Malaysia khôi phục 1.726 dự án nhà ở trị giá 158,16 tỷ RM, hướng tới mục tiêu năm 2030

Gần 200.000 căn nhà được đưa vào diện phục hồi

Tính đến tháng 8/2026, Malaysia đã khôi phục hoặc giải quyết 1.726 dự án nhà ở tư nhân gặp khó khăn, với 199.643 căn nhà và tổng giá trị phát triển gộp (GDV) là 158,16 tỷ RM, Bộ trưởng Nhà ở và Chính quyền địa phương Nga Kor Ming cho biết trước Hạ viện. Phần lớn nhất trong tổng số này, gồm 1.542 dự án với 163.621 căn nhà, đã hoàn thành và được cấp Giấy chứng nhận hoàn thành và tuân thủ (CCC).

Các số liệu cho thấy tiến triển đáng kể, nhưng không có nghĩa là mọi căn nhà được tính trong chương trình phục hồi đều đã hoàn tất. Có thêm 147 dự án đã trở lại tiến độ xây dựng bình thường, trong khi 37 dự án bị bỏ hoang được phục hồi thông qua việc hoàn thành xây dựng hoặc các giải pháp khác có lợi cho người mua.

Những vấn đề còn tồn đọng thể hiện rõ tại Kuala Lumpur. Tính đến ngày 31/8/2026, thủ đô vẫn còn bảy dự án nhà ở tư nhân bị bỏ hoang và 12 dự án được xếp vào diện trì trệ; nhóm thứ hai liên quan đến 6.102 người mua nhà. Một số dự án sắp hoàn thành, trong khi các dự án khác vẫn ở giai đoạn lập kế hoạch hoặc vướng các thủ tục pháp lý.

Nga công bố số liệu toàn quốc cùng cam kết xóa bỏ các dự án nhà ở trì trệ và bị bỏ hoang vào năm 2030. Ông liên hệ công tác phục hồi với việc giám sát dự án chặt chẽ hơn, kiểm toán tài khoản phát triển và cơ chế mua bán được đề xuất nhằm ngăn các dự án không khả thi về thương mại được triển khai.

Số liệu phục hồi thực sự tính những gì

Tổng số dự án phục hồi của bộ bao gồm ba kết quả khác nhau. Việc tách riêng các nhóm này rất quan trọng đối với người mua muốn xác định một dự án đã hoàn thành, được khởi động lại hay đang được giải quyết theo một phương án khác.

• 147 dự án trì trệ đã trở lại tiến độ bình thường, gồm 29.900 căn nhà với tổng GDV là 40,92 tỷ RM.
• 1.542 dự án trì trệ đã hoàn thành và được cấp CCC, gồm 163.621 căn nhà trị giá 115,74 tỷ RM.
• 37 dự án bị bỏ hoang đã được khôi phục hoặc giải quyết, gồm 6.122 căn nhà với tổng GDV là 1,504 tỷ RM.

Các nhóm này cộng lại thành 1.726 dự án và 199.643 căn nhà như đã công bố. Tổng giá trị phát triển của các nhóm là 158,164 tỷ RM, phù hợp với con số 158,16 tỷ RM nêu trong tiêu đề sau khi làm tròn. Một số bản tin làm tròn giá trị thành phần dự án bị bỏ hoang xuống 1,5 tỷ RM.

Tổng giá trị phát triển gộp (GDV) phản ánh giá trị của một dự án, chứ không phải số tiền chính phủ đã chi để cứu dự án. Vì vậy, không nên hiểu con số 158,16 tỷ RM là tổng chi tiêu công, khoản bồi thường trả cho người mua hay số tiền thu hồi được.

Bộ cũng sử dụng khái niệm phục hồi rộng hơn việc chỉ hoàn tất xây dựng. Một dự án đã trở lại tiến độ bình thường vẫn cần được hoàn thành, trong khi dự án bị bỏ hoang có thể được giải quyết bằng một phương án có lợi cho người mua thay vì bàn giao đầy đủ tất cả các căn nhà như kế hoạch ban đầu.

Dự án đã hoàn thành chiếm phần lớn tổng số

1.542 dự án được cấp chứng nhận hoàn thành chiếm khoảng 89,3% tổng số dự án trong thống kê phục hồi. Với 163.621 căn nhà, nhóm này chiếm khoảng 82% tổng số căn được tính. Đây là bằng chứng rõ nhất về các công trình đã hoàn tất trong thông báo tổng quan.

Giấy chứng nhận hoàn thành và tuân thủ, thường được gọi tắt là CCC, xác nhận một công trình đã được hoàn thành theo các yêu cầu hiện hành. Đây là cột mốc cụ thể hơn việc dự án trở lại tiến độ bình thường, dù thông báo không nêu thời điểm từng người mua nhận bàn giao nhà.

29.900 căn nhà thuộc các dự án đã trở lại tiến độ bình thường chiếm khoảng 15% tổng số căn. 6.122 căn còn lại trong các dự án bị bỏ hoang đã được khôi phục hoặc giải quyết chiếm khoảng 3,1%. Những con số này cho thấy gọi toàn bộ 199.643 căn là nhà vừa hoàn thành sẽ phóng đại kết quả.

Cơ cấu số liệu cũng cho thấy phần lớn các dự án được ghi nhận phục hồi là những dự án trì trệ, chứ không phải các dự án đã bị xếp vào diện bỏ hoang. Hai nhóm dự án trì trệ cộng lại có 1.689 dự án. Chỉ có 37 dự án thuộc nhóm bị bỏ hoang.

So sánh tổng số mới nhất với số liệu tháng 7

Thông báo ngày 30/7/2026 cho biết đã khôi phục 1.647 dự án nhà ở trì trệ và bị bỏ hoang, với tổng GDV vượt 150 tỷ RM. Một bản tin khác về tổng số này nêu giá trị 153 tỷ RM và mô tả các dự án là bị bỏ hoang.

So với con số tháng 7, tổng số tháng 8 tăng 79 dự án, tương đương khoảng 4,8%. So sánh 158,16 tỷ RM với mức 153 tỷ RM được đưa tin riêng cho thấy mức tăng 5,16 tỷ RM. Đây chỉ là phép so sánh gần đúng vì các bản tin tháng 7 sử dụng mức độ chính xác khác nhau.

Mô tả về giai đoạn thống kê cũng khác nhau. Bản tin ngày 30/7 cho biết các dự án phục hồi thuộc giai đoạn từ năm 2022, trong khi các bản tin tháng 8 liên hệ kết quả với lực lượng đặc nhiệm được thành lập năm 2023. Chỉ dựa vào các con số thì không thể xác định liệu cùng một mốc thời gian và quy tắc phân loại có được áp dụng xuyên suốt hay không.

Vì vậy, nên xem mức tăng này là phép so sánh giữa các tổng số được công bố, chứ không phải số dự án đã hoàn thành được xác minh trong tháng 8. Những thông tin tháng 7 đề cập gần 200.000 người mua nhà cũng không thể so sánh trực tiếp với con số chính xác mới nhất là 199.643 căn nhà.

Kuala Lumpur vẫn còn các dự án chưa được giải quyết

Trong số bảy dự án nhà ở tư nhân bị bỏ hoang ở Kuala Lumpur được thống kê ngày 31/8, năm dự án đang trong giai đoạn lập kế hoạch phục hồi, một dự án đang được phục hồi và một dự án được xếp loại đình trệ. Danh sách riêng gồm 12 dự án trì trệ của thủ đô liên quan đến 6.102 người mua.

Việc phân biệt giữa giai đoạn lập kế hoạch và phục hồi đang diễn ra rất quan trọng. Một dự án đang lập kế hoạch chưa chắc đã khởi động lại việc xây dựng. Bộ cho biết các bên liên quan đang đàm phán, chuẩn bị thỏa thuận phục hồi và đánh giá những phương án khả thi để tiếp tục công việc.

Dự án Kuchai East dự kiến được cấp CCC trong quý I/2027. Trái lại, dự án D'Cento vẫn đình trệ do các thủ tục pháp lý. Những trường hợp này cho thấy vì sao bộ không đưa ra một thời hạn hoàn thành chung cho tất cả các dự án chưa được giải quyết.

Hai dự án khác, Residensi Laman Segar Hijau và Vila Setara Happy Garden, đã được cấp CCC trong tháng trước phiên cập nhật tại nghị viện. Công tác phục hồi tại Residensi Hektar Gombak được báo cáo đã hoàn thành 92,67%. Tỷ lệ này cho thấy tiến độ đáng kể, nhưng không phải là giấy chứng nhận hoàn thành hay ngày bàn giao đã được xác nhận.

Các số liệu về Kuala Lumpur được thảo luận để trả lời câu hỏi bổ sung của Fong Kui Lun, nghị sĩ khu vực Bukit Bintang. Lịch hoàn thành phụ thuộc vào tiến độ và việc giải quyết các vấn đề ảnh hưởng đến từng dự án, trong đó có những trở ngại pháp lý.

Lực lượng đặc nhiệm và giới hạn của công tác phục hồi

Lực lượng đặc nhiệm về các dự án nhà ở tư nhân trì trệ và bị bỏ hoang, gọi tắt là TFST, được thành lập năm 2023. Bộ cho biết lực lượng này phối hợp công tác phục hồi với các chủ đầu tư và cơ quan liên quan.

Nga cho biết các dự án bị bỏ hoang có thể được xử lý bằng cách hoàn thành xây dựng hoặc áp dụng các giải pháp khác có lợi cho người mua nhà. Thông báo không phân tích chi tiết các giải pháp thay thế này, vì vậy không thể xác định có bao nhiêu người mua nhận được nhà thay vì một hình thức giải quyết khác.

Bộ trưởng cũng nói rằng các biện pháp tiếp theo phải nằm trong phạm vi thẩm quyền của bộ và tuân theo quy trình, quyết định của tòa án. Lưu ý này quan trọng đối với những dự án như D'Cento, nơi không thể tách riêng việc xây dựng khỏi các thủ tục pháp lý chưa được giải quyết.

Phát biểu trong giờ chất vấn tại Hạ viện ngày 14/10, Nga, bộ trưởng phụ trách lĩnh vực nhà ở và chính quyền địa phương, mô tả trách nhiệm liên tục của bộ:

Chúng tôi không thể xem nhẹ các dự án nhà ở trì trệ hoặc bị bỏ hoang, và sẽ tiếp tục giám sát những tình huống này để bảo đảm các biện pháp cần thiết được thực hiện theo đúng thẩm quyền của bộ,

Các số liệu phục hồi ghi nhận kết quả đã đạt được, nhưng không đưa ra tổng số dự án trên toàn quốc vẫn đang trì trệ hoặc bị bỏ hoang. Nếu không biết số hồ sơ còn tồn đọng, không thể xác định thông báo này cho thấy Malaysia đã giải quyết được bao nhiêu phần của toàn bộ vấn đề.

Giám sát và kiểm toán tài khoản là trọng tâm của kế hoạch phòng ngừa

Các biện pháp phòng ngừa của bộ bao gồm Hệ thống Quản lý Tích hợp Nhà ở (HIMS) để theo dõi tiến độ dự án và hệ thống Teduh. Những biện pháp này được triển khai song song với việc kiểm toán thường xuyên các Tài khoản Phát triển Nhà ở.

Kiểm toán tài khoản phát triển nhằm giám sát tài chính dự án, trong khi việc theo dõi xây dựng tập trung vào tiến độ thi công. Bộ xem cả hai là công cụ để phát hiện vấn đề và tăng cường giám sát trước khi các dự án cần được cứu trợ.

Nga cũng cho biết kinh phí cho hệ thống Phân tích Dữ liệu Lớn, dự kiến đóng vai trò là ngân hàng dữ liệu trung tâm, đã được bảo đảm thông qua Ngân sách 2027. Thông báo đề cập đến kinh phí cho một hệ thống dự kiến triển khai, chứ không phải một cơ sở dữ liệu đã hoạt động và cho ra kết quả.

Các cải cách khác gồm hợp đồng mua bán điện tử, gọi là e-SPA. Trong một thông báo riêng, Nga mô tả mục đích thực tế của hệ thống này là giúp người mua ký hợp đồng một bất động sản ở Kelantan khi đang ở New York.

Kết hợp lại, các biện pháp này nhắm đến những giai đoạn khác nhau của một giao dịch nhà ở: tiếp cận thông tin dự án, hợp đồng mua bán chính thức và giám sát nguồn vốn phát triển. Các thông tin cập nhật không nêu mức độ sử dụng rộng rãi của từng hệ thống, cũng không đưa ra kết quả định lượng về số dự án mới gặp vấn đề đã được ngăn chặn.

Đề xuất cơ chế rút lui trước khi dự án trở nên không khả thi

Dự luật Phát triển Bất động sản được đề xuất sẽ đưa vào cơ chế Quyền chọn mua kèm điều khoản chấm dứt theo thời hạn. Theo đề xuất được Nga mô tả, cả chủ đầu tư lẫn người mua đều có cơ hội rút lui trước khi ký Hợp đồng mua bán chính thức.

Điều khoản chấm dứt theo thời hạn quy định một mốc hoặc khoảng thời gian giới hạn cho một thỏa thuận. Theo đề xuất này, nếu xác định dự án không khả thi trong thời hạn quy định, chủ đầu tư có thể rút lui và hoàn trả đầy đủ tiền đặt cọc của người mua, cộng với tiền lãi ngân hàng. Người mua cũng có thể rút lui trong thời gian đó, nhưng có thể phải chịu một số khoản phí.

Giải thích về biện pháp bảo vệ người mua khi chủ đầu tư rút lui, Nga nói:

Nếu chủ đầu tư nhận thấy dự án sẽ thất bại hoặc doanh số thấp, họ có quyền rút lui, và tiền đặt cọc của người mua sẽ được hoàn trả 100%, cộng với tiền lãi ngân hàng,

Bộ trưởng cho biết doanh số thấp và áp lực triển khai các dự án lớn là nguyên nhân chính khiến dự án đình trệ hoặc bị bỏ hoang. Đề xuất này nhằm tạo cơ chế rút lui sớm hơn, thay vì để một dự án không khả thi thất bại sau khi người mua đã ký hợp đồng mua bán chính thức.

Các bản tin về nội dung thảo luận tại nghị viện sử dụng những tên gọi khác nhau cho cải cách sắp tới: một bản gọi là Quyền chọn mua và Lệnh xây dựng, trong khi các bản khác mô tả đây là cơ chế quyền chọn mua và quyền chọn xây dựng. Các thông tin cập nhật không làm rõ liệu những tên gọi này có chỉ cùng một cơ chế hay không, cũng không cung cấp văn bản pháp lý cuối cùng, các khoản phí áp dụng hoặc thời hạn rút lui.

Các mốc thời gian quan trọng đối với mục tiêu năm 2030

Chính phủ đặt mục tiêu xóa bỏ các dự án nhà ở bị bỏ hoang vào năm 2030 trong khuôn khổ Chính sách Nhà ở Quốc gia giai đoạn 2026-2035. Tại nghị viện, Nga mô tả mục tiêu rộng hơn là xóa bỏ cả các dự án trì trệ lẫn bị bỏ hoang.

Các thông báo xác lập trình tự sau:

• 2023: Thành lập lực lượng đặc nhiệm phụ trách các dự án nhà ở tư nhân trì trệ và bị bỏ hoang.
• 30/7/2026: Công bố tổng số 1.647 dự án được phục hồi.
• Tháng 8/2026: Tổng số dự án trên toàn quốc đạt 1.726, liên quan đến 199.643 căn nhà.
• 31/8/2026: Kuala Lumpur ghi nhận bảy dự án bị bỏ hoang và 12 dự án trì trệ.
• 14/10: Nga thảo luận về số liệu phục hồi và các cải cách tiếp theo trong giờ chất vấn tại Hạ viện.
• Quý I/2027: Dự án Kuchai East dự kiến được cấp CCC.
• 2030: Chính phủ đặt mục tiêu xóa bỏ các dự án nhà ở trì trệ và bị bỏ hoang.

Thông báo tại nghị viện cho biết cải cách về quyền chọn mua sẽ được triển khai trong tháng tiếp theo. Một thông báo riêng cho biết cơ chế điều khoản chấm dứt theo thời hạn sẽ được giới thiệu trước cuối năm. Không thông báo nào xác nhận dự luật được đề xuất đã được thông qua.

Những nội dung cần theo dõi tiếp theo là các điều khoản cuối cùng của cải cách, quá trình xây dựng hệ thống dữ liệu dự kiến và các mốc hoàn thành của những dự án chưa được giải quyết. Thống kê tháng 8 cho thấy hoạt động phục hồi đáng kể, nhưng việc thiếu số liệu toàn quốc về các trường hợp còn tồn đọng khiến khó đánh giá Malaysia đã tiến gần đến mục tiêu năm 2030 đến đâu.

Điểm chính

• Malaysia cho biết tính đến tháng 8/2026 đã khôi phục hoặc giải quyết 1.726 dự án nhà ở tư nhân, liên quan đến 199.643 căn nhà.
• Tổng GDV là 158,16 tỷ RM, không phải thước đo chi phí cứu trợ của chính phủ.
• Các dự án đã hoàn thành và được cấp CCC gồm 1.542 dự án với 163.621 căn nhà.
• Thêm 147 dự án đã trở lại tiến độ bình thường, trong khi 37 dự án bị bỏ hoang được phục hồi hoặc giải quyết.
• Ngày 31/8, Kuala Lumpur vẫn còn bảy dự án bị bỏ hoang và 12 dự án trì trệ, liên quan đến 6.102 người mua.
• Dự án Kuchai East dự kiến được cấp CCC trong quý I/2027; D'Cento vẫn vướng các thủ tục pháp lý.
• Các cải cách dự kiến gồm quyền chọn mua kèm điều khoản chấm dứt theo thời hạn và một hệ thống phân tích dữ liệu mới.
• Chính phủ đặt mục tiêu xóa bỏ các dự án nhà ở trì trệ và bị bỏ hoang vào năm 2030.