Hong Kong dự định siết quyền tiếp cận hồ sơ đất đai, áp dụng tiêu chí mới với các yêu cầu tra cứu vì lợi ích công chúng

Người tra cứu hồ sơ bất động sản phải nêu rõ mục đích

Hong Kong dự định yêu cầu người tra cứu hồ sơ đất đai thuộc một trong chín mục đích được quy định cụ thể. Những người viện dẫn lợi ích công chúng sẽ phải giải thích vì sao cần hồ sơ và sẽ sử dụng chúng như thế nào. Cố ý hoặc bất cẩn đưa ra tuyên bố sai lệch hay gây hiểu lầm nghiêm trọng có thể bị phạt tối đa sáu tháng tù và 10.000 HK$.

Cục Phát triển đã trình tám văn bản pháp luật thứ cấp liên quan đến hệ thống đăng ký quyền sở hữu đất đai mới. Gói quy định này sẽ thay đổi cách tiếp cận hồ sơ theo Sắc lệnh Đăng ký Đất đai hiện hành, đồng thời điều chỉnh việc đăng ký đất mới trong hệ thống tương lai. Các quy định tra cứu dự kiến được triển khai trong nửa đầu năm 2027.

Theo các ví dụ trong tài liệu Cục Phát triển trình Hội đồng Lập pháp, nhà báo điều tra các công trình xây dựng trái phép quy mô lớn hoặc bất động sản không xác định được chủ sở hữu có thể xin tiếp cận hồ sơ vì lợi ích công chúng. Cơ quan Đăng ký Đất đai sẽ xem xét từng đơn, cân nhắc lợi ích của việc công khai thông tin với quyền riêng tư của chủ sở hữu và những người khác bị ảnh hưởng.

Đề xuất vấp phải phản đối từ luật sư, cựu nghị sĩ Eunice Yung Hoi-yan và sự quan ngại của nghị sĩ khu vực Ủy ban Bầu cử Andrew Lam Siu-lo. Những lo ngại tập trung vào quyền tiếp cận phục vụ các cuộc điều tra chính đáng, cách xử lý yêu cầu của truyền thông và khả năng các bước kiểm tra mới khiến việc tra cứu bị chậm trễ.

Hệ thống hiện nay sẽ thay đổi ra sao?

Quy định 21 của Quy chế Đăng ký Đất đai hiện hành yêu cầu Cơ quan Đăng ký Đất đai cung cấp hồ sơ sớm nhất có thể sau khi nhận yêu cầu tra cứu và khoản phí bắt buộc. Điều khoản này không đặt ra những hạn chế đặc biệt bổ sung như đề xuất hiện nay.

Cơ quan đăng ký đã siết chặt yêu cầu nhận dạng. Từ năm 2021, người tra cứu phải đăng ký tên thật và xác nhận việc sử dụng hồ sơ sẽ tuân thủ Sắc lệnh về Dữ liệu Cá nhân (Quyền riêng tư).

Thay đổi tiếp theo sẽ bổ sung bước kiểm tra mục đích. Người nộp đơn phải chứng minh yêu cầu tra cứu thuộc một trong các nhóm được phép, bao gồm mục đích vì lợi ích công chúng được chấp nhận. Vì vậy, người cần thông tin về quyền sở hữu để phục vụ điều tra sẽ phải đáp ứng thêm yêu cầu ngoài việc xác minh danh tính và trả phí tra cứu.

Hồ sơ đất đai có ý nghĩa vì chúng liên kết bất động sản với chủ sở hữu đã đăng ký và các giao dịch được ghi nhận. Với phóng viên theo dõi tranh chấp bất động sản hoặc hành vi sai trái bị nghi ngờ, mối liên hệ này có thể giúp xác định ai sở hữu một tòa nhà hoặc thửa đất. Yung cho rằng quyền tiếp cận hồ sơ cũng góp phần ngăn chặn tội phạm và gian lận.

Tiêu chí lợi ích công chúng sẽ được áp dụng thế nào?

Cục Phát triển cho biết người xin tiếp cận hồ sơ vì lợi ích công chúng sẽ phải nộp bản cam kết. Họ cần khẳng định hồ sơ là cần thiết cho mục đích đã nêu, cam kết chỉ sử dụng hồ sơ cho mục đích đó và giải thích thông tin sẽ giúp đạt được mục tiêu như thế nào.

Cơ quan Đăng ký Đất đai sẽ xem xét hoàn cảnh cụ thể của từng đơn. Cục nêu bốn yếu tố cần cân nhắc:

• Mục đích người nộp đơn muốn sử dụng hồ sơ.
• Liệu lợi ích công chúng từ việc công khai có lớn hơn quyền riêng tư của chủ sở hữu và những người khác bị ảnh hưởng hay không.
• Người nộp đơn sẽ sử dụng hồ sơ như thế nào để phục vụ lợi ích công chúng đã nêu.
• Liệu hồ sơ chỉ được sử dụng đúng mục đích đã khai báo, không bị sử dụng sai hoặc lạm dụng hay không.

Trên thực tế, người nộp đơn sẽ cần giải thích cả nội dung điều tra lẫn cách dự định sử dụng thông tin sở hữu. Tuyên bố rằng việc tra cứu phục vụ lợi ích công chúng phải đi kèm lý do cho thấy hồ sơ được yêu cầu liên quan thế nào đến mục đích đó.

Các ví dụ của Cục nêu hai dạng hoạt động báo chí có thể là căn cứ để nộp đơn: điều tra các công trình xây dựng trái phép quy mô lớn và điều tra bất động sản vô chủ. Những ví dụ này phần nào cho phóng viên biết các trường hợp mà giới chức đã xem xét, nhưng quyết định vẫn được giao cho cơ quan đăng ký trong từng vụ việc.

Nhiều chi tiết quan trọng sẽ được hướng dẫn sau

Bốn yếu tố Cục Phát triển nêu không được ghi rõ trong Quy chế Đăng ký Quyền sở hữu Đất đai dự thảo. Chúng xuất hiện trong phần giải thích cách xử lý đơn; Cơ quan Đăng ký Đất đai dự kiến sẽ ban hành hướng dẫn về bản cam kết sau.

Như vậy, một phần quan trọng của quy trình sẽ được quy định trong hướng dẫn hành chính. Quy chế sẽ xác lập các mục đích được phép, còn hướng dẫn sẽ cho người nộp đơn biết cụ thể hơn cần cung cấp những gì để chứng minh yêu cầu vì lợi ích công chúng.

Tài liệu chưa nêu quy trình tra cứu có thay đổi hay không, thời gian giải quyết đơn vì lợi ích công chúng là bao lâu hoặc các yêu cầu chi tiết đối với bản cam kết. Những điểm này có ý nghĩa với nhà báo phải tuân thủ hạn chót xuất bản và những người cần sớm có thông tin về quyền sở hữu.

Lam kêu gọi giới chức cân bằng mức độ chặt chẽ của việc kiểm tra yêu cầu tra cứu của truyền thông với tính hiệu quả. Ông lo ngại hệ thống cần cho phép việc tiếp cận cần thiết và hợp lý tiếp tục diễn ra, không bị cản trở bởi quy trình phê duyệt.

Thay đổi câu chữ khiến hoạt động đưa tin về bất động sản được chú ý

Mô tả của chính quyền về mục đích được phép đã thay đổi kể từ tháng 7. Cách diễn đạt trước đây đề cập đến việc nghiên cứu thị trường hoặc đưa tin về thị trường bất động sản. Câu chữ mới được công bố trên công báo thay vào đó đề cập đến nghiên cứu hoặc phân tích tổng quát phục vụ mục đích học thuật hoặc đưa tin về thị trường bất động sản.

Bản tiếng Trung không còn sử dụng thuật ngữ trước đây chỉ hoạt động đưa tin thời sự, mà thay bằng cách diễn đạt liên quan đến việc đưa tin. Bản tiếng Anh vẫn giữ từ "reporting".

Với các nhà báo, vấn đề thực tế là ranh giới giữa hoạt động đưa tin về thị trường bất động sản và cuộc điều tra cần được phê duyệt vì lợi ích công chúng nằm ở đâu. Phân tích tổng quan về giá cả và giao dịch khác với việc điều tra quyền sở hữu một bất động sản cụ thể có liên quan đến hành vi sai trái bị nghi ngờ.

Yung đặt câu hỏi vì sao hoạt động nghiên cứu thị trường có thể tiếp cận thông tin trong khi quyền tiếp cận của nhà báo lại bị siết chặt hơn. Bà nói các hạn chế sẽ gây bất tiện và cho rằng quyền được biết của công chúng cũng cần được bảo vệ.

Quyền riêng tư và giám sát của công chúng theo hai hướng khác nhau

Đề xuất đánh giá của Cục Phát triển đặt quyền riêng tư của chủ sở hữu bên cạnh lợi ích công chúng từ việc công khai thông tin. Hồ sơ bất động sản chứa thông tin về những cá nhân có thể nhận diện được; cơ quan đăng ký sẽ phải xem xét lợi ích của bất kỳ ai bị ảnh hưởng khi thông tin được công bố.

Yung phản đối lý do siết chặt quyền tiếp cận. Bà nói việc tra cứu bất động sản đã diễn ra nhiều năm mà không bị xem rộng rãi là vấn đề quyền riêng tư, đồng thời cho rằng thay đổi này sẽ gây khó khăn cho hoạt động đưa tin và điều tra.

Lam thừa nhận các sửa đổi có thể bị công chúng nhìn nhận là bước thụt lùi. Ông liên hệ cải cách rộng hơn với nguyên tắc sổ đăng ký phải là hồ sơ có thẩm quyền về quyền sở hữu, qua đó gợi ý rằng người kiểm tra quyền sở hữu trên lý thuyết sẽ ít cần đến những thông tin nền khác hơn.

Hai mối quan ngại đề cập đến những cách sử dụng khác nhau của cùng một loại hồ sơ. Người mua có thể cần xác nhận quyền sở hữu hợp pháp. Nhà báo điều tra hành vi gian lận hoặc sai trái bị nghi ngờ có thể cần truy tìm các mối liên hệ và giao dịch trước đó. Theo tiêu chí mục đích được đề xuất, người nộp đơn phải giải thích vì sao cách sử dụng cụ thể của họ đủ điều kiện.

Cảnh báo trước đây tập trung vào quyền tiếp cận của nhà báo

Mối lo ngại về quyền tiếp cận của truyền thông đã xuất hiện trước các quy định mới nhất. Tháng 10 năm 2025, sau khi dự luật cải cách được thông qua, nghị sĩ Tik Chi-yuen kêu gọi đưa nhân viên truyền thông vào nhóm đối tượng được chỉ định và bổ sung ngoại lệ cho các yêu cầu vì lợi ích công chúng.

Phản đối của Tik tập trung vào việc các nhóm được tiếp cận gồm luật sư, kế toán viên, nhân viên đo đạc và cựu chủ sở hữu bất động sản, trong khi nhà báo không thuộc các nhóm này. Ông nhấn mạnh vai trò của việc tra cứu đất đai trong điều tra các vụ bê bối đất đai và hành vi sai trái của quan chức.

Tik, thành viên Hội đồng Lập pháp, cảnh báo các hạn chế sẽ ảnh hưởng đến báo chí và hoạt động giám sát của công chúng:

làm suy yếu nghiêm trọng quyền tự do báo chí và quyền giám sát của công chúng.

Đề xuất hiện tại nêu rõ một cơ chế tiếp cận vì lợi ích công chúng và đưa ra ví dụ về các cuộc điều tra báo chí. Vì vậy, mối quan ngại thực tế không còn chỉ là việc nhà báo có thuộc nhóm nghề nghiệp được chỉ định hay không: phóng viên cũng cần biết khi nào có thể sử dụng một mục đích cụ thể và khi nào phải xin quyết định riêng vì lợi ích công chúng.

Hình phạt hình sự và lộ trình lập pháp

Sắc lệnh về Quyền sở hữu và Đăng ký Đất đai (Sửa đổi Một số điều) năm 2025 quy định hình phạt hình sự đối với đơn tra cứu có thông tin sai lệch hoặc gây hiểu lầm nghiêm trọng. Hành vi vi phạm bao gồm việc cố ý hoặc bất cẩn cung cấp tuyên bố hay thông tin. Người bị kết án có thể chịu mức án tối đa sáu tháng tù và bị phạt 10.000 HK$.

Với người nộp đơn, bản cam kết sẽ kéo theo trách nhiệm pháp lý. Họ cần mô tả chính xác mục đích và giải thích cẩn trọng cách dự định sử dụng hồ sơ.

Tám văn bản pháp luật thứ cấp được trình theo thủ tục thường gọi là xem xét phủ quyết. Theo thủ tục này, các quy định chi tiết được ban hành trước rồi đưa ra Hội đồng Lập pháp xem xét; hội đồng có thể sửa đổi trong thời hạn thẩm tra theo luật định.

Các mốc chính của thay đổi gồm:

• 2021: Cơ quan Đăng ký Đất đai áp dụng đăng ký tên thật đối với người tra cứu và yêu cầu xác nhận tuân thủ luật về quyền riêng tư.
• 2025: Cơ quan lập pháp thông qua các sửa đổi chính điều chỉnh cơ chế mới, trong đó có quy định về hành vi nộp đơn sai lệch hoặc gây hiểu lầm.
• Tháng 7 năm 2026: Chính quyền nêu các mục đích cụ thể, trong đó có nghiên cứu thị trường hoặc đưa tin về thị trường bất động sản.
• Tháng 10 năm 2026: Các văn bản pháp luật thứ cấp đưa ra câu chữ sửa đổi, trong khi Cục nêu quy định về bản cam kết và việc đánh giá riêng từng yêu cầu tra cứu vì lợi ích công chúng.
• Nửa đầu năm 2027: Các quy định tra cứu mới dự kiến bắt đầu có hiệu lực.

Bước lập pháp trước mắt là thẩm tra các văn bản pháp luật thứ cấp. Với những người phụ thuộc vào việc tra cứu hồ sơ, hướng dẫn ban hành sau đó sẽ đặc biệt quan trọng: tài liệu này sẽ nêu cách giải trình yêu cầu trước khi cơ chế mới bắt đầu được áp dụng.

Điểm chính

• Hong Kong dự định giới hạn việc tra cứu hồ sơ đất đai trong chín mục đích cụ thể, bao gồm các yêu cầu vì lợi ích công chúng được chấp thuận.
• Người xin tra cứu vì lợi ích công chúng phải giải thích vì sao cần hồ sơ và sẽ sử dụng hồ sơ như thế nào.
• Cơ quan Đăng ký Đất đai sẽ cân nhắc lợi ích của việc công khai với quyền riêng tư và xem xét nguy cơ thông tin bị sử dụng sai mục đích.
• Bốn yếu tố đánh giá của Cục không được nêu rõ trong quy chế dự thảo; hướng dẫn về bản cam kết sẽ được ban hành sau.
• Nhà báo điều tra công trình xây dựng trái phép quy mô lớn hoặc bất động sản vô chủ là những ví dụ được nêu về khả năng tiếp cận vì lợi ích công chúng.
• Cố ý hoặc bất cẩn cung cấp thông tin sai lệch hay gây hiểu lầm nghiêm trọng có thể bị phạt sáu tháng tù và 10.000 HK$.
• Các quy định tra cứu dự kiến được triển khai trong nửa đầu năm 2027.