Dự luật Nhà ở Việt Nam đặt nhà cho thuê vào trọng tâm cải cách, trao quyền giới hạn giá thuê cho địa phương và giảm thủ tục phê duyệt

Con đường mới để có nhà ở mà không cần mua

Dự luật Nhà ở Việt Nam đề xuất dành riêng một chương cho nhà ở cho thuê, giao 20 trong số 21 thủ tục hành chính về nhà ở cho chính quyền địa phương và cho phép các tỉnh đặt giới hạn giá thuê. Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình dự luật lên Quốc hội ngày 22 tháng 10 năm 2026, cùng với các thay đổi về nhà ở xã hội, cải tạo chung cư và nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Đề xuất được đưa ra trong bối cảnh Bộ Xây dựng cho biết Việt Nam đã hoàn thành 8.314 căn nhà cho thuê trong chín tháng đầu năm 2026, trong tổng số 46.497 căn nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Như vậy, nhà cho thuê chiếm khoảng 18% số nhà hoàn thành. Bộ dự kiến số nhà cho thuê hoàn thành trong cả năm sẽ đạt 18.049 căn.

Dự luật sẽ tổ chức chính sách nhà ở thành bốn nhóm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ dành cho người đảm nhiệm chức vụ trong cơ quan công quyền và nhà ở thuộc diện chính sách do Nhà nước hỗ trợ hoặc xây dựng. Nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư và nhà ở dành cho lực lượng vũ trang sẽ thuộc nhóm nhà ở chính sách.

Với các hộ gia đình không đủ khả năng mua nhà, thay đổi cốt lõi là khuôn khổ rõ ràng hơn để xây dựng nhà ở dành cho thuê lâu dài. Với chủ đầu tư, dự luật đưa ra ưu đãi và giảm bớt thủ tục hành chính, đồng thời trao quyền kiểm soát giá thuê cho cấp tỉnh. Đây vẫn là những đề xuất đang được các nhà lập pháp xem xét; phiên trình bày ngày 22 tháng 10 không nêu thời điểm biểu quyết cuối cùng hoặc thời điểm luật có hiệu lực.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội ủng hộ việc sửa đổi toàn diện, đồng thời đề nghị tăng cường bảo vệ người dân trước tình trạng đầu cơ và lạm dụng hỗ trợ nhà ở. Chủ nhiệm ủy ban Phan Chí Hiếu trình bày kết quả thẩm tra, trong đó có những quan ngại về đối tượng được hưởng nhà ở trợ cấp và bên chịu chi phí hạ tầng.

Vì sao nhà ở cho thuê trở thành ưu tiên

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh mô tả xu hướng chuyển từ tập trung chủ yếu vào nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Công nhân, sinh viên, viên chức và thành viên lực lượng vũ trang là những nhóm mà chính phủ muốn phục vụ thông qua thị trường cho thuê.

Bộ nhận định có sự mất cân đối giữa đầu tư và nhu cầu của các hộ gia đình: nhà ở giá cao tiếp tục thu hút vốn, trong khi nhà giá phải chăng vẫn khan hiếm tại các đô thị lớn. Giá nhà cũng tăng nhanh hơn thu nhập, còn lĩnh vực cho thuê chưa thu hút đủ đầu tư để đáp ứng nhu cầu.

Phát biểu tại một diễn đàn bất động sản, ông Sinh mô tả những khó khăn tích tụ lâu nay của thị trường:

"Đây là những vấn đề tích tụ theo thời gian, không thể giải quyết trong một sớm một chiều, nhưng đòi hỏi hành động ngay lập tức và phối hợp đồng bộ," ông Sinh nói.

Một phân tích pháp lý của HM&P ngày 29 tháng 9, do các luật sư Nguyễn Văn Phúc và Ngô Tường Vi thực hiện, dẫn số liệu Bộ Xây dựng thống kê khoảng 60.900 căn nhà tính đến tháng 6 năm 2026 trong các nhóm nhà cho thuê được xác định. Những nhóm này gồm nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà ở sinh viên và nhà ở cũ thuộc tài sản công. Con số này chỉ bao gồm các nhóm được liệt kê, không phải toàn bộ nhà ở cho thuê tư nhân tại Việt Nam.

Quá trình dự luật được trình Quốc hội

Dự thảo trình ngày 22 tháng 10 gồm 13 chương và 130 điều, ít hơn 68 điều so với Luật Nhà ở năm 2023 có 198 điều. Bản được xem xét trong tháng 9 có 132 điều. Chính phủ cho biết dự thảo sửa đổi giữ lại các quy định hữu ích, đồng thời loại bỏ nội dung trùng lặp và giao quy định chi tiết hơn về triển khai cho chính phủ.

Các bước chính dẫn đến phiên trình dự luật trước Quốc hội gồm:

• Tháng 5 năm 2024: Ban Bí thư ban hành Chỉ thị số 34-CT/TW về phát triển nhà ở xã hội; Bộ Xây dựng dự kiến đánh giá việc thực hiện chỉ thị này.
• Ngày 30 tháng 9 năm 2026: Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp thẩm tra dự thảo tại Nhà Quốc hội, do ông Phan Chí Hiếu chủ trì.
• Ngày 2 tháng 10 năm 2026: Ủy ban Thường vụ Quốc hội thảo luận các dự luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.
• Ngày 15 tháng 10 năm 2026: Bộ Xây dựng công bố số liệu về nhà ở tại cuộc họp báo quý III ở Hà Nội.
• Ngày 22 tháng 10 năm 2026: Quốc hội nghe trình bày đề xuất về nhà ở và kết quả thẩm tra trong kỳ họp thứ hai.

Cơ chế giá thuê và đầu tư

Chương về nhà ở cho thuê sẽ quy định đối tượng thuê đủ điều kiện, nguồn vốn công và tư, yêu cầu đối với dự án, thủ tục đầu tư, ưu đãi cho chủ đầu tư, giá thuê và quản lý bất động sản. Chương này cũng bao gồm nhà lưu trú cho chuyên gia và công nhân bên ngoài các khu công nghiệp.

Chủ đầu tư và người thuê sẽ thỏa thuận giá thuê trong khuôn khổ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Cách tính giá dự kiến sẽ bao gồm khoản thu hồi vốn đầu tư xây dựng, chi phí bảo trì, vận hành, thuế, phí, các chi phí hợp lý khác và lợi nhuận dự kiến theo phương án kinh doanh.

Do đó, giới hạn giá của tỉnh sẽ vận hành song song với chi phí dự án. Chủ đầu tư cần có đủ doanh thu để duy trì bất động sản và thu hồi vốn, trong khi tỉnh sẽ xác định khung giá được phép. Gói ưu đãi và khuôn khổ giá thuê tại địa phương đều ảnh hưởng đến khả năng cung cấp nhà ở với mức giá phải chăng của dự án.

Tại phiên thẩm tra hồi tháng 9, dự thảo có quy định miễn tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà cho thuê không sử dụng vốn nhà nước. Khuôn khổ rộng hơn mà bộ đề xuất còn bao gồm miễn tiền thuê đất, ưu đãi thuế, cho vay ưu đãi và hỗ trợ kết nối hạ tầng kỹ thuật. Chủ đầu tư có thể sử dụng một phần dự án để xây dựng nhà ở thương mại hoặc cung cấp dịch vụ nhằm bổ sung doanh thu, với điều kiện đáp ứng yêu cầu pháp luật.

Nhà cho thuê mới sẽ được xây ở đâu

Bộ muốn gắn nhà ở cho thuê chặt chẽ hơn với việc làm, giáo dục và giao thông. Các yêu cầu quy hoạch được đề xuất sẽ dành quỹ đất tại một số phường đô thị được xác định, quanh khu công nghiệp và khu chế xuất, gần trường đại học và cao đẳng, cũng như tại các khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng.

Phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng, hay TOD, là mô hình tập trung nhà ở và dịch vụ quanh các đầu mối giao thông. Với người lao động hoặc sinh viên, lợi ích thiết thực là khả năng sống gần nơi làm việc, trường học hoặc điểm trung chuyển, với điều kiện quy hoạch địa phương cũng bảo đảm cung cấp hạ tầng cần thiết.

Chính quyền địa phương được yêu cầu đánh giá nhu cầu của các nhóm người thuê khác nhau, bố trí quỹ đất phù hợp và xem xét đầu tư trực tiếp bằng nguồn vốn công. Các phương án khác gồm đưa tài sản nhà ở công vào sử dụng và mua lại nhà từ chủ đầu tư. Chính quyền cấp tỉnh cũng sẽ tổ chức nguồn lực phục vụ bồi thường, tái định cư và chuẩn bị mặt bằng.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp muốn có quy định ưu tiên rõ ràng hơn, nhất là đối với nhà ở xây bằng ngân sách công. Ủy ban cũng muốn các ưu đãi mang lại lợi ích cho người thuê gặp khó khăn về nhà ở, đồng thời có cơ chế xác minh minh bạch về điều kiện thụ hưởng để ngăn ngừa lạm dụng hỗ trợ.

Số liệu xây dựng cho thấy điều gì

Số liệu tháng 10 của bộ cho thấy có một lượng lớn dự án đang được triển khai, nhưng số nhà hoàn thành vẫn thấp hơn. Trong chín tháng đầu năm 2026, 170 dự án nhà ở xã hội và nhà cho thuê đã bàn giao 46.497 căn: 38.183 căn để bán hoặc mua trả góp theo hợp đồng thuê mua, và 8.314 căn cho thuê.

Thêm 128 dự án với 183.293 căn đã khởi công, trong đó có 42.801 căn cho thuê. Nhà cho thuê chiếm khoảng 23% số căn khởi công, so với khoảng 18% số căn hoàn thành trong cùng kỳ. Tỷ trọng nhà cho thuê trong số căn bắt đầu xây dựng cao hơn tỷ trọng trong số căn đã bàn giao.

Bộ dự kiến có 87.601 căn nhà ở xã hội và nhà cho thuê hoàn thành trong cả năm 2026, trong đó có 18.049 căn cho thuê. Chương trình nhà ở xã hội rộng hơn có 947 dự án với 910.933 căn, tổng vốn đầu tư ước tính 841.338 nghìn tỷ đồng. Trong số này, 216.626 căn đã hoàn thành, 363.065 căn đang xây dựng và 331.242 căn đã được chấp thuận đầu tư.

Tổng số căn ở ba giai đoạn này tương đương khoảng 91% mục tiêu tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030. Số căn đã hoàn thành tương đương khoảng 22% mục tiêu tối thiểu đó. Đầu năm 2026, chương trình có 781 dự án với 720.055 căn, tương đương 72% mục tiêu tính theo các giai đoạn phát triển.

Việt Nam hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội trong năm 2025, vượt mục tiêu năm là 100.275 căn, tức cao hơn 2.358 căn. Trong năm tháng đầu năm 2026, 34 dự án với gần 30.000 căn đã khởi công. Bộ đề nghị các địa phương đưa chỉ tiêu nhà ở, tiến độ dự án và nguồn lực vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.

Bán lại nhà ở xã hội và nghĩa vụ về hạ tầng

Dự luật sẽ đưa các chính sách thí điểm phù hợp từ Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP của Chính phủ vào Luật Nhà ở. Một quy định được đề xuất cho phép người mua nhà ở xã hội bán lại sau năm năm kể từ khi thanh toán đầy đủ, sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng chỉ cho người mua khác đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Thuế thu nhập cá nhân sẽ áp dụng theo pháp luật về thuế. Cơ chế bán lại được đề xuất sẽ bảo đảm căn nhà tiếp tục thuộc quỹ nhà phục vụ các hộ gia đình đủ điều kiện sau thời gian nắm giữ ban đầu.

Chính quyền cấp tỉnh sẽ quyết định cách chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ hỗ trợ nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Các phương án gồm bố trí đất ngay trong dự án, bố trí đất ở địa điểm khác hoặc nộp khoản tiền tương đương. Chính phủ sẽ ban hành quy định chi tiết.

Ủy ban quan ngại việc dự thảo bỏ yêu cầu nêu rõ về đầu tư hạ tầng kỹ thuật khi chủ đầu tư bố trí đất hoặc nộp khoản tiền tương đương. Đường sá, thoát nước và kết nối tiện ích giúp đất có thể sử dụng để xây nhà ở, vì vậy việc phân bổ các chi phí này ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ sẵn sàng và chi phí của dự án.

Chính phủ đề xuất quy định chi tiết cách tính chi phí hạ tầng khi thực hiện nghĩa vụ. Ủy ban muốn cơ quan soạn thảo xem xét lại câu chữ để chủ đầu tư thương mại tiếp tục gánh vác phần trách nhiệm phù hợp.

Giảm thủ tục phê duyệt, phát sinh câu hỏi mới về bảo vệ quyền lợi

Dự luật Nhà ở sẽ chỉ giữ lại thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc Bộ Xây dựng. Chính quyền địa phương sẽ xử lý 20 thủ tục hành chính còn lại. Dự luật cũng đề xuất bỏ ba trong số bốn điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa hồ sơ và rút ngắn thời gian xử lý.

Việc định giá nhà ở xã hội cho thấy xu hướng được đề xuất là chuyển khỏi cơ chế phê duyệt trước. Các luật sư của HM&P mô tả cơ chế theo đó chủ đầu tư tự lập giá, thuê đơn vị tư vấn đủ điều kiện để thẩm tra, rồi tự phê duyệt giá bán và giá thuê mua, thay cho việc cơ quan cấp tỉnh thẩm định.

Ông Phúc và bà Vi đề xuất thanh tra tập trung vào rủi ro về giá, lưu hồ sơ thể hiện cách tính giá, công khai các thành phần chi phí lớn và quy định trách nhiệm của đơn vị thẩm tra. Họ cũng đề xuất điều chỉnh giá hoặc hoàn tiền nếu các đợt kiểm tra sau đó phát hiện cách tính không phù hợp. Đây là các biện pháp bảo vệ được khuyến nghị trong phân tích của họ.

Các luật sư cũng nêu quan ngại về quy định thế chấp. Điều 182 của Luật Nhà ở hiện hành yêu cầu chủ sở hữu thông báo bằng văn bản cho người thuê trước khi thế chấp nhà đang cho thuê, đồng thời báo cho bên cho vay biết nhà đang được cho thuê. Quy định thế chấp ngắn gọn hơn trong dự thảo sẽ bỏ yêu cầu thông báo trước được nêu rõ này khỏi Luật Nhà ở.

Một số quy định khác cho phép thực hiện một số giao dịch, gồm bán hoặc thuê mua nhà ở xã hội, mà không cần giải chấp trước nếu các bên liên quan đồng ý. Thế chấp cho bên cho vay quyền bảo đảm bằng bất động sản nếu khoản nợ không được thanh toán. Người mua chấp nhận thỏa thuận như vậy cần được cung cấp thông tin rõ ràng về khoản nợ, quyền của bên cho vay và điều kiện giải chấp căn nhà.

Chung cư cũ, quyền sở hữu và nhà ở công vụ

Việc cải tạo và xây dựng lại chung cư sẽ gắn chặt hơn với tái thiết đô thị. Dự thảo bổ sung hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao, gọi tắt là BT, như một phương án đầu tư khác theo mô hình đối tác công tư, đồng thời đơn giản hóa việc lựa chọn chủ đầu tư. Trong hợp đồng BT, nhà đầu tư tư nhân xây dựng hạ tầng hoặc công trình rồi chuyển giao cho cơ quan nhà nước theo các điều khoản đã thỏa thuận.

Dự thảo tháng 9 gắn thời hạn sử dụng của chung cư với pháp luật về xây dựng và đề cập việc chủ sở hữu đóng góp tài chính để xây dựng lại khi thời hạn đó kết thúc. Tại phiên trình bày tháng 10, nội dung cũng đề cập việc bảo vệ quyền tài sản khi công trình bị phá dỡ.

Quy định quản lý sửa đổi sẽ làm rõ tài sản chung và tài sản riêng, chỗ đỗ xe, cũng như quyền hạn và nhiệm vụ của ban quản trị, chủ đầu tư, chủ sở hữu, cư dân và đơn vị vận hành. Ủy ban nhận định tranh chấp về tài sản chung và mâu thuẫn giữa cư dân với ban quản trị là những vấn đề cần có giải pháp mạnh hơn.

Quy định về nhà ở công vụ sẽ bổ sung miễn tiền thuê cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động được điều động, luân chuyển hoặc biệt phái đến các xã đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới và hải đảo. Nhà ở cho lực lượng vũ trang có thể được xây trên đất quốc phòng, an ninh dự kiến chuyển mục đích sử dụng hoặc đất không còn cần dùng cho các mục đích này.

Dự thảo cũng đề cập công dân Việt Nam có quốc tịch khác. Phân tích của HM&P cho biết họ sẽ được xem là công dân Việt Nam trong các giao dịch nhà ở khi sử dụng quốc tịch Việt Nam, dù sinh sống trong hay ngoài nước. Các luật sư đề nghị làm rõ hơn quy định về giấy tờ và đăng ký để áp dụng tư cách này.

Kiểm soát đất đai và dự luật bất động sản đi kèm

Điều 6 của dự thảo Luật Nhà ở yêu cầu chủ đầu tư tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I và loại II xây nhà để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê. Ở các khu vực khác, tỉnh sẽ quyết định nơi chủ đầu tư phải xây nhà và nơi được phép chuyển nhượng lô đất ở để cá nhân tự xây nhà, căn cứ theo tiêu chí của chính phủ.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp muốn hạn chế tối đa việc phân lô và bán nền tại đô thị, nhất là ở các thành phố lớn. Ủy ban cũng đề nghị làm rõ nguồn vốn, việc hạch toán tài sản và quản lý Quỹ nhà ở, bảo đảm phù hợp với pháp luật về ngân sách nhà nước.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đi kèm gồm 10 chương và 61 điều, ít hơn luật năm 2023 là 22 điều. Dự thảo đề xuất mã định danh điện tử cho bất động sản, cá nhân, tổ chức và các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh, đồng thời đưa ra cơ chế bảo đảm 5% giá trị còn lại của hợp đồng bất động sản thông qua tài khoản phong tỏa hoặc thỏa thuận giữa các bên.

Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng giải thích các quy định cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà chủ trương đầu tư ban đầu do Thủ tướng phê duyệt. Nhiệm vụ của cấp huyện sẽ được chuyển cho chính quyền cấp xã theo mô hình chính quyền cấp tỉnh và cấp xã.

Dự luật kinh doanh bất động sản sẽ bỏ bốn trong số 12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa bảy thủ tục khác, đồng thời bỏ hoặc đơn giản hóa chín trong số 31 điều kiện đầu tư và kinh doanh. Dự luật Nhà ở cũng sẽ bỏ bảy nội dung khỏi danh mục hành vi bị nghiêm cấm, chuyển sang điều chỉnh bằng các quy định cụ thể hoặc văn bản pháp luật khác.

Các nhà lập pháp đề nghị bảo đảm sự thống nhất chặt chẽ giữa quy định về nhà ở, kinh doanh bất động sản, đất đai, thuế và ngân sách. Các luật sư của HM&P cũng đề nghị giới hạn rõ ràng các ngoại lệ chuyển tiếp cho phép một số dự án nhà ở xã hội được lựa chọn chủ đầu tư mà không phải tổ chức lựa chọn lại. Nhiệm vụ trọng tâm khi triển khai là bảo đảm thủ tục phê duyệt nhanh hơn đi đôi với trách nhiệm rõ ràng về giá, đất đai, hạ tầng và quyền của cư dân.

Điểm chính

• Dự luật Nhà ở trình ngày 22 tháng 10 gồm 13 chương và 130 điều, trong đó có một chương riêng về nhà ở cho thuê.
• Chủ đầu tư và người thuê sẽ thỏa thuận giá thuê trong giới hạn do cấp tỉnh quy định.
• Chính quyền địa phương sẽ xử lý 20 trong số 21 thủ tục hành chính về nhà ở.
• Việt Nam hoàn thành 8.314 căn nhà cho thuê trong chín tháng đầu năm 2026 và dự kiến đạt 18.049 căn trong cả năm.
• Nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau năm năm kể từ khi thanh toán đầy đủ, khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu và người mua thuộc diện đủ điều kiện.
• Các nhà lập pháp muốn làm rõ hơn thứ tự ưu tiên người thuê, nghĩa vụ hạ tầng, quy định về nguồn vốn và biện pháp ngăn lạm dụng hỗ trợ nhà ở.
• Đề xuất cũng đề cập việc cải tạo chung cư, thỏa thuận thế chấp, kiểm soát đất đai và giao dịch bất động sản.