triệu won. Số tiền phải trả thêm khoảng 370.000 won mỗi tháng, tương đương 4,44 triệu won mỗi năm, bao gồm cả gốc và lãi.

Người vay có hóa đơn hằng tháng tăng từ 2,27 triệu won lên 2,79 triệu won phải trả thêm 6,24 triệu won mỗi năm, cao hơn khoảng 23% so với trước. Gia đình phải xoay xở khoản tiền này bên cạnh các chi phí hiện có cho thực phẩm, đi lại, giáo dục và những khoản khác.

Công bố thông tin cho vay hộ gia đình của Liên đoàn Ngân hàng Hàn Quốc giải thích rằng mức lãi suất tối thiểu và tối đa được công bố dựa trên các giả định tiêu chuẩn: xếp hạng tín dụng 3, thời hạn 30 năm hoặc thời hạn tối đa của sản phẩm và khoản vay 200 triệu won nếu số tiền vay ảnh hưởng đến việc định giá.

Liên đoàn cũng cho biết các ví dụ về khoản trả hằng tháng và tổng chi phí vay giả định lãi suất cho vay bình quân tháng trước được giữ nguyên trong suốt thời hạn vay. Khoản thanh toán của từng người vay phụ thuộc vào hợp đồng thực tế, dư nợ, thời hạn còn lại và những thay đổi lãi suất trong tương lai.

Vì sao 165.000 tỷ won sắp đến kỳ điều chỉnh?

Số liệu của Cơ quan Giám sát Tài chính bao gồm các khoản vay thế chấp tại 19 ngân hàng trong nước, không tính các sản phẩm vay thế chấp theo chính sách. Số liệu cho thấy 165.000 tỷ won dư nợ dự kiến được điều chỉnh lãi suất trong quý IV, bao gồm các khoản vay sắp hết thời hạn cố định ban đầu.

Một khoản vay thế chấp được quảng cáo là cố định lãi suất trong năm năm có thể đổi lãi suất sau khi hết năm năm đó. Với người vay trong giai đoạn lãi suất thấp năm 2021, việc điều chỉnh vào năm 2026 có thể thay thế mức lãi suất ban đầu dễ chịu bằng một mức cao hơn nhiều.

Số liệu bình quân gia quyền của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc cho thấy lãi suất vay thế chấp tại các ngân hàng nhận tiền gửi là 2,70% trong quý II/2021 và 4,26% trong quý II/2026, chênh lệch 1,56 điểm phần trăm.

Một phép tính đi kèm số liệu điều chỉnh giả định toàn bộ 165.000 tỷ won là các khoản vay điều chỉnh lãi suất sau năm năm, với hình thức trả góp hằng tháng bằng nhau gồm gốc và lãi trong 30 năm. Theo các giả định đó, gánh nặng trả nợ tăng thêm mỗi năm lên khoảng 1.721,2 tỷ won. Đây là ước tính theo kịch bản dựa trên các điều khoản vay nói trên; khoản thanh toán thực tế sẽ khác nhau tùy hợp đồng.

Lịch điều chỉnh kéo dài xa hơn tháng 12. Dư nợ vay thế chấp đến kỳ điều chỉnh là 137.300 tỷ won trong quý I/2027, 154.400 tỷ won trong quý II, 127.700 tỷ won trong quý III và 143.500 tỷ won trong quý IV. Các khoản vay đến kỳ điều chỉnh mỗi quý vẫn vượt 120.000 tỷ won trong những năm tiếp theo được đề cập trong số liệu, đạt 162.700-169.900 tỷ won trong năm 2030.

Vay lãi suất thả nổi vẫn phổ biến

Số liệu của Cơ quan Giám sát Tài chính cho thấy các khoản vay thế chấp lãi suất thả nổi chiếm 36.300 tỷ won trong tổng số 41.500 tỷ won khoản vay thế chấp mới của ngân hàng trong quý II, không tính các khoản vay theo chính sách. Tỷ trọng này là 87,5%.

Trong tổng dư nợ vay thế chấp vào cuối quý đó, các khoản vay lãi suất thả nổi chiếm 497.100 tỷ won trên tổng số 767.000 tỷ won, tương đương 64,8%. Do đó, gần hai phần ba dư nợ hiện hữu chịu ảnh hưởng khi lãi suất thay đổi.

Một thống kê cho vay tháng 8 cho thấy tỷ trọng vay thế chấp mới lãi suất thả nổi là 64,7%. Các số liệu thuộc những giai đoạn và nhóm khoản vay khác nhau, nhưng đều cho thấy lãi suất biến động ảnh hưởng đến một phần lớn dư nợ vay thế chấp.

Người vay hiện hữu thường phải áp dụng mức lãi suất mới vào ngày điều chỉnh được quy định trong hợp đồng. Người có lãi suất thay đổi mỗi sáu tháng sẽ theo lịch khác với người hết thời hạn cố định năm năm. Các thay đổi ngày 16/10 lập tức làm thay đổi giá của những khoản vay mới liên quan, trong khi hóa đơn của các hộ gia đình đang vay thay đổi theo lịch trong hợp đồng.

Lãi suất cố định dài hạn có thể bảo vệ người vay không?

Các khoản vay thế chấp cố định lãi suất trong năm năm cũng trở nên đắt đỏ hơn. Một thống kê ngành ngân hàng đưa ra biên độ 5,23%-6,61%, so với 4,48%-4,86% vào cuối tháng 1. Các sản phẩm này được định giá theo lợi suất trái phiếu ngân hàng, khiến người vay mới chịu tác động từ biến động thị trường trước khi chốt lãi suất.

Thách thức chính sách là mở rộng các khoản vay thế chấp cố định lãi suất trong thời gian dài hơn nhiều. Các ngân hàng thường huy động vốn trong thời hạn tương đối ngắn. Cho vay số tiền đó với lãi suất không đổi trong 20-30 năm khiến ngân hàng có nguy cơ phải chịu chi phí vốn tăng trong khi thu nhập từ khoản vay thế chấp vẫn giữ nguyên.

Ủy ban Dịch vụ Tài chính thông báo với văn phòng của Han Chang-min rằng tổ công tác về các khoản vay thế chấp cố định lãi suất dài hạn không hoạt động và việc xem xét nội bộ vẫn đang tiếp tục. Tổ công tác đã họp lần đầu vào ngày 30/5 năm trước.

Một nghiên cứu của Viện Tài chính Hàn Quốc do ủy ban đặt hàng ước tính rằng các khoản tiền gửi cốt lõi ổn định có thể hỗ trợ thay thế ít nhất 31.600 tỷ won dư nợ thế chấp hiện hữu bằng các khoản vay cố định lãi suất dài hạn. Tiền gửi cốt lõi là nguồn vốn thường duy trì tại ngân hàng, tạo cơ sở vốn ổn định hơn.

Viện cũng đề xuất mở rộng chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp và trái phiếu có bảo đảm. Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp huy động vốn dựa trên dòng thanh toán vay thế chấp. Trái phiếu có bảo đảm cho phép ngân hàng vay dựa trên một danh mục tài sản, trong đó có các khoản thế chấp, đồng thời vẫn phải chịu trách nhiệm hoàn trả. Cả hai hình thức đều có thể giúp ngân hàng huy động vốn trong thời gian dài hơn.

Tổng công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc bảo lãnh thanh toán trái phiếu có bảo đảm của ngân hàng nhằm hỗ trợ các khoản vay thế chấp cố định lãi suất dài hạn. Đến tháng 4, cơ quan này đã ký các thỏa thuận liên quan với chín ngân hàng. Mở rộng nguồn vốn này sẽ giúp các ngân hàng có thêm khả năng cung cấp cho người vay thời hạn thanh toán ổn định dài hơn.

Điều gì có thể xảy ra tại các cuộc họp chính sách sắp tới?

Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc tăng lãi suất chính sách thêm 0,25 điểm phần trăm trong cả tháng 7 và tháng 8, đưa lãi suất lên 3,00%. Giá tiêu dùng tháng 9 tăng 2,9% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn mục tiêu lạm phát 2% của ngân hàng. Tại Mỹ, lạm phát tháng 9 là 3,7%, so với mức dự báo 3,6%.

Kim Jung-sik, giáo sư kinh tế danh dự tại Đại học Yonsei, dự đoán Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc sẽ tăng lãi suất thêm một lần nữa trước cuối năm. Ông cũng cảnh báo rằng mức tăng quá mạnh có thể làm trầm trọng thêm khó khăn tài chính và gây bất ổn cho thị trường chứng khoán, bất động sản.

Lee Min-hwan, giáo sư khoa tài chính và quản trị tại Đại học Inha, cho rằng áp lực lạm phát liên quan đến chiến tranh và giá dầu tăng có thể đòi hỏi thắt chặt chính sách hơn nữa. Ông nhận định khả năng trần lãi suất vay thế chấp thả nổi lên 7% vào cuối năm là có thể xảy ra.

Ở mức 7%, tiền lãi hằng năm trên dư nợ không đổi 300 triệu won sẽ là 21 triệu won, so với 19,44 triệu won ở mức 6,48%. Chênh lệch là 1,56 triệu won mỗi năm, tương đương bình quân 130.000 won mỗi tháng, chưa tính khoản trả gốc.

Các quyết định chính sách tiếp theo dự kiến được đưa ra vào tháng 10 và tháng 11; ngày họp cụ thể chưa được công bố. Chưa có quyết định nào về việc tăng lãi suất thêm. Lãi suất vay thế chấp cũng sẽ phụ thuộc vào cạnh tranh tiền gửi, lợi suất trái phiếu, khoản thu thêm và giảm trừ của ngân hàng, vì vậy hợp đồng và ngày điều chỉnh tiếp theo của từng người vay sẽ quyết định quy mô và thời điểm tăng.

Điểm chính

• COFIX tháng 9/2026 tăng 0,25 điểm phần trăm lên 3,43%, mức tăng hằng tháng lớn nhất kể từ tháng 11/2022.
• Lịch lãi suất chi tiết của ngân hàng cho thấy trần vay thế chấp thả nổi là 6,48% tại NH NongHyup, 6,20% tại Woori và 6,04% tại KB Kookmin.
• Các khoản vay thế chấp ngân hàng trị giá 165.000 tỷ won dự kiến được điều chỉnh lãi suất trong quý IV, không tính các khoản vay theo chính sách.
• Kịch bản giả định toàn bộ các khoản vay này được điều chỉnh sau năm năm cho thấy gánh nặng trả nợ tăng thêm mỗi năm khoảng 1.720 tỷ won.
• Vay thế chấp lãi suất thả nổi chiếm 64,8% tổng dư nợ vay thế chấp ngân hàng vào cuối quý II.
• Các quyết định chính sách trong tháng 10 và tháng 11, chi phí vốn ngân hàng và ngày điều chỉnh trong từng hợp đồng sẽ định hình những thay đổi tiếp theo trong khoản thanh toán của hộ gia đình.