Việt Nam đề xuất mã định danh riêng cho từng thửa đất, công nhận chứng chỉ số hợp pháp và siết quy định với các dự án bỏ hoang

Định danh số cho từng thửa đất

Việt Nam sẽ cấp cho mỗi thửa đất một mã định danh duy nhất trên toàn quốc, công nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điện tử có giá trị pháp lý ngang với bản giấy và chấm dứt việc cán bộ yêu cầu người dân nộp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu của chính phủ, theo đề xuất sửa đổi toàn diện Luật Đất đai.

Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày đề xuất ngày 22 tháng 10 tại kỳ họp thứ hai Quốc hội khóa XVI, cùng với các dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Ba dự thảo sẽ cùng thay đổi cách đăng ký, định giá, thu hồi và phát triển đất đai; cách bảo vệ người mua nhà; cũng như cách cung cấp nhà cho thuê và nhà ở xã hội.

Đề xuất về đất đai kết hợp đơn giản hóa thủ tục hành chính với sức ép mạnh hơn buộc chủ đầu tư sử dụng đất được giao. Nhà đầu tư có dự án bỏ đất không sử dụng hoặc chậm tiến độ sẽ phải chịu các khoản tiền tăng dần theo thời gian vi phạm. Đất không được đưa vào sử dụng trong hơn 60 tháng có thể bị Nhà nước thu hồi.

Với các hộ gia đình, những thay đổi được đề xuất có ảnh hưởng trực tiếp nhất liên quan đến giấy tờ, bồi thường và khả năng tiếp cận nhà ở. Hồ sơ điện tử sẽ có giá trị pháp lý; người bị thu hồi đất ở sẽ có một số phương án bồi thường; còn nhà ở cho thuê sẽ có một chương riêng trong Luật Nhà ở.

Các ủy ban của Quốc hội ủng hộ việc cần sửa đổi, đồng thời đề nghị tăng cường các biện pháp bảo vệ. Những quan ngại của họ bao gồm việc thu hồi đất không cần thiết cho các dự án kinh doanh, quản lý tiền phải trả theo hợp đồng bất động sản và kiểm tra điều kiện để bảo đảm hỗ trợ nhà ở đến đúng đối tượng dự kiến.

Các dự luật vẫn đang được xem xét. Dự kiến thông qua sửa đổi Luật Đất đai vào năm 2026, trước khi một số quy định hiện hành về phân cấp và biện pháp tháo gỡ khó khăn trong quản lý đất đai hết hiệu lực ngày 28 tháng 2 năm 2027.

Những thay đổi nào sẽ diễn ra tại cơ quan quản lý đất đai?

Mã thửa đất được đề xuất sẽ cấp một mã nhận diện cho mỗi mảnh đất trên toàn Việt Nam. Thửa đất là một khu đất được ghi nhận riêng biệt. Mã duy nhất sẽ giúp cán bộ liên kết thông tin đăng ký, giấy chứng nhận và các hồ sơ hành chính khác mà không chỉ dựa vào địa chỉ hay mô tả.

Đăng ký đất đai và giấy chứng nhận bản giấy lẫn bản điện tử về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ có giá trị pháp lý ngang nhau. Vì vậy, người dân có thể sử dụng văn bản điện tử được công nhận cho cùng mục đích pháp lý như bản giấy tương ứng.

Cơ quan xử lý thủ tục hành chính sẽ không được yêu cầu cung cấp thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu. Với người dân thực hiện thủ tục đất đai, điều đó đồng nghĩa với việc giảm số lần phải nộp lại giấy tờ khi thông tin cần thiết đã được ghi nhận.

Trách nhiệm giữa chính quyền cấp xã và cấp tỉnh cũng sẽ được phân định rõ hơn. Cấp xã nhìn chung xử lý các vấn đề liên quan đến hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư. Cấp tỉnh giải quyết các vấn đề liên quan đến tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và dự án trải rộng trên địa bàn từ hai xã trở lên.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng đề nghị có giải pháp xử lý các hồ sơ đăng ký và cấp giấy chứng nhận còn tồn đọng. Qua rà soát, ủy ban gắn khuôn khổ hành chính mới với một vấn đề thực tế: giải quyết những trường hợp đã chờ giấy tờ từ trước.

Luật ngắn hơn và thời hạn thông qua

Luật Đất đai sửa đổi sẽ có 13 chương và 112 điều, so với 16 chương và 260 điều trong luật năm 2024. Số điều giảm 148, tương đương khoảng 57%. Những quy định còn phù hợp, trực tiếp liên quan đến quyền của người sử dụng đất sẽ được giữ lại trong luật, còn thủ tục chi tiết sẽ được giao cho chính phủ hướng dẫn.

Chính phủ cho biết việc sửa đổi nhằm thực hiện Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28 tháng 7 năm 2026 và khắc phục những khó khăn phát sinh trong quá trình áp dụng Luật Đất đai năm 2024. Lịch trình lập pháp cũng tính đến thời điểm các cơ chế tạm thời sắp hết hiệu lực.

Các mốc thời gian chính:

• Ngày 28 tháng 7 năm 2026: Nghị quyết 21-NQ/TW đề ra định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan.
• Ngày 16 tháng 10: Phạm Thị Hồng Yến, đại biểu Quốc hội chuyên trách thuộc Ủy ban Kinh tế và Tài chính, nêu định hướng chính sách tại buổi thông tin về kỳ họp.
• Ngày 22 tháng 10: Quốc hội nghe trình bày và báo cáo thẩm tra cả ba dự luật; các phiên thảo luận tổ dự kiến diễn ra sau đó trong ngày.
• Trong năm 2026: Mục tiêu được nêu là hoàn tất và ban hành Luật Đất đai sửa đổi; dự kiến xem xét và thông qua tại kỳ họp thứ hai.
• Ngày 28 tháng 2 năm 2027: Một số quy định hiện hành về đất đai hết hiệu lực, đòi hỏi luật thay thế phải được ban hành trước ngày 1 tháng 3.

Ủy ban đề nghị áp dụng các quy định ổn định, nhất quán trên toàn quốc về thu hồi đất, bồi thường và tái định cư. Việc chuyển các thủ tục chi tiết sang văn bản hướng dẫn của chính phủ khiến ranh giới giữa quyền được quy định trong luật và quy tắc thi hành trở thành nội dung quan trọng cần hoàn thiện.

Dự án bỏ hoang sẽ phải chịu chi phí tăng dần

Chủ đầu tư để đất dự án đầu tư không được sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng sẽ phải nộp các khoản tiền tăng dần trong thời gian vi phạm. Nếu sau hơn 60 tháng đất vẫn chưa được đưa vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi.

60 tháng tương đương năm năm. Vì vậy, đề xuất kết hợp chi phí tài chính ngày càng tăng với biện pháp thu hồi cuối cùng, thay vì chỉ áp dụng một khoản phạt trong khi dự án đình trệ vẫn chiếm giữ đất.

Quá trình thực hiện các dự án trước đây của nhà đầu tư cũng sẽ được xem xét khi họ xin đất cho dự án khác. Tiến độ sử dụng đất và triển khai các khoản đầu tư trước đó sẽ trở thành căn cứ quyết định việc giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Dự thảo sẽ phân biệt giữa giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và lựa chọn nhà đầu tư dự án thông qua đấu thầu. Đấu thầu sẽ áp dụng cho các dự án đòi hỏi năng lực tài chính, kinh nghiệm, công nghệ, chất lượng xây dựng, tiến độ thực hiện hoặc hạ tầng đồng bộ. Đấu giá sẽ áp dụng với đất do Nhà nước thu hồi hoặc quản lý, trong đó có một số trường hợp cho thuê đất trả tiền hằng năm.

Cá nhân và tổ chức thuê đất của Nhà nước sẽ được lựa chọn trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê hoặc trả tiền hằng năm. Dự thảo cũng sẽ phân biệt các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần xin phép và không cần xin phép.

Thu hồi đất đặt quyền lợi của hộ gia đình vào trọng tâm

Dự thảo phần lớn giữ nguyên các căn cứ thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh và phát triển vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15. Chính phủ đề xuất bổ sung một trường hợp quốc phòng, an ninh và hai trường hợp phát triển vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề nghị xem xét kỹ các căn cứ này, đặc biệt với những dự án có mục đích kinh doanh. Ủy ban muốn việc thu hồi thực sự cần thiết và có cơ chế ngăn ngừa lạm dụng.

Người bị thu hồi đất ở có thể được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, bằng loại đất khác hoặc bằng tiền. Các phương án được đề xuất còn bao gồm tái định cư tại chỗ, chuyển khu dân cư bị ảnh hưởng sang phần đất còn lại của thửa đất, hoặc bố trí một thửa đất khác thuộc quyền sử dụng của chính người dân trong cùng xã.

Khu tái định cư sẽ có nhiều tiêu chuẩn và diện tích nhà ở khác nhau, phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của hộ gia đình. Với gia đình phải di dời, các lựa chọn này sẽ ảnh hưởng đến nơi ở và khoản tiền cần đóng thêm.

Tại buổi thông tin ngày 16 tháng 10, đại biểu Phạm Thị Hồng Yến cho biết định hướng chính sách yêu cầu hoàn tất phương án tái định cư trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất. Trong báo cáo thẩm tra sau đó, ủy ban đề nghị làm rõ các biện pháp bảo vệ quyền lợi trong trường hợp thu hồi đất trước khi phương án bồi thường được phê duyệt. Trình tự di dời, phê duyệt bồi thường và thu hồi đất do đó vẫn là vấn đề các nhà lập pháp cần giải quyết.

Ủy ban cũng đề nghị có quy định bảo đảm nhà ở, điều kiện sống và sinh kế sau khi thu hồi đất, qua đó gắn việc bồi thường với những chi phí thực tế để ổn định lại cuộc sống hằng ngày.

Giá đất sẽ dựa trên bảng giá và dữ liệu

Dự thảo sẽ bỏ các quy định hiện hành về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất, tập trung thay vào đó vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Bảng giá đưa ra các mức giá được liệt kê, còn hệ số là con số dùng để điều chỉnh mức giá trong bảng cho phép tính liên quan.

Khuôn khổ được đề xuất cũng sẽ quy định các tỷ lệ dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường, cũng như cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng. Những phép tính này ảnh hưởng đến cả khoản tiền người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước lẫn khoản bồi thường người dân nhận được khi đất bị thu hồi.

Chính phủ cho biết việc định giá cần khách quan, công khai, minh bạch và dựa trên hồ sơ đất đai cùng các cơ sở dữ liệu chuyên ngành liên quan. Phạm Thị Hồng Yến cho rằng kết nối các bộ dữ liệu này và áp dụng phương pháp khoa học sẽ giúp hạn chế thao túng giá và giá ảo.

Ủy ban của ông Phan Văn Mãi đề nghị hướng dẫn cho phép bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại địa phương giảm cũng như tăng. Ủy ban cũng đề nghị tiếp tục nghiên cứu việc định giá đất trong các khu, cụm công nghiệp được đầu tư bằng vốn công và việc sử dụng tài sản công gắn liền với đất.

Quy hoạch đất đai cũng sẽ thay đổi song song với việc định giá. Nội dung sử dụng đất sẽ được tích hợp vào quy hoạch cấp tỉnh thay vì duy trì thành một loại quy hoạch riêng. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã sẽ được đơn giản hóa, số hóa và kết nối với các quy hoạch liên quan.

Ủy ban muốn kế hoạch cấp xã bám sát nhu cầu và tiến độ thực hiện, thay vì trở thành một tầng quy hoạch khác hoặc căn cứ pháp lý riêng cho các dự án đầu tư. Ủy ban ủng hộ sự linh hoạt với phần lớn chỉ tiêu giao đất, đồng thời duy trì kiểm soát nghiêm ngặt diện tích đất rừng, đất lúa, đất quốc phòng và đất an ninh.

Bảo vệ 5% giá trị hợp đồng còn lại

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sẽ đưa ra biện pháp bảo vệ đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại, thông qua tài khoản có bảo đảm hoặc tài khoản ký quỹ, hay một thỏa thuận giữa các bên. Tài khoản ký quỹ giữ tiền theo những điều kiện cụ thể về việc giải ngân.

Ủy ban của ông Phan Văn Mãi muốn luật quy định rõ cách quản lý khoản tiền đó và cách xử lý rủi ro. Ủy ban cũng đề nghị làm rõ hơn các quy định về việc người mua hoặc thuê mua tự nguyện làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, cũng như thời điểm phê duyệt và phát hành bảo lãnh cho từng người mua.

Tiền đặt cọc cũng là vấn đề được quan tâm. Ủy ban đề nghị phân biệt rõ tiền đặt cọc thực sự với khoản tiền thu trước của khách hàng để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Điều này ảnh hưởng đến thời điểm chủ đầu tư được thu tiền của khách hàng và các biện pháp bảo vệ áp dụng cho những khoản thanh toán đó.

Dự thảo sẽ công nhận hợp đồng bất động sản điện tử và tạo mã định danh điện tử cho các tổ chức, cá nhân và bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh. Theo phương án được đề xuất, hợp đồng mua bán căn hộ sẽ được công bố trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi sử dụng.

Ủy ban đề nghị các nhà lập pháp làm rõ việc công bố hợp đồng sẽ phù hợp ra sao với quy định hiện hành về đăng ký hợp đồng theo mẫu, cũng như trường hợp nào bắt buộc hoặc không bắt buộc công chứng, chứng thực. Cùng với việc định danh thửa đất theo Luật Đất đai, các biện pháp này sẽ mở rộng việc sử dụng hồ sơ số trong quản lý và giao dịch bất động sản.

Việc chuyển nhượng dự án sẽ thuộc thẩm quyền gần hơn với địa phương

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, kể cả dự án đã được Thủ tướng phê duyệt chủ trương đầu tư. Lãnh đạo cấp tỉnh chịu trách nhiệm kiểm tra các điều kiện chuyển nhượng.

Chủ đầu tư chuyển nhượng dự án có trách nhiệm bàn giao hồ sơ pháp lý, tài liệu dự án, hồ sơ khách hàng, tiền cùng các quyền và nghĩa vụ liên quan. Với người mua đang chờ nhận nhà, việc chuyển giao các cam kết với khách hàng sẽ trở thành nội dung được xác định rõ khi thay đổi chủ đầu tư.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị xem xét thêm các dự án đình trệ mà nhà đầu tư hiện tại không đủ năng lực hoặc còn nợ nghĩa vụ tài chính về đất, nhưng có nhà đầu tư đủ năng lực sẵn sàng tiếp tục dự án. Ủy ban đề nghị đánh giá việc thu hồi nợ, chi phí, thời gian và nghĩa vụ với khách hàng, trong đó có khả năng nhà đầu tư mới tiếp nhận các nghĩa vụ tài chính chưa thanh toán.

Dự thảo luật về kinh doanh sẽ có 10 chương và 61 điều, ít hơn luật năm 2023 là 22 điều. Dự thảo đề xuất bỏ bảy điều kiện kinh doanh, trong đó có năm điều kiện liên quan đến sàn giao dịch bất động sản; bỏ bốn trong số 12 thủ tục hành chính và đơn giản hóa bảy thủ tục khác. Bốn trong số 12 tương đương một phần ba số thủ tục hiện hành.

Một lựa chọn chính sách liên quan đến đất đai vẫn chưa được quyết định: có nên đưa Nghị quyết 171/2024/QH15 vào luật chính thức để áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại sử dụng quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng hoặc đất sẵn có, hay tiếp tục thí điểm theo nghị quyết này. Ủy ban đề nghị chính phủ chọn một phương án.

Nhà cho thuê sẽ có quy định riêng

Dự thảo Luật Nhà ở sẽ phân loại nhà ở thành bốn nhóm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Luật sẽ có 13 chương và 130 điều, ít hơn luật năm 2023 là 68 điều, đồng thời bổ sung một chương mới dành riêng cho nhà ở cho thuê.

Chương về nhà ở cho thuê sẽ quy định đối tượng thuê đủ điều kiện, hình thức đầu tư công và tư, yêu cầu đối với dự án, thủ tục đầu tư, ưu đãi, giá thuê và quản lý. Nhà đầu tư có thể thỏa thuận giá thuê với người thuê, nhưng mức giá không được vượt khung do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Cách tính giá thuê được đề xuất sẽ tính đến việc thu hồi vốn đầu tư xây dựng, bảo trì, vận hành, thuế, phí, các chi phí hợp lý khác và lợi nhuận theo phương án kinh doanh. Cơ chế này gắn lợi nhuận của nhà đầu tư với mức trần giá thuê do cấp tỉnh quy định.

Chính quyền cấp tỉnh sẽ quyết định cách chủ đầu tư nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ cung cấp nhà ở cho thuê hoặc nhà ở xã hội: bố trí đất trong dự án, bố trí đất ở nơi khác hoặc nộp khoản tiền tương đương. Ủy ban Pháp luật và Tư pháp do ông Phan Chí Hiếu làm chủ nhiệm đề nghị xem xét kỹ trách nhiệm của chủ đầu tư, trong đó có nghĩa vụ đóng góp cho hạ tầng.

Dự thảo luật về nhà ở sẽ chuyển 20 trong số 21 thủ tục hành chính cho chính quyền địa phương và bãi bỏ ba phần tư số điều kiện kinh doanh. Bộ Xây dựng sẽ giữ lại thủ tục cho thuê nhà ở công vụ. Một số cán bộ được điều động hoặc luân chuyển đến các xã đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới hoặc hải đảo sẽ được miễn tiền thuê nhà công vụ.

Bán lại nhà ở xã hội và tranh chấp chung cư

Người mua nhà ở xã hội được phép bán lại sau năm năm kể từ khi thanh toán đủ tiền, với điều kiện đã được cấp giấy chứng nhận và bán cho người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Như vậy, thời hạn sẽ được tính từ khi hoàn tất thanh toán, còn điều kiện về đối tượng mua tiếp theo vẫn được áp dụng.

Dự thảo cũng sẽ đưa vào luật các biện pháp thí điểm về nhà ở xã hội theo Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP của Chính phủ. Ủy ban của ông Phan Chí Hiếu đề nghị kiểm tra minh bạch đối tượng thụ hưởng để ngăn việc trục lợi chính sách hỗ trợ và đầu cơ nhà ở.

Chính quyền địa phương sẽ quyết định nơi chủ đầu tư được phép phân lô, bán nền để người dân tự xây nhà tại đô thị loại III và các khu vực khác thuộc phạm vi điều chỉnh. Ủy ban khuyến nghị hạn chế tối đa hình thức này tại các khu vực đô thị, đặc biệt là các thành phố lớn.

Các quy định về cải tạo chung cư sẽ gắn việc xây dựng lại với chỉnh trang đô thị và bảo vệ quyền sở hữu. Ủy ban đề nghị có giải pháp xử lý tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì, ban quản trị, chỗ đỗ xe và ranh giới giữa sở hữu chung với sở hữu riêng.

Dự thảo luật đất đai cũng đề xuất bắt buộc hòa giải trước khi cơ quan nhà nước giải quyết tranh chấp đất đai, sau đó người dân có quyền khởi kiện ra tòa nếu không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp xã. Hòa giải là nỗ lực đạt thỏa thuận trước khi cơ quan có thẩm quyền quyết định tranh chấp.

Những thay đổi thực tế trong cả ba dự luật sẽ vượt xa việc rút gọn biểu mẫu: hộ gia đình sẽ sử dụng các loại hồ sơ khác nhau, nhà đầu tư sẽ có thêm nghĩa vụ và chính quyền địa phương sẽ đưa ra nhiều quyết định hơn. Các ủy ban đang đề nghị quy định chính xác về bồi thường, tiền của khách hàng, điều kiện thụ hưởng và trách nhiệm trước khi những thẩm quyền này được thực thi.

Điểm chính

• Mỗi thửa đất sẽ có một mã duy nhất trên toàn quốc; giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý ngang với giấy tờ bản giấy.
• Cơ quan chức năng không được yêu cầu thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu.
• Đất dự án bỏ hoang sẽ chịu các khoản phí tăng dần và có thể bị Nhà nước thu hồi sau hơn 60 tháng không sử dụng.
• Các nhà lập pháp muốn tăng cường biện pháp bảo vệ trong việc thu hồi đất, bồi thường và tái định cư.
• Dự thảo luật kinh doanh bất động sản sẽ bảo vệ 5% giá trị hợp đồng còn lại và mở rộng giao dịch điện tử.
• Một chương riêng về nhà ở cho thuê sẽ kết hợp giá thuê do hai bên thỏa thuận với mức trần của tỉnh.
• Nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau năm năm kể từ khi thanh toán đủ tiền, với điều kiện có giấy chứng nhận và người mua đủ tiêu chuẩn.
• Dự kiến ban hành Luật Đất đai sửa đổi trong năm 2026, trước khi các quy định tạm thời hết hiệu lực ngày 28 tháng 2 năm 2027.