Quy định tra cứu hồ sơ đất đai ở Hong Kong bị chất vấn về quyền tiếp cận của truyền thông, quyền riêng tư và việc thiếu cơ chế kháng nghị

Chín mục đích được phép, nhưng không có hạng mục riêng cho báo chí

Hong Kong dự định yêu cầu người tra cứu hồ sơ đất đai phải xếp yêu cầu của mình vào một trong chín mục đích cụ thể, khiến các nhà báo và nghị sĩ phản đối, đặt câu hỏi ai sẽ quyết định liệu một cuộc điều tra có phục vụ lợi ích công chúng hay không. Các quy định dự kiến có hiệu lực trong nửa đầu năm 2027.

Tại cuộc họp tiểu ban của Hội đồng Lập pháp ngày 3 tháng 11 năm 2026, các quan chức cam kết sẽ quyết định các đơn xin tra cứu vì lợi ích công chúng trong vòng một đến hai ngày làm việc sau khi nhận đủ thông tin. Những yêu cầu đủ điều kiện khác liên quan đến hồ sơ hiện hành sẽ được đáp ứng ngay. Người bị từ chối đơn xin vì lợi ích công chúng sẽ không có cơ chế kháng nghị riêng, dù các quan chức cho biết người nộp đơn có thể đề nghị xem xét lại với căn cứ mới hoặc khởi kiện bằng thủ tục xem xét tư pháp.

Hiệp hội Nhà báo Hong Kong (HKJA) muốn đình chỉ các sửa đổi. Hiệp hội dẫn ra 18 cuộc điều tra dựa vào hồ sơ đất đai mà theo họ sẽ không thể thực hiện theo quy định mới. Hiệp hội lo ngại việc phải xin phê duyệt trước sẽ cản trở hoạt động giám sát quyền sở hữu bất động sản, các hành vi sai trái bị tình nghi và việc sử dụng đất.

Chính quyền cho rằng cần bảo vệ quyền riêng tư mạnh mẽ hơn. Ủy viên Quyền riêng tư Ada Chung Lai-ling cho biết văn phòng của bà nhận được 20 khiếu nại về việc nghi ngờ sử dụng sai thông tin trong sổ đăng ký đất đai trong vòng năm năm, trong đó có sáu vụ vào năm 2026. Các khiếu nại liên quan đến việc dùng thông tin để phơi bày chi tiết cá nhân trên mạng và gửi thư quảng cáo cho chủ sở hữu.

Tranh cãi xoay quanh một câu hỏi thực tế: làm thế nào phóng viên có thể giải thích vì sao việc tra cứu quan trọng trước khi xem những hồ sơ có thể hé lộ câu chuyện? Các quan chức nói người nộp đơn chỉ cần mô tả điều họ nghi ngờ và mục đích sử dụng thông tin. Các nhà báo và nghị sĩ muốn có quy định rõ ràng hơn, biện pháp bảo vệ trước việc bị từ chối và cách thức nhanh hơn để phản đối quyết định.

Điều gì sẽ thay đổi với người tra cứu hồ sơ?

Theo quy định hiện hành, công chúng có thể tra cứu hồ sơ đất đai mà không cần cung cấp giấy tờ chứng minh, sau khi cam kết tuân thủ luật bảo vệ quyền riêng tư. Hệ thống được đề xuất sẽ yêu cầu người tra cứu nêu mục đích cụ thể và cam kết giải thích cách sử dụng hồ sơ để đạt mục đích đó.

Chín mục đích bao gồm giao dịch bất động sản, định giá, kiểm toán, nghiên cứu học thuật, nghiên cứu thị trường bất động sản và lợi ích công chúng. Đưa tin thời sự không được liệt kê rõ thành một hạng mục riêng. Các tổ chức truyền thông cũng không được miễn trừ trên diện rộng.

Tiểu ban của Hội đồng Lập pháp đang xem xét tám văn bản pháp quy thứ cấp liên quan đến Hệ thống Đăng ký Quyền sở hữu. Pháp quy thứ cấp quy định chi tiết các quy tắc theo thẩm quyền được luật chính trao. Trong trường hợp này, các quy định đó bao gồm cách thức người dân có thể tra cứu hồ sơ đất đai.

Quyền tiếp cận cũng sẽ phụ thuộc vào loại hồ sơ. Đối với thông tin và giấy tờ chứng minh liên quan đến các mục ghi hiện hành, chỉ những đơn dựa trên lợi ích công chúng mới cần Cơ quan Đăng ký Đất đai thẩm định. Hồ sơ về các mục ghi trong quá khứ sẽ được cung cấp cho 15 nhóm người, trong đó có người nộp đơn khai mục đích là vì lợi ích công chúng.

Chính quyền mô tả sổ đăng ký chủ yếu là công cụ giúp thị trường bất động sản vận hành. Người mua, người bán và các chuyên gia sử dụng sổ để kiểm tra quyền sở hữu và những quyền lợi khác đã được ghi nhận. Nhà báo cũng dùng thông tin đó để kết nối cá nhân, công ty và bất động sản khi điều tra các vấn đề ảnh hưởng đến công chúng.

Tin tức bất động sản vẫn có thể được tiếp cận hồ sơ ngay

Doris Ho Pui-ling, thường trực thứ trưởng phụ trách quy hoạch và đất đai, nói với các nghị sĩ rằng mục đích nghiên cứu học thuật và phân tích thị trường bất động sản cũng bao gồm hoạt động đưa tin của truyền thông về giao dịch bất động sản và nhà ở. Những yêu cầu như vậy có thể được cung cấp hồ sơ ngay, thay vì phải qua thẩm định về lợi ích công chúng.

Giải thích này phần nào giải đáp mối lo của HKJA về hoạt động đưa tin bất động sản thường nhật. Chủ tịch hiệp hội Selina Cheng từng cảnh báo các quy định có thể xóa bỏ phần lớn tin tức bất động sản hằng ngày và khiến việc điều tra khả năng sử dụng đất sai mục đích trở nên bất khả thi. Các cuộc điều tra rộng hơn vẫn phụ thuộc vào việc chúng có phù hợp với một mục đích được phép khác hay được phê duyệt vì lợi ích công chúng hay không.

Cách diễn đạt của quy định cũng bị soi xét. Một văn bản trước đó của Cục Phát triển đề cập đến nghiên cứu thị trường hoặc đưa tin về thị trường bất động sản. Bản tiếng Anh của cách diễn đạt sau này vẫn nhắc đến hoạt động đưa tin, trong khi bản tiếng Trung tương ứng lại bỏ nội dung đó. Giải thích của bà Ho cho các tòa soạn biết định hướng dự kiến của chính quyền, còn các nghị sĩ đang yêu cầu quy định rõ ràng hơn.

Các quan chức nói đơn xin vì lợi ích công chúng sẽ được xử lý ra sao

Cục Phát triển nêu các cuộc điều tra về công trình xây dựng trái phép quy mô lớn và bất động sản không xác định được chủ sở hữu là những ví dụ có thể đủ điều kiện theo căn cứ lợi ích công chúng. Cơ quan Đăng ký Đất đai sẽ thẩm định từng đơn, cân nhắc mục đích, quyền riêng tư, cách sử dụng dự kiến và nguy cơ thông tin bị sử dụng sai.

Bruno Luk Kar-kin, Cơ quan Đăng ký Đất đai, cho biết phóng viên không cần chứng minh hành vi sai trái bị nghi ngờ đã xảy ra. Họ cần nêu điều mình nghi ngờ và giải thích mối liên quan với lợi ích công chúng. Các quan chức có thể yêu cầu cung cấp thêm thông tin trước khi đưa ra quyết định.

Bà Ho cho biết người nộp đơn sẽ cung cấp tên và số chứng minh thư, đồng thời giải thích dự định sử dụng hồ sơ ra sao. Bà nói ngưỡng thông tin yêu cầu sẽ thấp và các quan chức quan tâm đến hướng điều tra hơn là một vụ việc đã được xây dựng hoàn chỉnh.

Phát biểu ngày 6 tháng 11, bà Ho nói chính quyền muốn tạo điều kiện cho hoạt động đưa tin phục vụ lợi ích công chúng và dự kiến các đơn sẽ có khả năng được chấp thuận cao:

Chúng tôi tin rằng cần có một cơ chế, không quá khó khăn, để truyền thông thực hiện hoạt động đưa tin phục vụ lợi ích công chúng.

Bà Ho cũng nói với các nghị sĩ rằng phóng viên được cấp hồ sơ theo căn cứ lợi ích công chúng nhưng cuối cùng không đăng bài sẽ không bị coi là khai báo sai chỉ vì câu chuyện không được công bố. Điều quan trọng là sự nghi ngờ của người đó tại thời điểm nộp đơn.

Vì sao các cuộc điều tra không phải lúc nào cũng đi theo mục đích ban đầu

Rebecca Chan Hoi-yan, một nghị sĩ và cựu nhà báo, lập luận rằng các cuộc điều tra thường đổi hướng sau khi phóng viên kiểm tra hồ sơ. Một cuộc điều tra về giao dịch tài chính có thể phát hiện công trình trái phép hoặc nghi vấn mua bán bất hợp pháp quyền xây nhà nhỏ của dân làng bản địa tại Tân Giới.

Bà Chan dẫn các cuộc tra cứu làm lộ thông tin về 11 bất động sản hạng sang trên The Peak bị cho là do các mạng lưới lừa đảo Campuchia nắm giữ. Bà cho biết những phát hiện này khiến Bộ Tư pháp phong tỏa tài sản. Ví dụ của bà cho thấy thông tin sở hữu có thể giúp phát hiện hoạt động tội phạm bị nghi ngờ vượt ra ngoài một giao dịch bất động sản thông thường.

Chủ tịch ủy ban Andrew Lam Siu-lu hỏi điều gì sẽ xảy ra nếu phóng viên lấy được hồ sơ cho một mục đích được phép rồi sau đó dùng chúng cho một câu chuyện khác vì lợi ích công chúng. Bà Ho nói việc sử dụng phải phù hợp với mục đích đã khai và khuyên các tổ chức nhanh chóng nộp đơn bổ sung khi mục đích đưa tin thay đổi.

Điều đó tạo ra thêm công việc hành chính cho các tòa soạn khi cuộc điều tra tiến triển. Bà Chan cũng cảnh báo việc giải thích trước về cuộc điều tra có thể khiến phóng viên phải tiết lộ thông tin về nguồn tin hoặc để lộ câu chuyện trước khi tòa soạn sẵn sàng.

HKJA cho rằng người dùng thương mại vẫn được tiếp cận đơn giản, trong khi những người điều tra quyền sở hữu và giao dịch công bằng phải xin phê duyệt đặc biệt. Chủ tịch hiệp hội Selina Cheng mô tả mối lo ngại như sau:

"Quy định mới sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng bất cân xứng thông tin giữa các nhà phát triển lớn hoặc chủ sở hữu bất động sản với những người có ít nguồn lực hơn", bà nói thêm.

Nghị sĩ muốn có cách khiếu nại quyết định từ chối

Vanessa Cheng, trợ lý cố vấn pháp lý của Hội đồng Lập pháp, đề nghị chính quyền giải thích thế nào là lợi ích công chúng và liệu các ví dụ có được công bố hay không. Các cố vấn pháp lý của cơ quan lập pháp nêu hơn 20 câu hỏi về quy định, bao gồm căn cứ từ chối và biện pháp bảo vệ người nộp đơn.

Các câu hỏi đề cập đến việc các yếu tố thẩm định có được ghi trong văn bản pháp luật hoặc hướng dẫn chi tiết hay không, và công chúng có được tham vấn về tiêu chí hay không. Họ cũng hỏi liệu người bị từ chối có nhận được lý do bằng văn bản và cơ hội trình bày thêm trước khi quyết định từ chối được đưa ra hay không.

Ông Luk cho biết các quy định kháng nghị hiện hành không áp dụng với việc từ chối một đơn tra cứu đất đai mới. Muốn tạo cơ chế kháng nghị sẽ cần sửa luật chính. Thủ tục xem xét tư pháp vẫn được duy trì. Đây là quy trình tại tòa nhằm xem xét liệu cơ quan công quyền có ra quyết định đúng pháp luật hay không.

Augustine Wong Ho-ming, đại diện cho lĩnh vực bất động sản và xây dựng, cảnh báo kiện tụng sẽ tốn tiền, mất thời gian và làm giảm giá trị thời sự của câu chuyện. Ông đề xuất một quy trình xem xét đơn giản hơn hoặc xử lý nhanh hơn cho các tổ chức truyền thông được chấp thuận.

Ngày 6 tháng 11, bà Ho cho biết người bị từ chối có thể nộp những căn cứ chưa từng đưa ra để các quan chức xem xét lại. Đây là cách để đề nghị chính người ra quyết định xem xét lại, trong khi các nghị sĩ đang tìm cách xây dựng cơ chế rà soát chính thức. Tiêu chí, quy trình thông báo từ chối bằng văn bản và các biện pháp bảo vệ cuối cùng vẫn đang được xem xét.

Khiếu nại về quyền riêng tư là căn cứ của chính quyền cho việc cải cách

Ủy viên Quyền riêng tư Ada Chung ủng hộ việc đặt ra giới hạn rõ ràng hơn cho hoạt động tra cứu đất đai. Bà cho biết các khiếu nại gửi đến văn phòng của mình bao gồm trường hợp thông tin cá nhân lấy từ hồ sơ đất đai được đăng lên các nền tảng mạng xã hội, cũng như chủ sở hữu nhận thư tiếp thị sau khi thông tin của họ bị lấy đi.

Trong vòng năm năm, văn phòng của bà nhận được 20 khiếu nại, trong đó có sáu vụ trong năm 2026, và bà mô tả tình hình có dấu hiệu xấu đi. Bà Chung lập luận rằng việc quy định rõ các mục đích được phép sẽ giúp bảo vệ chủ sở hữu, giúp các cơ quan xử lý đơn dễ dàng hơn và giúp người tra cứu hiểu rõ hơn cách sử dụng hợp pháp.

HKJA cho rằng chính quyền chưa đưa ra đủ bằng chứng để biện minh cho việc siết chặt quyền tiếp cận. Hiệp hội đặt câu hỏi liệu biện pháp xử lý việc sử dụng sai thông tin có đặt gánh nặng quá lớn lên hoạt động giám sát chính đáng đối với thị trường bất động sản và các vấn đề công chúng hay không.

Bà Chung nói nhà báo phải thu thập dữ liệu cá nhân một cách hợp pháp và công bằng. Bà viện dẫn Điều 61 của Sắc lệnh Dữ liệu Cá nhân (Quyền riêng tư), theo đó các trường hợp miễn trừ liên quan đến việc sử dụng dữ liệu cá nhân cho hoạt động đưa tin phụ thuộc vào lợi ích công chúng. Bà cho rằng yêu cầu lợi ích công chúng được đề xuất đối với việc tra cứu cũng theo cùng nguyên tắc.

Như vậy, quyền tiếp cận và việc đăng tải thông tin sẽ liên quan đến các quyết định ở những giai đoạn khác nhau. Trước hết, phóng viên phải lấy được hồ sơ thông qua một mục đích tra cứu được phép, sau đó sử dụng thông tin theo quy định của luật bảo vệ quyền riêng tư. Quan điểm của ủy viên là báo chí không được miễn trừ chung khỏi yêu cầu thu thập dữ liệu hợp pháp và công bằng.

Miễn trừ cho truyền thông và thông báo cho chủ sở hữu gây chia rẽ

Bà Chan đề xuất coi đơn là phục vụ lợi ích công chúng nếu được nộp bởi đại diện pháp lý hoặc người đứng đầu tòa soạn của một tổ chức truyền thông đăng ký với Cơ quan Thông tin Chính phủ. Bà cho rằng cách này sẽ giúp hoạt động đưa tin chính đáng tiếp cận hồ sơ theo một quy trình dễ dự đoán hơn.

Bà Ho bác bỏ đề xuất lập danh sách ưu tiên cho truyền thông, cho rằng cơ chế lợi ích công chúng linh hoạt hơn. Kenneth Fok Kai-kong, nghị sĩ đại diện cho lĩnh vực xuất bản, riêng biệt kêu gọi cân bằng hợp lý giữa quyền riêng tư và quyền được biết của công chúng, đồng thời đối xử khoan dung hơn với hoạt động báo chí chính đáng.

Ông Fok rút khỏi tiểu ban vì cuộc họp trùng với lịch tham dự một cuộc họp của Ủy ban Thường vụ Đại hội Đại biểu Nhân dân Toàn quốc tại Bắc Kinh. Ông Andrew Lam cũng kêu gọi chính quyền tránh cản trở các yêu cầu tra cứu hợp lý của truyền thông. Cựu nghị sĩ kiêm luật sư Doreen Kong đặt câu hỏi vì sao các nhà nghiên cứu thị trường có thể tiếp cận hồ sơ trong khi nhà báo có thể gặp khó khăn.

Các quan chức cũng đang cân nhắc thông báo cho chủ sở hữu khi có người tra cứu hồ sơ bất động sản của họ. Chưa có phương án cuối cùng nào được đưa ra. Hệ thống như vậy có thể giúp chủ sở hữu biết khi nào thông tin của mình được truy cập, đồng thời cũng báo cho người có bất động sản đang bị điều tra.

Tiền lệ về hồ sơ xe cộ định hình cuộc tranh luận

Ông Luk cho biết quy định tra cứu đất đai dựa trên hệ thống đăng ký xe của Sở Giao thông và các phán quyết liên quan của tòa án. Nhà báo từng phản đối các hạn chế tiếp cận sổ đăng ký đó, khiến cách hệ thống này vận hành trở thành mối quan tâm trọng tâm trong tranh luận về hồ sơ đất đai.

Nhà sản xuất tự do Bao Choy bị truy tố vào tháng 11 năm 2020 vì tra cứu hồ sơ xe cộ để thực hiện một phim tài liệu của RTHK điều tra vụ đám đông tấn công ở Yuen Long ngày 21 tháng 7 năm 2019. Bà bị kết tội năm 2021 và phạt 6.000 đôla Hong Kong. Tòa Phúc thẩm Chung thẩm hủy bản án của bà vào năm 2023.

Năm 2024, chính quyền ban hành quy định mới về quyền tiếp cận hồ sơ xe cộ của truyền thông. Theo HKJA, chỉ một trong 17 đơn của truyền thông phục vụ mục đích báo chí được chấp thuận một phần, và quyết định đó được đưa ra sau một thời gian trì hoãn đáng kể. Năm 2026, Tòa Thượng thẩm bác đơn kiện của hiệp hội nhằm phản đối những hạn chế này.

HKJA coi trải nghiệm đó là lời cảnh báo về việc dựa vào phê duyệt từng trường hợp. Ngược lại, các quan chức xem hệ thống xe cộ là hình mẫu cho việc cân bằng quyền tiếp cận có giới hạn với quyền riêng tư. Bất đồng này khiến tốc độ xử lý và tính minh bạch mà quy trình tra cứu đất đai mới được hứa hẹn trở nên đặc biệt quan trọng đối với các tòa soạn.

Các mốc thời gian chính:

• 2023: Tòa Phúc thẩm Chung thẩm hủy bản án Bao Choy trong vụ tra cứu hồ sơ xe cộ.
• 2024: Quy định mới về quyền tiếp cận hồ sơ xe cộ của truyền thông được ban hành.
• Ngày 3 tháng 11 năm 2026: Tiểu ban của Hội đồng Lập pháp bắt đầu xem xét tám văn bản pháp quy thứ cấp liên quan đến Hệ thống Đăng ký Quyền sở hữu.
• Ngày 6 tháng 11 năm 2026: Bà Ho nói cần cho phép hoạt động đưa tin vì lợi ích công chúng và người bị từ chối có thể nộp căn cứ mới để đề nghị xem xét lại.
• Nửa đầu năm 2027: Quy định tra cứu đất đai mới dự kiến có hiệu lực.

Điểm chính

• Việc tra cứu đất đai sẽ phải thuộc một trong chín mục đích cụ thể. Báo chí không có hạng mục riêng được nêu rõ hoặc được miễn trừ trên diện rộng.
• Các quan chức cho biết tin tức về thị trường bất động sản có thể được tiếp cận hồ sơ hiện hành ngay. Các hoạt động báo chí khác có thể phải xin phê duyệt vì lợi ích công chúng.
• Đơn xin vì lợi ích công chúng có đủ thông tin thường sẽ được quyết định trong vòng một đến hai ngày làm việc.
• Sẽ không có cơ chế kháng nghị riêng. Người nộp đơn có thể đưa ra căn cứ mới để đề nghị xem xét lại hoặc yêu cầu xem xét tư pháp.
• Ủy viên quyền riêng tư dẫn 20 khiếu nại trong vòng năm năm, trong đó có sáu vụ vào năm 2026, liên quan đến việc nghi ngờ sử dụng sai thông tin trong sổ đăng ký đất đai.
• HKJA muốn đình chỉ các sửa đổi, trong khi các nghị sĩ yêu cầu tiêu chí rõ ràng hơn và biện pháp bảo vệ hoạt động đưa tin mạnh mẽ hơn.
• Quy định dự kiến có hiệu lực trong nửa đầu năm 2027. Chính quyền cũng đang cân nhắc thông báo cho chủ sở hữu khi bất động sản của họ được tra cứu.