Giảm giá nhà tại Việt Nam vẫn chưa thu hẹp khoảng cách về khả năng chi trả, trong khi kế hoạch nhà cho thuê được mở rộng

Giá chào bán thấp hơn vẫn vượt quá khả năng của người mua

Việt Nam dự kiến hoàn thành 87.601 căn nhà ở xã hội trong năm 2026, chỉ đạt 90% mục tiêu hằng năm, trong khi việc giảm giá trên thị trường thương mại vẫn chưa giúp nhiều người mua tiếp cận được nhà ở. Tình trạng thiếu hụt đặc biệt nghiêm trọng tại Thành phố Hồ Chí Minh: đánh giá của chính quyền thành phố được Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) dẫn lại ghi nhận không có nguồn cung nhà ở giá phải chăng mới nào trong chín tháng đầu năm 2026.

HoREA cho biết các chủ đầu tư đã giảm giá sơ cấp khoảng 5%, trong khi một số nhà đầu tư bán lại bất động sản giảm giá 20% đến 30% mà vẫn khó tìm người mua. Thị trường sơ cấp gồm nhà ở do chủ đầu tư bán; thị trường thứ cấp gồm nhà được chủ sở hữu hiện tại bán lại.

Hà Nội cũng cho thấy giá giảm có thể đi kèm nhu cầu yếu. Savills Việt Nam ghi nhận lượng căn hộ bán ra trong quý III/2026 giảm 26% so với quý trước và giảm 48% so với cùng kỳ năm trước. Giá chào bán bình quân căn hộ do chủ đầu tư bán vẫn ở mức khoảng 107 triệu đồng mỗi mét vuông.

Vấn đề cốt lõi là sự kết hợp giữa giá nhà cao, chi phí vay đắt đỏ và quá ít bất động sản được thiết kế phù hợp với ngân sách của các hộ gia đình bình thường. Nhiều dự án xây dựng đang được lên kế hoạch, đặc biệt là ngoài khu vực trung tâm đô thị, nhưng vị trí, giá cả và mức độ phù hợp sẽ quyết định liệu người mua và người thuê có thêm được những lựa chọn thiết thực hay không.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kêu gọi một giải pháp toàn diện hơn: phát triển nhà ở thương mại giá phải chăng song song với nhà ở xã hội, tăng nguồn cung nhà cho thuê giá hợp lý, quy định phát triển rõ ràng hơn và tín dụng rẻ hơn. Các đề xuất này hướng đến cả những người đủ điều kiện nhận hỗ trợ nhà ở công và những người có thu nhập vượt ngưỡng nhưng vẫn không kham nổi giá bất động sản thương mại.

Vì sao giảm giá chưa khôi phục được nhu cầu

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết giá bán căn hộ bình quân trong quý III/2026 là 79,3 triệu đồng mỗi mét vuông tại Hà Nội, 88,3 triệu đồng tại Thành phố Hồ Chí Minh và 68,9 triệu đồng tại Đà Nẵng. Cả ba mức giá bình quân đều không đổi so với quý trước.

Các mức giá này nối tiếp những đợt tăng đáng kể. So với quý I/2019, VARS ghi nhận giá tăng 97% tại Hà Nội, 69,8% tại Thành phố Hồ Chí Minh và 76,2% tại Đà Nẵng. Vì vậy, người mua đang bước vào một thị trường mà sự ổn định gần đây diễn ra sau nhiều năm giá tăng.

DKRA Consulting ghi nhận có 13.215 căn hộ do chủ đầu tư chào bán tại 108 dự án ở Thành phố Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận trong quý III. Tổng lượng giao dịch đạt 3.471 căn, giảm 66% so với quý trước, tương đương khoảng 26% nguồn cung đó.

Giá căn hộ thứ cấp tại thị trường phía Nam thường giảm 4% đến 7% trong quý. Mức giảm sâu hơn 20% đến 30% mà HoREA nêu ra liên quan đến một số nhà đầu tư cá nhân, trong khi số liệu của DKRA phản ánh những điều chỉnh phổ biến hơn tại các dự án được đơn vị này theo dõi.

Chi phí vay là một rào cản khác. Lãi suất vay mua nhà được ghi nhận ở mức khoảng 14% đến 16% mỗi năm trong năm 2026. Với mức lãi suất này, khoản vay 1 tỷ đồng sẽ phát sinh 140 triệu đến 160 triệu đồng tiền lãi mỗi năm nếu dư nợ không đổi, chưa tính khoản trả gốc. Số tiền thanh toán thực tế tùy thuộc hợp đồng vay và lịch trả nợ.

Thiếu nhà ở phân khúc trung cấp

Đánh giá của Thành phố Hồ Chí Minh trong chín tháng đầu năm 2026 cho thấy căn hộ chiếm 73,6% số đơn vị nhà ở đủ điều kiện để chủ đầu tư huy động vốn. Phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% nguồn cung, trong khi nhà mới vẫn tập trung ở các phân khúc đắt tiền.

Ông Châu đề xuất khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá phải chăng, định giá theo điều kiện địa phương, từ 25 triệu đến 30 triệu đồng mỗi mét vuông tại các tỉnh xa đến 60 triệu đến 70 triệu đồng tại các đô thị lớn.

Với căn hộ minh họa có diện tích 60 mét vuông, mức giá đề xuất tại đô thị tương đương giá mua từ 3,6 tỷ đến 4,2 tỷ đồng, chưa tính các khoản phí bổ sung. Đây vẫn là số tiền lớn, cho thấy nhà cho thuê và nhà ở xã hội cần là những phần thiết yếu trong cùng một giải pháp.

Trần Xuân Lượng, Viện trưởng Viện Kinh tế Bất động sản Việt Nam, cho rằng nhà ở thương mại giá phải chăng nên bổ trợ cho nhà ở xã hội. Nguồn cung nhà ở phân khúc trung cấp dồi dào hơn sẽ tạo thêm lựa chọn cho các hộ gia đình thực sự có nhu cầu, thay vì phải tìm đến những dự án đắt đỏ, đồng thời giảm áp lực do cảm nhận về tình trạng thiếu hụt.

Thông báo mở bán nhà ở xã hội cho thấy khoảng giá rộng hơn nhiều. Một bản tin ngày 30 tháng 10 nêu hàng nghìn căn được chào bán với giá chỉ hơn 12 triệu đồng mỗi mét vuông. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết giá nhà ở xã hội bình quân từ 15 triệu đến 25 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi một số dự án được đại diện doanh nghiệp đề cập có giá 30 triệu đến 40 triệu đồng. Vì vậy, vị trí, chi phí dự án và điều kiện đủ tiêu chuẩn đều quan trọng bên cạnh mức giá được công bố.

Hàng triệu người đang phụ thuộc vào nhà thuê

Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 4,2 triệu người thuê nhà. HoREA cho biết phần lớn công nhân và lao động nhập cư thuê phòng với giá khoảng 2 triệu đồng mỗi tháng, trong khi căn hộ có hạ tầng và tiện ích hỗ trợ vẫn khan hiếm.

Khảo sát sơ bộ của Liên đoàn Lao động Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận 3.181 trường hợp cần nhà thuê và 30.339 trường hợp khác cần nhà ở xã hội theo hình thức thuê hoặc mua. Nhiều công nhân hiện sống tại các khu nhà trọ nhỏ do tư nhân xây dựng, có không gian, hạ tầng và trang bị phòng cháy chữa cháy hạn chế.

Vũ Đăng Khuê, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Thành phố Hồ Chí Minh, cho rằng nguồn cung nhà cho thuê chính thức chưa theo kịp tốc độ đô thị hóa và tăng dân số. Ông đề xuất các dự án quy hoạch bài bản, kết nối với trường học, cơ sở y tế, cửa hàng và dịch vụ thiết yếu.

Phạm Văn Nam, Tổng giám đốc GH Land, nêu một nhu cầu liên quan: hợp đồng thuê nhà theo mẫu và thông tin minh bạch về tiền thuê, tình trạng pháp lý, chất lượng công trình và quản lý bất động sản. Người thuê cần biết mình đang trả tiền cho điều gì và hợp đồng bảo vệ họ ra sao. Nhà đầu tư cần có quy định ổn định để vận hành tòa nhà trong nhiều năm.

Với những hộ gia đình không thể tích lũy tiền đặt cọc hoặc trả khoản vay thế chấp lớn, một căn nhà thuê đáng tin cậy là con đường khác để có chỗ ở ổn định. Tính thiết thực của lựa chọn này phụ thuộc vào tiền thuê, vị trí và điều kiện sinh hoạt, nhất là với người lao động cần tiếp cận nơi làm việc.

Xây dựng nhà ở xã hội tăng nhưng tiến độ bàn giao còn chậm

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Hồng Vinh cho biết tại buổi họp báo thường kỳ của Chính phủ ngày 4 tháng 11 rằng cả nước có 293 dự án nhà ở xã hội với 363.065 căn đang được triển khai. Trong số này, 128 dự án với tổng cộng 183.293 căn vừa khởi công, gồm 140.492 căn để bán và 42.801 căn cho thuê.

Bộ ghi nhận 114 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, với 63.970 căn cho thuê. Kể từ tháng 6, thêm 29 dự án với tổng cộng 85.594 căn đã khởi công, trong đó có 33.886 căn cho thuê. Số căn cho thuê này nằm trong tổng số căn của các dự án.

Số nhà hoàn thành vẫn thấp hơn nhiều so với tham vọng trong năm. Tính đến buổi họp báo, 170 dự án hoàn thành đã bàn giao 46.962 căn, so với mục tiêu 97.271 căn nhà ở xã hội trong năm. Bộ dự báo đến cuối năm 2026 sẽ hoàn thành 87.601 căn.

Tiến độ bàn giao nhà cho thuê cũng tập trung vào giai đoạn cuối năm. Đã có 8.314 căn hoàn thành, so với mục tiêu 17.176 căn; dự báo cả năm đạt 18.049 căn, cao hơn mục tiêu khoảng 5%. Như vậy, nhà cho thuê sẽ chiếm khoảng một phần năm trong tổng số 87.601 căn nhà ở xã hội dự kiến hoàn thành.

Tại diễn đàn ngày 25 tháng 12 hướng tới năm 2026, Thứ trưởng Sinh đã mô tả chương trình tổng thể với 698 dự án, gồm hơn 657.000 căn, trong đó gần 170.000 căn đã hoàn thành. Tổng số này thuộc một giai đoạn phát triển khác với 293 dự án được mô tả là đang triển khai tại buổi họp báo tháng 11. Ông Sinh cũng bày tỏ kỳ vọng đạt mục tiêu quốc gia một triệu căn nhà ở xã hội vào khoảng năm 2028.

Các mốc tiếp theo gồm những gì

Mục tiêu của Thành phố Hồ Chí Minh còn kéo dài ngoài chu kỳ xây dựng hiện tại. Nghị quyết số 303/NQ-CP, ban hành ngày 30 tháng 9 năm 2026, giao thành phố xây dựng 181.257 căn nhà ở xã hội và nhà cho thuê trong giai đoạn 2026 đến 2030. Dự kiến khoảng 57.657 căn sẽ được thực hiện trong năm 2027, gần 32% tổng số của giai đoạn này.

Các mốc thời gian và tiến độ bàn giao chính gồm:

• Tháng 6 năm 2026: Sau khi Chính phủ thúc đẩy phát triển nhà cho thuê, 29 dự án với 33.886 căn cho thuê đã được khởi công.
• Ngày 30 tháng 9 năm 2026: Nghị quyết số 303/NQ-CP đặt mục tiêu nhà ở xã hội và nhà cho thuê cho Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2030.
• Ngày 30 tháng 10 năm 2026: Các biện pháp đề xuất nhằm đảm bảo khả năng chi trả gồm chính sách nhà ở theo địa phương và khung giá thuê; thành phố cũng đang cân nhắc 147 khu đất cho chương trình thí điểm nhà ở thương mại.
• Ngày 4 tháng 11 năm 2026: Bộ Xây dựng công bố chi tiết danh mục dự án nhà ở xã hội trên toàn quốc và dự báo số căn hoàn thành hằng năm.
• Đến cuối năm 2027: Knight Frank dự báo Thành phố Hồ Chí Minh sau mở rộng sẽ có thêm 42.593 căn hộ.

Bộ đã chuẩn bị dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở để trình Quốc hội khóa XVI. Chưa có thời điểm thông qua. Chủ đầu tư và hộ gia đình vẫn cần các quy định chính thức về điều kiện đủ tiêu chuẩn, nguồn vốn, phân bổ đất và định giá.

Nguồn cung mới dịch chuyển ra ngoài trung tâm đô thị

Knight Frank dự báo trong số 42.593 căn hộ dự kiến có vào cuối năm 2027, 22.187 căn sẽ nằm ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh cũ. 20.406 căn còn lại, gần 48%, sẽ ở những nơi khác trong thành phố mở rộng, gồm khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây.

Các khu vực ngoại vi này có tỷ trọng căn hộ giá phải chăng và trung cấp cao hơn. Số liệu năm 2025 của CBRE cho thấy khoảng cách về giá: giá căn hộ sơ cấp bình quân tại Bình Dương trước đây khoảng 47 triệu đồng mỗi mét vuông, so với 92 triệu đồng tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh cũ, chênh lệch khoảng 49%.

Bình Dương trước đây ghi nhận 17.300 căn hộ mới được chào bán trong năm 2025. Trên toàn thành phố mở rộng, nguồn cung căn hộ được dự báo đạt gần 34.000 căn trong năm 2026, trong đó hơn một nửa ở Bình Dương trước đây. Dự báo ngắn hạn hơn của DKRA cho biết trong quý IV sẽ có 7.000 đến 10.000 căn hộ được chào bán, tập trung ở khu vực phía Đông, phía Nam và Bình Dương trước đây.

Các dự án đắt đỏ tiếp tục định hình giá ở khu vực trung tâm. Hơn một nửa nguồn cung căn hộ mới tại khu vực thành phố cũ trong năm 2025 thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Một ước tính thị trường sau đó đưa giá chào bán sơ cấp bình quân lên 4.210 USD mỗi mét vuông, tương đương hơn 100 triệu đồng, tăng 3% so với quý trước.

Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam, cho biết người mua ngày càng cân nhắc chất lượng xây dựng, quản lý, tiện ích và điều kiện sống. Ông cũng nhận định kết nối giao thông và sự phát triển quanh nhiều trung tâm đô thị là những yếu tố định hình thị trường. Giá thấp hơn ở ngoại thành sẽ thiết thực hơn khi người dân có thể đi làm và tiếp cận dịch vụ một cách ổn định.

Vì sao chủ đầu tư nhà cho thuê cần được hỗ trợ trong nhiều thập niên

Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết đầu tư nhà cho thuê đòi hỏi chi tiền cho đất, xây dựng và lãi vay từ lâu trước khi dự án thu hồi vốn. Dự án Lê Thành Tân Kiên 2 do công ty ông đề xuất sẽ có khoảng 2.000 căn cho thuê, nhưng việc khu đất được quy hoạch hỗn hợp thương mại và dịch vụ đã gây khó khăn cho việc tiếp cận vốn vay ngân hàng.

HoREA ước tính các dự án cho thuê thường cần ít nhất 20 năm để thu hồi vốn. Chủ đầu tư bán căn hộ nhận được khoản tiền lớn khi nhà được bán; đơn vị vận hành nhà cho thuê thu về các khoản nhỏ hơn trong thời gian dài hơn, đồng thời vẫn phải chi trả cho việc quản lý và bảo trì.

Ông Châu đề xuất miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, ưu đãi thuế, cho vay ưu đãi trong thời hạn dài hơn và đẩy nhanh thủ tục đầu tư. HoREA sẽ dành ưu đãi cho các dự án cam kết cho thuê nhà ít nhất 20 năm.

HoREA cũng muốn chính quyền cấp tỉnh xây dựng khung giá thuê nhà ở giá phải chăng được tài trợ ngoài ngân sách nhà nước. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ được trao thẩm quyền ban hành chính sách địa phương về nhà ở thương mại giá phải chăng thông qua sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Đất đai.

Các đề xuất này nhằm giúp việc tính toán chi phí và doanh thu dự kiến trở nên dễ dàng hơn trước khi khởi công. Lời kêu gọi của ông Nam về dữ liệu cho thuê minh bạch và hợp đồng theo mẫu giải quyết khía cạnh vận hành của cùng vấn đề: tòa nhà cần nguồn thu bền vững, còn người thuê cần các điều khoản ổn định và điều kiện sống chấp nhận được.

Ai được hưởng lợi từ việc giảm chi phí phát triển?

Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở do Bộ Xây dựng mô tả đề xuất quy định rõ hơn về thu nhập và điều kiện đủ tiêu chuẩn, ưu tiên tiếp cận cho các nhóm yếu thế, cho vay ưu đãi và lập các quỹ nhà ở hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận. Dự thảo cũng đề cập quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà cho thuê và chỗ ở cho công nhân khu công nghiệp.

Nhà đầu tư sẽ được hỗ trợ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và tín dụng, đồng thời có thể sử dụng các hoạt động thương mại và dịch vụ trong dự án để bù đắp những chi phí phát triển đủ điều kiện. Quy định định giá được đề xuất sẽ tính giá bán, giá thuê và khoản thanh toán thuê mua dựa trên chi phí hợp lệ và lợi nhuận theo quy định, không cộng các ưu đãi của nhà nước vào giá thu của người dân.

Quy định giao dịch sẽ giới hạn mỗi đối tượng đủ điều kiện chỉ được mua hoặc thuê mua một căn nhà ở xã hội. Việc chuyển nhượng sẽ bị hạn chế trong năm năm đầu, nhằm đảm bảo nhà ở được trợ cấp đến đúng đối tượng dự kiến.

Chủ đầu tư cũng đang đề nghị thay đổi mức lợi nhuận. Bùi Nguồn Phong, Chủ tịch Tập đoàn Lê Phong, đề xuất nâng biên lợi nhuận được phép đối với nhà ở xã hội từ 10% lên 15% chi phí đầu tư xây dựng, viện dẫn giá vật liệu, nhân công và các chậm trễ. Đề xuất này được đưa ra song song với nỗ lực của Bộ nhằm giữ giá trong khả năng chi trả của các hộ đủ điều kiện.

Chậm trễ dự án vẫn là trở ngại lớn. Ông Sinh cho biết có khoảng 2.991 dự án bất động sản đình trệ, với tổng vốn đầu tư gần 2 triệu tỷ đồng; hướng dẫn theo Nghị quyết 110 của Quốc hội đã xử lý các vướng mắc về luật đất đai ảnh hưởng đến 326 dự án. Đưa các dự án trở lại thi công có thể giúp tăng nguồn cung, trong khi các biện pháp về khả năng chi trả sẽ định hình loại nhà mà chủ đầu tư xây dựng.

Hỗ trợ tín dụng cần đến được cả chủ đầu tư lẫn hộ gia đình

HoREA muốn các khoản vay cho nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phải chăng và một số dự án trọng điểm trong khu công nghiệp được loại khỏi hạn mức tăng trưởng tín dụng của ngân hàng. Các hạn mức này chi phối tốc độ ngân hàng mở rộng cho vay; việc miễn trừ sẽ giúp các lĩnh vực được chọn có thêm dư địa tiếp cận vốn.

Ông Châu cũng kêu gọi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thúc giục các ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay thực chất. Chi phí vốn thấp hơn sẽ giúp chủ đầu tư trong quá trình xây dựng và giảm gánh nặng trả nợ cho người mua.

MB Securities đã nêu một số điều kiện hỗ trợ khả năng giảm lãi suất, gồm tăng trưởng tín dụng chậm hơn và tiền gửi tăng nhanh hơn cho vay trong chín tháng đầu năm. Tuy vậy, đơn vị này dự báo áp lực lên chi phí vốn của ngân hàng sẽ còn kéo dài khoảng ba tháng, khi các khoản tiền gửi trước đó đáo hạn và được tái tục với lãi suất cao hơn.

Ông Lượng lưu ý giá nhà còn phản ánh chi phí đất và lợi nhuận chủ đầu tư dự kiến, vì vậy các ưu đãi cần thời gian mới tác động đến giá bán. Phép thử thực tế là liệu nhà hoàn thành có được đưa ra với mức giá và giá thuê mà các hộ gia đình có thể kham nổi hay không. Thêm căn hộ, phê duyệt dự án dễ dàng hơn và các khoản vay rẻ hơn chỉ thực sự hữu ích khi nhà ở được xây dựng phù hợp với nơi làm việc, cách sinh sống và khả năng chi trả của người dân.

Điểm chính

• Việt Nam dự báo hoàn thành 87.601 căn nhà ở xã hội trong năm 2026, đạt khoảng 90% mục tiêu hằng năm.
• Việc giảm giá chưa giúp doanh số phục hồi khi chi phí vay và giá mua vẫn cao.
• Theo đánh giá của thành phố được HoREA dẫn lại, nguồn cung mới tại Thành phố Hồ Chí Minh trong chín tháng đầu năm không có căn nào giá phải chăng.
• Số căn cho thuê hoàn thành trên toàn quốc được dự báo đạt 18.049 căn, vượt mục tiêu hằng năm.
• Nguồn cung thương mại mới đang dịch chuyển ra các khu vực ngoại vi, nơi giá nhìn chung thấp hơn.
• Các cải cách được đề xuất bao gồm đất đai, tín dụng, giá thuê, điều kiện đủ tiêu chuẩn và kiểm soát giao dịch nhà ở xã hội.
• Thành phố Hồ Chí Minh đặt mục tiêu có 181.257 căn nhà ở xã hội và nhà cho thuê trong giai đoạn 2026 đến 2030.