Hà Nội phê duyệt dự án tái phát triển khu vực hồ Hoàn Kiếm trị giá 22.229 tỷ đồng, với trung tâm thương mại 4 tầng ngầm

Quảng trường công cộng mới phía trên bốn tầng thương mại

Ngày 28 tháng 10 năm 2026, HĐND Hà Nội đã thông qua chủ trương sơ bộ về dự án tái phát triển khu vực hồ Hoàn Kiếm với tổng vốn 22.229 tỷ đồng, lựa chọn một công ty thành viên của Sun Group xây dựng tổ hợp thương mại ngầm và thực hiện các hạng mục công cộng, cải tạo cảnh quan. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ dự án vào năm 2029.

Tổ hợp thương mại dự kiến có bốn tầng hầm, tổng diện tích sàn 82.608 m2, nằm bên dưới các công viên và quảng trường ở phía đông và phía bắc hồ. Trên mặt đất, thành phố muốn hình thành một không gian công cộng rộng lớn, kết nối hồ Hoàn Kiếm với Quảng trường Cách mạng Tháng Tám, Nhà hát Lớn Hà Nội, Bảo tàng Lịch sử Quốc gia Việt Nam và các khu vực lân cận.

Dự án trải rộng trên địa bàn các phường Hoàn Kiếm và Cửa Nam. Ba hợp phần gồm giải phóng mặt bằng do thành phố chi trả, đầu tư tư nhân trực tiếp vào khu thương mại ngầm, cùng các công trình công cộng và hạng mục cảnh quan được thực hiện theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao.

Giải phóng mặt bằng là khoản chi lớn nhất, ở mức 9.924 tỷ đồng, tương đương khoảng 44,6% tổng mức đầu tư. Trung tâm thương mại ngầm chiếm 4.611 tỷ đồng, còn các công trình công cộng và cải tạo cảnh quan chiếm 7.694 tỷ đồng. Các con số này cho thấy bồi thường, tái định cư và việc sử dụng đất công giữ vai trò trọng tâm trong phương án tài chính.

Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết quy mô đầu tư và dự toán chi phí sẽ được hoàn thiện thông qua quy hoạch chi tiết và quá trình chuẩn bị từng hợp phần dự án. Các đại biểu HĐND cũng tập trung xem xét việc bảo vệ hồ và đền Ngọc Sơn, quản lý thi công ngầm, đồng thời bảo đảm người dân thuộc diện giải phóng mặt bằng được bố trí nhà ở phù hợp.

Ba hợp phần sẽ được triển khai như thế nào?

UBND phường Hoàn Kiếm sẽ quản lý hợp phần giải phóng mặt bằng độc lập bằng ngân sách thành phố. Nhiệm vụ của phường gồm chuẩn bị mặt bằng cho toàn bộ dự án, trong đó các khoản bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời sẽ được tiếp tục rà soát.

Công ty Cổ phần Bất động sản Mặt Trời Thủ Đô, một thành viên của Sun Group, được lựa chọn thực hiện hai hợp phần còn lại. Công ty sẽ trực tiếp đầu tư trung tâm thương mại ngầm và triển khai hợp phần công trình công cộng, cảnh quan theo hình thức đối tác công tư, gọi tắt là PPP.

Trung tâm ngầm dự kiến được xây dựng tại ô đất B2.5 trong công viên và quảng trường phía đông hồ, cùng ô B1.3 ở phía bắc. Diện tích sàn công bố là tổng diện tích của cả bốn tầng. Trong quá trình hoàn thiện thiết kế, cần xác định rõ ranh giới giữa các tuyến công cộng, hạ tầng giao thông và khu thương mại.

Hợp phần thứ ba gồm ba nhóm chi phí: 3.518 tỷ đồng xây dựng mới trong khu trụ sở UBND thành phố, 268 tỷ đồng cải tạo trụ sở HĐND và 3.908 tỷ đồng cải thiện khu vực phía đông nam hồ. UBND điều hành chính quyền thành phố, còn HĐND là cơ quan đại diện cấp thành phố đã thông qua chủ trương đầu tư.

Phạm vi đất liên quan là bao nhiêu?

Hà Nội đang nghiên cứu khu vực quy hoạch rộng 66,82 ha, trong đó phạm vi sử dụng đất dự kiến của dự án là 30,82 ha. Các ô B1.6 và B4.13-HH1 không nằm trong phạm vi này vì đang được triển khai theo những dự án riêng.

Tờ trình của UBND thành phố mô tả hợp phần giải phóng mặt bằng có diện tích 30,82 ha. Trong phần giải trình, ông Tuấn xác định đây là diện tích sử dụng đất dự kiến của dự án trong khu vực nghiên cứu quy hoạch rộng hơn. Quy hoạch chi tiết sẽ xác định ranh giới thu hồi đất và các bất động sản bị ảnh hưởng.

Đối với người dân và doanh nghiệp, những vấn đề thiết thực là bồi thường, phương án di dời và việc đi lại trong thời gian tái phát triển. Ban Đô thị HĐND thành phố đề nghị thực hiện chính sách bồi thường, tái định cư công khai, minh bạch, bảo đảm điều kiện sống tại nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn hiện nay. Ban cũng đề nghị có biện pháp bảo vệ sinh kế của người lao động tại các cơ quan, tổ chức bị ảnh hưởng.

Nhà đầu tư sẽ huy động vốn xây dựng ra sao?

Đối với trung tâm thương mại ngầm có tổng vốn 4.611 tỷ đồng, nhà đầu tư phải góp ít nhất 20% vốn chủ sở hữu, tương đương khoảng 922 tỷ đồng. Phần còn lại, 3.689 tỷ đồng, sẽ được huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác.

Vốn chủ sở hữu là khoản tiền nhà đầu tư cam kết từ nguồn lực của mình. Các nguồn vốn khác có thể gồm vốn vay hoặc những hình thức huy động được phép, do công ty thu xếp để thực hiện công trình.

Hợp phần công trình công cộng và cảnh quan trị giá 7.694 tỷ đồng có cơ cấu vốn khác. Nhà đầu tư phải góp ít nhất 15% vốn chủ sở hữu, tương đương khoảng 1.154 tỷ đồng; tối đa 85%, tức 6.540 tỷ đồng, sẽ được huy động từ các nguồn hợp pháp khác.

Hợp đồng xây dựng - chuyển giao là hình thức nhà đầu tư tư nhân thu xếp vốn và xây dựng các công trình công cộng đã thỏa thuận, sau đó bàn giao cho Nhà nước để được thanh toán theo hợp đồng. Hà Nội đề xuất thanh toán bằng kết hợp tài sản đất, ngân sách thành phố và nguồn thu liên quan đến dự án ngầm. Một phương án khác là sử dụng nguồn thu ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản công.

Thành phố ước tính tiền thuê sử dụng không gian ngầm có thể mang lại 1.604 tỷ đồng cho ngân sách, góp phần thanh toán hợp phần thứ ba. Các đại biểu đề nghị phân định rõ giữa hạ tầng ngầm phục vụ công cộng như lối đi và bãi đỗ xe với không gian thương mại do công ty vận hành, để xác định chính xác các khoản thu và trách nhiệm.

Đề xuất dùng sáu khu đất để thanh toán

Hà Nội xác định sáu khu đất có thể dùng để thanh toán theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao, với tổng diện tích 7,31 ha và giá trị sơ bộ 4.878 tỷ đồng. Thành phố có thể cho nhà đầu tư phát triển dự án trên các khu đất được chỉ định hoặc đấu giá quyền sử dụng đất rồi dùng tiền thu được để thanh toán.

Các khu đất đề xuất gồm những bất động sản nhỏ trong khu vực trung tâm và một địa điểm lớn hơn ở Đông Anh:

• Phố Tràng Tiền: 0,77 ha, gồm các ô quy hoạch B4.5-TM1, B4.5-TM2 và B4.5-TM3.
• Hai bên Bưu điện Hà Nội: 0,52 ha, gồm các ô B4.3-TM1 và B4.3-TM2.
• Phố Tăng Bạt Hổ, số 1-3: 2,29 ha.
• Phố Lê Thánh Tông, số 5: 0,34 ha.
• Phố Hai Bà Trưng, số 15: 0,09 ha.
• Thôn Mai Lâm, xã Đông Anh: 3,30 ha.

Ban Đô thị đề nghị làm rõ số lượng, diện tích, giá trị và tình trạng pháp lý, quy hoạch của các khu đất thanh toán, đặc biệt là các địa điểm tại phố Tràng Tiền và bên cạnh bưu điện. Ban cũng đề nghị rà soát nguy cơ chồng lấn với các dự án công cộng đã được phê duyệt và các tuyến, nhà ga đường sắt đô thị quy hoạch.

Vì sao định giá đất ảnh hưởng đến ngân sách?

Giá trị đất đề xuất 4.878 tỷ đồng tương đương khoảng 63,4% tổng vốn 7.694 tỷ đồng của hợp phần xây dựng - chuyển giao. Cộng thêm khoản thu dự kiến 1.604 tỷ đồng từ tiền thuê không gian ngầm, tổng số đạt 6.482 tỷ đồng, tương đương khoảng 84,2% chi phí sơ bộ của hợp phần này.

Theo các ước tính ban đầu, còn thiếu 1.212 tỷ đồng cần được bù đắp bằng các phương án thanh toán tổng thể, chưa tính những điều chỉnh về chi phí xây dựng, giá trị đất hoặc cách tính tiền thuê. Hợp đồng cuối cùng và các quyết định ngân sách sẽ xác định nguồn cũng như tiến độ thanh toán.

Đại biểu HĐND đề nghị thành phố chuẩn bị ứng phó với biến động của thị trường bất động sản và bảo đảm giá trị các công trình công cộng được bàn giao tương xứng với khoản thanh toán. Nếu nguồn thu từ đất giảm hoặc chậm được hiện thực hóa, thời điểm huy động các nguồn vốn khác sẽ đặc biệt quan trọng.

Hà Nội đề nghị Kiểm toán Nhà nước tham gia từ giai đoạn triển khai để rà soát tổng mức đầu tư và chi phí. HĐND cũng yêu cầu có biện pháp ngăn ngừa lãng phí, thất thoát vốn đầu tư. Tài sản công bàn giao cho Nhà nước và tài sản giữ lại để khai thác thương mại cần được quy định riêng về quyền sở hữu và quản lý, nhằm tránh tính trùng cùng một khoản chi.

Bảo vệ hồ trong quá trình đào đất

Đại biểu HĐND Vũ Gia Luyện đề nghị khảo sát chi tiết địa chất, nước ngầm và khảo cổ trước khi thi công ngầm gần các di tích. Ông cũng đề xuất ứng dụng mô hình thông tin công trình (BIM) để hỗ trợ đánh giá phương án xây dựng và quản lý rủi ro ngay từ giai đoạn thiết kế.

BIM là mô hình số dùng chung, tích hợp thông tin về công trình và các hệ thống bên trong. Với dự án này, công cụ có thể giúp đơn vị thiết kế phối hợp các hạng mục đào đất, kết cấu, đường ống và công trình lân cận trước khi khởi công.

Các đại biểu cũng đề nghị đánh giá tác động môi trường, tự động giám sát mực nước ngầm và chất lượng nước hồ, đồng thời công bố kết quả quan trắc. Một hội đồng cố vấn khoa học độc lập được đề xuất để hỗ trợ công tác thiết kế và thi công.

Ông Tuấn đồng tình với các đề nghị liên quan đến địa chất, khảo cổ và BIM, đồng thời nhấn mạnh yêu cầu bảo vệ nghiêm ngặt mặt nước hồ Hoàn Kiếm và đền Ngọc Sơn. Với các kỹ sư, nhiệm vụ đặt ra là phát triển không gian ngầm nhưng vẫn tính đến nước ngầm, móng của các công trình xung quanh và những kiến trúc lịch sử nhạy cảm.

Tiếp cận công cộng, giao thông và quy mô phát triển

Đại biểu HĐND thành phố Phạm Tuấn Long đề nghị phân định rõ ranh giới giữa các tuyến giao thông ngầm, lối đi bộ và bãi đỗ xe được đầu tư bằng ngân sách công với các hạng mục thương mại do nhà đầu tư vận hành. Ông cũng kêu gọi kết nối đồng bộ với đường sắt đô thị, bãi đỗ xe ngầm và các công trình trên mặt đất.

Phòng cháy chữa cháy, thoát nạn và an ninh đô thị cũng sẽ là những nội dung cần giải quyết. Một tổ hợp thương mại có bốn tầng hầm cần có các lối đi giúp người dân di chuyển giữa các tầng và đến nơi an toàn, đồng thời kết nối phù hợp với mạng lưới giao thông xung quanh.

Trưởng Ban Đô thị HĐND thành phố Trần Hợp Dũng đề nghị đánh giá rộng hơn về mức độ hoạt động mà khu vực hồ có thể đáp ứng. Việc rà soát sẽ xem xét diện tích sàn trên và dưới mặt đất, chiều cao và khối tích công trình, số lượng người và phương tiện, nhu cầu hạ tầng, cũng như ảnh hưởng đến cư dân và di sản.

Ban kiến nghị hạn chế xây thêm các công trình lớn, giảm áp lực thương mại tại khu vực lõi lịch sử và xem xét chuyển một số chức năng đến các trung tâm phát triển mới hơn. Ban cũng đề nghị so sánh phương án xây mới với cải tạo, tái sử dụng hoặc di dời.

Ông Luyện cũng đề nghị rà soát quy mô trụ sở chính quyền thành phố trong bối cảnh Hà Nội số hóa dịch vụ và tinh gọn bộ máy. Nhìn chung, các đề nghị này cho thấy diện tích cần thiết là bao nhiêu và nên bố trí ở đâu sẽ trở thành vấn đề trọng tâm trong giai đoạn quy hoạch tiếp theo.

Lấy ý kiến, phương án thiết kế và mục tiêu năm 2029

Kiến trúc sư Hồ Thiệu Trị lập phương án điều chỉnh Quy hoạch phân khu H1-1B và một phần H1-1C, tỷ lệ 1:2.000. Đợt lấy ý kiến cộng đồng diễn ra từ ngày 7 đến 26 tháng 9 năm 2026, với 92% ý kiến bày tỏ ủng hộ. Sở Xây dựng Hà Nội cho biết các thiết kế kiến trúc sẽ tiếp tục được nghiên cứu, thẩm định và phê duyệt.

Các mốc chính gồm:

• Ngày 7-26 tháng 9 năm 2026: lấy ý kiến cộng đồng về phương án điều chỉnh quy hoạch.
• Ngày 27 tháng 10 năm 2026: UBND thành phố trình Tờ trình số 435/TTr-UBND, đề nghị phê duyệt chủ trương đầu tư và nhà đầu tư.
• Ngày 28 tháng 10 năm 2026: HĐND thành phố thông qua chủ trương đầu tư và nhà đầu tư.
• Năm 2029: mục tiêu hoàn thành toàn bộ dự án tái phát triển.

Tờ trình viện dẫn Luật Thủ đô số 02/2026/QH16 và Nghị quyết số 45/2026/NQ-HĐND của HĐND thành phố, ngày 15 tháng 6 năm 2026, về quyết định đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư và nhà thầu theo cơ chế đặc thù, cùng các dự án cần triển khai ngay. Thành phố cũng đặt dự án trong tầm nhìn quy hoạch Thủ đô 100 năm tới và Nghị quyết số 02-NQ/TW ngày 17 tháng 3 năm 2026 của Bộ Chính trị.

Hà Nội hiện cần hoàn tất công tác lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch, bảo đảm thống nhất về ranh giới dự án, chức năng sử dụng đất, giới hạn kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật. Nhà đầu tư và các cơ quan liên quan phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi để phê duyệt theo quy định pháp luật về PPP và các luật hiện hành khác.

Thành phố dự kiến tổ chức thi tuyển kiến trúc và tiếp tục lấy ý kiến cộng đồng đối với từng công trình. Thiết kế chi tiết, chi phí cuối cùng, các khu đất thanh toán và phương án thi công vẫn cần được phê duyệt ở các bước tiếp theo. Vì vậy, tiến độ phụ thuộc vào sự phối hợp giữa giải phóng mặt bằng, huy động vốn, bảo vệ di sản và thi công công trình.

Điểm chính

• Hà Nội thông qua dự án tái phát triển sơ bộ trị giá 22.229 tỷ đồng quanh hồ Hoàn Kiếm, đặt mục tiêu hoàn thành vào năm 2029.
• Một công ty thành viên của Sun Group sẽ triển khai trung tâm thương mại ngầm cùng hợp phần công trình công cộng và cảnh quan.
• Tổ hợp thương mại dự kiến có bốn tầng hầm với tổng diện tích sàn 82.608 m2.
• Giải phóng mặt bằng do thành phố chi trả chiếm 9.924 tỷ đồng, khoảng 44,6% tổng vốn.
• Sáu khu đất rộng tổng cộng 7,31 ha được đề xuất dùng một phần để thanh toán các công trình theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao.
• Các bước quy hoạch tiếp theo cần xác định thiết kế chi tiết, ranh giới thu hồi đất, phương án huy động vốn và biện pháp bảo vệ người dân, hồ cùng các di sản lân cận.