Maldives đặt cược vào chương trình cư trú trên đảo sang trọng giữa những lo ngại về tài chính và rạn san hô

Khu đô thị trị giá 790 triệu USD thành hình tại đảo san hô vòng Noonu

Maldives đang mở ra một con đường mới để người nước ngoài giàu có sinh sống tại nước này thông qua Dự án Ayla, một dự án trị giá hơn 790 triệu USD, kết hợp các đảo nhân tạo, nhà ở cao cấp và chương trình cư trú theo diện đầu tư dự kiến. Tổng thống Mohamed Muizzu chủ trì lễ khởi công ngày 29 tháng 1 năm 2026 tại đảo san hô vòng Noonu, cách thủ đô Malé khoảng 188 km về phía bắc. Dự kiến khu đô thị sẽ bắt đầu đi vào hoạt động một phần vào cuối năm 2028.

Dự án đưa các đầm phá Dhekenanfaru và Dhigufaru cùng đảo Kuramaadhoo vào một đặc khu kinh tế. Đây là khu vực nơi chính phủ áp dụng các quy định kinh doanh và ưu đãi thuế khác biệt nhằm thu hút đầu tư. Tại đây, người nước ngoài có thể mua quyền thuê kéo dài 99 năm, cho phép họ tiếp cận bất động sản lâu dài, trong khi hiến pháp vẫn cấm người nước ngoài sở hữu đất.

Thông báo khởi công của chính phủ nêu Crystal Holdings Pvt Ltd và BluRock Group là các nhà đầu tư và nhà phát triển chính. Dự án hứa hẹn tạo hơn 1.200 việc làm, cung cấp dịch vụ y tế, giáo dục nghề và nông nghiệp hiện đại; hơn 60% nhu cầu năng lượng sẽ được đáp ứng từ các nguồn tái tạo.

Dự án đang tiến triển nhanh hơn các quy định cư trú đi kèm. Henley & Partners, đối tác của chính phủ trong việc thiết kế chương trình Maldives Pearl Residence, hiện cho biết chương trình dự kiến ra mắt vào nửa cuối năm 2026. Ngưỡng đầu tư chưa được công bố, trong khi giới phê bình yêu cầu kiểm tra ứng viên chặt chẽ hơn, hồ sơ sở hữu rõ ràng hơn và câu trả lời về thiệt hại đối với các rạn san hô xung quanh.

Ayla quy tụ một số lựa chọn quan trọng của quốc gia: làm thế nào để thu hút vốn mà không làm tăng nợ công, nên trao cho cư dân nước ngoài bao nhiêu quyền kiểm soát đối với quỹ đất khan hiếm, và làm sao bảo vệ môi trường biển vốn là yếu tố thu hút du khách đến Maldives ngay từ đầu.

Từ đề xuất khu nghỉ dưỡng thành nơi an cư

Đầm phá Dhigufaru và Dhekenanfaru được cho một nhà đầu tư Thụy Sĩ thuê vào cuối năm 2022 để xây khu nghỉ dưỡng trên 11 đảo nhân tạo. Sau đó, dự án phát triển thành một khu đô thị dành cho người lưu trú, thay vì chỉ ghé thăm. Các mô tả ban đầu hình dung 25 đảo và đảo nhỏ nhân tạo cùng hơn 70 căn nhà cao cấp; hoạt động tiếp thị gần đây hơn dưới tên The Laurel giới thiệu 96 bất động sản trên 13 đảo.

Đầm phá rộng khoảng 745 ha, trong đó diện tích lấn biển là 152 ha, tương đương khoảng một phần năm tổng diện tích. Công trình cần hơn sáu triệu mét khối cát được nạo vét từ đáy biển. Việc di chuyển khối lượng vật liệu lớn như vậy làm thay đổi cả diện tích đất có thể phát triển lẫn môi trường sống dưới nước xung quanh.

Thông báo về thỏa thuận đầu tư của chính phủ ghi nhận giấy phép đặc khu kinh tế được cấp ngày 9 tháng 12 năm 2025, sau đó là thỏa thuận với Crystal Holdings ngày 31 tháng 12. Bộ trưởng Phát triển Kinh tế và Thương mại Mohamed Saeed ký thay mặt chính phủ, còn giám đốc điều hành Dự án Ayla Petar Krstic ký thay mặt công ty. Thỏa thuận thiết lập khuôn khổ hợp đồng cho việc triển khai.

Thông cáo về thỏa thuận tháng 12 của bộ mô tả thỏa thuận này là bước chính thức cuối cùng trước khi bắt đầu triển khai trên thực tế. Cả hai thông cáo đều gắn Ayla với Tầm nhìn 2040 của Muizzu, chương trình của chính phủ nhằm đa dạng hóa kinh tế và phát triển dài hạn.

Các mốc chính cho thấy dự án xây dựng và chương trình cư trú đã phát triển song song như thế nào:

• Cuối năm 2022: Đầm phá và hòn đảo được cho thuê theo đề xuất khu nghỉ dưỡng trước đó.
• Tháng 7 năm 2025: Chính phủ ký thỏa thuận hợp tác Pearl Residence với Henley & Partners tại Singapore.
• Ngày 9 tháng 12 năm 2025: Ayla được cấp giấy phép đặc khu kinh tế.
• Ngày 31 tháng 12 năm 2025: Chính phủ và Crystal Holdings ký thỏa thuận đầu tư.
• Ngày 29 tháng 1 năm 2026: Muizzu chủ trì lễ khởi công.
• Nửa cuối năm 2026: Henley hiện công bố đây là thời điểm dự kiến ra mắt Pearl Residence.
• Cuối năm 2028: Dự kiến Ayla bắt đầu hoạt động một phần.

Nhà đầu tư sẽ nhận được gì?

Pearl Residence sẽ trao cho các nhà đầu tư đủ điều kiện quyền sinh sống tại Maldives. Trang chương trình của Henley mô tả đây là chương trình cư trú theo diện đầu tư đầu tiên của quốc gia, dự kiến ra mắt vào nửa cuối năm 2026. Tại một hội nghị ở London ngày 3 và 4 tháng 11 năm 2025, Saeed từng thông báo chương trình sẽ ra mắt vào tháng 4 năm 2026.

Mức đầu tư tối thiểu cuối cùng, các loại hình đầu tư đủ điều kiện, thời hạn cư trú, thủ tục gia hạn và các điều kiện liên quan vẫn đang được xây dựng. Những chi tiết này rất quan trọng vì chúng xác định ứng viên phải mua gì, quyền lưu trú có hiệu lực trong bao lâu và những nghĩa vụ nào vẫn tiếp tục sau khi được chấp thuận.

Người nước ngoài đã có thể mua biệt thự nghỉ dưỡng theo hình thức thuê đất ít nhất từ năm 2010. Theo thỏa thuận này, người mua vẫn là khách lưu trú, thời hạn thuê không thể vượt quá thời hạn thuê của khu nghỉ dưỡng, và đơn vị quản lý khu nghỉ dưỡng vận hành biệt thự khi họ vắng mặt. Mô hình nhà ở của Ayla sẽ tạo ra mối quan hệ khác với đất nước, kết hợp nhà ở với con đường để cư trú lâu dài hơn.

Kristin Surak, tác giả cuốn The Golden Passport: Global Mobility for Millionaires, giải thích vì sao quyền cư trú mang lại những quyền khác với quyền công dân:

Thị thực có thể bị thu hồi, không được truyền lại trong gia đình và chỉ mang lại phạm vi lựa chọn hạn chế hơn.

Do đó, quyền thuê bất động sản và quyền sinh sống tại quốc gia là hai thỏa thuận riêng biệt. Hợp đồng thuê quy định việc sử dụng nhà ở; luật nhập cư điều chỉnh quyền lưu trú của cư dân. Người mua sẽ cần các điều khoản rõ ràng cho cả hai.

Vì sao chính phủ muốn thu hút cư dân giàu có

Maldives đang chịu áp lực nghiêm trọng từ các khoản vay công. Quỹ Tiền tệ Quốc tế dự báo tổng nợ sẽ vào khoảng 130% tổng sản phẩm quốc nội. GDP đo lường giá trị hàng hóa và dịch vụ được sản xuất trong nền kinh tế trong một năm. Với tỷ lệ này, nợ công tương đương khoảng 130 USD trên mỗi 100 USD sản lượng kinh tế hằng năm.

Saeed dẫn các ước tính cho rằng Pearl Residence có thể mang lại hơn 1 tỷ USD dòng vốn trực tiếp và gián tiếp. Bộ cho biết con số này dựa trên mô hình sơ bộ, chưa xác định khoảng thời gian phát sinh dòng vốn. Dòng vốn trực tiếp có thể bao gồm các khoản đầu tư đủ điều kiện; dòng vốn gián tiếp có thể đến từ chi tiêu của cư dân và hoạt động của các doanh nghiệp phục vụ họ.

Giá trị đầu tư của Ayla, dòng vốn từ chương trình cư trú và nguồn thu của chính phủ là những khái niệm khác nhau. Vốn xây dựng chi trả cho việc phát triển dự án, còn thuế và phí hỗ trợ tài chính công. Chi tiêu đến tay người lao động và nhà cung cấp địa phương là một lợi ích khác, với quy mô tùy thuộc vào việc tuyển dụng, mua sắm và các điều khoản của đặc khu.

Chính phủ cam kết tạo hơn 1.200 việc làm, tập trung vào tuyển dụng lao động địa phương và phát triển kỹ năng. Giấy phép ban đầu cũng yêu cầu Crystal Holdings nộp các nghiên cứu khả thi, hạ tầng, kỹ thuật và môi trường trong vòng 180 ngày, cùng các đề xuất kinh doanh về bất động sản, y tế, năng lượng tái tạo và phúc lợi nhân viên.

Cư dân Fodhdhoo đang chờ đợi những lợi ích thiết thực. Abdulla Abbas, quản lý nhà nghỉ trên hòn đảo lân cận, mô tả điều người dân nghe được về dự án:

Điều chúng tôi nghe được là một số người giàu nhất thế giới đang đầu tư vào nơi này,

Việc phân bổ lợi ích rộng rãi hơn rất quan trọng ở một quốc gia nơi Ngân hàng Thế giới ước tính nhóm 20% giàu nhất nhận 38,5% thu nhập quốc dân, còn nhóm 20% nghèo nhất nhận 8,9%. Tỷ trọng của nhóm giàu cao hơn nhóm nghèo hơn bốn lần. Việc làm tại địa phương, cơ hội đào tạo và cơ hội kinh doanh sẽ góp phần quyết định ai được hưởng lợi từ nguồn đầu tư mới.

Ai kiểm soát tiền và bất động sản?

Crystal Holdings nắm giấy phép đặc khu kinh tế, còn BluRock Group có trụ sở tại Dubai là một nhà phát triển chính khác. Danh tính các nhà đầu tư đứng sau, đối tác góp vốn và chủ sở hữu hưởng lợi cuối cùng chưa được công khai. Cả hai công ty đều không phản hồi yêu cầu bình luận về các thỏa thuận sở hữu này.

Chủ sở hữu hưởng lợi là người thực sự sở hữu hoặc kiểm soát tài sản hay công ty, ngay cả khi trên giấy tờ một công ty khác đứng tên. Luật Công ty Maldives xác định chủ sở hữu hưởng lợi theo ngưỡng nắm giữ ít nhất 25% cổ phần, quyền biểu quyết hoặc cổ tức. Hiện không có sổ đăng ký công khai có thể tra cứu.

Điều 79 của Luật Đặc khu Kinh tế quy định khuôn khổ đặc khu được ưu tiên áp dụng so với 15 luật khác đối với các vấn đề liên quan đến đặc khu. Khuôn khổ này cũng cho phép miễn hoặc giảm thuế, bao gồm thuế lãi vốn và thuế nhập khẩu, đồng thời cho phép ngân hàng nước ngoài cung cấp dịch vụ cho các quỹ tín thác. Quỹ tín thác là thỏa thuận theo đó một người nắm giữ và quản lý tài sản thay mặt những người thụ hưởng.

Quy định về ngân hàng nước ngoài hạn chế việc tiết lộ thông tin chủ sở hữu hưởng lợi của khách hàng và bản thân các ngân hàng nếu không có lệnh của tòa án hoặc sự đồng ý của chủ sở hữu. Ahmed Ahid Rasheed, cựu ủy viên thông tin Maldives, kêu gọi lập sổ đăng ký công khai, có thể tra cứu về chủ sở hữu hưởng lợi và chủ sở hữu đất trong các đặc khu:

Không có lý do chính đáng nào để những thông tin này không được công khai. Công dân chúng tôi có quyền biết ai đang mua bất động sản ở đất nước mình.

Sổ đăng ký công khai sẽ giúp người dân liên kết tên công ty với những người đứng sau. Với cơ quan quản lý, hồ sơ sở hữu chính xác cũng giúp truy tìm nguồn tiền đầu tư và xác định mối liên hệ giữa ứng viên, doanh nghiệp và quan chức nhà nước.

Ứng viên sẽ được thẩm tra ra sao?

Nhóm châu Á - Thái Bình Dương về chống rửa tiền đã nêu quan ngại về các quy định chưa rõ ràng đối với quỹ tín thác tại Maldives. Nhóm này cũng dẫn đánh giá rủi ro của chính phủ, trong đó mô tả bất động sản là lĩnh vực có nguy cơ rất cao bị lợi dụng để rửa tiền, tức biến tiền thu được từ tội phạm thành tiền có vẻ hợp pháp.

Các chương trình cư trú theo diện đầu tư có thể thu hút nguồn vốn hợp pháp, nhưng cũng thu hút ứng viên muốn che giấu tài sản, né tránh cơ quan thực thi pháp luật hoặc chuyển dịch tiền phi pháp. Lực lượng Đặc nhiệm Tài chính đã cảnh báo về những rủi ro đó. Người phát ngôn ban thư ký của tổ chức giải thích các biện pháp bảo vệ sẽ ảnh hưởng đến kết quả như thế nào:

Sự cân bằng cuối cùng phụ thuộc vào thiết kế và giám sát chương trình, cũng như sức mạnh của khuôn khổ pháp lý, quản lý và thể chế rộng hơn tại khu vực tài phán,

Bộ Phát triển Kinh tế cho biết Pearl Residence sẽ áp dụng quy trình thẩm tra quốc tế, đánh giá tài chính và uy tín, cùng các bước kiểm tra của cơ quan an ninh quốc gia và cơ quan quản lý. Henley mô tả quy trình tương tự, có bổ sung báo cáo xác minh lý lịch độc lập. Bộ cho biết Ayla vẫn phải tuân thủ các luật hiện hành, bao gồm quy định chống rửa tiền và tài trợ khủng bố.

Fayyaz Ismail, cựu bộ trưởng kinh tế và chính trị gia đối lập, nêu thẳng mối lo ngại của mình:

Điều tôi lo ngại là các biện pháp bảo vệ đã được thiết lập hay chưa,

Nghị sĩ đối lập Ahmed Shamheed đã đề nghị lập tức đình chỉ Pearl Residence và công khai các thỏa thuận liên quan thông qua một nghị quyết quốc hội trình vào tháng 7, nhưng bị bác bỏ vào tháng 8. Ông cũng cảnh báo đất nước có nguồn lực hạn chế để giám sát hoạt động tài chính liên quan đến cư dân giàu có và các ngân hàng nước ngoài.

Azza Mohamed, quản lý về quản trị tại chi nhánh Maldives của Tổ chức Minh bạch Quốc tế, chỉ ra vụ bê bối tham nhũng liên quan đến việc cho các nhà phát triển du lịch thuê đảo trái phép trong năm 2014 và 2015. Các chính trị gia cấp cao đã bỏ túi hàng chục triệu USD tiền thu được. Bà cho rằng để ngăn chặn những hành vi lạm dụng tương tự, cần minh bạch quyền sở hữu, giám sát độc lập hoạt động mua sắm và phê duyệt, cũng như năng lực thực thi để truy tìm, phong tỏa và thu hồi tiền phi pháp xuyên biên giới.

Vai trò của Henley và những câu hỏi hợp đồng chưa được giải đáp

Henley & Partners đề xuất Pearl Residence với chính phủ; sau đó chính phủ chính thức hóa chương trình thành đề xuất do khu vực tư nhân khởi xướng. Bộ từ chối cung cấp thỏa thuận hợp tác, viện dẫn ngoại lệ quyền tiếp cận thông tin đối với thông tin bảo mật thương mại mà việc công bố có thể gây tổn hại đến lợi ích kinh doanh của bên thứ ba.

Henley cho biết vai trò của họ sẽ bao gồm xử lý hồ sơ, quản trị và chuẩn bị khuyến nghị. Chính phủ Maldives sẽ quyết định hồ sơ. Công ty cũng cho biết sẽ không nhận phí hay thù lao từ ngân sách công cho việc thiết kế, tiếp thị hoặc vận hành chương trình, dù có thể tính phí riêng với khách hàng để hỗ trợ nộp hồ sơ.

Bộ cho biết phí ứng viên có thể được dùng để tài trợ cho Văn phòng Chương trình, bao gồm khoản thanh toán cho các nhà cung cấp dịch vụ tham gia triển khai và quản lý. Cơ chế này khiến việc giám sát rõ ràng ai xử lý hồ sơ, ai nhận phí và ai đưa ra quyết định cuối cùng càng trở nên quan trọng.

Nghị viện châu Âu đã cảnh báo về nguy cơ xung đột lợi ích khi một công ty tư nhân vừa tư vấn cho chính phủ về các chương trình di cư theo diện đầu tư vừa chuẩn bị hồ sơ. Henley từng bị giám sát tại các khu vực tài phán khác, trong đó có các hồ sơ tại St. Kitts và Nevis liên quan đến chính trị gia nổi tiếng và những người bị cáo buộc phạm tội hoặc đang lẩn trốn. Công ty bác bỏ các cáo buộc trước đây và khẳng định nghiêm túc thực hiện thẩm tra cẩn trọng.

Tháng 12 năm 2025, chủ tịch Henley Christian Kälin cho biết ông hy vọng nhiều người Israel sẽ mua nhà ở Maldives. Công dân Israel mang hộ chiếu nước này bị cấm nhập cảnh Maldives từ tháng 4 năm 2025, tạo ra mâu thuẫn thực tế giữa tham vọng tiếp thị đó với các quy định nhập cảnh của quốc gia.

Kết quả giám sát rạn san hô

Những lo ngại về môi trường của Ayla đã có thể đo lường được. Hoạt động giám sát từ tháng 7 đến tháng 9 năm 2024 cho thấy 74% số liệu đo trầm tích vượt giới hạn hằng ngày là 15 miligam trên mỗi centimet vuông. Đến tháng 10 năm 2025, tình trạng rạn san hô vẫn ở mức kém đến trung bình.

Trầm tích gồm các hạt bị khuấy lên trong nước trong quá trình nạo vét và xây dựng. Khi lắng xuống, chúng có thể phủ lên san hô và các sinh vật biển khác. Nước đục hơn cũng làm giảm lượng ánh sáng chiếu đến sinh vật dưới mặt nước. Khu vực dự án có môi trường sống của cá mó và cá mập y tá được bảo vệ.

Humaida Abdul Ghafoor, nhà hoạt động môi trường thuộc tổ chức Save Maldives, mô tả việc lấn biển ảnh hưởng đến nhiều thứ hơn cả đáy biển nơi cát được lấy đi:

Việc đó còn làm thay đổi dòng chảy, sự chuyển động của nước và thủy văn. Nó cũng tạo ra trầm tích, thứ có thể trở thành sát thủ,

Muizzu nói mục tiêu của chính phủ là giảm thiểu tác động từ các hoạt động lấn biển thiết yếu và cân bằng phát triển với các chương trình môi trường, bao gồm sinh sản và trồng san hô. Trong một podcast do văn phòng tổng thống sản xuất, ông trình bày lập trường này:

Chúng tôi muốn thực hiện phát triển gắn liền với môi trường. Chúng tôi đang định hình tương lai quốc gia, và khi làm vậy, chúng tôi muốn bảo vệ môi trường, trở thành tấm gương cho các quốc gia khác,

Mục tiêu năng lượng tái tạo của Ayla đề cập đến cách vận hành khu đô thị sau khi hoàn thành. Các biện pháp kiểm soát trầm tích và giám sát rạn san hô xử lý tác động trong quá trình xây dựng. Cả hai yếu tố đều quan trọng khi đánh giá mô tả của chính phủ về dự án là khu đô thị bền vững.

Thay đổi rộng hơn trong cách Maldives sử dụng đất

Maldives có gần 1.200 hòn đảo, khoảng 80% nằm dưới một mét so với mực nước biển. Gần một nửa dân số chỉ hơn nửa triệu người sống tại Malé, một hòn đảo rộng khoảng hai kilômét vuông. Lấn biển đã trở thành giải pháp ứng phó tình trạng quá tải, đồng thời giúp mở rộng du lịch và đầu tư nhà ở.

Rasmalé, một dự án đảo nhân tạo lớn hơn nhiều gần thủ đô, cho thấy quy mô thay đổi này. Chính phủ đặt mục tiêu thu hút 35.000 cư dân nước ngoài đến đây, trong khi Eagle Hills của Abu Dhabi dự định xây 8.800 bất động sản trên gần một nửa diện tích đất lấn biển. Các đề xuất về hợp đồng thuê được gia hạn khi bán hoặc thừa kế đã làm dấy lên tranh luận về mức độ kiểm soát thực tế mà người nước ngoài có thể có.

Bộ trưởng Hạ tầng Abdulla Muththalib cho biết việc mua bất động sản ở Rasmalé sẽ không bao giờ dẫn đến quyền cư trú vĩnh viễn hay quyền công dân, dù người mua đủ điều kiện xin thị thực cư trú doanh nghiệp được cấp từ năm 2015. Vì vậy, Rasmalé và Pearl Residence áp dụng các cơ chế nhập cư khác nhau.

Chuyên gia quản trị Salma Fikry cảnh báo các hợp đồng thuê kéo dài hàng chục năm có thể trao quyền chiếm hữu độc quyền, quyền chuyển nhượng, thừa kế và quyền kiểm soát kinh tế rộng rãi. Những phép thử tiếp theo của Ayla sẽ rất cụ thể: công bố quy định của Pearl Residence, triển khai chương trình theo kế hoạch vào nửa cuối năm 2026, mang lại lợi ích cho người dân địa phương và tiến tới vận hành một phần vào cuối năm 2028.

Điểm chính

• Dự án Ayla là dự án trị giá hơn 790 triệu USD tại đảo san hô vòng Noonu, dự kiến đi vào hoạt động một phần vào cuối năm 2028.
• Pearl Residence hiện dự kiến ra mắt vào nửa cuối năm 2026, muộn hơn thời điểm tháng 4 được thông báo trước đó.
• Yêu cầu đầu tư tối thiểu và các điều kiện cư trú cuối cùng chưa được công bố.
• Chính phủ cam kết tạo hơn 1.200 việc làm và đáp ứng hơn 60% nhu cầu năng lượng của khu đô thị bằng năng lượng tái tạo.
• Giới phê bình yêu cầu công khai sổ đăng ký sở hữu, tăng cường giám sát tài chính và công bố các thỏa thuận của chương trình.
• Hoạt động giám sát cho thấy 74% số liệu đo trầm tích vượt giới hạn hằng ngày trong giai đoạn từ tháng 7 đến tháng 9 năm 2024.
• Chính phủ cho biết sẽ áp dụng quy trình thẩm tra ứng viên và các luật hiện hành chống dòng tiền phi pháp.