TP.HCM phê duyệt dự án nhà ở rộng 191,61 ha với gần 30.000 căn nhà ở xã hội

Khu đô thị mới gồm nhà ở, trường học và dịch vụ tại Bà Điểm

TP.HCM đã phê duyệt dự án phát triển nhà ở tại xã Bà Điểm với khoảng 37.620 căn, trong đó có 29.964 căn nhà ở xã hội, tổng vốn đầu tư sơ bộ hơn 64.053 tỷ đồng. Quyết định số 6749/QĐ-UBND ngày 12 tháng 10 năm 2026 giao Công ty Cổ phần Delta phát triển khu đất rộng 191,61 ha tại huyện Hóc Môn trước đây; toàn bộ dự án dự kiến kéo dài đến hết năm 2030.

Sở Xây dựng thành phố dự kiến khởi công vào tháng 12 năm 2026 và đặt mục tiêu hoàn thành phần nhà ở xã hội trong năm 2028. Dự án kết hợp các khu căn hộ với trường học, bệnh viện, cửa hàng, công viên, đường sá và các dịch vụ khác, hình thành một khu đô thị được quy hoạch thay vì chỉ là tập hợp các tòa nhà ở.

Các số liệu quy hoạch chi tiết dự kiến dân số là 67.645 người; số liệu quy hoạch trước đó là 67.465 người. Dù theo con số nào, dự án cũng phải đáp ứng nhu cầu của hơn 67.000 cư dân, khiến việc xây dựng các dịch vụ công trở thành nhiệm vụ trọng tâm.

Bà Điểm có thể đóng góp đáng kể vào nguồn cung nhà ở giá phải chăng theo kế hoạch của thành phố. Tổng cộng 26.004 căn nhà ở xã hội và 3.960 căn nhà ở xã hội cho thuê tương đương khoảng 16,5% mục tiêu 181.257 căn nhà ở xã hội và nhà cho thuê của TP.HCM trong giai đoạn 2026-2030. Phép so sánh này đều dựa trên số căn dự kiến; việc bàn giao còn phụ thuộc vào tiến độ xây dựng và các phê duyệt cần thiết.

Phân bổ 37.620 căn nhà ở

Kế hoạch nhà ở chia dự án thành ba loại: 7.656 căn nhà ở thương mại, 26.004 căn nhà ở xã hội và 3.960 căn nhà ở xã hội dành cho thuê. Khi gộp hai loại nhà ở xã hội, nhóm này chiếm gần bốn phần năm tổng số căn dự kiến.

Nhà ở xã hội được phát triển theo các quy định nhằm phục vụ những hộ đủ điều kiện với giá bán hoặc giá thuê được quản lý. Nhà ở thương mại áp dụng cơ chế bán hàng khác. Vì vậy, người dân muốn mua hoặc thuê nhà ở xã hội cần đáp ứng các điều kiện liên quan, chứ không thể chỉ chọn một căn hộ rồi đặt cọc.

Delta phải tuân thủ các điều kiện pháp luật về bán, cho thuê và thuê mua. Thuê mua cho phép hộ gia đình thanh toán theo thỏa thuận, có thể dẫn đến việc sở hữu nhà; còn thuê thông thường cung cấp chỗ ở nhưng không chuyển quyền sở hữu.

Kế hoạch trước đây của doanh nghiệp về Bà Điểm có đôi chút khác biệt. Tháng 6 năm 2026, Vingroup công bố kế hoạch xây khoảng 4.500 căn hộ cho thuê, với tổng diện tích sàn nhà ở khoảng 146.000 m². Bảng phân bổ nhà ở chi tiết hiện nay ghi 3.960 căn nhà ở xã hội cho thuê, ít hơn 540 căn so với thông báo trước đó.

Giá căn hộ, tiền thuê, thời gian nhận hồ sơ và cách phân bổ nhà cho các nhóm đủ điều kiện chưa được công bố. Những thông tin này sẽ quyết định cách các hộ gia đình tiếp cận dự án khi dự án đạt giai đoạn pháp lý cần thiết để mở bán hoặc cho thuê.

Ý nghĩa của giới hạn chiều cao tòa nhà

Quy hoạch chi tiết mô tả 43 tòa nhà ở với tối đa 30 tầng và chiều cao công trình tối đa 150 m. Quy hoạch cũng quy định mật độ xây dựng tối đa 40% và hệ số sử dụng đất 8,5. Các chỉ tiêu quy hoạch phân khu rộng hơn cho phép nhà ở cao tối đa 35 tầng và hệ số sử dụng đất tối đa 10.

Mật độ xây dựng cho biết phần diện tích lô đất tối đa có thể bị chiếm bởi mặt bằng công trình. Mức tối đa 40% đồng nghĩa phần còn lại của lô đất dành cho các mục đích khác, tùy theo mặt bằng được phê duyệt. Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của tất cả các tầng với diện tích lô đất tương ứng.

Đất nhà ở rộng khoảng 37,76 ha, tương đương gần 19,7% tổng diện tích khu dự án 191,61 ha. Phần lớn diện tích còn lại được dành cho dịch vụ, giao thông, giáo dục, cây xanh và mặt nước. Vì vậy, không thể quy đổi trực tiếp toàn bộ diện tích lớn của dự án thành diện tích căn hộ.

Vì sao đường Vành đai 3 không nằm trong diện tích dự án

Đường Vành đai 3 đi qua khu vực quy hoạch rộng hơn, nhưng phần đất dành cho tuyến đường không được tính vào dự án nhà ở của Delta. Khu vực quy hoạch rộng khoảng 200,21 ha, trong đó khoảng 8,6 ha dành cho tuyến đường. Sau khi trừ phần đất này, diện tích khu dự án nhà ở còn 191,61 ha.

Khu vực nghiên cứu ban đầu còn rộng hơn, khoảng 205,21 ha. Các con số này mô tả những ranh giới khác nhau: khu vực được nghiên cứu, khu vực nằm trong quy hoạch và phần đất thuộc dự án đầu tư nhà ở. Phân biệt các ranh giới này giúp lý giải vì sao diện tích được mô tả trong các tài liệu về dự án dao động từ gần 192 ha đến hơn 200 ha.

Khu đất giáp rạch An Hạ ở phía tây và rạch Liên Vùng ở phía đông. Ranh phía nam giáp kênh 7 và khu đất được quy hoạch cho sản xuất công nghiệp, kho bãi và mục đích hỗn hợp. Quy hoạch dự kiến kết nối các tuyến thủy vực này với khu đô thị mới.

Hành lang quy hoạch của đường Vành đai 3 qua khu vực rộng tối đa 74,5 m. Các hành lang đường chính bên trong dự án được quy hoạch rộng 30, 23, 21 và 19 m. Những tuyến đường này tạo kết nối giữa khu nhà ở, trường học, dịch vụ và mạng lưới giao thông xung quanh.

Trường học, y tế và không gian mở nằm trong quy hoạch

Hệ thống giáo dục tại Bà Điểm gồm các cấp từ mầm non, tiểu học, trung học cơ sở đến trung học phổ thông. Các chi tiết quy hoạch trước đây dành khoảng 12,64 ha cho cơ sở giáo dục cấp khu ở và thêm 2,75 ha cho một trường trung học phổ thông.

Bệnh viện được quy hoạch trên khu đất khoảng 3,5 ha, với công trình cao tối đa 10 tầng. Diện tích này gần bằng 2% diện tích toàn dự án. Quy hoạch cũng có một tòa nhà để xe cao tối đa chín tầng, cùng các công trình văn hóa, thể thao, chợ và thương mại.

Đất dịch vụ rộng khoảng 17,99 ha. Các số liệu quy hoạch trước đây cũng dành hơn 14 ha cho giao thông, gần 14 ha cho cây xanh trong các khu dân cư và 15,4 ha cho cây xanh công cộng phục vụ khu vực đô thị rộng hơn.

Mặt nước chiếm khoảng 40,52 ha, tương đương khoảng 21% diện tích dự án nhà ở. Khoảng 84 ha trong quy hoạch tổng thể nằm ngoài các đơn vị khu dân cư, chủ yếu là mặt nước và cây xanh. Những hạng mục quy hoạch này mô tả các phần khác nhau của mặt bằng và cần được hiểu theo đúng ranh giới tương ứng.

Thành phố yêu cầu xây dựng đồng bộ nhà ở, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Hạ tầng kỹ thuật gồm các hệ thống như đường sá, thoát nước, điện và cấp nước. Hạ tầng xã hội bao gồm các cơ sở như trường học và cơ sở y tế. Vì vậy, với cư dân tương lai, tiến độ xây dựng quan trọng không chỉ ở thời điểm căn hộ hoàn thành.

Người dân nêu các quan ngại thực tế trước khi dự án được phê duyệt

Xã Bà Điểm đã tổ chức lấy ý kiến cộng đồng về đồ án quy hoạch chi tiết tại số 110 Đặng Công Bình. Người dân ấp Xuân Thới Thượng 14 tham dự cùng chính quyền địa phương, đại diện Delta và INNO, đơn vị tư vấn quy hoạch.

Người dân nêu ý kiến về tiến độ xây dựng, hiện trạng khu vực, phương án quy hoạch, giao thông, điện, cấp nước, thông tin liên lạc và xử lý chất thải rắn. Đại diện Delta và INNO đã phản hồi trước khi tiếp tục hoàn thiện hồ sơ quy hoạch.

Buổi tham vấn lấy ý kiến về quy hoạch tỷ lệ 1:500. Ở tỷ lệ này, 1 cm trên bản vẽ tương ứng 5 m ngoài thực địa, cho phép thể hiện tương đối chi tiết vị trí công trình và hạ tầng. Quy hoạch phân khu rộng hơn sử dụng tỷ lệ 1:2.000, trong đó 1 cm tương ứng 20 m.

Quyết định phê duyệt quy hoạch phân khu được dẫn là Quyết định số 3062/QĐ-UBND ngày 12 tháng 6 năm 2026; một mô tả quy hoạch khác cho biết đồ án tỷ lệ 1:2.000 được phê duyệt vào tháng 8. Chi tiết về buổi tham vấn cho thấy người dân đã xem xét mặt bằng thực tế và các dịch vụ trước khi quyết định chấp thuận đầu tư được ban hành vào tháng 10.

Delta phải thu xếp vốn và xử lý việc sử dụng đất trước đây

Delta được thành lập năm 2007 và đặt trụ sở tại Bà Điểm. Trước đây, công ty hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp tại Hóc Môn. Vinhomes trở thành công ty mẹ của Delta vào năm 2019; theo báo cáo thường niên năm 2025, các hoạt động chính của công ty là đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Vinhomes và các công ty liên quan mua lại Delta vào tháng 7 năm 2019 với giá khoảng 4.000 tỷ đồng. Hiện Delta có trách nhiệm triển khai dự án nhà ở trên khu đất trước đây gắn với hoạt động trồng trọt, chăn nuôi và một cơ sở công nghiệp giết mổ gia súc tập trung.

Dự án cũ ngừng hoạt động vào ngày 12 tháng 10 năm 2026. Delta phải hoàn tất thủ tục thanh lý, thực hiện các nghĩa vụ tài chính và xử lý quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.

Khoản đầu tư sơ bộ hơn 64.053 tỷ đồng do nhà đầu tư đề xuất. Tổng mức đầu tư sẽ được xác định chi tiết hơn trong quá trình chuẩn bị, thẩm định và phê duyệt dự án. Delta phải duy trì đủ vốn chủ sở hữu, chứng minh năng lực tài chính và huy động các nguồn vốn khác thông qua những kênh hợp pháp.

Thành phố nghiêm cấm công ty huy động vốn hoặc kinh doanh bất động sản trước khi đáp ứng các điều kiện cần thiết. Vì vậy, quyết định phê duyệt đặt ra các nghĩa vụ tài chính và thủ tục cho Delta trước khi nhà ở được đưa ra thị trường.

Tháng 12 năm 2026, năm 2028 và năm 2030 là những mốc quan trọng

Mốc khởi công dự kiến vào tháng 12 năm 2026 do Sở Xây dựng đưa ra chỉ cách thời điểm phê duyệt đầu tư vào tháng 10 một khoảng thời gian tương đối ngắn để hoàn tất các khâu chuẩn bị cần thiết. Trước khi triển khai, Delta phải hoàn thành thủ tục về quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng, môi trường và phòng cháy chữa cháy.

Mục tiêu hoàn thành phần nhà ở xã hội trong năm 2028 của sở nằm trong tiến độ tổng thể kéo dài đến hết năm 2030. Mốc sớm hơn áp dụng cho các căn nhà ở xã hội; mốc muộn hơn là thời hạn hoàn thành toàn bộ dự án.

• Tháng 7 năm 2019: Vinhomes và các công ty liên quan mua lại Delta với giá khoảng 4.000 tỷ đồng.
• Tháng 6 năm 2026: Vingroup công bố kế hoạch xây khoảng 4.500 căn hộ cho thuê tại Bà Điểm.
• Ngày 8 tháng 10 năm 2026: Sở Xây dựng nêu các chỉ tiêu hằng năm của thành phố về nhà ở xã hội và nhà cho thuê.
• Ngày 12 tháng 10 năm 2026: Quyết định số 6749/QĐ-UBND phê duyệt dự án đầu tư và giao Delta làm chủ đầu tư. Dự án nông nghiệp trước đây cũng ngừng hoạt động vào ngày này.
• Tháng 12 năm 2026: Sở Xây dựng dự kiến khởi công.
• Năm 2028: Sở đặt mục tiêu hoàn thành phần nhà ở xã hội.
• Cuối năm 2030: Thời hạn triển khai được phê duyệt của toàn bộ dự án kết thúc.

Dự án có thể được hưởng các ưu đãi về nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2023, Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội và các quy định liên quan, nếu đáp ứng các điều kiện hiện hành. Các công trình cũng phải được kiểm tra, nghiệm thu hoàn thành theo quy định trước khi đưa vào sử dụng.

Sở Xây dựng sẽ chủ trì hướng dẫn, kiểm tra và giám sát tiến độ, báo cáo UBND thành phố sáu tháng một lần. Các cơ quan khác thực hiện nhiệm vụ tương ứng về quy hoạch, đất đai và môi trường, đồng thời giám sát năng lực tài chính của chủ đầu tư. Các cơ quan có thẩm quyền sẽ xử lý vi phạm, chậm tiến độ và việc không đáp ứng điều kiện.

Bà Điểm tham gia chương trình nhà ở quy mô lớn hơn của thành phố

Nghị quyết số 303 của Chính phủ giao TP.HCM mục tiêu phát triển 181.257 căn nhà ở xã hội và nhà cho thuê trong giai đoạn 2026-2030. Kế hoạch của thành phố phân bổ 129.257 căn để bán hoặc thuê mua và 52.000 căn để cho thuê. Nhà cho thuê chiếm khoảng 28,7% tổng số này.

Tại cuộc họp báo ngày 8 tháng 10, Sở Xây dựng đặt mục tiêu hằng năm là 9.000 căn trong năm 2026, 57.657 căn trong năm 2027 và 38.200 căn mỗi năm từ 2028 đến 2030. Hai năm đầu cộng lại là 66.657 căn. Chỉ tiêu năm 2027 cao hơn sáu lần so với năm 2026, cho thấy tốc độ bàn giao dự kiến sẽ tăng mạnh.

Từ đầu năm 2026, ba dự án với 2.283 căn đã được đưa vào sử dụng, trong khi 13 dự án với khoảng 14.000 căn đã khởi công. Trên toàn thành phố, 25 dự án với khoảng 22.900 căn đang được xây dựng. Các dự án mới khởi công gần đây là một phần của tiến độ thi công rộng hơn đó.

Thành phố dự kiến 13 dự án với khoảng 9.000 căn sẽ hoàn thành trong năm 2026. Thêm 17 dự án, tổng cộng khoảng 18.000 căn, dự kiến đạt giai đoạn xây dựng đủ điều kiện để xem xét đưa ra thị trường, bao gồm hoàn thành phần móng. Bàn giao nhà và được phép đưa nhà ra thị trường là hai giai đoạn riêng biệt trong quá trình này.

Chuẩn bị quỹ đất cũng là nhiệm vụ lớn. Thành phố xác định 191 khu đất với tổng diện tích khoảng 740 ha: 100 khu rộng 412,5 ha tại TP.HCM trước đây, 59 khu rộng khoảng 184 ha tại Bình Dương trước đây và 32 khu rộng khoảng 143,6 ha tại Bà Rịa-Vũng Tàu trước đây.

Tầm nhìn quy hoạch dài hạn đến năm 2040 dự kiến dành khoảng 1.730-1.740 ha cho nhà ở xã hội. Quỹ đất 740 ha đã xác định tương đương khoảng 43% so với mức cao trong khung diện tích này. Sở Quy hoạch - Kiến trúc được giao rà soát quỹ đất công và nghiên cứu chuyển đổi các dự án nhà máy, khu công nghiệp hoạt động kém hiệu quả.

Bà Điểm bổ sung một cam kết phát triển nhà ở quy mô lớn vào chương trình này, với chủ đầu tư, dự toán vốn và thời hạn hoàn thành đã được xác định. Thử thách thực tế tiếp theo là hoàn tất các thủ tục để khởi công theo kế hoạch vào tháng 12, đồng thời triển khai nhà ở và dịch vụ thiết yếu theo cùng một tiến độ.

Điểm chính

• TP.HCM phê duyệt dự án Bà Điểm rộng 191,61 ha của Delta vào ngày 12 tháng 10 năm 2026.
• Quy hoạch có khoảng 37.620 căn nhà ở, trong đó gồm 26.004 căn nhà ở xã hội và 3.960 căn nhà ở xã hội cho thuê.
• Tổng vốn đầu tư sơ bộ hơn 64.053 tỷ đồng; toàn bộ dự án dự kiến kéo dài đến năm 2030.
• Sở Xây dựng dự kiến khởi công vào tháng 12 năm 2026 và đặt mục tiêu hoàn thành phần nhà ở xã hội trong năm 2028.
• Quy hoạch bao gồm trường học, bệnh viện, đường sá, công viên, dịch vụ thương mại và diện tích mặt nước lớn.
• Delta phải đáp ứng các yêu cầu về tài chính, xây dựng, bán và cho thuê nhà; thành phố sẽ nhận báo cáo tiến độ sáu tháng một lần.
• 29.964 căn nhà ở xã hội và nhà cho thuê của dự án tương đương khoảng 16,5% chỉ tiêu của thành phố trong giai đoạn 2026-2030.