Giá căn hộ mới tại Tokyo đạt 114,94 triệu yên khi doanh số chậm lại và lượng tồn kho tăng

Giá lập kỷ lục, thị trường chậm lại

Giá trung bình của các căn hộ chung cư mới mở bán tại vùng đô thị Tokyo đạt 114,94 triệu yên trong giai đoạn từ tháng 4 đến tháng 9 năm 2026, tăng 21,1% so với cùng kỳ năm trước, dù người mua mất nhiều thời gian hơn để quyết định và lượng hàng chưa bán được tăng lên. Tại 23 quận của Tokyo, giá trung bình tăng 34,7%, lên 179,25 triệu yên.

Viện Kinh tế Bất động sản công bố số liệu ngày 20 tháng 10. Lần đầu tiên kể từ khi hồ sơ được thống kê vào năm 1973, giá trung bình toàn khu vực vượt 100 triệu yên trong nửa đầu năm tài chính. Khảo sát bao gồm Tokyo và các tỉnh lân cận Kanagawa, Saitama và Chiba.

Các chủ đầu tư mở bán 8.601 căn hộ trong khu vực trong sáu tháng, giảm 6%. Đây là tổng số căn mở bán trong nửa đầu năm tài chính thấp thứ hai trong 30 năm, chỉ sau năm tài chính 2024. Trong khi đó, số căn còn chờ bán đạt 6.775 căn vào cuối tháng 9, tăng 896 căn so với cùng kỳ năm trước.

Tháng 9 chứng kiến đà chững lại rõ hơn. Chỉ 50,4% số căn mới mở bán trong tháng có khách ký hợp đồng, trong khi số căn mở bán giảm 40,1% so với cùng kỳ năm trước. Giá trung bình toàn khu vực cũng giảm, dù chi phí xây dựng cao và nguồn đất phát triển dự án khan hiếm tiếp tục gây áp lực lên giá.

Một người mua nhà tiềm năng ở độ tuổi 30 mô tả những lựa chọn mà các hộ gia đình phải đối mặt. Anh từng hy vọng mua nhà tại quận Bunkyo của Tokyo, nhưng nhận thấy giá bất động sản gần 200 triệu yên, vượt quá ngân sách. Cuối cùng, anh mua nhà ở một khu vực khác trong 23 quận của thủ đô.

Trải nghiệm của anh cho thấy sức ép thực tế: người mua có thể đổi khu vực hoặc cân nhắc lại ngân sách, trong khi chủ đầu tư phải đối mặt với chi phí cao ngay cả khi việc bán hàng ngày càng khó khăn.

Khu vực tăng giá, nơi khác giảm giá

23 quận của Tokyo ghi nhận mức giá kỷ lục trong nửa đầu năm tài chính lần thứ tư liên tiếp. Giá trung bình 179,25 triệu yên cao hơn gấp đôi mức 79,78 triệu yên tại phần còn lại của Tokyo, nơi giá tăng 15,9% so với cùng kỳ năm trước.

Chiba ghi nhận mức tăng phần trăm lớn thứ hai sau 23 quận. Giá trung bình tại đây tăng 24,1%, lên 73,76 triệu yên, trong đó các dự án căn hộ quy mô lớn quanh Funabashi góp phần thúc đẩy mức tăng. Các dự án tháp cao tầng quy mô lớn tại quận Chuo của Tokyo cũng giúp kéo giá trung bình của thủ đô lên cao.

Kanagawa và Saitama đi theo chiều ngược lại. Giá trung bình tại Kanagawa giảm 1,6%, xuống 77,16 triệu yên, còn tại Saitama giảm 2,1%, xuống 64,57 triệu yên. Dù giảm, cả hai vẫn là những địa điểm đắt đỏ đối với các hộ gia đình không đủ khả năng mua nhà ở trung tâm Tokyo.

Chênh lệch giữa 23 quận và Saitama là 114,68 triệu yên mỗi căn hộ, tính theo giá trung bình tương ứng là 179,25 triệu yên và 64,57 triệu yên. Vì vậy, vị trí có thể khiến quy mô khoản mua thay đổi đáng kể, dù số liệu cũng phản ánh sự khác biệt giữa các căn hộ được mở bán tại mỗi khu vực.

Vì sao cơ cấu căn hộ lại quan trọng

Số liệu của viện phản ánh các căn hộ mới mở bán. Giá trung bình có thể tăng do giá từng căn hộ cao hơn, do chủ đầu tư mở bán tỷ trọng căn hộ đắt tiền lớn hơn, hoặc do cả hai yếu tố cùng thay đổi.

Các đợt mở bán liên tiếp của những dự án quy mô lớn đã đẩy giá trung bình trong giai đoạn từ tháng 4 đến tháng 9 lên cao, trong khi tổng số căn hộ mới vẫn hạn chế. Do quỹ đất phù hợp ngày càng ít, các chủ đầu tư tập trung vào những vị trí thuận tiện, nơi có thể tìm được người mua cho các dự án đắt tiền.

Diễn biến tháng 9 cho thấy cơ cấu này có thể thay đổi nhanh đến mức nào. Giá trung bình toàn khu vực giảm 4,1% so với cùng kỳ năm trước, còn 95,52 triệu yên, đánh dấu tháng giảm thứ hai liên tiếp và tháng thứ hai liên tiếp dưới ngưỡng 100 triệu yên. Số căn hộ đắt tiền đưa ra thị trường giảm khi các chủ đầu tư gặp khó trong việc mua đất và nguồn cung tại những vị trí được ưa chuộng thu hẹp.

23 quận của Tokyo vẫn ghi nhận mức tăng 1,3% trong tháng 9, đưa giá trung bình tháng lên 139,4 triệu yên. Trên toàn khu vực rộng hơn, giá trung bình mỗi mét vuông chỉ giảm 0,5%, còn 1,458 triệu yên, so với mức giảm lớn hơn 4,1% của giá mỗi căn hộ. Diện tích trung bình mỗi căn là 65,50 mét vuông.

Hai thước đo này giúp lý giải thị trường: tổng giá mua phụ thuộc cả vào diện tích lẫn giá mỗi mét vuông. Thay đổi về diện tích và vị trí của các căn hộ mới có thể khiến giá trung bình được công bố biến động theo từng tháng.

Chi phí xây dựng tiếp tục gây áp lực lên chủ đầu tư

Chỉ số giá vật liệu xây dựng toàn quốc đạt 153,4 vào tháng 9, cao hơn khoảng 34% so với năm năm trước. Chỉ số này theo dõi biến động giá vật liệu, chứ không phải giá của một căn nhà đã hoàn thiện.

Chi phí nhân công cũng tăng trong bối cảnh thiếu lao động. Các chủ đầu tư phải gánh những khoản chi này cùng với chi phí mua đất, đặc biệt khó khăn tại các quận trung tâm đông đúc của Tokyo.

Sự kết hợp này giúp lý giải vì sao doanh số yếu đi nhưng giá chào bán vẫn cao. Chủ đầu tư phải chi nhiều cho đất, vật liệu và nhân công sẽ khó giảm giá bán dự án mà không chấp nhận lợi nhuận thấp hơn.

Việc mua nhà mang tính đầu cơ và đầu tư để bán lại cũng có thể làm tăng áp lực giá. Số liệu không định lượng phần tăng giá đến từ những giao dịch đó, nên mức độ đóng góp của chúng vẫn chưa rõ.

Viện Kinh tế Bất động sản dự đoán chi phí xây dựng và nhân công sẽ tiếp tục giữ giá ở mức cao. Tadashi Matsuda, nghiên cứu viên trưởng cấp cao của viện, cũng mô tả thị trường trong đó lãi suất tăng khiến người mua tiềm năng chậm quyết định, còn chi phí xây dựng tiếp tục hỗ trợ giá tăng dần.

Ít căn mở bán hơn, nhiều nhà chờ người mua hơn

23 quận của Tokyo có 3.313 căn hộ mới được đưa ra thị trường trong giai đoạn từ tháng 4 đến tháng 9, giảm 7,9% so với cùng kỳ năm trước. Trên toàn vùng đô thị, số căn mở bán giảm còn 8.601, làm giảm số lựa chọn mới dành cho người mua.

Dù vậy, lượng căn chưa bán được tăng lên 6.775 căn vào cuối tháng 9, so với 5.879 căn cùng kỳ năm trước. Tính từ hai tổng số này, mức tăng vào khoảng 15,2%. Lượng tồn kho cũng tăng 165 căn so với tháng 8, đánh dấu tháng tăng thứ tư liên tiếp.

Tỷ lệ ký hợp đồng là một thước đo khác về nhu cầu. Đây là tỷ lệ các căn hộ mới mở bán ký được hợp đồng trong tháng mở bán. Trong giai đoạn từ tháng 4 đến tháng 9, tỷ lệ này là 62,8%, đánh dấu kỳ sáu tháng thứ ba liên tiếp dưới 70%.

Tỷ lệ trong tháng 9 còn yếu hơn, ở mức 50,4%, giảm 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ này từng là 69,5% trong tháng 7 và 61,1% trong tháng 8. Trên thực tế, khoảng một nửa số căn mới mở bán trong tháng 9 ký được hợp đồng ngay trong tháng đầu tiên.

Tổng số căn mở bán và lượng tồn kho đo lường hai khía cạnh khác nhau. Số căn mở bán tính những căn mới được chào bán trong một giai đoạn, còn lượng tồn kho bao gồm các căn từ những đợt mở bán trước vẫn đang chờ người mua. Vì vậy, thị trường có thể vừa có ít dự án mới được đưa ra bán hơn, vừa có lượng nhà chưa bán được tăng lên.

Đà chững lại tháng 9 lan tới trung tâm Tokyo

Các chủ đầu tư mở bán 1.142 căn hộ trên toàn vùng đô thị trong tháng 9, giảm 40,1% so với cùng kỳ năm trước nhưng gần như không đổi so với tháng 8, khi tổng số thấp hơn 2 căn. Số căn mở bán giảm tại các khu vực trong khảo sát, ngoại trừ Chiba.

23 quận của Tokyo có 409 căn, chiếm 35,8% tổng số căn mở bán trong khu vực trong tháng 9. Tiếp theo là Kanagawa với 370 căn, Chiba với 153 căn, Saitama với 115 căn và khu vực Tokyo ngoài 23 quận với 95 căn.

Sáu quận trung tâm gồm Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Bunkyo và Shibuya chỉ có 72 căn được mở bán, với giá trung bình 193,07 triệu yên. Một năm trước đó, 75 căn được mở bán với giá trung bình 203,96 triệu yên. Giá trung bình mỗi mét vuông tại đây cũng giảm, từ 3,202 triệu yên xuống 3,023 triệu yên.

Các dự án tháp cao tầng vẫn hiện diện trên thị trường, nhưng nguồn cung thu hẹp. Các tòa nhà từ 20 tầng trở lên có 321 căn trong 13 dự án, so với 528 căn trong 15 dự án cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ ký hợp đồng trong tháng 9 của nhóm này là 51,1%, gần với mức 50,4% của toàn thị trường.

Viện dự báo khoảng 1.500 căn sẽ được mở bán trong tháng 10 năm 2026. Con số này cao hơn 1.316 căn trong tháng 10 năm 2025 nhưng thấp hơn 1.833 căn mở bán trong tháng 10 năm 2024. Dự báo nói về số căn được đưa ra thị trường; giá bán và lượng tiêu thụ cuối cùng sẽ tùy thuộc vào các dự án được chào bán và nhu cầu của người mua.

Lãi suất vay mua nhà cao hơn siết chặt ngân sách hộ gia đình

Các ngân hàng lớn tăng lãi suất vay mua nhà trong tháng 9 và tháng 10 sau khi Ngân hàng Trung ương Nhật Bản nâng lãi suất chính sách. Lãi suất tham chiếu cho khoản vay thế chấp lãi suất thả nổi, được khoảng 80% người vay sử dụng, tăng lên 3,375% mỗi năm.

Lãi suất vay thế chấp thả nổi có thể thay đổi trong thời hạn vay. Khi lãi suất áp dụng tăng, chi phí vay sẽ đắt hơn, làm tăng khoản trả nợ hoặc ảnh hưởng đến tốc độ người vay trả dần dư nợ, tùy theo điều khoản khoản vay.

Lãi suất tham chiếu chỉ là mức để đối chiếu. Lãi suất vay thực tế của một hộ gia đình phụ thuộc vào mức ưu đãi của bên cho vay và hợp đồng thế chấp. Vì vậy, để đánh giá khả năng chi trả, người mua cần biết mức lãi suất được áp dụng cho khoản vay của chính mình.

Giá nhà cao hơn và chi phí vay cao hơn cùng lúc siết chặt một ngân sách. Hộ gia đình muốn giữ khoản trả nợ ở mức vừa sức có thể cần khoản trả trước lớn hơn, chọn bất động sản rẻ hơn, đổi địa điểm hoặc chờ thêm trước khi mua.

Matsuda cho biết lãi suất tăng không mang lại lợi ích nào cho thị trường căn hộ chung cư và cảnh báo nhu cầu có thể suy yếu nếu giá tiếp tục leo thang. Nhận định của ông phù hợp với tỷ lệ ký hợp đồng chậm lại và lượng tồn kho tăng lên, ngay cả khi các chủ đầu tư vẫn phải đối mặt với chi phí xây dựng đắt đỏ.

Các chủ đầu tư cũng tăng nguồn cung căn hộ chung cư có quyền thuê đất có thời hạn lên 708 căn trong giai đoạn từ tháng 4 đến tháng 9, tăng 4%. Theo hình thức này, người mua sở hữu căn hộ còn phần đất bên dưới được thuê trong một thời hạn xác định. Tiền thuê đất, thời hạn thuê và các điều kiện khi hết hạn trở thành những yếu tố quan trọng trong quyết định mua.

Hai kỷ lục nửa năm bao quát những tháng khác nhau

Số liệu nửa đầu năm tài chính nối tiếp một kỷ lục khác trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 6 năm 2026. Trong giai đoạn theo năm dương lịch đó, giá trung bình toàn vùng đô thị đạt 101,35 triệu yên, tăng 13,1% so với cùng kỳ năm trước. Giá trung bình tại 23 quận của Tokyo là 142,49 triệu yên, tăng 9,1%.

Giá trung bình tại Chiba trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 6 đạt 89,97 triệu yên, tăng 56,8%, một phần nhờ các giao dịch bất động sản giá cao tại Funabashi. Nguồn cung toàn khu vực giảm 0,8%, còn 7.989 căn, đánh dấu kỳ tháng 1 đến tháng 6 thứ ba liên tiếp có số căn mở bán dưới 10.000.

Hai kỳ đo lường nửa năm trùng nhau từ tháng 4 đến tháng 6, nhưng bao gồm những tháng khác nhau. Năm tài chính của Nhật Bản bắt đầu vào tháng 4, nên đợt công bố mới nhất đo giai đoạn từ tháng 4 đến tháng 9 thay vì từ tháng 1 đến tháng 6. Mỗi giai đoạn đều lập kỷ lục riêng.

Matsuda, nhà nghiên cứu tại Viện Kinh tế Bất động sản, từng đưa ra triển vọng giá khi thảo luận về kết quả giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 6:

Ngay cả khi giá dịu bớt phần nào vào mùa thu, nhiều khả năng giá vẫn duy trì gần mức 100 triệu yên,

Giá trung bình toàn khu vực trong tháng 9 là 95,52 triệu yên, gần mức đó, trong khi giá trung bình toàn kỳ từ tháng 4 đến tháng 9 cao hơn nhiều. Diễn biến này cho thấy vì sao số căn mở bán trong một tháng riêng lẻ có thể khác với xu hướng của cả giai đoạn dài hơn.

Các mốc thời gian cho thấy thị trường chuyển biến

Số liệu năm 2026 cho thấy giá lập kỷ lục rồi hoạt động mua bán chậm lại, trong khi chi phí duy trì ở mức cao suốt giai đoạn. Các mốc chính gồm:

• Tháng 1 đến tháng 6 năm 2026: Giá trung bình toàn khu vực đạt 101,35 triệu yên, trong khi tổng số căn mở bán là 7.989.
• Tháng 4 đến tháng 9 năm 2026: Giá trung bình nửa đầu năm tài chính tăng lên 114,94 triệu yên, với 8.601 căn mở bán và tỷ lệ ký hợp đồng là 62,8%.
• Tháng 7 đến tháng 9 năm 2026: Tỷ lệ ký hợp đồng hằng tháng giảm từ 69,5% xuống 61,1%, rồi còn 50,4%.
• Tháng 9 năm 2026: Giá trung bình toàn khu vực giảm xuống 95,52 triệu yên, trong khi lượng tồn kho đạt 6.775 căn.
• Ngày 20 tháng 10 năm 2026: Viện công bố kết quả mới nhất và dự báo khoảng 1.500 căn sẽ được mở bán trong tháng 10.

Đối với người đang cân nhắc mua nhà, thay đổi trước mắt là thị trường có nhiều căn chưa bán được hơn nhưng khả năng chi trả vẫn chịu áp lực. Với các chủ đầu tư, thách thức là tìm được người mua ở mức giá đủ bù đắp chi phí đất và xây dựng đắt đỏ. Số liệu mở bán và ký hợp đồng tiếp theo sẽ cho thấy đà chững lại trong tháng 9 có tiếp diễn hay không.

Điểm chính

• Giá trung bình căn hộ chung cư mới tại vùng đô thị Tokyo đạt 114,94 triệu yên trong giai đoạn từ tháng 4 đến tháng 9 năm 2026, tăng 21,1%.
• Giá trung bình tại 23 quận của Tokyo là 179,25 triệu yên, trong khi Kanagawa và Saitama ghi nhận mức giảm giá vừa phải.
• Số căn mở bán trong khu vực giảm 6%, còn 8.601 căn, trong khi lượng tồn kho tháng 9 tăng khoảng 15,2% so với cùng kỳ năm trước.
• Giá trung bình tháng 9 giảm còn 95,52 triệu yên và chỉ 50,4% số căn mới có khách ký hợp đồng trong tháng mở bán.
• Chi phí xây dựng cao góp phần giữ giá ở mức cao, trong khi lãi suất vay mua nhà tăng gây thêm áp lực cho người mua.