Malaysia sắp ban hành quy định toàn quốc về cho thuê lưu trú ngắn ngày, Penang chuẩn bị thay đổi từ tháng 1

Kiểm tra giấy phép và quy định tòa nhà là trọng tâm của kế hoạch toàn quốc

Malaysia đang hoàn thiện các hướng dẫn toàn quốc, theo đó cơ sở lưu trú cho thuê ngắn ngày phải đăng ký và đáp ứng các điều kiện cấp phép của chính quyền địa phương trước khi hoạt động hợp pháp. Các nền tảng đặt phòng trực tuyến dự kiến phải gỡ bỏ những cơ sở không có giấy phép, trong khi căn hộ và các bất động sản khác thuộc sở hữu phân tầng vẫn phải tuân thủ quy định riêng của ban quản lý tòa nhà.

Thứ trưởng Bộ Nhà ở và Chính quyền địa phương Datuk Aiman Athirah Sabu trình bày khuôn khổ này tại Dewan Rakyat ngày 26 tháng 10 năm 2026. Các hướng dẫn đang được Bộ Du lịch, Nghệ thuật và Văn hóa rà soát lần cuối trước khi trình Nội các xem xét, sau đó sẽ được Hội đồng Quốc gia về Chính quyền địa phương thống nhất và chính quyền bang, địa phương thông qua.

Đề xuất được đưa ra khi Penang chuẩn bị điều chỉnh quy định riêng từ ngày 1 tháng 1 năm 2027, trong đó giảm phí đối với các cơ sở quy mô nhỏ và tăng số phòng tối đa được phép từ năm lên 10. Những diễn biến này cho thấy Malaysia đang tìm cách tạo điều kiện cho các doanh nghiệp du lịch, đồng thời giải quyết khiếu nại của người dân sống cạnh các cơ sở cho thuê.

Aiman Athirah trả lời chất vấn của Syerleena Abdul Rashid, nghị sĩ đảng Pakatan Harapan đại diện Bukit Bendera, người nêu quan ngại về tiếng ồn, an toàn, việc sử dụng sai mục đích các tiện ích chung và người lạ ra vào các tòa nhà dân cư.

Chỗ ở cho thuê ngắn ngày, được chính phủ gọi là STRA, là các bất động sản nhà ở cho thuê trong thời gian ngắn, thường thông qua các nền tảng đặt phòng trực tuyến. Khuôn khổ toàn quốc sẽ quy định việc đăng ký, an toàn, vệ sinh, quản lý hoạt động và trách nhiệm của đơn vị kinh doanh đối với cộng đồng xung quanh.

Quy trình phê duyệt sẽ diễn ra như thế nào

Bộ Nhà ở và Chính quyền địa phương, thông qua PLANMalaysia, đang xây dựng các hướng dẫn cùng Bộ Du lịch, chính quyền bang và chính quyền địa phương. Mục tiêu là tạo ra cơ sở tham chiếu quản lý thống nhất trên cả nước, trong khi việc cấp phép và thực thi vẫn có sự tham gia của các cơ quan phụ trách tại từng địa phương.

Aiman Athirah cho biết đang chờ ý kiến của Bộ Du lịch trước khi tài liệu được trình lại Nội các. Sau đó, Hội đồng Quốc gia về Chính quyền địa phương, do thủ tướng chủ trì và có sự tham dự của các thủ hiến bang, sẽ xem xét để đạt đồng thuận tập thể.

Thứ trưởng giải thích trình tự này trong phần trả lời tại quốc hội:

Tài liệu sẽ được trình lên Hội đồng Quốc gia về Chính quyền địa phương để thống nhất trước khi được chính quyền bang và địa phương trên cả nước thông qua.

Chưa có ngày bắt đầu áp dụng trên toàn quốc hay quyết định cuối cùng về đề xuất giới hạn cho thuê 180 đêm mỗi năm. Vì vậy, các đơn vị kinh doanh vẫn phải chờ khuôn khổ được phê duyệt, đồng thời tuân thủ những quy định địa phương đã có hiệu lực tại các nơi như Penang.

Mối liên hệ giữa giấy phép địa phương và đăng ký hoạt động du lịch cũng đã được đề cập trong phần trả lời trước đó tại quốc hội của Thứ trưởng Bộ Du lịch, Nghệ thuật và Văn hóa Khairul Firdaus Akbar Khan. Ông cho biết hai bộ đã thống nhất rằng cơ sở STRA chỉ có thể đăng ký là nơi lưu trú du lịch sau khi được chính quyền địa phương có thẩm quyền cấp giấy phép kinh doanh.

Ban quản lý căn hộ vẫn giữ thẩm quyền

Chủ căn hộ sẽ phải xem xét cả yêu cầu cấp phép của chính quyền lẫn quy định điều chỉnh tòa nhà của mình. Theo khuôn khổ được đề xuất, các bất động sản thuộc sở hữu phân tầng vẫn phải tuân theo quyết định và nội quy của Ban quản lý chung hoặc Công ty quản lý theo Đạo luật Quản lý Sở hữu Phân tầng năm 2013.

Sở hữu phân tầng nhìn chung kết hợp quyền sở hữu riêng một căn hộ với trách nhiệm chung đối với các khu vực như hành lang, thang máy và tiện ích giải trí. Ban quản lý chung và Công ty quản lý điều hành các lợi ích chung này, vì vậy vai trò của họ đặc biệt quan trọng khi khách thuê lưu trú sử dụng các tòa nhà dân cư.

Aiman Athirah cho biết Đạo luật năm 2013 đã quy định các cơ chế để những đơn vị này quản lý và thực thi nội quy. Vì vậy, chủ bất động sản muốn hoạt động hợp pháp sẽ phải đáp ứng cả yêu cầu của tòa nhà lẫn của chính quyền địa phương.

Những quan ngại của Syerleena cho thấy vì sao cả hai cấp quy định đều quan trọng. Việc cấp phép điều chỉnh cơ sở với tư cách một hoạt động kinh doanh, còn nội quy tòa nhà chi phối cách khách và cư dân sử dụng cùng lối ra vào, tiện ích và không gian chung.

Nền tảng đặt phòng sẽ tham gia thực thi quy định

Các nền tảng số giữ vai trò trung tâm trong hệ thống tuân thủ được đề xuất vì kết nối đơn vị kinh doanh với khách thuê. Chính phủ đang khuyến khích hợp tác với các công ty nền tảng để tự động xác minh tình trạng giấy phép trước khi đăng tin bất động sản.

Aiman Athirah cũng cho biết các nền tảng phải chịu trách nhiệm gỡ bỏ những cơ sở không có giấy phép hoặc vi phạm điều kiện của chính quyền địa phương và luật hiện hành. Theo đó, quyền hoạt động sẽ gắn với việc tiếp tục được tiếp cận khách đặt phòng trực tuyến.

Thứ trưởng mô tả quy trình kiểm tra được đề xuất trước khi đăng tin:

Để bảo đảm tuân thủ đầy đủ, chính phủ cũng đang khuyến khích hợp tác chiến lược với các công ty nền tảng số nhằm triển khai cơ chế tự động xác minh tình trạng giấy phép trước khi cơ sở được đăng tin.

Chính quyền địa phương và các cơ quan thực thi cũng có thẩm quyền theo Đạo luật Quy hoạch Đô thị và Nông thôn năm 1976, Đạo luật Đường sá, Thoát nước và Công trình xây dựng năm 1974 cùng các nội quy địa phương liên quan. Aiman Athirah cho biết các thẩm quyền này cho phép xử lý những đơn vị tiếp tục vi phạm yêu cầu và có thể được sử dụng để chặn các tin đăng chỗ ở trái phép.

Do đó, khuôn khổ kết hợp kiểm tra trước khi đăng tin, gỡ tin sau khi có vi phạm và hành động pháp lý đối với đơn vị kinh doanh. Ban quản lý tòa nhà sẽ tiếp tục thực thi các quy định áp dụng riêng của mình song song với những biện pháp này.

Đề xuất giới hạn 180 đêm sẽ được áp dụng ra sao

Mức trần 180 đêm mỗi năm được đề xuất sẽ giới hạn thời gian một bất động sản có thể hoạt động theo mô hình STRA trong một năm. Mức trần này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến số đêm chủ nhà có thể cho thuê, khiến đây trở thành một trong những nội dung có tác động lớn nhất đối với các doanh nghiệp cho thuê.

Aiman Athirah cho biết đánh giá tác động quy định đã được hoàn tất trong quá trình xây dựng khuôn khổ ban đầu. Đây là quá trình xem xét có hệ thống về ảnh hưởng của một quy định được đề xuất đối với doanh nghiệp, người tiêu dùng, chính phủ và cộng đồng.

Đánh giá xem xét chi phí tuân thủ của chủ nhà và đơn vị kinh doanh, thu nhập cho thuê tiềm năng, ảnh hưởng đến khách sạn và du lịch, giá lưu trú, lựa chọn của người tiêu dùng và nguồn thu chính phủ. Đánh giá cũng xem xét an toàn công cộng và phúc lợi cộng đồng.

Aiman Athirah cho biết quyết định cần cân bằng cơ hội tạo thu nhập và nhu cầu du lịch với an toàn công cộng, trật tự công cộng và phúc lợi của cư dân. Việc đăng ký và kiểm tra giấy phép nhằm xác định hoạt động có đáp ứng yêu cầu hay không; giới hạn số đêm còn kiểm soát quy mô hoạt động trong năm.

Đối với chủ bất động sản, các vấn đề thực tế gồm chi phí đáp ứng yêu cầu và thu nhập có thể kiếm được trong giới hạn hoạt động. Với những người sống lân cận, các quan ngại nêu tại quốc hội liên quan đến sinh hoạt thường ngày trong không gian dân cư, gồm tiếng ồn, việc khách ra vào và sử dụng tiện ích chung.

Penang chuyển từ quy định hiện hành sang các điều chỉnh tháng 1

Penang là ví dụ cụ thể về các quy định đã được áp dụng và đang được điều chỉnh. Aiman Athirah dẫn Hướng dẫn vận hành cơ sở lưu trú tư nhân trong các khu nhà thuộc diện sở hữu phân tầng của bang, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 4 năm 2023, cùng các nội quy địa phương về lưu trú có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2026.

Hội đồng hành pháp bang phê duyệt các sửa đổi ngày 19 tháng 10, còn chủ tịch Ủy ban Chính quyền địa phương và Quy hoạch đô thị, nông thôn bang H'ng Mooi Lye công bố thay đổi ngày 23 tháng 10. Các sửa đổi đang được đưa vào công báo và dự kiến có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2027.

Các mốc chính cho thấy quy trình cấp bang và toàn quốc đã được triển khai như thế nào:

• Tháng 1 đến tháng 8 năm 2023: PLANMalaysia tổ chức hơn 10 buổi tham vấn với các bên liên quan về dự thảo khuôn khổ toàn quốc.
• Ngày 1 tháng 4 năm 2023: Hướng dẫn của Penang về cơ sở lưu trú tư nhân trong các khu nhà thuộc diện sở hữu phân tầng có hiệu lực.
• Tháng 9 năm 2023: PLANMalaysia hoàn tất đợt tham vấn công chúng thống nhất về dự thảo hướng dẫn toàn quốc.
• Ngày 1 tháng 8 năm 2026: Các nội quy địa phương về lưu trú của Penang có hiệu lực; ban đầu, các đơn vị kinh doanh được dành hai tháng để đăng ký.
• Ngày 19 tháng 10 năm 2026: Hội đồng hành pháp Penang phê duyệt các sửa đổi quy định.
• Ngày 26 tháng 10 năm 2026: Aiman Athirah trình bày trước quốc hội về giai đoạn rà soát cuối của hướng dẫn toàn quốc.
• Ngày 1 tháng 1 năm 2027: Các điều khoản sửa đổi của Penang dự kiến có hiệu lực.

Hội đồng thành phố đảo Penang và Hội đồng thành phố Seberang Perai sẽ hoàn thiện hướng dẫn và quy trình hoạt động trước khi triển khai. Các sửa đổi cũng làm rõ định nghĩa cơ sở lưu trú tư nhân dựa trên tính chất, mục đích sử dụng thực tế và cách thức vận hành, đồng thời duy trì yêu cầu cấp phép khách sạn đối với hoạt động kinh doanh khách sạn.

Giảm phí đi kèm điều kiện về an toàn và quy hoạch

Các điều chỉnh được công bố tại Penang giảm phí giấy phép hằng năm đối với một cơ sở lưu trú tư nhân có tối đa ba phòng từ RM1,000 xuống RM500, tức giảm một nửa. H'ng cũng cho biết mỗi phòng tăng thêm sẽ chịu khoản phí 200 RM mỗi năm, với tối đa hai phòng tăng thêm theo phương án này.

Các thông báo cũng nêu riêng biểu phí hằng năm theo số phòng: 400 RM cho một phòng, 600 RM cho hai phòng, 800 RM cho ba phòng, 1.000 RM cho bốn phòng và 1.800 RM cho từ năm đến 10 phòng. Các đơn vị kinh doanh sẽ cần biểu phí chi tiết của hội đồng thành phố để tính cách áp dụng những khoản này cho cơ sở của mình.

Số phòng tối đa tăng gấp đôi, từ năm lên 10, tùy thuộc các điều kiện của chính quyền địa phương. H'ng cho biết các đơn vị kinh doanh vẫn phải đáp ứng yêu cầu an toàn, trong đó có bảo hiểm trách nhiệm dân sự công cộng. Bảo hiểm này bảo vệ trước một số khiếu nại phát sinh từ thương tích hoặc thiệt hại liên quan đến người khác.

Tùy theo điều kiện của chính quyền địa phương có liên quan, cũng có thể cần sự đồng thuận của các bất động sản lân cận. Các đơn vị kinh doanh lưu trú tại khu dân cư nhà đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng thành phố đảo Penang sẽ có ba năm để đáp ứng yêu cầu quy hoạch về chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở sang thương mại.

H'ng cho biết biện pháp thực thi có thể gồm phạt tiền lên đến 1.000 RM, truy tố và tịch thu tài sản khi luật cho phép. Khoản phạt tiền là hình thức xử phạt cho phép giải quyết vi phạm mà không cần đưa ra xét xử đầy đủ. Những thay đổi từ tháng 1 nhằm đưa các đơn vị kinh doanh vào hệ thống quản lý, đồng thời bảo vệ cộng đồng xung quanh.

Đơn vị kinh doanh muốn tuân thủ với chi phí hợp lý và tiếp tục đối thoại

Lydia Tan, chủ tịch Hiệp hội Đơn vị Kinh doanh Homestay/Lưu trú ngắn ngày Malaysia tại Penang, hoan nghênh việc điều chỉnh phí. Bà cho biết những quan ngại trước đây tập trung vào tổng gánh nặng tài chính, gồm khoản phí thường niên 1.800 RM cho mỗi cơ sở và phí cấp phép từ 1.000 RM trở lên.

Tan mô tả các thay đổi là kết quả của những cuộc thảo luận với chính quyền bang:

Việc điều chỉnh là kết quả tích cực từ các cuộc thảo luận với chính quyền bang. Quy định nên khuyến khích các đơn vị kinh doanh tham gia khuôn khổ hợp pháp, thay vì khiến việc tuân thủ không còn khả thi về mặt thương mại.

Bà cũng đề xuất cho phép một giấy phép áp dụng cho nhiều bất động sản do cùng một đơn vị kinh doanh đã đăng ký quản lý. Một đề nghị khác là thành lập ủy ban công tác ngành gồm các đơn vị kinh doanh, đại diện chính phủ và cơ quan liên quan để thường xuyên thảo luận về quy định.

Những đề xuất của bà đề cập đến khía cạnh thủ tục tuân thủ cũng như phí. Các đơn vị quản lý nhiều bất động sản sẽ có khối lượng công việc cấp phép khác với người chỉ cho thuê một căn, trong khi hội đồng thành phố vẫn cần giám sát các cơ sở được cấp phép.

Các đề xuất trước đây của ngành cho thấy những ưu tiên cạnh tranh

Trong đợt tham vấn năm 2023, Airbnb đề xuất mặc định cho phép STRA tại tất cả các tòa nhà thuộc diện sở hữu phân tầng, đồng thời để cư dân quyết định các điều kiện hoặc việc cho phép thông qua cuộc bỏ phiếu đạt tỷ lệ 75% tại Ban quản lý chung hoặc Công ty quản lý.

Công ty cũng đề xuất lập cổng đăng ký trực tuyến toàn quốc để cung cấp dữ liệu về hoạt động cho thuê cho các cơ quan chức năng, cùng danh sách loại trừ dành cho đơn vị kinh doanh và khách vi phạm Bộ Quy tắc ứng xử của ngành. Đây là các khuyến nghị của công ty; theo mô tả mới nhất của Aiman Athirah, các cơ sở thuộc diện sở hữu phân tầng vẫn phải tuân theo quyết định và nội quy riêng của ban quản lý.

Mich Goh, người đứng đầu chính sách công khu vực của Airbnb, dẫn ước tính của Oxford Economics rằng Airbnb đóng góp hơn 5 tỷ RM vào tổng sản phẩm quốc nội của Malaysia và hỗ trợ gần 57.000 việc làm trong năm 2022. Những số liệu này là một phần trong lập luận của công ty về vai trò kinh tế của ngành.

Bộ Du lịch cũng đang rà soát Đạo luật Ngành Du lịch năm 1992. Trong phần trả lời tại quốc hội hồi tháng 7 năm 2025, Khairul Firdaus cho biết 54 buổi tham vấn với gần 1.000 người tham gia đã cung cấp thông tin cho các đề xuất về cấp phép, bảo hiểm, tăng cường thực thi, đăng ký nền tảng số và tòa án du lịch.

Vào thời điểm đó, ông cho biết dự kiến trình nội dung rà soát lên Dewan Rakyat vào cuối năm 2025 hoặc đầu năm 2026. Cuộc thảo luận hiện nay về STRA tập trung vào hướng dẫn quy hoạch và quy trình phê duyệt, trong khi các đề xuất du lịch trước đó cho thấy nỗ lực rộng hơn nhằm xử lý hoạt động kinh doanh đặt phòng trực tuyến và bảo vệ người tiêu dùng.

Điểm chính

• Hướng dẫn STRA toàn quốc của Malaysia đang được rà soát lần cuối trước khi trình Nội các xem xét, sau đó chính quyền bang và địa phương sẽ thông qua.
• Khuôn khổ được đề xuất yêu cầu đăng ký và tuân thủ các điều kiện cấp phép của chính quyền địa phương.
• Các bất động sản thuộc diện sở hữu phân tầng vẫn phải tuân theo quyết định và nội quy của ban quản lý tòa nhà.
• Các nền tảng được khuyến khích tự động xác minh giấy phép và gỡ bỏ tin đăng không có giấy phép hoặc không tuân thủ quy định.
• Đề xuất giới hạn 180 đêm mỗi năm đã được đánh giá tác động quy định; quyết định cuối cùng vẫn đang chờ.
• Quy định sửa đổi của Penang dự kiến có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2027, gồm giảm phí và cho phép tối đa 10 phòng, tùy thuộc các điều kiện.