Seongsu-dong: Cuộc hồi sinh đô thị của Seoul nhờ cải tạo các công trình

Cuộc chuyển mình ấn tượng của Seongsu-dong: Từ những nhà máy đến tâm điểm xu hướng

Giữa lòng Seoul, Seongsu-dong đã trải qua một cuộc lột xác ngoạn mục. Từng là khu công nghiệp yên ắng, nổi tiếng với các nhà máy giày và nhà kho cũ kỹ, Seongsu-dong nay được biết đến là tâm điểm sáng tạo, văn hóa và đổi mới đô thị của thành phố. Quá trình hồi sinh khu vực, với dấu ấn là việc tái sử dụng thích ứng các tòa nhà cũ, không chỉ thu hút đông đảo người dân địa phương và du khách mà còn thiết lập chuẩn mực mới cho phát triển đô thị bền vững tại Hàn Quốc.

Vào một ngày bình thường, khách hàng có thể xếp hàng bên ngoài cửa hàng Musinsa Store Seongsu@Daelim Changgo, biểu tượng cho sức hút mới của khu vực. Sự chuyển đổi sâu sắc đến mức Seongsu-dong được mệnh danh là “Brooklyn của Seoul”, gợi liên tưởng đến quận nổi tiếng của New York nhờ sự kết hợp giữa di sản công nghiệp và nguồn năng lượng nghệ thuật.

Seongsu-dong trở thành khu vực thời thượng nhất Seoul như thế nào?

Hành trình từ suy thoái đến sôi động của Seongsu-dong bắt nguồn từ lịch sử đặc biệt của nơi này. Khu vực có nền tảng công nghiệp từ những năm 1930, nhưng phải đến thập niên 1960 và 1970, Seongsu mới trở thành trung tâm ngành giày dép Hàn Quốc. Các nhà máy và nhà cung cấp tập trung tại đây, hình thành một khu sản xuất nhộn nhịp. Tuy nhiên, khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997 đã châm ngòi cho đà suy giảm mạnh, để lại những nhà máy bỏ trống và cơ sở hạ tầng xuống cấp.

Cuối thập niên 2010 đánh dấu bước ngoặt. Lấy cảm hứng từ các dự án tái thiết đô thị tại những nơi như SoHo và Brooklyn, các doanh nhân và nghệ sĩ bắt đầu nhìn thấy tiềm năng ở những tòa nhà gạch đỏ, trần cao của Seongsu. Việc Daelim Changgo—một nhà máy xay gạo cũ được chuyển thành quán cà phê và phòng trưng bày nghệ thuật—khai trương năm 2016 là dấu mốc quan trọng, cho thấy khu vực trân trọng quá khứ công nghiệp đồng thời đáp ứng thị hiếu đương đại. Chẳng bao lâu sau, hàng loạt quán cà phê, phòng tranh và cửa hàng thời trang xuất hiện, mỗi nơi đều tái sử dụng công trình cũ và thổi sức sống mới vào đó.

Hiện tượng “newtro”

Điểm cốt lõi tạo nên sức hút của Seongsu là khái niệm “newtro”—kết hợp giữa “new” (mới) và “retro” (hoài cổ). Giáo sư Kim Nan-do thuộc Đại học Quốc gia Seoul đặt ra thuật ngữ này để mô tả khả năng kết hợp thẩm mỹ hoài cổ với cảm quan hiện đại của khu vực. Cách tiếp cận này hấp dẫn cả những thế hệ lớn tuổi, vốn hoài niệm về thập niên 1990, lẫn giới trẻ tìm kiếm những trải nghiệm đáng đăng lên Instagram. Các tòa nhà thương mại thấp tầng và nhà phố ở Seongsu, nhiều công trình được giữ gìn hoặc phục dựng, gợi lên cảm thức lịch sử đồng thời trở thành phông nền cho những người dẫn dắt xu hướng tại Seoul.

Tái sử dụng thích ứng: Thổi sức sống mới vào các công trình cũ

Quá trình hồi sinh Seongsu-dong là ví dụ điển hình về tái sử dụng thích ứng—tức chuyển đổi các công trình cũ sang công năng mới. Thay vì phá bỏ di sản công nghiệp, khu vực này giữ lại và phát huy giá trị của nó, biến các nhà máy và nhà kho cũ thành không gian sôi động dành cho thương mại, nghệ thuật và cộng đồng.

Các thương hiệu quốc tế lớn như Dior và Adidas từng tổ chức cửa hàng pop-up tại Seongsu, kết hợp các tác phẩm sắp đặt nghệ thuật và trải nghiệm kỹ thuật số bên trong những công trình công nghiệp của khu vực. Các thương hiệu địa phương như Gentle Monster và Ader Error sử dụng những không gian này để tạo ra trải nghiệm thương hiệu đa giác quan, giàu tính tương tác. Du khách có thể khám phá nghệ thuật đường phố đầy màu sắc, các cửa hàng ngách và điểm đến ẩm thực độc đáo, trong đó có Common Ground, trung tâm mua sắm được xây dựng từ các container hàng hóa.

Một số ví dụ tiêu biểu về tái sử dụng thích ứng:

• Daelim Changgo Gallery: Từng là nhà máy xay gạo, nay là quán cà phê và không gian nghệ thuật, góp phần định hình hướng chuyển đổi của Seongsu.
• Anderson Vintage: Cửa hàng phong cách hoài cổ có nhà hàng kỹ thuật số, kết hợp nỗi nhớ quá khứ với đổi mới.
• ORER: Không gian kết hợp quán cà phê, phòng tranh và cửa hàng thời trang, thể hiện tinh thần sáng tạo của khu vực.
• Zagmachi: Không gian kết hợp quán cà phê, hiệu sách và địa điểm biểu diễn nhạc sống, mang đến trải nghiệm văn hóa đa tầng.
• Mellower Seongsu Flagship Store: Do Nordic Bros Design Community thiết kế, dự án này giữ lại khung sườn của một nhà máy mạ và nhuộm cũ, đồng thời đưa vào “Creative Box” hiện đại nhằm thúc đẩy cộng đồng và sự sáng tạo.
• Tòa nhà Fillome của Sosu Architects: Công trình đa chức năng này có các vòm gạch đỏ lớn, gợi nhắc nét bán công nghiệp của Seongsu, đồng thời cung cấp không gian thương mại và nhà ở cho một gia đình địa phương.

Chính sách tái tạo đô thị và tác động đến cộng đồng

Seongsu-dong không tự nhiên mà chuyển mình. Năm 2014, Chính quyền thành phố Seoul chỉ định khu vực này là “khu thí điểm tái tạo đô thị kiểu Seoul”. Trọng tâm là cải thiện điều kiện sống, phục hồi kinh tế địa phương và khôi phục bản sắc vùng thông qua tái tạo đô thị bền vững, tích hợp. Các chính sách được ban hành nhằm ngăn chặn quá trình cải tạo đẩy người dân thu nhập thấp ra khỏi khu vực (gentrification), hỗ trợ doanh nghiệp địa phương và hạn chế sự gia nhập của các chuỗi cửa hàng lớn.

Một sáng kiến đáng chú ý là chỉ định Seoulsup-gil, con phố ở Seongsu-dong, thành khu phát triển bền vững. Các doanh nghiệp được khuyến khích sử dụng mặt tiền gạch đỏ, còn các chuỗi lớn bị hạn chế, qua đó góp phần gìn giữ cấu trúc đô thị đặc trưng của khu vực. Quận cũng vận động cải cách luật pháp cấp quốc gia để ngăn chặn gentrification, trong đó có sửa đổi luật thuê mặt bằng và quy định tiền thuê.

Bất chấp những nỗ lực này, sức hút của khu vực đã đẩy giá thuê tăng cao và khiến nhiều cơ sở kinh doanh lâu năm phải đóng cửa. Từ năm 2019 đến 2022, 90% cơ sở kinh doanh giày thủ công địa phương đã ngừng hoạt động do áp lực kinh tế và thói quen tiêu dùng thay đổi. Dù vậy, sự cùng tồn tại giữa cái cũ và cái mới vẫn là nét đặc trưng của Seongsu. Mô tô cổ điển chạy cùng xe tay ga giao hàng trên phố, còn những quán ăn Hàn Quốc đậm chất truyền thống như Somunnan Seongsu Gamjatang vẫn phục vụ món ăn truyền thống bên cạnh các cửa hàng pop-up thời thượng.

Các dự án tái phát triển lớn: Tham vọng đi cùng tranh cãi

Thành công của Seongsu thu hút sự chú ý của các nhà phát triển và nhà đầu tư, dẫn đến những kế hoạch tái phát triển đầy tham vọng hứa hẹn định hình lại đường chân trời khu vực. Chính quyền thành phố Seoul đã phê duyệt việc xây dựng các khu căn hộ siêu cao tầng—cao tới 250 mét—tại Khu tái thiết chiến lược Seongsu. Dự án bao trùm bốn khu vực với diện tích 528.000 mét vuông, dự kiến tạo ra 9.428 căn hộ, trong đó gần 2.000 căn cho thuê. Các tòa tháp mới sẽ sánh ngang những tòa nhà cao nhất thành phố và làm thay đổi đáng kể đường chân trời dọc sông Hàn.

Bên cạnh các tòa tháp nhà ở, kế hoạch tái phát triển còn có các cơ sở văn hóa và công viên ven sông dài 960 mét, giúp người dân tiếp cận sông Hàn thuận tiện hơn. Thành phố cũng dự định xây dựng một trong những khuôn viên khởi nghiệp lớn nhất thế giới trên khu đất từng là nhà máy bê tông, qua đó củng cố thêm vị thế của Seongsu như một trung tâm đổi mới và khởi nghiệp.

Quy mô các dự án này đã làm dấy lên cuộc cạnh tranh gay gắt giữa những công ty xây dựng lớn, trong đó các tập đoàn đầu ngành như Lotte Engineering & Construction, POSCO E&C, Hyundai Engineering & Construction và GS Engineering & Construction tranh giành hợp đồng. Quá trình chuyển mình của khu vực thành một “làng nhà giàu mới nổi” ở phía bắc Seoul (Gangbuk) đã biến nơi đây thành điểm nóng thu hút đầu tư bất động sản.

Gentrification và thách thức về tính bền vững

Tái phát triển mang lại cơ hội kinh tế nhưng cũng làm dấy lên lo ngại về gentrification và nguy cơ cộng đồng hiện hữu bị đẩy đi nơi khác. Các nghiên cứu học thuật cho thấy những tuyến phố thương mại và khu chuyên biệt được hình thành một cách nhân tạo không nhất thiết giúp tăng khả năng tồn tại của các cửa hàng địa phương. Trên thực tế, các cửa hàng mở trong hoặc ngay sau những dự án tái tạo thường có tỷ lệ tồn tại thấp hơn, cho thấy tác động gentrification có thể chỉ mang tính tạm thời. Theo các chuyên gia, tính bền vững lâu dài phụ thuộc vào việc hỗ trợ doanh nghiệp đã hoạt động ổn định và bảo đảm mức thuê hợp lý, thay vì chỉ dựa vào các dự án phát triển mới.

Cách tiếp cận của quận Seongdong hướng đến cân bằng giữa tái phát triển với tái tạo đô thị và tái sử dụng thích ứng, nhằm gìn giữ bản sắc khu phố đồng thời mang lại lợi ích kinh tế cho cả chủ nhà lẫn người thuê. Quận tiếp tục kêu gọi ban hành luật chống gentrification mạnh hơn ở cấp quốc gia, thừa nhận rằng giá thuê tăng và thay đổi quá nhanh có thể đe dọa chính nét đặc trưng đã khiến Seongsu-dong trở nên hấp dẫn.

Văn hóa đại chúng và bất động sản: Người nổi tiếng đầu tư vào Seongsu

Danh tiếng là khu vực thời thượng, đang lên của Seongsu-dong không qua mắt được các ngôi sao Hàn Quốc. Đầu năm 2024, Jihyo, thành viên nhóm K-pop TWICE, đã mua một tòa nhà ở Seongsu-dong 2-ga với giá 4 tỷ won (khoảng 2,9 triệu USD), thanh toán bằng tiền mặt. Tòa nhà hoàn thành năm 1986 và nằm trong Khu bảo trì chiến lược Seongsu được dự báo sẽ tiếp tục tăng giá khi quá trình tái phát triển tiến triển. Jihyo đăng ký hoạt động với tư cách doanh nghiệp cho thuê nhà ở, phản ánh xu hướng rộng hơn khi người nổi tiếng đầu tư vào bất động sản đắc địa vừa như một chiến lược tài chính, vừa như dấu hiệu thể hiện địa vị.

Dòng quan tâm từ người nổi tiếng và giới đầu tư cho thấy Seongsu đã chuyển mình từ một khu công nghiệp bị bỏ quên thành một trong những khu phố được săn đón nhất Seoul. Sự kết hợp giữa an toàn, gắn kết xã hội và năng lượng sáng tạo khiến nơi đây hấp dẫn không chỉ với các gia đình và người trẻ đi làm mà còn với các thương hiệu và người có ảnh hưởng muốn kết nối chân thực với thế hệ Z và thế hệ Millennials.

Bản sắc kiến trúc: Gạch đỏ, mái vòm và ký ức

Kiến trúc đóng vai trò trung tâm trong quá trình hồi sinh Seongsu-dong. Những tòa nhà gạch đỏ của khu vực, nhiều công trình đã tồn tại hàng chục năm, là mối liên kết hữu hình giữa quá khứ và hiện tại. Các dự án như tòa nhà Fillome của Sosu Architects thể hiện rõ cách tiếp cận này: sử dụng những vòm gạch lớn và kết cấu nhà sàn để gợi nhắc nét bán công nghiệp của khu vực, đồng thời cung cấp tiện ích hiện đại. Kết quả là một bản sắc kiến trúc độc đáo, nổi bật giữa cảnh quan đô thị dày đặc của Seoul, vừa tạo nên sự hài hòa thị giác vừa đem lại cảm thức về nơi chốn.

Tương tự, Mellower Seongsu Flagship Store giữ lại kết cấu của một nhà máy mạ và nhuộm cũ, đồng thời đưa vào “Creative Box” hiện đại để thúc đẩy cộng đồng và sự sáng tạo. Những dự án này cho thấy thiết kế được cân nhắc kỹ lưỡng có thể tôn vinh lịch sử mà vẫn đáp ứng công năng mới, giúp “chiều dày thời gian” tích tụ trong những không gian nơi quá khứ và hiện tại cùng tồn tại.

Ý nghĩa rộng lớn hơn của Seongsu-dong đối với Seoul và thế giới

Quá trình hồi sinh Seongsu-dong mang đến những bài học quý giá cho các thành phố trên thế giới đang vật lộn với suy thoái đô thị, gentrification và phát triển bền vững. Bằng cách ưu tiên tái sử dụng thích ứng, hỗ trợ doanh nghiệp địa phương và cân bằng đầu tư mới với nhu cầu cộng đồng, Seongsu đã tạo nên một môi trường đô thị sôi động, bao trùm, tôn vinh cả truyền thống lẫn đổi mới.

Thành công của khu vực thể hiện qua sức hút của nơi này: năm 2022, Seongsu là khu phố được gắn thẻ nhiều nhất trên Instagram tại Seoul, với lượng khách mỗi ngày vượt 20.000 người—cao hơn cả khu mua sắm sang trọng Cheongdam-dong. Sức hấp dẫn của Seongsu nằm ở tính chân thực, sự đa dạng và khả năng phát triển mà không quên cội nguồn.

Tóm lại

• Seongsu-dong đã chuyển mình từ khu công nghiệp thành khu vực thời thượng nhất Seoul nhờ tái sử dụng thích ứng và tái tạo đô thị.
• Thẩm mỹ “newtro” của khu vực kết hợp kiến trúc hoài cổ với văn hóa hiện đại, thu hút cả người dân địa phương lẫn du khách.
• Các dự án tái phát triển lớn, trong đó có tháp siêu cao tầng và cơ sở văn hóa, đang định hình lại đường chân trời và nền kinh tế.
• Nỗ lực ngăn chặn gentrification và hỗ trợ doanh nghiệp địa phương vẫn đang tiếp diễn, nhưng giá thuê tăng và các cơ sở kinh doanh đóng cửa vẫn là thách thức.
• Các khoản đầu tư của người nổi tiếng, như việc Jihyo của TWICE mua một tòa nhà, cho thấy sức hút và giá trị bất động sản ngày càng tăng của Seongsu.
• Các dự án kiến trúc như tòa nhà Fillome và Mellower Seongsu Flagship Store thể hiện cam kết của khu vực trong việc gìn giữ lịch sử đồng thời đón nhận đổi mới.
• Trải nghiệm của Seongsu-dong mang đến hình mẫu phát triển đô thị bền vững, cân bằng giữa truyền thống, sáng tạo và tăng trưởng kinh tế.