Năm dự án mở ra nhiều lựa chọn để an cư
Hội đồng Nhà ở và Phát triển Singapore (HDB) dự kiến mở bán khoảng 4.300 căn hộ theo chương trình Build-To-Order (BTO) vào tháng 2/2027, trong đó có 1.070 căn ở Bishan với thời gian chờ dưới ba năm và dự án thứ hai tại Mount Pleasant, nằm cạnh ga MRT tương lai. Cùng thời điểm, đợt bán căn hộ tồn kho sẽ đưa ra khoảng 5.000 căn đã hoàn thiện hoặc đang xây dựng.
Nội dung
- Năm dự án mở ra nhiều lựa chọn để an cư
- Mount Pleasant gần ga nhưng chịu ảnh hưởng từ đường cao tốc
- Bishan có thời gian chờ ngắn hơn nhưng đi bộ đến ga xa hơn
- Chỉ có 120 căn lớn tại Upper Changi, sức cạnh tranh có thể cao
- Tampines Street 11 đưa căn hộ chăm sóc đến gần nhà hơn
- Brickland cung cấp phần lớn căn năm phòng
- Phân loại và giá sẽ quyết định mức độ cam kết
- Đợt BTO quy mô nhỏ đi cùng đợt bán căn tồn kho lớn hơn
- Những mốc thời gian và thay đổi điều kiện người mua cần biết
- Điểm chính
Năm dự án BTO nằm tại Toa Payoh, Bishan, Tampines và Tengah. Số căn dự kiến ban đầu là 4.280: 1.140 căn ở Mount Pleasant, 1.070 căn ở Sin Ming, 460 căn ở Upper Changi, 330 căn tại Tampines Street 11 và 1.280 căn ở khu Brickland thuộc Tengah. HDB công bố địa điểm và loại căn hộ dự kiến vào ngày 4/11/2026.
Gia đình muốn tìm căn hộ rộng hơn sẽ chỉ có hai dự án để lựa chọn: Upper Changi và Brickland, với tổng cộng 560 căn năm phòng ngủ. Người cao tuổi sẽ có thêm lựa chọn tại Tampines Street 11, nơi có 240 căn hộ Chăm sóc Cộng đồng, lần đầu tiên được triển khai tại khu vực này.
Tháng 2 cũng mang đến thay đổi trong cơ chế bốc thăm. Các gia đình đủ điều kiện và nộp hồ sơ lần đầu, đã có con hoặc đang mong đợi con, sẽ được thêm một lượt bốc thăm cho mỗi người con là công dân Singapore từ 18 tuổi trở xuống. Người dự định đăng ký cần thư Xác nhận Đủ điều kiện mua căn hộ HDB (HFE) nên nộp đầy đủ giấy tờ cần thiết trước ngày 15/12/2026.
Đợt mở bán đem đến một số lựa chọn thiết thực: thời gian chờ xây dựng ngắn hơn tại Bishan, ở sát ga tương lai tại Mount Pleasant, có thêm không gian ở Tengah hoặc Upper Changi, và căn hộ đi kèm dịch vụ chăm sóc tại Tampines.
Mount Pleasant gần ga nhưng chịu ảnh hưởng từ đường cao tốc
Trong 1.140 căn hộ tại Mount Pleasant sẽ có 450 căn linh hoạt hai phòng, 90 căn ba phòng và 600 căn bốn phòng. Các tiện ích dự kiến gồm khu ẩm thực, trường mầm non, trung tâm hỗ trợ người cao tuổi năng động và trung tâm kết nối cư dân.
Dự án tiếp nối Mount Pleasant Crest, dự án BTO đầu tiên của khu dân cư này, được mở bán vào tháng 10/2025 theo diện Prime. Lee Sze Teck, giám đốc cấp cao phụ trách phân tích dữ liệu tại Huttons Asia, cho biết căn bốn phòng của dự án đó có tỷ lệ 3,3 người nộp hồ sơ lần đầu cho mỗi căn.
Wong Siew Ying, trưởng bộ phận nghiên cứu và nội dung tại PropNex, mô tả sức hút về giao thông của dự án sắp tới:
gần như ngay trước cửa ga MRT Mount Pleasant tương lai trên tuyến TEL, kết nối trực tiếp hành khách với khu mua sắm Orchard và Khu trung tâm thương mại
Kết nối với tuyến Thomson-East Coast và các trường học lân cận, trong đó có CHIJ Primary (Toa Payoh), có thể thu hút các gia đình. Dự án có 90 căn ba phòng, cũng là lựa chọn cho hộ gia đình nhỏ mà Toa Payoh Hillside, dự án mở bán vào tháng 11/2026, không có.
Christine Sun, trưởng bộ phận nghiên cứu và chiến lược tại Realion Group, lưu ý đường cao tốc Pan-Island gần đó có thể gây tiếng ồn và bụi. Khu đất cũng khá xa trung tâm Toa Payoh, khiến việc đến các cửa hàng và dịch vụ ở trung tâm khu dân cư kém thuận tiện hơn. Sun cho biết khoảng 3.000 căn hộ BTO được mở bán tại khu vực từ tháng 7/2025 có thể góp phần kiềm chế nhu cầu.
Bishan có thời gian chờ ngắn hơn nhưng đi bộ đến ga xa hơn
Trong 1.070 căn hộ tại Sin Ming sẽ có 520 căn linh hoạt hai phòng, 80 căn ba phòng và 470 căn bốn phòng. Thời gian chờ dự kiến dưới ba năm là điểm hấp dẫn chính với các hộ gia đình muốn chuyển vào nhà mới sớm hơn. Dự án sẽ có siêu thị và trường mầm non.
Khu đất cách ga MRT Upper Thomson trên tuyến Thomson-East Coast khoảng 800 mét và cách ga Marymount trên tuyến Circle 900 mét. Cư dân có thể sử dụng hai tuyến đường sắt, dù cả hai ga đều không nằm ngay cạnh khu nhà.
Nicholas Mak, giám đốc nghiên cứu tại cổng thông tin bất động sản Mogul.sg, dự đoán dự án sẽ được quan tâm vì Bishan còn ít đất để xây các dự án BTO mới. Sun cũng nêu Trường Catholic High và Trường Ai Tong là những điểm thu hút. Các tiện ích trong khu vực rộng hơn gồm trung tâm Junction 8, Công viên Bishan và trung tâm thương mại Thomson Plaza.
Lee cho biết nhu cầu vẫn duy trì mạnh tại Sin Ming Residences, mở bán tháng 12/2023, Bishan Terraces vào tháng 10/2025 và Lakeview Cascadia vào tháng 6/2026. Tỷ lệ đăng ký căn bốn phòng tại các dự án này vượt ba hồ sơ cho mỗi căn từ những người nộp đơn lần đầu, cho thấy sức quan tâm tiếp tục cao. Sun cũng chỉ ra hoạt động công nghiệp gần đó và các tuyến đường đông xe có thể gây tiếng ồn, bụi và ùn tắc.
Chỉ có 120 căn lớn tại Upper Changi, sức cạnh tranh có thể cao
Dự án 460 căn quanh Simei Road và Upper Changi Road sẽ có 120 căn linh hoạt hai phòng, 100 căn ba phòng, 120 căn bốn phòng và 120 căn năm phòng. Các tiện ích dự kiến gồm khu ẩm thực, cửa hàng tiện lợi và bốn mặt bằng bán lẻ.
Ga MRT Upper Changi ở gần đó, còn ga trung chuyển Expo cách khoảng 500 mét. Ga Expo kết nối hai tuyến Downtown và East-West, đem đến cho cư dân các lựa chọn đi tàu khác nhau.
Eugene Lim, giám đốc điều hành chủ chốt của ERA Singapore, cho biết nguồn cung mới căn năm phòng tại Tampines tương đối hạn chế. Dự án trước đó trong khu vực có loại căn này là Simei Symphony vào tháng 7/2025.
Theo Wong, 100 căn năm phòng tại Simei Symphony có 12,8 hồ sơ đăng ký cho mỗi căn. Sun cho biết tỷ lệ đăng ký căn bốn phòng tại dự án là 8,9. Những con số này phần nào lý giải dự đoán rằng Upper Changi sẽ thu hút đông người quan tâm, trong khi dự án chỉ có 120 căn cho mỗi loại căn hộ lớn.
Wong dự đoán hai dự án tại Tampines có thể thu hút tổng cộng ít nhất năm hồ sơ cho mỗi căn, căn cứ vào tỷ lệ từ 4,2 đến 24,1 ở năm đợt mở bán BTO trước đó trong khu vực. Tuy nhiên, Sun cho rằng các đợt mở bán trước tại Tampines có thể đáp ứng một phần nhu cầu. Tỷ lệ đăng ký đo số hồ sơ so với số căn hộ được mở bán; người mua vẫn cạnh tranh trong từng loại căn và nhóm phân bổ tương ứng.
Tampines Street 11 đưa căn hộ chăm sóc đến gần nhà hơn
Dự án thứ hai tại Tampines có mục tiêu khác. Trong số 330 căn sẽ có 240 căn hộ Chăm sóc Cộng đồng và 90 căn bốn phòng. Khu đất cách ga MRT Simei khoảng 500 mét.
Căn hộ Chăm sóc Cộng đồng kết hợp nơi ở với các dịch vụ nhằm giúp người cao tuổi sống tự lập. Nhà có các đặc điểm phù hợp với người lớn tuổi, như phòng tắm để người dùng xe lăn dễ tiếp cận, cùng các dịch vụ hỗ trợ sức khỏe và cộng đồng. Từ đợt mở bán tháng 11/2026, độ tuổi tối thiểu của người đăng ký giảm từ 65 xuống 55.
Wong cho biết dự án sẽ phục vụ người cao tuổi đã gắn bó với Tampines và muốn tiếp tục sống trong môi trường quen thuộc. Với người chuyển từ căn hộ lớn hơn, lựa chọn này liên quan cả đến chi phí căn nhà mới lẫn gói chăm sóc đi kèm.
Trong đợt mở bán tháng 11, Giám đốc điều hành PropNex Kelvin Fong đề cập đến một khả năng khiến những người mua đủ điều kiện trẻ tuổi hơn ít quan tâm đến căn hộ Chăm sóc Cộng đồng:
Tuy nhiên, gói chăm sóc bắt buộc có thể kém hấp dẫn với những người đăng ký ở độ tuổi cuối 50 và đầu 60, nhiều người trong số họ vẫn đang làm việc và có sức khỏe tốt,
Vì vậy, dự án tại Tampines đáp ứng một nhu cầu cụ thể: giúp cư dân chuyển đến nơi ở có dịch vụ hỗ trợ mà vẫn ở gần các cửa hàng, dịch vụ và mối quan hệ xã hội quen thuộc.
Brickland cung cấp phần lớn căn năm phòng
Dự án Brickland tại Tengah lớn nhất trong đợt mở bán, với 1.280 căn. Cơ cấu gồm 410 căn linh hoạt hai phòng, 80 căn ba phòng, 350 căn bốn phòng và 440 căn năm phòng. Dự án cũng dự kiến có trường mầm non.
Brickland chiếm 440 trong tổng số 560 căn năm phòng mở bán vào tháng 2, tương đương khoảng 79%. Upper Changi cung cấp 120 căn còn lại. Do đó, các gia đình ưu tiên tìm căn hộ mới rộng hơn sẽ thấy phần lớn nguồn cung nằm tại Tengah.
Khu đất gần ga Brickland tương lai trên tuyến North-South, dự kiến khai trương vào khoảng năm 2034. Một dự án đa chức năng cũng được quy hoạch gần đó. Những tiện ích này hứa hẹn thuận tiện hơn trong tương lai, nhưng thời điểm ga đi vào hoạt động đồng nghĩa các lựa chọn giao thông hiện có vẫn quan trọng với người dự định chuyển đến trước đó.
Lim cho biết những người đăng ký nhưng không mua được căn hộ tại Plantation Dew trong đợt mở bán tháng 11/2026 có thể cân nhắc Brickland. Cả hai dự án đều có căn từ loại linh hoạt hai phòng đến năm phòng, dù Plantation Dew còn có căn hộ dành cho ba thế hệ.
Trong cả năm dự án tháng 2, cơ cấu dự kiến ban đầu gồm 1.630 căn bốn phòng, 1.500 căn linh hoạt hai phòng, 560 căn năm phòng, 350 căn ba phòng và 240 căn hộ Chăm sóc Cộng đồng. Căn bốn phòng và căn linh hoạt hai phòng chiếm tổng cộng 3.130 trên 4.280 căn, khoảng 73%.
Phân loại và giá sẽ quyết định mức độ cam kết
Các công ty bất động sản dự đoán Mount Pleasant sẽ thuộc diện Prime, còn các dự án tại Tampines và Tengah thuộc diện Standard. PropNex và Realion cho rằng Bishan sẽ thuộc diện Plus, trong khi Huttons nhận định khả năng thuộc diện Prime cũng có thể xảy ra. HDB chưa công bố phân loại chính thức, giá bán, tên dự án, thời gian đăng ký chính xác trong tháng 2, thời gian chờ ngoài ước tính đã nêu cho Bishan, hay đợt chọn căn tồn kho; các thông tin dự kiến ban đầu có thể thay đổi.
Khung phân loại nhà ở công cộng của Singapore gắn lợi thế về vị trí với các điều kiện sở hữu. Căn hộ Standard thường có thời hạn cư trú tối thiểu năm năm. Căn Plus và Prime yêu cầu thời hạn 10 năm và chủ nhà phải hoàn trả HDB một phần giá trị bán lại.
Khoản hoàn trả trợ cấp được tính theo tỷ lệ phần trăm của giá bán lại hoặc giá định giá, lấy mức cao hơn. Khoản này ảnh hưởng đến số tiền chủ nhà giữ lại khi bán nhà, còn thời hạn cư trú dài hơn đồng nghĩa với việc cam kết sống tại căn hộ cũng lâu hơn.
Huttons ước tính giá khởi điểm căn bốn phòng là 530.000 đô la Singapore tại Bishan, 565.000 đô la Singapore tại Mount Pleasant và 410.000 đô la Singapore tại Tengah. Công ty cũng dự báo tỷ lệ hoàn trả trợ cấp khoảng 10% tại Bishan và 12% tại Mount Pleasant. Đây chỉ là dự báo; người mua cần chờ giá mở bán và điều kiện từ HDB để tính ngân sách.
Đợt BTO quy mô nhỏ đi cùng đợt bán căn tồn kho lớn hơn
Lee mô tả đợt BTO tháng 2 là nhỏ nhất kể từ tháng 2/2022, khi 4.126 căn được mở bán. Khoảng 4.300 căn lần này ít hơn so với 7.964 căn tại bảy dự án trong tháng 11/2026.
HDB dự kiến nhận khoảng 11.000 đến 14.000 hồ sơ BTO. Wong dự đoán Toa Payoh và Bishan sẽ có từ ba đến bốn người đăng ký cho mỗi căn. Hai dự án này có tổng cộng 2.210 trên 4.280 căn dự kiến, khoảng 52% số căn của đợt mở bán.
Đợt bán cùng thời điểm khoảng 5.000 căn tồn kho đem đến một lựa chọn khác, nhất là với các hộ gia đình tìm nhà đã hoàn thiện hoặc đang được xây dựng. Gộp với đợt BTO, tháng 2 sẽ có khoảng 9.300 căn được mở bán. Mức độ cạnh tranh vẫn phụ thuộc vào địa điểm và loại căn người mua lựa chọn.
Singapore mở bán 19.723 căn BTO năm 2025 và 19.608 căn năm 2026, tổng cộng 39.331 căn. Cộng thêm mức tối thiểu 15.600 căn dự kiến cho năm 2027, con số đạt 54.931, gần với cam kết của chính phủ về việc cung cấp 55.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2025-2027. Bộ trưởng Phát triển Quốc gia Chee Hong Tat cho biết vào tháng 5/2026 rằng HDB nhiều khả năng sẽ vượt cam kết này.
Tổng số căn HDB cung cấp trong năm 2026 là 23.928 nếu tính cả 4.320 căn tồn kho bên cạnh 19.608 căn BTO. Riêng kế hoạch bán căn tồn kho trong tháng 2 đã vượt tổng nguồn cung căn tồn kho của cả năm đó.
Những mốc thời gian và thay đổi điều kiện người mua cần biết
Đợt mở bán tháng 11 và tháng 2 có liên hệ với một số quyết định người mua cần sớm đưa ra. Trần thu nhập hàng tháng mới, 16.000 đô la Singapore đối với gia đình và 8.000 đô la Singapore đối với người độc thân, có hiệu lực từ tháng 11/2026, mở rộng diện đủ điều kiện trước đợt mở bán tháng 2.
Thư HFE xác định một hộ gia đình có đủ điều kiện mua nhà, nhận trợ cấp nhà ở và vay HDB hay không. Người cần thư để tham gia đợt mở bán tháng 2 nên dành thời gian chuẩn bị giấy tờ và hoàn tất việc xét duyệt.
- Ngày 4/11/2026: HDB mở đợt BTO tháng 11 và công bố địa điểm cùng loại căn dự kiến cho đợt tháng 2.
- Ngày 11/11/2026, lúc 11.59pm: Hạn chót nộp hồ sơ cho đợt mở bán tháng 11. Dịch vụ đăng ký HFE tạm dừng trong thời gian nhận hồ sơ mua nhà này.
- Ngày 15/12/2026: Nộp đầy đủ giấy tờ HFE cần thiết để chuẩn bị tham gia đợt mở bán tháng 2.
- Tháng 2/2027: Dự kiến mở bán khoảng 4.300 căn BTO và 5.000 căn tồn kho, đồng thời bắt đầu áp dụng lượt bốc thăm bổ sung cho các gia đình đủ điều kiện.
- Khoảng năm 2034: Dự kiến khai trương ga MRT Brickland.
Lượt bốc thăm bổ sung theo số con có thể ảnh hưởng đến quyết định nộp hồ sơ vào tháng 11 hay chờ đến tháng 2 của các gia đình. Loại căn được mở bán cũng có thể quan trọng không kém: Mount Pleasant có căn ba phòng, loại căn không có tại Toa Payoh Hillside, còn Brickland đem đến thêm cơ hội tìm căn rộng hơn sau Plantation Dew.
Điểm chính
- Tháng 2/2027 sẽ mở bán khoảng 4.300 căn BTO tại năm dự án và khoảng 5.000 căn tồn kho.
- 1.070 căn tại Bishan có thời gian chờ dự kiến dưới ba năm.
- Mount Pleasant sẽ có 1.140 căn cạnh ga MRT tương lai.
- Brickland cung cấp 440 trong số 560 căn năm phòng của đợt mở bán; Upper Changi có 120 căn.
- Tampines Street 11 sẽ có 240 căn hộ Chăm sóc Cộng đồng đầu tiên tại khu vực.
- Các gia đình đủ điều kiện sẽ được thêm lượt bốc thăm theo số con từ tháng 2. Hạn nộp giấy tờ HFE cần thiết là ngày 15/12/2026.
- Giá bán, phân loại chính thức và ngày đăng ký chính xác trong tháng 2 đang chờ HDB công bố.
