Quan niệm về nhà ở công cộng cao cấp tại Singapore đang thay đổi: Chính sách, thách thức và tương lai của nhà ở giá phải chăng

Quan niệm về nhà ở công cộng cao cấp tại Singapore đang thay đổi

Trong nhiều thập niên, hệ thống nhà ở công cộng của Singapore là hình mẫu toàn cầu về những ngôi nhà chất lượng cao với giá phải chăng. Do Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) quản lý, hệ thống này đã giúp hơn ba phần tư người dân Singapore có một mái nhà của riêng mình. Theo cách hiểu truyền thống, nhà ở công cộng “cao cấp” là những căn hộ gần trung tâm thành phố, tại các khu vực có tiện ích tốt nhất, thời gian đi lại ngắn nhất và nhu cầu cao nhất. Tuy nhiên, những thay đổi chính sách gần đây, giá nhà tăng và nhu cầu xã hội biến đổi đang định nghĩa lại thế nào là một căn hộ công cộng “cao cấp”.

Trong bài phát biểu nhân dịp Quốc khánh gần đây, Thủ tướng Lawrence Wong báo hiệu một giai đoạn mới cho các khu dân cư phía bắc Singapore, vốn lâu nay bị xem là xa xôi, cũng như cho chính khái niệm nhà ở công cộng cao cấp. Cách tiếp cận đang thay đổi của chính phủ nhằm cân bằng khả năng chi trả, tính bao trùm và nguyện vọng của dân số đang biến chuyển.

Hệ thống nhà ở công cộng Singapore đã phát triển như thế nào?

Hành trình phát triển nhà ở công cộng của Singapore bắt đầu từ những năm 1930, khi Quỹ Cải thiện Singapore xây dựng các căn hộ cơ bản để giải quyết tình trạng quá tải và điều kiện sống thiếu thốn. Sau khi giành độc lập, HDB được thành lập vào năm 1960 để đẩy nhanh tiến độ xây dựng và tái định cư người dân sống tại các làng kampong vào những khu căn hộ cao tầng hiện đại. Theo thời gian, trọng tâm chuyển từ việc cung cấp chỗ ở cơ bản sang xây dựng các thị trấn sôi động, khép kín với tiện ích, công viên và trường học.

Đến những năm 1980, sở hữu nhà trở thành trụ cột trong chính sách quốc gia. Người dân có thể thuê căn hộ trong 99 năm, còn chính phủ triển khai các khoản trợ cấp và chương trình nâng cấp nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống. Ngày nay, khoảng 79% người Singapore sống trong các căn hộ HDB, trong đó 90% hộ gia đình sở hữu nhà ở của mình. Nhà ở công cộng không chỉ là mái che trên đầu mà còn là niềm tự hào quốc gia, công cụ thúc đẩy hội nhập xã hội và ngày càng là một tài sản có giá trị.

Vì sao chính phủ thay đổi định nghĩa về “cao cấp”?

Theo cách hiểu truyền thống, nhà ở công cộng cao cấp là nhà ở gần trung tâm thành phố. Các căn hộ tại những khu vực trung tâm như Tanjong Pagar, Queenstown hay khu Greater Southern Waterfront sắp hình thành được xem là hấp dẫn nhất và cũng đắt nhất. Nhưng khi cảnh quan đô thị Singapore phát triển, ranh giới giữa các khu dân cư “đã phát triển” và “chưa phát triển” dần trở nên mờ nhạt. Các khu vực xa trung tâm được kết nối giao thông và bổ sung tiện ích tốt hơn, trong khi xu hướng làm việc tại nhà và thay đổi lối sống làm dịch chuyển những điều người dân coi trọng ở một ngôi nhà.

Cùng lúc đó, thị trường bán lại căn hộ HDB trở nên sôi động. Những tin tức về căn hộ bán lại có giá hàng triệu đôla Singapore, từng là điều khó tưởng tượng, nay xuất hiện phổ biến, kể cả tại các khu vực không thuộc trung tâm. Đại dịch COVID-19 làm gián đoạn hoạt động xây dựng, đẩy thêm nhiều người mua sang thị trường nhà bán lại và khiến giá tăng. Chính phủ đứng trước bài toán khó: làm sao duy trì khả năng chi trả và khả năng tiếp cận nhà ở công cộng, nhất là tại các vị trí cao cấp, đồng thời bảo đảm công bằng và sự hòa nhập xã hội.

Góc nhìn chuyên gia: Vị trí còn quan trọng không?

Theo Nicholas Mak, Giám đốc Nghiên cứu tại Mogul.sg, chính phủ hiện đang mở rộng định nghĩa về nhà ở “cao cấp”. Ông giải thích:

Những nơi có tiện ích tốt và tiềm năng phát triển trong tương lai cũng nằm trong danh sách được cân nhắc, dù hiện chưa được mọi người xem là danh giá.

Sự thay đổi này đồng nghĩa với việc những khu vực từng bị xem là xa trung tâm, như các khu dân cư phía bắc, có thể sớm được coi là cao cấp, nhất là khi các tuyến giao thông và tiện ích mới được đưa vào hoạt động.

Phân loại căn hộ mới: Tiêu chuẩn, Plus và Cao cấp

Tháng 8/2023, lãnh đạo Singapore công bố cuộc cải tổ lớn hệ thống phân loại căn hộ HDB. Bắt đầu từ nửa cuối năm 2024, tất cả căn hộ mới thuộc chương trình Xây dựng theo nhu cầu (BTO) sẽ được xếp vào ba nhóm: Tiêu chuẩn, Plus hoặc Cao cấp, thay thế cách phân loại khu dân cư cũ là đã phát triển/chưa phát triển. Khuôn khổ mới nhằm phản ánh thực tế thị trường nhà ở Singapore và giải quyết những thách thức về khả năng chi trả và tính bao trùm.

Các nhóm mới có ý nghĩa gì?

• Căn hộ Tiêu chuẩn: Chiếm phần lớn nguồn cung mới, được xây dựng khắp đảo và đi kèm các khoản trợ cấp thông thường cùng Thời gian cư trú tối thiểu (MOP) 5 năm.
• Căn hộ Plus: Nằm tại những khu vực được ưa chuộng hơn, thường gần các đầu mối giao thông hoặc trung tâm vùng. Căn hộ Plus có điều kiện bán lại chặt chẽ hơn, MOP 10 năm và phải hoàn trả một phần trợ cấp khi bán lại. Chỉ công dân Singapore mới được mua căn hộ Plus đã qua sử dụng, và chủ nhà không được cho thuê toàn bộ căn hộ, kể cả sau khi hết MOP.
• Căn hộ Cao cấp: Nằm tại những vị trí trung tâm được săn đón nhất, đi kèm mức trợ cấp cao nhất và các hạn chế nghiêm ngặt nhất. Loại căn hộ này cũng có MOP 10 năm, điều kiện bán lại chặt chẽ và yêu cầu hoàn trả một phần trợ cấp. Căn hộ Cao cấp được thiết kế để bảo đảm ngay cả loại nhà ở công cộng được ưa chuộng nhất vẫn nằm trong tầm tiếp cận của đông đảo người dân Singapore.

Những thay đổi này nhằm duy trì khả năng chi trả khi mua nhà, bảo đảm cơ cấu xã hội đa dạng và củng cố quan niệm nhà ở công cộng là nơi ở chính, không phải phương tiện đầu tư.

Mô hình Nhà ở công cộng tại vị trí cao cấp (PLH)

Được triển khai vào tháng 11/2021, mô hình Nhà ở công cộng tại vị trí cao cấp (PLH) là bước đi lớn đầu tiên của chính phủ nhằm giải quyết “hiệu ứng xổ số” khi mua được căn hộ ở vị trí cao cấp. Theo mô hình PLH, căn hộ mới tại các khu vực trung tâm như Rochor hoặc Greater Southern Waterfront được trợ cấp bổ sung nhưng cũng đi kèm những điều kiện chặt chẽ hơn:

• Hoàn trả trợ cấp: Khi bán nhà, chủ sở hữu phải nộp lại cho HDB một tỷ lệ phần trăm giá bán để hoàn trả khoản trợ cấp bổ sung.
• MOP dài hơn: Chủ sở hữu phải sống trong căn hộ ít nhất 10 năm trước khi bán.
• Hạn chế bán lại: Chỉ người mua đáp ứng các điều kiện về tư cách, gồm quốc tịch, cấu trúc hộ gia đình, ngưỡng thu nhập và không sở hữu bất động sản tư nhân, mới được mua căn hộ PLH trên thị trường bán lại.
• Không được cho thuê toàn bộ căn hộ: Chủ sở hữu không được cho thuê toàn bộ căn hộ, kể cả sau khi hết MOP, nhưng được phép cho thuê các phòng còn trống.

Mô hình PLH nhằm ngăn chặn khoản lời đột biến, thúc đẩy tính bao trùm và bảo đảm căn hộ cao cấp được dùng làm nhà ở chứ không phải tài sản đầu cơ.

Khả năng chi trả: Cam kết của chính phủ và công cụ chính sách

Trước tình trạng giá nhà bán lại tăng và người dân lo ngại không đủ khả năng mua nhà, chính phủ nhiều lần cam kết rằng nhà ở công cộng sẽ tiếp tục có giá phải chăng. Thủ tướng Lawrence Wong nhấn mạnh căn hộ BTO mới được định giá căn cứ vào thu nhập, chứ không phải thị trường bán lại. Hơn 80% người mua nhà lần đầu có thể trả nợ vay bằng khoản tiết kiệm trong Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF), với số tiền mặt phải trả rất ít hoặc không cần trả.

Để hỗ trợ khả năng chi trả hơn nữa, chính phủ đã:

• Tăng mức chiết khấu theo giá thị trường và các khoản trợ cấp nhà ở, chẳng hạn như Trợ cấp Nhà ở Tăng cường.
• Đẩy mạnh nguồn cung căn hộ mới, với mục tiêu đưa ra thị trường tới 100.000 căn vào năm 2025.
• Rút ngắn thời gian chờ căn hộ BTO; phần lớn dự án mới có thời gian chờ dưới bốn năm.
• Áp dụng các khoản trợ cấp và hỗ trợ dựa trên điều kiện thu nhập, nhất là cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình.

Với các căn hộ tại vị trí cao cấp, chính phủ cấp thêm trợ cấp nhưng sẽ thu hồi khoản này khi bán lại để ngăn khoản lời đột biến quá lớn. Ngưỡng thu nhập và điều kiện đủ tư cách đối với người mua nhà bán lại cũng được siết chặt nhằm bảo đảm công bằng và sự hòa nhập xã hội.

Tác động xã hội: Hôn nhân, người độc thân và tính bao trùm

Chính sách nhà ở công cộng tại Singapore gắn chặt với các mục tiêu xã hội, đặc biệt là việc hình thành gia đình. Theo truyền thống, trước tuổi 35, chỉ các cặp vợ chồng hoặc những người đang lập gia đình mới được đăng ký mua phần lớn căn hộ HDB. Người độc thân từ 35 tuổi trở lên chỉ được mua căn hộ nhỏ hơn tại các khu dân cư chưa phát triển.

Những thay đổi chính sách gần đây đang mở rộng lựa chọn cho người độc thân. Từ giữa năm 2025, người độc thân từ 35 tuổi trở lên có thể đăng ký mua căn hộ BTO Flexi hai phòng tại mọi khu vực và mua căn hộ bán lại Tiêu chuẩn hoặc Plus với mọi diện tích. Với căn hộ Cao cấp, người độc thân chỉ được mua loại hai phòng trên thị trường bán lại. Ngưỡng thu nhập của người độc thân vẫn là 7.000 đôla Singapore mỗi tháng.

Những thay đổi này nhằm phản ánh các chuẩn mực xã hội đang biến đổi và hỗ trợ dân số đa dạng hơn. Tuy nhiên, như các nghiên cứu học thuật chỉ ra, hệ thống vẫn khuyến khích kết hôn và lập gia đình sớm, qua đó định hình không chỉ cách sắp xếp chỗ ở mà cả các mối quan hệ tình cảm và lựa chọn cuộc sống.

Nhà ở công cộng và Giấc mơ Singapore

Nhà ở công cộng gắn bó sâu sắc với Giấc mơ Singapore, khát vọng về sự ổn định, quyền sở hữu nhà và cơ hội vươn lên. Nhưng như Thủ tướng Wong nhận định, giấc mơ ấy đang thay đổi. Người Singapore trẻ ngày càng tìm kiếm sự viên mãn và mục đích sống, chứ không chỉ thành công về vật chất. Chính sách nhà ở phải thích ứng với những khát vọng mới này, hỗ trợ cả các gia đình theo mô hình truyền thống lẫn những hình thức hộ gia đình mới.

Thiết kế và lối sống: Sự phổ biến của căn hộ không gian mở

Thiết kế và lối sống trong nhà ở công cộng Singapore cũng đang thay đổi. Trước mức sống ngày càng cao và thị hiếu biến đổi, HDB đang thí điểm bố cục không gian mở trong các dự án mới. Vào tháng 10/2024, 310 căn hộ tại Kallang-Whampoa sẽ có không gian sinh hoạt và phòng ngủ liền mạch, với các cột kết cấu được chuyển ra rìa và không có tường ngăn bên trong. Điều này giúp chủ nhà linh hoạt hơn khi thiết kế không gian sống, phản ánh xu hướng chuyển từ bố cục tiêu chuẩn sang những ngôi nhà mang dấu ấn cá nhân hơn.

Thách thức và mâu thuẫn trong chính sách nhà ở công cộng

Dù đạt được nhiều thành công, hệ thống nhà ở công cộng Singapore đang đối mặt với những thách thức và mâu thuẫn ngày càng lớn. Giá tăng khiến khả năng chi trả trở thành mối lo, nhất là với người Singapore trẻ. Vai trò kép của hệ thống, vừa đáp ứng nhu cầu xã hội thiết yếu vừa là tài sản vận hành theo thị trường, tạo ra những căng thẳng:

• Nhà ở công cộng được xem vừa là quyền lợi vừa là đặc quyền, với các quy định nghiêm ngặt về điều kiện và bán lại.
• Người dân được gọi là “chủ sở hữu”, nhưng về mặt kỹ thuật chỉ là người thuê nhà với quyền hạn hạn chế theo hợp đồng thuê 99 năm.
• Các chính sách thúc đẩy tính bao trùm, như hạn ngạch sắc tộc và yêu cầu về cấu trúc hộ gia đình, cũng có thể loại trừ một số nhóm như người độc thân, người nghèo hoặc các dân tộc thiểu số.
• Việc mở cửa thị trường bán lại đã khiến giá tăng cao, đầu cơ và bất bình đẳng gia tăng.

Các chuyên gia và đảng phái chính trị đã đề xuất nhiều giải pháp như gia hạn thời hạn thuê, xây dựng lại các căn hộ cũ, định giá căn hộ mới dựa trên chi phí xây dựng, mở rộng nhà ở cho thuê thuộc khu vực xã hội và tăng tính minh bạch. Tuy nhiên, chính phủ cho rằng cách tiếp cận của mình đã cân bằng cung cầu và trách nhiệm tài khóa.

Tranh luận chính trị và chặng đường hướng tới GE2025

Khả năng chi trả nhà ở là vấn đề trọng tâm trong đời sống chính trị Singapore, nhất là khi đất nước tiến tới kỳ Tổng tuyển cử tiếp theo vào năm 2025. Đảng Hành động Nhân dân (PAP) cầm quyền ưu tiên đẩy mạnh nguồn cung, tăng trợ cấp và triển khai khuôn khổ phân loại căn hộ mới. Các đảng đối lập kêu gọi thay đổi mạnh mẽ hơn, chẳng hạn xây nhà trước khi có nhu cầu, mở rộng chương trình nhà ở công cộng cho thuê và hạ độ tuổi đủ điều kiện đối với người độc thân.

Các nhà phân tích nhận định mô hình phân loại mới là một thay đổi đáng kể, tái cấu trúc cách định giá và điều kiện mua nhà HDB có giá trị cao. Cuối cùng, thách thức là cân bằng giữa việc cung cấp nhà ở giá phải chăng, duy trì giá trị tài sản và bảo đảm tính bền vững tài khóa mà không làm xáo trộn thế cân bằng mong manh của thị trường bán lại.

Tương lai của nhà ở công cộng cao cấp sẽ ra sao?

Cách tiếp cận đang thay đổi của Singapore đối với nhà ở công cộng cao cấp phản ánh những biến chuyển rộng hơn trong xã hội, nền kinh tế và quy hoạch đô thị. Khi định nghĩa về “cao cấp” mở rộng, không chỉ dựa trên vị trí mà còn tính đến tiện ích, kết nối giao thông và tiềm năng phát triển trong tương lai, ngày càng nhiều khu vực trên đảo có thể trở thành nơi đáng sống.

Trong khi đó, chính phủ vẫn kiên định với cam kết về khả năng chi trả, tính bao trùm và sự hòa nhập xã hội. Các chính sách mới nhằm bảo đảm nhà ở công cộng tiếp tục là nền tảng cho sự ổn định, cơ hội và đời sống cộng đồng. Nhưng khi giá nhà tăng và chuẩn mực xã hội thay đổi, hệ thống sẽ cần tiếp tục thích ứng, cân bằng nhu cầu của cư dân hiện tại với khát vọng của các thế hệ tương lai.

Tóm tắt

• Quan niệm về nhà ở công cộng cao cấp tại Singapore đang chuyển từ chú trọng vị trí trung tâm sang bao gồm cả những khu vực có tiện ích tốt và tiềm năng phát triển trong tương lai.
• Hệ thống phân loại mới gồm Tiêu chuẩn, Plus và Cao cấp thay thế cách phân loại khu dân cư đã phát triển/chưa phát triển trước đây, với quy định và trợ cấp chặt chẽ hơn cho các căn hộ được ưa chuộng hơn.
• Mô hình Nhà ở công cộng tại vị trí cao cấp (PLH) áp dụng thời gian cư trú dài hơn, yêu cầu hoàn trả trợ cấp và hạn chế bán lại nhằm kiềm chế đầu cơ và thúc đẩy tính bao trùm.
• Khả năng chi trả vẫn là ưu tiên hàng đầu của chính phủ, với trợ cấp tăng, nguồn cung được đẩy mạnh và chính sách bảo đảm giá căn hộ mới căn cứ theo thu nhập.
• Những thay đổi gần đây mở rộng lựa chọn cho người độc thân và phản ánh các chuẩn mực xã hội đang biến đổi, nhưng hệ thống vẫn khuyến khích kết hôn và lập gia đình sớm.
• Xu hướng thiết kế chuyển sang bố cục linh hoạt, không gian mở hơn, phản ánh lối sống và thị hiếu đang thay đổi.
• Các thách thức vẫn còn, gồm giá nhà tăng, nguy cơ loại trừ xã hội và mâu thuẫn giữa việc xem nhà ở công cộng là nhu cầu thiết yếu hay tài sản.
• Tranh luận chính trị về chính sách nhà ở đang nóng lên trước GE2025, khi các đảng đưa ra nhiều giải pháp khác nhau nhằm cân bằng khả năng chi trả, tính bao trùm và sự ổn định của thị trường.