Hà Nội cân nhắc phương án xử lý 18.184 căn hộ xây vượt phép tại 12 dự án Mường Thanh

Gần 25.000 căn hộ được xây dựng trong khi chỉ 6.759 căn được phê duyệt

Mười hai dự án nhà ở liên quan đến các doanh nghiệp gắn với Tập đoàn Mường Thanh có 24.943 căn hộ, dù chỉ được phê duyệt 6.759 căn, theo Sở Xây dựng Hà Nội. Phần chênh lệch 18.184 căn hiện là trọng tâm của dự thảo nghị quyết thành phố, nhằm xác định công trình nào được giữ lại, công trình nào cần điều chỉnh và công trình nào phải phá dỡ.

Số liệu cho thấy các dự án có số căn hộ gấp khoảng 3,69 lần số được phê duyệt. Riêng phần vượt phép tương đương khoảng 2,69 lần tổng số được cấp phép, tức tăng khoảng 269%. Cần phân biệt: con số gần 2,7 lần nói về số căn hộ xây thêm, không phải tổng số căn đã xây.

Dự thảo nghị quyết của HĐND thành phố Hà Nội sẽ kết hợp nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với việc đánh giá công trình, khả năng di dời và quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua đủ điều kiện. Dự thảo không mặc nhiên cho phép giữ lại toàn bộ 24.943 căn hộ hoặc bảo đảm mọi hộ gia đình đều được cấp giấy chứng nhận.

Các kết luận thanh tra ban hành trong giai đoạn 2015-2017 xác định vi phạm về đầu tư, sử dụng đất, quy hoạch và xây dựng. Chủ đầu tư xây dựng trái quy hoạch được duyệt, tăng diện tích sàn và chiều cao công trình, chia căn hộ thành các căn nhỏ hơn, đồng thời thay đổi công năng dự kiến của một số khu vực.

Sở Xây dựng cho biết dân số tăng thêm đã gây quá tải cho hạ tầng địa phương và làm giảm chất lượng sống của cư dân. Tuy nhiên, nhiều căn hộ đã được bàn giao và các gia đình đã sinh sống tại đó nhiều năm. Hà Nội hiện phải thực thi quy định, đồng thời giải quyết quyền về nhà ở và nhu cầu thực tế của cư dân.

Những dự án nào thuộc diện xem xét?

Đề xuất áp dụng với các dự án của doanh nghiệp mà ông Lê Thanh Thản là người đại diện theo pháp luật, chủ sở hữu hoặc người quản lý, hoặc có tham gia thông qua góp vốn hay hợp tác đầu tư. Danh sách trải rộng ở nhiều khu dân cư tại Hà Nội, tập trung nhiều tại Linh Đàm.

Danh sách 12 dự án gồm CT6 Kiến Hưng, còn gọi là tổ hợp nhà ở và thương mại Bemes; Đại Thanh, gồm CT8 và CT10; CT5 Tân Triều; khu nhà ở Xa La; tổ hợp CT11 và CT12 tại Kim Văn–Kim Lũ; VP3, VP5 và VP6; cùng bốn dự án HH1, HH2, HH3 và HH4 tại Linh Đàm.

Phân biệt giữa dự án và tòa nhà riêng lẻ giúp lý giải cách tính số lượng. CT11 và CT12 được tính là một dự án, trong khi tổ hợp HH Linh Đàm gồm bốn khối, mỗi khối có ba tòa tháp. Như vậy, tổ hợp HH có 12 tòa tháp thuộc bốn dự án trong diện dự thảo.

Tình trạng cấp giấy chứng nhận cũng khác nhau. Theo đánh giá của Sở Xây dựng, một số căn hộ tại VP3, VP5, CT6 Kiến Hưng và CT5 Tân Triều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. VP6 và các dự án HH1 đến HH4 chưa được cấp. Việc một số dự án đã có giấy chứng nhận không đồng nghĩa mọi căn hộ tại đó đều đã được cấp.

Tranh chấp diễn biến ra sao

Các kết luận thanh tra đã có từ nhiều năm trước, nhưng biện pháp khắc phục được đề xuất hướng đến những tòa nhà hiện đã có người ở. Tại HH Linh Đàm, khu nhà bắt đầu hoạt động năm 2015, và cư dân đã phải chờ đợi kéo dài để được cấp giấy tờ sở hữu.

Các mốc chính gồm:

• 2015: Tổ hợp HH Linh Đàm bắt đầu hoạt động.
• 2015 đến 2017: Thanh tra ban hành kết luận về các vi phạm đầu tư, sử dụng đất, quy hoạch và xây dựng tại các dự án.
• Ngày 10 tháng 10: Hà Nội bắt đầu lấy ý kiến công chúng về dự thảo nghị quyết. Thông tin về đợt lấy ý kiến không nêu năm.
• Sau khi rà soát kỹ thuật: UBND thành phố Hà Nội sẽ quyết định tòa nhà hoặc phần công trình nào thuộc từng nhóm xử lý được đề xuất.

Đề xuất hiện vẫn là dự thảo, chưa phải quyết định cuối cùng đối với từng tòa nhà. Chưa có ngày thông qua, hạn kết thúc lấy ý kiến hay thời hạn hoàn tất phân loại công trình được xác định. Vì vậy, cư dân chưa thể xem các quy trình cấp giấy chứng nhận và bồi thường được đề xuất là quyền lợi đã được chốt.

Ba nhóm quyết định công trình nào được giữ lại

Dự thảo chia các công trình bị ảnh hưởng thành ba nhóm. Nhóm thứ nhất có thể được giữ nguyên hiện trạng nếu đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng, không có tranh chấp, đáp ứng yêu cầu về kết cấu và an toàn phòng cháy chữa cháy, đồng thời không gây ảnh hưởng bất lợi đến các công trình lân cận.

Các tòa nhà thuộc nhóm này cũng phải có hạ tầng đầy đủ hoặc có phương án bổ sung hạ tầng. Công trình phải đáp ứng yêu cầu về cảnh quan xung quanh, chỉ giới đường, hành lang bảo vệ, hành lang an toàn giao thông và giới hạn tĩnh không chiều cao. Những tiêu chí này không chỉ căn cứ vào việc cư dân đã chuyển đến ở hay chưa.

Nhóm thứ hai có thể được giữ lại kèm điều kiện. Các công trình này hiện chưa đáp ứng một số yêu cầu, nhưng có thể khắc phục bằng giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng, di dời hoặc chuyển đổi công năng. Vì vậy, việc được giữ lại phụ thuộc vào biện pháp khắc phục, chứ không chỉ vào việc nộp tiền.

Nhóm thứ ba phải phá dỡ nếu không thể khắc phục vấn đề an toàn, xung đột cảnh quan hoặc tình trạng lấn chiếm chỉ giới bảo vệ. Nhóm này còn gồm một số nhà thấp tầng xây trên đất được quy hoạch dành cho hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng, quốc phòng, an ninh hoặc hành lang bảo vệ, nơi không thể điều chỉnh quy hoạch.

UBND thành phố Hà Nội sẽ lập danh sách cụ thể sau khi các cơ quan chuyên môn hoàn tất đánh giá. Nếu không thể phá dỡ công trình thuộc nhóm thứ ba, dự thảo cho phép xem xét chuyển đổi công năng, với điều kiện không làm tăng áp lực lên hạ tầng. Khả năng này không đồng nghĩa công trình được tiếp tục sử dụng làm nhà ở.

Được giữ lại vẫn có thể phải di dời

Một tòa nhà được xếp vào nhóm thứ nhất không có nghĩa mọi không gian đang có người ở trong đó đều được tiếp tục sử dụng làm căn hộ. Cư dân sẽ phải rời khỏi các căn hộ hoặc khu vực sử dụng trái phép tại khối đế, tầng kỹ thuật và phòng sinh hoạt cộng đồng, để các không gian này được đưa về đúng công năng quy hoạch hoặc phục vụ cộng đồng.

Tầng kỹ thuật có thiết bị và hệ thống phục vụ hoạt động của tòa nhà. Phòng sinh hoạt cộng đồng được dành cho mục đích sử dụng chung. Việc khôi phục các khu vực này sẽ xử lý tình trạng thay đổi công năng, kể cả khi toàn bộ tòa nhà đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng.

Với nhóm thứ hai, cư dân sẽ phải di dời nếu hạ tầng sau khi được bổ sung vẫn không thể đáp ứng dân số hiện tại. Trình tự đề xuất là di dời trước các khu vực nhà ở trái phép tại khối đế, tầng kỹ thuật và phòng sinh hoạt cộng đồng, sau đó đến các căn hộ trên những tầng xây vượt chiều cao được phê duyệt.

Toàn bộ cư dân và tài sản của họ sẽ phải rời khỏi công trình thuộc nhóm thứ ba. Trên thực tế, quyết định cần xác định rõ phần nào của từng tòa nhà bị ảnh hưởng, thay vì chỉ xếp loại toàn bộ dự án. Một khu nhà có thể tiếp tục hoạt động trong khi một số hộ vẫn phải di dời.

Chủ đầu tư sẽ chi trả kinh phí di dời và bồi thường

Trước khi cư dân di chuyển, chủ đầu tư phải lập danh sách căn hộ, xác định quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến từng trường hợp, công khai phương án dự kiến và lấy ý kiến cư dân về bồi thường, hỗ trợ và chỗ ở tạm thời.

Dự thảo giao chủ đầu tư trách nhiệm chi trả kinh phí di dời và bố trí nhà ở tạm thời. Dự thảo cũng nêu chi phí khắc phục vi phạm do chủ đầu tư chi trả, không sử dụng ngân sách nhà nước. Quy định này tách biệt vai trò quyết định và giám sát của thành phố với trách nhiệm thanh toán của doanh nghiệp.

Người mua phải di dời có thể thỏa thuận lựa chọn một trong ba phương án: nhận bồi thường bằng tiền; nhận nhà ở tương đương tại dự án thương mại đủ điều kiện của chủ đầu tư; hoặc mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật.

Thuê mua cho phép hộ gia đình trả tiền dần để tiến tới sở hữu nhà. Phương án nhà ở xã hội vẫn phụ thuộc vào điều kiện đủ tiêu chuẩn, do đó không phải là nhà thay thế tự động dành cho mọi người mua bị ảnh hưởng.

Dự thảo không quy định mức bồi thường cho từng trường hợp hoặc xác định căn hộ thay thế cho từng gia đình. Các chi tiết này sẽ phụ thuộc vào kết quả xác định quyền lợi và thỏa thuận trước khi di dời. Sở Xây dựng cũng cho biết quá trình thực hiện cần tính đến khả năng chủ đầu tư hoàn thành các nghĩa vụ của mình.

Chủ đầu tư phải nộp những khoản nào

Chủ đầu tư có công trình được phép giữ lại vẫn phải nộp khoản mà dự thảo xác định là lợi bất hợp pháp từ việc xây dựng trái phép. Công thức tính được đề xuất như sau:

Diện tích sàn xây dựng trái phép tăng thêm × chi phí xây dựng trên mỗi mét vuông tại thời điểm công trình được đưa vào sử dụng thực tế × 50%.

Chi phí xây dựng sẽ căn cứ vào suất vốn đầu tư áp dụng tại thời điểm công trình được đưa vào sử dụng. Đây là cách tính dựa trên diện tích, không phải mức thu cố định cho mỗi căn hộ xây vượt phép. Vì vậy, riêng con số 18.184 căn hộ tăng thêm không thể xác định được số tiền phải nộp.

Muốn tính số tiền cần có diện tích sàn xây dựng trái phép và suất vốn đầu tư áp dụng cho từng công trình bị ảnh hưởng. Hiện chưa có tổng số tiền phải nộp cũng như đầy đủ dữ liệu đầu vào để tính khoản này. Công thức cũng không đơn giản là thu lại một nửa doanh thu bán căn hộ, vì căn cứ tính là chi phí xây dựng chứ không phải giá bán.

Một nghĩa vụ riêng sẽ áp dụng đối với các khoản phải nộp liên quan đến đất. Dự thảo tính khoản này dựa trên bảng giá đất chính thức nhân với hệ số do UBND thành phố Hà Nội quyết định tại thời điểm cho phép công trình hoặc phần công trình được giữ nguyên hiện trạng.

Hai nghĩa vụ sử dụng mốc thời gian khác nhau. Khoản tính theo chi phí xây dựng căn cứ vào thời điểm công trình được đưa vào sử dụng, còn khoản liên quan đến đất căn cứ vào thời điểm chấp thuận việc tiếp tục tồn tại. Chủ đầu tư phải nộp các khoản theo yêu cầu vào ngân sách thành phố thông qua Kho bạc Nhà nước Hà Nội, trong thời hạn ghi trong quyết định cưỡng chế có liên quan.

Cấp giấy chứng nhận không chỉ cần nộp đơn

Đối với căn hộ đủ điều kiện được phép giữ lại, quy trình đề xuất bắt đầu bằng việc chủ đầu tư hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến xây dựng và sử dụng đất trái phép. Sau đó, doanh nghiệp phải hoàn thiện và nộp hồ sơ cần thiết để người mua được cấp giấy chứng nhận.

Những giấy chứng nhận này, thường được gọi là sổ hồng tại Việt Nam, ghi nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong đó có căn hộ. Việc chưa được cấp giấy là một trong những vấn đề tồn đọng chính đối với cư dân tại VP6 và HH Linh Đàm.

Dự thảo cho phép người mua trực tiếp nộp hồ sơ nếu chủ đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính nhưng không nộp giấy tờ. Khi đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận và xử lý hồ sơ của người mua theo quy định hiện hành.

Quy định này nhằm xử lý trường hợp chủ đầu tư không hành động sau khi đã nộp tiền. Quy định không xóa bỏ yêu cầu thanh toán hoặc bỏ qua việc xem xét căn hộ có được phép giữ lại hay không. Vì vậy, quy trình đề xuất phụ thuộc cả vào đánh giá công trình lẫn việc chủ đầu tư thực hiện đầy đủ trách nhiệm tài chính.

Linh Đàm cho thấy quy mô của các quyết định

Tại HH Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, chiều cao được phê duyệt là 27 tầng. Các tòa HH4 được xây cao 36 tầng, vượt giới hạn 9 tầng; trong khi HH1, HH2 và HH3 cao 41 tầng, vượt 14 tầng. Cả 12 tòa tháp của tổ hợp có khoảng 9.000 căn hộ và 40.000 cư dân.

Khoảng 9.000 căn hộ này chiếm khoảng 36% trong tổng số 24.943 căn tại cả 12 dự án. Phép so sánh cho thấy các quyết định liên quan đến riêng tổ hợp này có thể ảnh hưởng đáng kể đến toàn bộ quá trình khắc phục.

VP6 cũng có mức chênh lệch lớn so với phê duyệt. Tòa nhà tăng từ 25 tầng được phép lên 37 tầng, trong khi số căn hộ tăng từ 138 lên 840. Thêm 702 căn đồng nghĩa số căn hộ tại đây gấp khoảng 6,1 lần con số được duyệt.

Ông Nguyễn Trọng, cư dân HH4C, cho biết cư dân chưa biết tổ hợp HH sẽ thuộc nhóm nào và mong cơ quan chức năng sớm phân loại, đưa ra quyết định cuối cùng. Mối quan tâm của ông phản ánh sự bất định mà bản dự thảo chưa giải quyết được.

Ông Phạm Văn Đức, thành viên ban đại diện cư dân HH4B, đề nghị xử lý chủ đầu tư, đồng thời bảo vệ những người đã mua nhà và ổn định cuộc sống tại đây. Nói về nguyện vọng của cư dân, ông cho biết:

Nguyện vọng chính đáng và duy nhất của người dân mua nhà tại HH là chính quyền thành phố tạo điều kiện để cư dân được yên ổn sinh sống tại HH Linh Đàm và cấp sổ hồng cho người mua nhà.

Ông Đức cũng đề nghị chủ đầu tư hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với nhà nước và khắc phục những thiếu sót về hạ tầng. Quan điểm của ông đặt yêu cầu về chỗ ở ổn định, giấy tờ và sửa chữa hạ tầng bên cạnh trách nhiệm giải trình, thay vì xem đây là những đòi hỏi đối lập.

Phương án khắc phục được đề xuất không xóa bỏ vi phạm

Sở Xây dựng nhận định cần ban hành một nghị quyết riêng, vì đây là việc cấp thiết. Theo đánh giá của sở, các cơ chế đặc thù hiện hành đối với vi phạm đất đai xảy ra trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực không thể áp dụng cho các dự án này. Đánh giá không nói rằng vi phạm không bị xử lý theo pháp luật; thay vào đó, cơ quan này nêu khó khăn trong việc thực thi chế tài khi số lượng lớn nhà ở đã có người sinh sống.

Đánh giá của Hà Nội cảnh báo việc phá dỡ và di dời trên diện rộng có thể gây xáo trộn trật tự công cộng, ảnh hưởng đời sống cư dân và dẫn đến khiếu nại tập thể quy mô lớn. Báo cáo cũng thừa nhận quá trình thực hiện biện pháp khắc phục có thể tạm thời làm gián đoạn công việc, việc học và chăm sóc sức khỏe của các gia đình, dù về lâu dài chính sách có thể cải thiện điều kiện sống.

Dự thảo nêu rõ các kết luận thanh tra, bản án và quyết định xử lý đã ban hành vẫn có hiệu lực. Việc cho phép công trình xây dựng trái phép, hoặc một phần công trình, được giữ lại sẽ được xem là biện pháp khắc phục hậu quả vi phạm, chứ không phải tuyên bố rằng hoạt động xây dựng ban đầu là hợp pháp.

Các bước quyết định tiếp theo là đánh giá kỹ thuật, phân loại công trình và xem xét thông qua nghị quyết. Trước khi các bước này hoàn tất, số hộ phải di dời, tổng số tiền chủ đầu tư phải nộp và thời hạn cấp giấy chứng nhận vẫn chưa được xác định.

Điểm chính

• 12 dự án có 24.943 căn hộ, trong khi chỉ 6.759 căn được phê duyệt, vượt 18.184 căn.
• Dự thảo đề xuất ba nhóm: công trình có thể được giữ lại, công trình được giữ lại kèm điều kiện và công trình phải phá dỡ.
• Một số cư dân có thể phải di dời ngay cả khi toàn bộ tòa nhà được phép tiếp tục tồn tại.
• Chủ đầu tư sẽ chi trả chi phí khắc phục, kinh phí di dời và các nghĩa vụ tài chính được quy định liên quan đến xây dựng và đất đai.
• Người mua đủ điều kiện có thể trực tiếp nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận nếu chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng không nộp giấy tờ.
• HH Linh Đàm có khoảng 9.000 căn hộ và 40.000 cư dân; việc phân loại cuối cùng vẫn chưa được xác định.
• Đề xuất không xóa bỏ các kết luận thanh tra, bản án hoặc quyết định xử lý đã ban hành.