TP.HCM tìm quỹ đất xây 181.257 nhà ở xã hội, đẩy nhanh chương trình nhà cho thuê

Mục tiêu nhà ở phụ thuộc vào việc tìm quỹ đất phù hợp

TP.HCM dự kiến phát triển 181.257 căn nhà ở xã hội và nhà cho thuê trong giai đoạn 2026-2030, trong đó có 52.000 căn cho thuê, đồng thời tìm cách chuyển đổi các khu công nghiệp, đất công và căn hộ chưa sử dụng thành nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người lao động.

Nghị quyết số 303/NQ-CP của Chính phủ, ban hành ngày 30 tháng 9 năm 2026, giao thành phố chỉ tiêu 129.257 căn để bán hoặc cho thuê mua, bên cạnh chỉ tiêu nhà cho thuê. Hình thức thuê mua cho phép cư dân trả tiền dần để tiến tới sở hữu nhà. Chỉ tiêu nhà cho thuê chiếm khoảng 29% tổng số, tạo thêm lựa chọn với khoản chi ban đầu thấp hơn so với mua nhà.

Sở Xây dựng công bố chỉ tiêu hằng năm tại buổi họp báo ngày 8 tháng 10. Số căn bàn giao phải tăng từ 9.000 căn năm 2026 lên 57.657 căn năm 2027, trước khi duy trì ở mức 38.200 căn mỗi năm trong giai đoạn 2028-2030. Chỉ tiêu năm tới cao gấp hơn sáu lần chỉ tiêu năm 2026.

Quỹ đất đóng vai trò then chốt trong kế hoạch mở rộng này. Sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, thành phố mở rộng đã xác định 191 dự án và khu đất với tổng diện tích khoảng 740 ha để phát triển nhà ở xã hội. Quy hoạch kéo dài đến năm 2040 dự kiến bổ sung 1.000 ha, nâng tổng quỹ đất tiềm năng lên khoảng 1.740 ha.

Nhiệm vụ trước mắt là chuẩn bị mặt bằng xây dựng thông qua điều chỉnh quy hoạch, bồi thường, giải phóng mặt bằng và phê duyệt đầu tư. Các bước này quyết định thời điểm chỉ tiêu nhà ở được triển khai thành dự án xây dựng và khi nào các gia đình có thể thực sự chuyển đến ở.

Đã hoàn thành những gì, và bước tiếp theo là gì?

Sở Xây dựng cho biết từ đầu năm 2026, ba dự án với tổng cộng 2.283 căn đã hoàn thành và đưa vào sử dụng. Các dự án gồm 580 căn tại Thanh Tân, 750 căn tại khu nhà ở thuộc lực lượng vũ trang Công an nhân dân ở số 20/2 đường Nguyễn Văn Quá, phường Đông Hưng Thuận, và 953 căn tại Vĩnh Lộc B.

Trên toàn thành phố, 25 dự án với khoảng 22.900 căn đang được xây dựng. Gần đây, 13 dự án với khoảng 14.000 căn đã khởi công. Tổng số căn đang xây dựng bao gồm các dự án ở nhiều giai đoạn khác nhau, nên nhà sẽ được bàn giao theo từng đợt.

Sở dự kiến 13 dự án sẽ cung cấp khoảng 9.000 căn hoàn thành trong năm 2026. Theo tổng hợp thông tin của thành phố do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) công bố, dự báo cụ thể hơn là 9.402 căn tại 13 dự án này, so với chỉ tiêu được giao là 9.000 căn.

Dự kiến thêm 17 dự án với khoảng 18.000 căn sẽ hoàn thành phần móng và đạt giai đoạn có thể xem xét điều kiện đăng ký hoặc mở bán. Các gia đình quan tâm đến những dự án này vẫn sẽ phải chờ thêm trong lúc công trình tiếp tục được xây dựng.

Một số mốc thời gian hiện định hình chương trình:

• Năm 2026: Hoàn thành 9.000 căn, trong đó có 2.000 căn cho thuê.
• Quý IV năm 2026: Khởi công sáu dự án được đề xuất với khoảng 84.000 căn, theo tổng hợp của HoREA.
• Năm 2027: Bàn giao 57.657 căn, trong đó có 5.000 căn cho thuê.
• Giai đoạn 2028-2030: Bàn giao 38.200 căn mỗi năm, trong đó có 15.000 căn cho thuê mỗi năm.

Một cập nhật riêng về phát triển dự án đề cập khoảng 40.000 căn dự kiến khởi công trước cuối năm 2026, cùng với việc phê duyệt đầu tư một dự án khoảng 37.000 căn. Chưa có thông tin cụ thể về mối liên hệ giữa cập nhật này và sáu dự án với tổng cộng 84.000 căn.

Thành phố đang tìm quỹ đất ở đâu?

Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội được xác định tại thành phố mở rộng nằm trên địa bàn ba khu vực hành chính trước đây. Khu vực TP.HCM cũ có 100 dự án hoặc khu đất với diện tích 412,5 ha. Bình Dương cũ có 59 khu, diện tích 184,09 ha, còn Bà Rịa - Vũng Tàu cũ có 32 khu, diện tích 143,61 ha.

Hai tỉnh cũ đóng góp tổng cộng khoảng 328 ha, tương đương gần 44% tổng diện tích đã xác định. Việc sáp nhập mở rộng địa bàn có thể phát triển nhà ở, đồng thời làm tăng nhu cầu kết nối nơi ở với việc làm và dịch vụ trên phạm vi đô thị rộng hơn.

UBND thành phố giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc xây dựng phương án sử dụng các nguồn lực đất đai hiện có. Công việc bao gồm rà soát quỹ đất do nhà nước trực tiếp quản lý và xem xét chuyển đổi các khu công nghiệp, cơ sở sản xuất và nhà máy đang được sử dụng kém hiệu quả.

Quỹ đất bổ sung 1.000 ha dự kiến được xác định đến năm 2040 giúp thành phố có tầm nhìn quy hoạch dài hạn hơn chương trình phát triển nhà ở kết thúc vào năm 2030. Ước tính tổng quỹ đất 1.740 ha cũng chưa bao gồm đất tiềm năng tại các khu vực phát triển kinh tế thuộc Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.

Với các nhà phát triển dự án, vấn đề thực tế là khu đất có đúng chức năng quy hoạch, đã hoàn tất việc bồi thường và được phép sử dụng làm đất ở hay chưa. Liên đoàn Lao động xác định quỹ đất sẵn sàng phát triển và thủ tục đầu tư là hai trong số những trở ngại lớn nhất đối với nhà ở công nhân.

Khu công nghiệp được định hướng chuyển thành khu dân cư

Kế hoạch chuyển đổi Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng cho thấy thành phố dự định đưa đất vào sử dụng như thế nào. Khu đất rộng 109,91 ha nằm tại các xã Tân Nhựt và Bình Lợi, thuộc huyện Bình Chánh cũ, cách trung tâm thành phố khoảng 15 km.

Thành phố dự định chuyển chức năng khu đất từ sản xuất công nghiệp và kho bãi sang đất ở. Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Phúc hiện là nhà đầu tư. Quy hoạch chi tiết được phê duyệt năm 2016 cho một khu công nghiệp dự kiến tạo khoảng 10.000 việc làm; hạ tầng vẫn đang được hoàn thiện.

Việc chuyển đổi gồm một số bước theo kế hoạch:

• Trước cuối tháng 10: Hoàn tất rà soát đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Trước ngày 22 tháng 11: Hoàn thành quy hoạch phân khu tỷ lệ 1:2.000 sau khi quy hoạch tổng thể thành phố được phê duyệt.
• Trong tháng 11: Hoàn tất thủ tục chấm dứt dự án trước đây, bao gồm nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư.
• Trước ngày 15 tháng 12: Hoàn tất phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà ở.
• Đầu năm sau: Tiếp tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đánh giá tính khả thi và xin phép xây dựng hạ tầng.

Quy hoạch phân khu xác định cách bố trí các chức năng sử dụng đất, đường sá và hạ tầng trên toàn khu vực. Quy hoạch chi tiết sau đó quy định cách sắp xếp từng tòa nhà và công trình. Cả hai giai đoạn đều ảnh hưởng đến số lượng nhà ở có thể xây dựng tại khu đất.

Việc chuyển đổi diễn ra trong bối cảnh thành phố mở rộng có 105 khu công nghiệp và khu chế xuất với tổng diện tích hơn 50.000 ha. Trong số đó, 66 khu đã được thành lập và đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%. Quy hoạch thành phố định hướng mở rộng công nghiệp ra các khu vực ngoại thành khi lõi đô thị gặp giới hạn về quỹ đất và hạ tầng.

Dự án quy mô nhỏ tháo gỡ vướng mắc kéo dài

Tại phường Phước Long, quyết định giao đất đã mở đường để dự án nhà ở xã hội Nam Lý tiếp tục triển khai sau thời gian chậm trễ do vướng thủ tục đất đai. Thành phố giao khoảng 4.820 m² đất cho Công ty Cổ phần Địa ốc Thảo Điền với thời hạn 50 năm.

Phần đất được giao gồm 2.940 m² đất ở đô thị được miễn tiền sử dụng đất và khoảng 1.878 m² đất dành cho công trình công cộng. Chủ đầu tư phải xây dựng hạ tầng, đường sá, công viên và cảnh quan ven sông theo quy hoạch được duyệt, sau đó bàn giao các công trình công cộng liên quan và đất cho nhà nước quản lý.

Dự án Nam Lý dự kiến có 291 căn hộ trong tòa nhà cao 26 tầng, một tầng hầm, trên đường Đỗ Xuân Hợp, gần đường ven sông Rạch Chiếc. Khu đất được giao không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Dự án cho thấy tiến độ xử lý hành chính có ý nghĩa như thế nào, ngay cả ở quy mô khiêm tốn. 291 căn chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ trong chỉ tiêu của thành phố, nhưng quyết định giao đất cho phép dự án bị đình trệ tiến tới các bước triển khai tiếp theo.

Đơn vị nào sẽ cung cấp nhà cho thuê?

Chương trình nhà cho thuê tập trung phần lớn nguồn cung vào ba năm cuối. Chỉ 7.000 trong tổng số 52.000 căn cho thuê dự kiến hoàn thành trong hai năm 2026 và 2027, còn lại 45.000 căn, tương đương khoảng 87%, sẽ được thực hiện trong giai đoạn 2028-2030.

Quỹ Phát triển nhà ở được giao kế hoạch xây dựng 25.000 căn cho thuê. Liên đoàn Lao động đang hướng tới khoảng 10.000 căn cho thuê theo chương trình đầu tư công đoàn. Cơ quan quản lý khu chế xuất và khu công nghiệp đang xây dựng kế hoạch phát triển 10.000 chỗ ở cho công nhân.

Liên đoàn Lao động cũng đề xuất chuyển đổi 953 căn hộ tái định cư chưa sử dụng tại Vĩnh Lộc B thành nhà cho công nhân thuê. Các căn hộ này nằm trong nguồn cung nhà ở đã hoàn thành; để đưa vào sử dụng theo phương án cho thuê được đề xuất cần có thêm quyết định về mục đích sử dụng.

Các thỏa thuận giữa liên đoàn và chín doanh nghiệp đặt mục tiêu cung cấp khoảng 128.000 căn nhà đến năm 2030. Tiến độ giữa các dự án không đồng đều: dự án chung cư Hoa Sen An Hạ với 1.853 căn tại xã Tân Vĩnh Lộc dự kiến khởi công trong quý IV năm 2026, một số dự án khác dự kiến bắt đầu năm 2027, còn những dự án khác vẫn cần quỹ đất phù hợp.

Liên đoàn đang xây dựng mô hình hợp tác kết nối công đoàn, nhà phát triển dự án nhà ở và người sử dụng lao động. Công đoàn sẽ thu thập thông tin về nhu cầu, nhà phát triển sẽ xây dựng nhà ở, còn doanh nghiệp sẽ hỗ trợ xác minh nhu cầu của người lao động và xem xét các hình thức hỗ trợ. Cách làm này giúp việc lập kế hoạch dự án gắn chặt hơn với những người dự kiến sẽ sinh sống tại đó.

Vì sao người lao động cần nhiều hơn một mức giá mua thấp

Trần Thanh Thảo, Phó Chánh Văn phòng Liên đoàn Lao động thành phố, cho biết kết quả khảo sát sơ bộ cho thấy 3.181 đoàn viên công đoàn có nhu cầu thuê nhà và 30.339 người muốn mua nhà ở xã hội. Trong các thông tin khác của liên đoàn, nhóm thứ hai còn bao gồm người có nhu cầu thuê mua.

Trước khi sáp nhập, thành phố cũ có hơn 60.470 khu nhà trọ với hơn 560.000 phòng, là nơi ở của hơn 1,4 triệu người, theo số liệu HoREA tổng hợp. Điều kiện nhà ở khác nhau, từ thông thoáng, diện tích sinh hoạt đến hạ tầng và an toàn phòng cháy chữa cháy.

Nguyễn Thị Sinh, một công nhân may chuyển từ Hải Phòng vào TP.HCM cách đây hai thập kỷ, kể rằng chị làm thêm để dành dụm, trong khi chồng cũng tìm cách nhận thêm ca. Nói về việc tăng thu nhập ngoài lương nhà máy, chị cho biết:

Ngoài lương cơ bản và tiền làm thêm giờ, tôi nhận quần áo từ bên ngoài đem về sửa.

Gia đình chị Sinh đã thuê cùng một căn nhà hơn một thập kỷ với giá 2,5 triệu đồng mỗi tháng. Khi chủ nhà lấy lại nhà cho người thân, chỗ ở tương tự nơi khác có giá khoảng 3,5-4 triệu đồng. Chị và chồng quyết định trở về quê.

Với những gia đình phải xoay xở tiền ăn, chăm sóc con, đi lại và học hành, khoản tiền nhà hằng tháng có tính quyết định. Nhà cho thuê gần nơi làm việc có thể đáp ứng nhu cầu trước mắt, kể cả khi gia đình chưa tích lũy đủ tiền mua nhà.

Đơn vị xây nhà cho thuê gặp khó khăn về vốn

Nguyễn Ninh, Giám đốc Công ty Đầu tư và Xây dựng Kiến Ninh, cho biết nhà xây để bán có thể thu hồi vốn trong vòng hai đến ba năm, trong khi dự án nhà cho thuê có thể cần 15-20 năm. Lãi suất vay thương mại 9%-11% mỗi năm khiến các nhà phát triển tư nhân khó thu xếp vốn cho thời gian chờ dài như vậy.

Dự thảo nghị quyết của HĐND thành phố đề xuất nâng hạn mức vốn vay đủ điều kiện được hỗ trợ lãi suất thông qua Công ty Đầu tư Tài chính nhà nước TP.HCM, gọi tắt là HFIC, từ 200 tỷ đồng lên 300 tỷ đồng mỗi dự án. Dự thảo cũng nâng thời gian hỗ trợ tối đa từ bảy lên 10 năm và bổ sung nhà cho thuê vào các nhóm được hỗ trợ.

Số liệu tín dụng toàn quốc do HoREA tổng hợp cho thấy khoảng cách tương tự giữa số vốn đã cam kết và số tiền thực sự đến được các dự án và người mua. Tính đến ngày 31 tháng 8 năm 2026, các ngân hàng đã cam kết khoảng 50,3 nghìn tỷ đồng trong chương trình tín dụng nhà ở xã hội được mở rộng lên hơn 153 nghìn tỷ đồng. Giải ngân đạt khoảng 17,5 nghìn tỷ đồng, tương đương 11,44% quy mô chương trình.

Khoảng 15 nghìn tỷ đồng trong số vốn giải ngân được dành cho chủ đầu tư và 2,5 nghìn tỷ đồng cho người mua nhà. Từ ngày 1 tháng 7, lãi suất chương trình là 7% mỗi năm đối với chủ đầu tư và 6,5% đối với người mua, tăng lần lượt 0,9 và 0,6 điểm phần trăm so với nửa đầu năm 2026. Một chương trình nhà ở riêng của Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam được nêu với lãi suất 5,4% mỗi năm.

Trên cả nước, 947 dự án nhà ở xã hội với tổng cộng 910.933 căn đang ở các giai đoạn hoàn thành, xây dựng và phê duyệt đầu tư. Trong số đó, 363 dự án với 216.626 căn đã hoàn thành. Số căn cho thuê được bàn giao là 8.314, so với chỉ tiêu toàn quốc năm 2026 là 17.176 căn.

Đẩy nhanh phê duyệt phải gắn nhà ở với đời sống hằng ngày

Phạm Quốc Huy, Phó trưởng Phòng Hạ tầng kỹ thuật thuộc Sở Xây dựng, cho biết các chính sách ưu đãi hiện nay chưa đủ sức thu hút mức đầu tư cần thiết. Sở đang rà soát đất công và chuẩn bị cơ chế lựa chọn nhà đầu tư, hỗ trợ phát triển dự án.

Thủ tục phê duyệt và chỉ định nhà đầu tư có thể được rút ngắn còn 37 ngày khi quyền sử dụng đất đã được bảo đảm, hoặc 52 ngày đối với đất do nhà nước trực tiếp quản lý. Liên đoàn Lao động cũng đề nghị ưu tiên xử lý hồ sơ, phối hợp giữa các sở ngành và công khai tiến độ cập nhật hồ sơ.

Quy hoạch giao thông là một phần trong nỗ lực phát triển nhà ở. Giám đốc Sở Xây dựng Trần Quang Lâm xác định nhà ở, ùn tắc, ngập lụt và ô nhiễm là những vấn đề cần được đầu tư đồng bộ. Nhà ở xã hội được định hướng kết nối với các tuyến metro, đường vành đai, cao tốc và quốc lộ.

Thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 255 km đường sắt đô thị đến năm 2030. Đề xuất dài hạn hơn dự kiến 28 tuyến với tổng chiều dài khoảng 1.500 km, để giao thông công cộng đáp ứng 55%-60% nhu cầu đi lại vào năm 2050. Quy hoạch quanh các nhà ga hướng tới mục tiêu người dân có thể đi bộ khoảng 10 phút tới dịch vụ đường sắt.

Tuyến metro đầu tiên đi vào hoạt động vào tháng 12 năm 2024, với lộ trình dài 19,7 km nối Bến Thành và Suối Tiên. Mở rộng mạng lưới này đến các khu nhà ở mới sẽ giúp thêm nhiều người dân có lựa chọn thay cho những chuyến đi đường bộ kéo dài.

Đối với người lao động, vị trí quyết định chi phí thực tế của một căn nhà. Tiền thuê, chi phí đi lại và thời gian di chuyển đều lấy từ cùng một khoản ngân sách gia đình. Vì vậy, thách thức của thành phố không chỉ là số căn hộ được bàn giao, mà còn là khả năng tiếp cận thuận tiện từ nhà mới đến nơi làm việc, trường học, cơ sở y tế và phương tiện giao thông.

Điểm chính

• TP.HCM được giao chỉ tiêu 181.257 căn nhà ở xã hội và nhà cho thuê trong giai đoạn 2026-2030, trong đó có 52.000 căn cho thuê.
• Thành phố đã xác định khoảng 740 ha đất tại 191 dự án và khu đất, đồng thời dự kiến quy hoạch thêm 1.000 ha đến năm 2040.
• Ba dự án với tổng cộng 2.283 căn đã hoàn thành trong năm 2026; khoảng 22.900 căn đang được xây dựng.
• Chỉ tiêu bàn giao năm 2027 là 57.657 căn, cao gấp hơn sáu lần chỉ tiêu năm 2026.
• Các giải pháp được đề xuất gồm chuyển đổi đất công nghiệp, sử dụng lại 953 căn hộ tại Vĩnh Lộc B và mở rộng hỗ trợ tài chính cho chủ đầu tư.
• Phê duyệt đất đai, nguồn vốn và khả năng tiếp cận việc làm, giao thông sẽ quyết định tốc độ người lao động có được nhà ở phù hợp.