Thâm Quyến siết quy định bán nhà hình thành trong tương lai khi bảy thành phố Trung Quốc chuyển sang bán nhà hoàn thiện

Chủ đầu tư phải hoàn thành kết cấu mái trước khi bán nhà hình thành trong tương lai

Ngày 15 tháng 10 năm 2026, Thâm Quyến ban hành quy định bán nhà ở, yêu cầu các tòa nhà dân cư thuộc dự án trên khu đất mới được quảng bá phải hoàn thành phần kết cấu trước khi chủ đầu tư có thể nộp hồ sơ xin bán căn hộ hình thành trong tương lai. Thành phố đưa ra ngưỡng cụ thể: bê tông kết cấu mái của mỗi tòa nhà được mở bán phải được đổ xong.

Chủ đầu tư cũng phải nộp biên bản nghiệm thu chất lượng kết cấu chính, có chữ ký và đóng dấu của chủ đầu tư dự án, đơn vị thiết kế, nhà thầu xây dựng và đơn vị giám sát thi công. Yêu cầu áp dụng với các dự án nhà ở thương mại có thông báo chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước được công bố sau ngày 28 tháng 8 năm 2026.

Các biện pháp này yêu cầu hoàn thành thêm nhiều hạng mục xây dựng trước thời điểm chủ đầu tư có thể thu tiền của người mua. Thâm Quyến cũng ưu tiên bán nhà đã hoàn thiện, nhìn chung giới hạn tiền đặt chỗ ở mức 3% giá mua và đưa nguồn vốn dự án vào cơ chế quản lý của một ngân hàng được chỉ định.

Cục Nhà ở và Xây dựng Thâm Quyến, Cục Quy hoạch và Tài nguyên Thiên nhiên cùng Văn phòng Thâm Quyến của Cơ quan Quản lý Tài chính Quốc gia phối hợp ban hành ý kiến hướng dẫn thực hiện. Quy định có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10.

Cũng trong ngày đó, Hàng Châu ban hành quy định riêng, đưa số thành phố lớn có kế hoạch triển khai lên bảy, gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến, Vũ Hán, Thiên Tân và Hàng Châu. Cả bốn thành phố cấp một của Trung Quốc hiện đều có phương án chi tiết để thực hiện cải cách.

Với người mua, thay đổi thực tế khá rõ ràng. Chủ đầu tư phải thi công dự án đến giai đoạn xa hơn trước khi chào bán căn hộ hình thành trong tương lai, còn việc mua nhà đã hoàn thiện giúp người mua có thêm cơ hội kiểm tra tài sản mình định mua. Với chủ đầu tư, vốn phải tiếp tục được rót vào xây dựng lâu hơn trước khi có thể thu tiền bán hàng.

Cất nóc có ý nghĩa gì với người mua?

Yêu cầu về bê tông mái của Thâm Quyến đưa ra tiêu chí đo lường cụ thể cho khái niệm hoàn thành kết cấu đến tầng mái. Chủ đầu tư xin giấy phép bán nhà hình thành trong tương lai phải chứng minh khung kết cấu chính của tòa nhà cụ thể đã được xây đến mái và hoàn tất hồ sơ nghiệm thu chất lượng theo yêu cầu.

Ở giai đoạn này, tòa nhà vẫn cần được hoàn thiện thêm trước khi cư dân có thể chuyển vào ở. Các hạng mục nội thất, tiện ích, thang máy, khu vực dùng chung và thủ tục nghiệm thu hoàn thành có thể được thực hiện sau khi hoàn tất phần kết cấu. Vì vậy, người mua nhà hình thành trong tương lai vẫn phải chờ, dù công trình phải tiến xa hơn khi bắt đầu mở bán.

Việc bán nhà hoàn thiện diễn ra ở một mốc muộn hơn. Thâm Quyến yêu cầu bất động sản phải được đăng ký lần đầu thì mới được bán dưới hình thức nhà hoàn thiện. Đây là lần đầu tiên bất động sản đã hoàn thiện được ghi nhận vào sổ đăng ký bất động sản chính thức.

Các dự án trên đất mới sẽ được ưu tiên bán nhà hoàn thiện. Nếu thông báo chuyển nhượng đất nêu rõ yêu cầu áp dụng phương thức bán này, chủ đầu tư phải tuân thủ. Các dự án đủ điều kiện vẫn có thể bán nhà hình thành trong tương lai, nhưng phải đáp ứng ngưỡng xây dựng cao hơn và các quy định kiểm soát tài chính.

Dự án nào được thêm thời gian điều chỉnh?

Ngày 28 tháng 8 là mốc phân định, nhưng tình trạng của dự án còn phụ thuộc vào hồ sơ đất đai và quy hoạch. Trong một số trường hợp nhất định, Thâm Quyến cho phép các dự án cũ tiếp tục áp dụng quy định trước đây, thay vì thay đổi tất cả cùng một lúc.

Các dự án đã được cấp giấy phép quy hoạch công trình xây dựng vào hoặc trước ngày 28 tháng 8 có thể tiếp tục theo chính sách bán nhà hình thành trong tương lai trước đây. Giấy phép quy hoạch xác lập phương án phát triển đã được phê duyệt, khác với giấy phép xây dựng dùng để cho phép tiến hành thi công.

Nhìn chung, các chủ đầu tư đã nhận chuyển nhượng đất nhưng chưa được cấp giấy phép quy hoạch phải tuân theo yêu cầu mới. Tuy nhiên, các dự án đủ điều kiện có thể hoàn thành thủ tục đăng ký cần thiết và tiếp tục bán nhà hình thành trong tương lai theo điều kiện cũ đến hết năm 2027.

Thâm Quyến để ngỏ việc nghiên cứu thêm phương án riêng cho một số dự án cải tạo cũ. Các dự án này gồm những dự án lịch sử liên quan đến cải tạo phố cổ, nhà máy và làng mạc, thường được gọi chung ở Trung Quốc là ba khu vực cũ.

Các mốc chính:

• Ngày 28 tháng 8 năm 2026: Mốc phân định dự án mới và dự án hiện hữu theo cải cách.
• Ngày 18 tháng 9 năm 2026: Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn mô tả thị trường bất động sản ngày càng tập trung vào nhà ở hiện hữu tại một cuộc họp báo.
• Ngày 15 tháng 10 năm 2026: Ý kiến hướng dẫn thực hiện của Thâm Quyến có hiệu lực, đồng thời Hàng Châu cũng ban hành quy định.
• Ngày 31 tháng 12 năm 2027: Hạn chuyển tiếp đối với các dự án đủ điều kiện ở Thâm Quyến đã nhận chuyển nhượng đất nhưng chưa có giấy phép quy hoạch tại thời điểm phân định.
• Ngày 31 tháng 12 năm 2028: Hạn chuyển tiếp dài hơn dành cho các dự án lịch sử đủ điều kiện tại Hàng Châu và Vũ Hán.

Cơ chế đặt cọc 3% hoạt động ra sao?

Thâm Quyến cho phép chủ đầu tư bán nhà hoàn thiện thu tiền đặt chỗ sau khi được cấp giấy phép xây dựng, với điều kiện tuân thủ các thủ tục cần thiết và đánh giá rủi ro bàn giao. Khoản đặt cọc nhìn chung bị giới hạn ở mức 3% tổng giá mua.

Tiền đặt chỗ cho phép người mua cam kết mua trong tương lai trước khi bất động sản đủ điều kiện bán dưới hình thức nhà hoàn thiện. Theo các quy định mới, tiền đặt cọc phải được chuyển vào tài khoản chịu sự quản lý, giữ khoản tiền trong hệ thống tài chính được giám sát của dự án.

Người mua có thể chấm dứt hợp đồng đặt cọc nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn. Chủ đầu tư phải hoàn trả tiền đặt cọc và chịu các trách nhiệm pháp lý được quy định trong hợp đồng. Vì vậy, thời hạn bàn giao và nghĩa vụ hợp đồng vẫn là những nội dung then chốt trong thỏa thuận giữa người mua và chủ đầu tư.

Tỷ lệ của Thâm Quyến tương đương mức 3% tại Thượng Hải. Bắc Kinh giới hạn ở mức 1%, trong khi Quảng Châu, Vũ Hán, Thiên Tân và Hàng Châu cho phép tối đa 5%. Đây là các mức tiền đặt chỗ, khác với khoản trả trước khi vay thế chấp.

Bà Tôn Hồng Mai, chuyên gia phân tích cấp cao tại chi nhánh Thâm Quyến của Học viện Chỉ số Trung Quốc, cho biết cách tiếp cận của Thâm Quyến cân bằng giữa phương thức bán hàng của chủ đầu tư và việc bảo vệ tiền của người mua. Mức đặt cọc được cho phép nằm giữa giới hạn chặt hơn của Bắc Kinh và tỷ lệ cao hơn tại Quảng Châu.

Một ngân hàng giám sát nguồn vốn dự án

Thâm Quyến đang áp dụng cơ chế ngân hàng đầu mối, theo đó toàn bộ nguồn vốn dự án được đưa vào một cơ chế tài khoản thống nhất và nằm trong quy trình thanh toán có giám sát. Mục tiêu là bảo đảm tiền liên quan đến dự án nhà ở được sử dụng cho chính dự án đó.

Cơ quan quản lý nhà ở cấp quận sẽ giám sát hành chính, còn trung tâm quỹ nhà ở thành phố sẽ thực hiện giám sát trên thực tế thông qua các tài khoản chuyên biệt chịu sự quản lý. Hệ thống quỹ nhà ở Trung Quốc thường quản lý khoản tiết kiệm nhà ở dựa trên quan hệ lao động và các khoản vay liên quan; trong cơ chế này, trung tâm còn đảm nhiệm vai trò giám sát nguồn vốn cụ thể.

Cải cách rộng hơn gắn việc giải ngân khoản vay thế chấp với việc nộp hồ sơ nghiệm thu hoàn thành xây dựng. Ông Lưu Thủy, giám đốc nghiên cứu doanh nghiệp tại Học viện Chỉ số Trung Quốc, cho biết yêu cầu này, ngưỡng cao hơn để được bán nhà hình thành trong tương lai và ưu tiên bán nhà hoàn thiện là những nội dung chung ở cả bảy thành phố.

Với chủ đầu tư, không chỉ thời điểm mở bán thay đổi mà cả thời điểm có thể sử dụng tiền cũng thay đổi. Công trình phải tiến xa hơn mới đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, tiền thu từ dự án tiếp tục chịu giám sát và nguồn vốn thế chấp đến ở một mốc muộn hơn. Vì vậy, vốn xây dựng và vốn tự có của chủ đầu tư phải gánh thêm phần lớn hơn trong quá trình xây dựng.

Giãn tiến độ trả tiền đất, nhưng kèm điều kiện chặt chẽ

Thâm Quyến cho phép chủ đầu tư chia nhỏ khoản thanh toán cho đất ở mới được chuyển nhượng. Họ phải thanh toán 50% trong vòng 30 ngày, phần còn lại nhìn chung phải trả trong vòng một năm. Các dự án đặc biệt có thể được gia hạn đến hai năm.

Thanh toán đủ vẫn là điều kiện để đăng ký đất lần đầu và được cấp giấy phép bán nhà hình thành trong tương lai đầu tiên. Chủ đầu tư có thể giãn khoản chi phí ban đầu để nhận chuyển nhượng đất, nhưng phải thanh toán hết tiền đất trước khi đạt đến mốc mở bán này.

Hàng Châu cho phép thanh toán ít nhất 50% trong vòng 30 ngày và trả phần còn lại trong vòng hai năm, không tính lãi. Bắc Kinh cũng cho phép trả phần còn lại trong tối đa hai năm. Thâm Quyến, Thượng Hải, Quảng Châu, Vũ Hán và Thiên Tân nhìn chung áp dụng thời hạn một năm, có thể gia hạn thêm một năm nếu được chấp thuận.

Ông Tôn cho biết phương thức trả góp của Thâm Quyến giúp giảm bớt một phần áp lực tài chính ban đầu, trong khi việc gắn điều kiện thanh toán đủ với quyền bán nhà hình thành trong tương lai khiến khung quy định của thành phố hạn chế hơn Bắc Kinh. Chủ đầu tư phải tính toán đồng thời khoản thanh toán tiền đất, chi phí xây dựng và thời điểm dự kiến mở bán.

Vì sao chủ đầu tư đẩy nhanh việc mở bán?

Các chủ đầu tư ở Thâm Quyến đẩy nhanh tiến độ xin giấy phép bán nhà hình thành trong tương lai quanh thời điểm phân định của cải cách. Nền tảng thông tin bất động sản Thâm Quyến ghi nhận 27 dự án nhà ở được cấp phép từ ngày 28 tháng 8 đến ngày 10 tháng 10, so với bảy dự án từ ngày 1 tháng 7 đến ngày 27 tháng 8.

Giai đoạn sau ngắn hơn nhưng tổng số dự án gần gấp bốn lần: 27 so với bảy. Các chủ đầu tư đưa thêm dự án đến giai đoạn mở bán khi thành phố chuẩn bị ban hành quy định chi tiết cho giai đoạn chuyển tiếp.

Thị trường bước vào thay đổi này với lượng nhà mới tồn kho tương đối khiêm tốn. Ông Ngô Duệ, giám đốc điều hành phụ trách khu vực Hoa Nam của Savills, cho biết lượng nhà mới tồn kho tại Thâm Quyến ở mức hơn 22.000 căn vào cuối tháng 6 năm 2026, với thời gian hấp thụ là 13,1 tháng.

Thời gian hấp thụ ước tính khoảng thời gian cần để bán hết lượng hàng tồn kho đó theo tốc độ bán hàng dùng trong phép tính. Ông Ngô cho biết nguồn cung tăng chậm hơn khi chuyển sang bán nhà hoàn thiện có thể giúp cân bằng cung cầu và hỗ trợ ổn định giá trong ngắn hạn.

Trung tâm nghiên cứu của Centaline Thâm Quyến tính toán rằng nhà hoàn thiện chiếm 41% doanh số nhà mới từ tháng 1 đến tháng 9 năm 2026, gần gấp đôi tỷ trọng năm 2024. Trung tâm dự báo tỷ trọng này có thể vượt một nửa trong một đến hai năm tiếp theo. Nếu vượt 50%, tỷ trọng sẽ tăng hơn chín điểm phần trăm so với mức 41% được báo cáo.

Hàng Châu cho thấy cùng một cải cách có thể được triển khai khác nhau

Hàng Châu và Thâm Quyến cùng theo định hướng cải cách chính, nhưng khác nhau ở các bước cần thực hiện để bán nhà hoàn thiện. Thâm Quyến yêu cầu đăng ký bất động sản lần đầu. Hàng Châu cho phép nộp hồ sơ bán nhà hoàn thiện sau khi đã ghi nhận việc hoàn thành xây dựng và các hạng mục tiện ích hỗ trợ đáp ứng tiêu chuẩn yêu cầu.

Hàng Châu cũng cho phép chủ đầu tư lựa chọn bán nhà hình thành trong tương lai hoặc nhà hoàn thiện, trừ khi thông báo chuyển nhượng đất quy định cụ thể phải bán nhà hoàn thiện. Thời hạn chuyển tiếp dài hơn cho các dự án lịch sử đủ điều kiện kéo dài đến hết năm 2028, tương tự cách làm của Vũ Hán.

Đối với nhà được hoàn thiện nội thất, Hàng Châu cho phép nộp hồ sơ hoàn thành riêng cho giai đoạn hoàn thiện phần thô của tòa nhà và giai đoạn trang trí nội thất. Cách làm này tách riêng hai phần của quy trình hoàn thành vốn thường được xử lý cùng nhau.

Ông Nghiêm Việt Tiến, chuyên gia phân tích nghiên cứu bất động sản được dẫn trong các đánh giá về cải cách, ước tính phương án này có thể rút ngắn hơn sáu tháng thời gian xử lý và luân chuyển liên quan. Ước tính này đề cập đến quá trình xử lý các dự án đó, và lợi ích còn tùy thuộc vào cách các thủ tục theo từng giai đoạn được triển khai.

Vũ Hán có một hình thức linh hoạt khác. Thành phố cho phép bảo lãnh ngân hàng đủ điều kiện thay thế tối đa 30% nguồn vốn chịu sự quản lý, đồng thời duy trì mức tối thiểu 70% để bảo đảm bàn giao. Bảo lãnh ngân hàng là cam kết của ngân hàng sẽ thanh toán nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ được bảo lãnh, cho phép giải phóng một phần tiền mặt trong khi vẫn giữ lại bảo đảm tài chính.

Ai có thể tài trợ cho thời gian chờ dài hơn?

Ông Lưu Thủy ước tính việc bán nhà hoàn thiện có thể kéo dài thêm khoảng một đến hai năm thời gian chủ đầu tư thu hồi vốn dự án so với hình thức bán nhà hình thành trong tương lai truyền thống. Điều này kéo dài khoảng thời gian chi phí xây dựng cần được hỗ trợ bằng vốn và các khoản vay.

Ông Lưu, giám đốc nghiên cứu doanh nghiệp của Học viện Chỉ số Trung Quốc, mô tả thay đổi này trong phát biểu được chuyển ngữ:

Chính sách cải cách hệ thống bán nhà ở thương mại được ban hành ngày 28 tháng 8 đã tái cơ cấu một cách có hệ thống hệ thống bán nhà ở thương mại của Trung Quốc, đồng thời sẽ từng bước thay đổi mô hình phát triển trước đây vốn dựa vào tiền thu từ bán nhà hình thành trong tương lai và theo đuổi vòng quay vốn nhanh.

Ông Nhậm Hòa, chuyên gia phân tích tại Chứng khoán Guosen, cho biết việc bán nhà hoàn thiện có thể làm giảm tỷ suất hoàn vốn nội bộ của chủ đầu tư, một thước đo tính đến cả mức lợi nhuận từ khoản đầu tư lẫn tốc độ thu về lợi nhuận. Do đó, khi quyết định mức giá trả cho đất, chủ đầu tư có thể tìm kiếm biên lợi nhuận dự án cao hơn.

Ông Tề Đông, chuyên gia phân tích tại Chứng khoán Kaiyuan, cho biết chủ đầu tư sẽ cần dự đoán giá nhà và tốc độ bán hàng ở thời điểm xa hơn trong tương lai. Ông Viên Văn Bác, chuyên gia phân tích tại Tập đoàn Vốn Quốc tế Trung Quốc, cho rằng các doanh nghiệp có tài chính vững mạnh và vị thế tốt tại các thành phố trọng điểm có thể giành lợi thế cạnh tranh.

Ông Lý Ngọc Gia, chuyên gia nghiên cứu trưởng tại Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở Quảng Đông, nhận định Thâm Quyến có vị thế tương đối thuận lợi để quản lý giai đoạn chuyển đổi. Ông dẫn chứng doanh số nhà mới hằng năm khoảng 30.000 căn, tỷ trọng lớn của giao dịch nhà hiện hữu, số dự án đang triển khai tương đối ít và cơ chế giám sát bán nhà hình thành trong tương lai vốn đã nghiêm ngặt.

Ông Ngô Duệ dự báo chất lượng từng dự án sẽ ngày càng quan trọng. Nhà ở tại vị trí thuận lợi với quy cách hấp dẫn có thể tiếp tục thu hút người mua, trong khi các dự án yếu hơn có nguy cơ bị ế sau khi hoàn thiện. Khi đó, chủ đầu tư phải gánh cả chi phí xây dựng lẫn chi phí chờ người mua.

Điểm chính

• Quy định của Thâm Quyến có hiệu lực ngày 15 tháng 10 năm 2026, khi cải cách được mở rộng ra bảy thành phố lớn.
• Các dự án mới đủ điều kiện phải hoàn thành việc đổ bê tông kết cấu mái và nộp hồ sơ chất lượng kết cấu trước khi xin giấy phép bán nhà hình thành trong tương lai.
• Tiền đặt chỗ mua nhà hoàn thiện nhìn chung bị giới hạn ở mức 3% và phải được chuyển vào các tài khoản chịu sự quản lý.
• Các dự án cũ đủ điều kiện ở Thâm Quyến có thể áp dụng điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai trước đây đến hết năm 2027.
• Chủ đầu tư có thể trả tiền đất theo từng đợt, nhưng phải thanh toán đủ trước khi được cấp giấy phép bán nhà hình thành trong tương lai đầu tiên.
• Thâm Quyến ghi nhận 27 dự án nhà ở được cấp giấy phép bán nhà hình thành trong tương lai từ ngày 28 tháng 8 đến ngày 10 tháng 10, so với bảy dự án trong giai đoạn liền trước.
• Nhà hoàn thiện chiếm 41% doanh số nhà mới tại Thâm Quyến trong chín tháng đầu năm 2026.