Thị trường vay mua nhà ở Đài Loan căng thẳng, lãi suất vay mua căn nhà đầu tiên tại một số ngân hàng vượt 3% dù quy định đã nới lỏng

Người mua đối mặt với lãi suất cao hơn và phải chờ giải ngân

Theo khảo sát của Yung Ching Realty Group được công bố ngày 3 tháng 11 năm 2026, một số ngân hàng tư nhân tại Đài Loan đang áp lãi suất vay mua căn nhà đầu tiên trên 3%, trong khi những ngân hàng khác đã ngừng nhận hồ sơ. Tại nhiều ngân hàng có sở hữu nhà nước, người mua được duyệt vay phải chờ đến cuối tháng 12 năm 2026 hoặc tháng 1 năm 2027 mới được giải ngân.

Kết quả khảo sát cho thấy việc vay vốn vẫn khó khăn đến mức nào, ngay cả sau khi ngân hàng trung ương nới lỏng hạn chế cho vay mua căn nhà thứ hai vào tháng 9. Tỷ lệ cho vay tối đa đối với cá nhân mua căn nhà thứ hai tăng từ 60% lên 70%, nhưng các ngân hàng vẫn áp dụng điều kiện tín dụng chặt chẽ. Một số nơi từ chối hoàn toàn hồ sơ mới.

Nhìn chung, người mua căn nhà đầu tiên có nhiều lựa chọn hơn những người muốn vay mua bất động sản thứ hai. Dù vậy, khả năng tiếp cận khoản vay phụ thuộc vào ngân hàng, hạn mức cho vay mua nhà còn lại và thông tin cụ thể trong hồ sơ. Người mua có thể phải đối mặt với ba trở ngại riêng biệt: lãi suất cao hơn, khoản vay thấp hơn dự kiến và ngày giải ngân muộn hơn thời điểm cần thanh toán tiền mua nhà.

Những nơi vẫn cho vay mua căn nhà đầu tiên

Khảo sát cho thấy phần lớn ngân hàng có sở hữu nhà nước vẫn còn dư địa cho vay đối với người mua căn nhà đầu tiên. Tuy nhiên, tại một số ngân hàng, hạn mức cho vay mua nhà do hội sở kiểm soát tập trung. Vì vậy, các chi nhánh phải hoạt động trong giới hạn về số tiền có thể thu xếp cho vay.

Lãi suất khởi điểm tại các ngân hàng này nhìn chung từ 2,5% đến 2,6% trở lên. Thời điểm giải ngân dự kiến, tức khi ngân hàng thực sự chuyển tiền vay, phần lớn rơi vào cuối tháng 12 năm 2026 đến tháng 1 năm 2027. Với những người cần hoàn tất giao dịch trước thời điểm đó, thời gian giải ngân có thể cấp bách chẳng kém gì lãi suất.

Tình hình tại các ngân hàng tư nhân khác nhau đáng kể hơn. Một số đã tạm ngừng nhận hồ sơ vay mua căn nhà đầu tiên, một số yêu cầu khách hàng vào danh sách chờ, còn những nơi khác chỉ phục vụ khách hàng VIP. Lãi suất khởi điểm từ 2,5% trở lên, và một số ngân hàng áp lãi suất trên 3%. Khảo sát không nêu tên các ngân hàng này hoặc số lượng tổ chức hạn chế việc nhận hồ sơ.

Vì sao cùng một người mua lại nhận được những câu trả lời khác nhau

Ông Chen Chin-ping, phó giám đốc trung tâm nghiên cứu và phát triển của Yung Ching Realty, cho biết mức độ khó khăn khi vay mua căn nhà đầu tiên và thời gian giải ngân phụ thuộc vào hạn mức của từng ngân hàng cũng như điều kiện của từng hồ sơ. Lãi suất và tỷ lệ giá mua được tài trợ bằng khoản vay cũng khác nhau.

Vì vậy, vay mua nhà không chỉ là tìm một mức lãi suất được quảng cáo. Người mua cần biết ngân hàng sẽ duyệt khoản vay bao nhiêu, tính lãi suất thế nào và khi nào tiền sẽ được chuyển. Ngân hàng có thể vẫn nhận hồ sơ nhưng không còn nhiều dư địa để giải ngân đúng hạn.

Với các hộ gia đình, những khác biệt đó ảnh hưởng đến số tiền tiết kiệm cần có khi hoàn tất giao dịch. Nếu ngân hàng duyệt khoản vay thấp hơn dự kiến, người mua phải xoay thêm tiền mặt. Nếu tiền được giải ngân muộn hơn ngày thanh toán đã thỏa thuận, lịch mua nhà cần được điều chỉnh ngay cả khi khoản vay dự kiến đủ lớn.

Người vay mua căn nhà thứ hai đối mặt với điều kiện chặt chẽ hơn

Vay mua căn nhà thứ hai khó hơn vay mua căn nhà đầu tiên. Tại các ngân hàng còn nhận hồ sơ vay mua căn nhà thứ hai, lãi suất khởi điểm từ 3% trở lên, bất kể ngân hàng thuộc sở hữu tư nhân hay nhà nước. Nhiều ngân hàng tạm thời từ chối hồ sơ, còn những nơi vẫn nhận hồ sơ thì thẩm định rất nghiêm ngặt.

Ông Chen cho biết các ngân hàng vẫn thận trọng sau điều chỉnh chính sách hồi tháng 9. Một số từ chối hồ sơ ngay từ đầu, trong khi những nơi khác áp dụng tiêu chuẩn phê duyệt khắt khe, khiến điều kiện nộp hồ sơ chưa được cải thiện đáng kể theo khảo sát.

Do đó, hai nhóm người vay phải chịu những áp lực khác nhau. Người mua căn nhà đầu tiên có thể vẫn tìm được nguồn vay tại các ngân hàng có sở hữu nhà nước, dù phải chờ giải ngân. Người mua căn nhà thứ hai có ít lựa chọn ngân hàng hơn, đồng thời phải chấp nhận lãi suất khởi điểm từ 3% tại những ngân hàng sẵn sàng xem xét hồ sơ.

Việc tăng tỷ lệ từ 60% lên 70% có ý nghĩa gì

Điều chỉnh hồi tháng 9 của ngân hàng trung ương nâng tỷ lệ vay mua nhà tối đa đối với cá nhân mua căn nhà thứ hai từ 60% lên 70%. Tỷ lệ này thường được gọi là tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản (LTV): tỷ lệ giữa khoản vay và giá trị bất động sản được dùng làm căn cứ cho vay. Người mua phải tự chi trả phần còn lại.

Ví dụ đơn giản: một căn nhà được định giá 10 triệu Đài tệ để tính khoản vay. Nếu tỷ lệ vay là 60%, người mua được vay 6 triệu Đài tệ và phải tự thanh toán 4 triệu Đài tệ. Nếu tỷ lệ vay là 70%, khoản vay tăng lên 7 triệu Đài tệ, phần người mua phải tự trả giảm còn 3 triệu Đài tệ, chưa tính thuế, phí và các chi phí khác.

Theo giả định trên, số tiền cần tự chi trả giảm 1 triệu Đài tệ, tương đương 25% so với mức ban đầu là 4 triệu Đài tệ. Khoản vay tăng thêm đúng 1 triệu Đài tệ. Hộ gia đình cần ít tiền mặt hơn lúc đầu nhưng phải gánh khoản nợ lớn hơn để hoàn trả.

Ngân hàng vẫn đánh giá thu nhập, các khoản nợ hiện có và bất động sản trước khi quyết định duyệt khoản vay. Mức trần mới cho phép ngân hàng cho vay tỷ lệ cao hơn; số tiền đề nghị cho từng hộ gia đình vẫn do ngân hàng quyết định. Vì vậy, tỷ lệ được phép tăng lên vẫn có thể đi kèm danh sách chờ, quy trình thẩm định nghiêm ngặt và việc ngừng nhận hồ sơ.

Vì sao chuyển nhà cần được tính toán thời điểm cẩn thận

Các hộ gia đình đổi nhà là nhóm có thể hưởng lợi từ mức trần vay cao hơn. Một gia đình mua nhà mới trước khi bán nhà hiện tại có thể cần vay vốn trong khi tiền vẫn bị ràng buộc ở căn nhà cũ. Khoản vay lớn hơn có thể giảm số tiền tiết kiệm cần dùng trong thời gian đó.

Ba mốc thời gian cần lưu ý là: khi nào bán được nhà cũ, khi nào đến hạn thanh toán nhà mới và khi nào ngân hàng giải ngân. Với thời gian chờ dự kiến đến cuối tháng 12 hoặc tháng 1 theo khảo sát, việc phối hợp các mốc này đặc biệt quan trọng đối với người mua thu xếp giao dịch trong tháng 11.

Khả năng trả góp hằng tháng vẫn là một phần trong đánh giá của ngân hàng. Vay nhiều hơn có thể giúp giảm số tiền mặt cần có ban đầu, nhưng cũng làm tăng khoản phải trả từ thu nhập hộ gia đình. Người mua cần cân nhắc khoản vay dự kiến cùng các khoản nợ hiện có và khả năng phải gánh nghĩa vụ tài chính cho cả hai bất động sản trong quá trình chuyển nhà.

Vì vậy, lợi ích thực tế từ thay đổi hồi tháng 9 phụ thuộc vào việc nhiều điều kiện cùng được đáp ứng: có ngân hàng sẵn sàng cho vay, khoản vay được duyệt phù hợp với giao dịch, tiền trả góp vừa sức và thời điểm giải ngân khớp với lúc hoàn tất mua bán. Tỷ lệ vay được phép cao hơn giúp đáp ứng nhu cầu vốn ban đầu, còn quyết định của ngân hàng sẽ xác định người mua thực sự nhận được lợi ích đến đâu.

Các mốc thời gian trong đợt thắt chặt cho vay

Thay đổi chính sách và khảo sát cho vay phản ánh những giai đoạn khác nhau của cùng một quá trình. Tháng 9, tỷ lệ vay mua căn nhà thứ hai được phép tăng lên. Đến tháng 11, khảo sát vẫn ghi nhận khả năng tiếp cận khoản vay bị hạn chế, trong đó một số người mua căn nhà đầu tiên phải chờ giải ngân vào khoảng thời điểm chuyển giao năm.

• Tháng 9 năm 2026: Ngân hàng trung ương nâng tỷ lệ vay tối đa đối với cá nhân vay mua căn nhà thứ hai từ 60% lên 70%.
• Ngày 3 tháng 11 năm 2026: Khảo sát ghi nhận một số ngân hàng tư nhân áp lãi suất vay mua căn nhà đầu tiên trên 3%, ngừng nhận hồ sơ và siết điều kiện vay mua căn nhà thứ hai.
• Cuối tháng 12 năm 2026 đến tháng 1 năm 2027: Nhiều ngân hàng có sở hữu nhà nước dự kiến giải ngân khoản vay mua căn nhà đầu tiên trong giai đoạn này.

Với người mua đang thu xếp khoản vay, câu trả lời hữu ích nhất từ ngân hàng là một bộ điều khoản đầy đủ: số tiền vay, lãi suất và ngày dự kiến thanh toán. Kết luận chính của khảo sát là cả ba yếu tố vẫn phụ thuộc vào tổ chức cho vay và hồ sơ cụ thể, bất chấp việc nới lỏng hồi tháng 9.

Điểm chính

• Một số ngân hàng tư nhân áp lãi suất vay mua căn nhà đầu tiên trên 3%; những nơi khác đã ngừng nhận hồ sơ.
• Phần lớn ngân hàng có sở hữu nhà nước vẫn còn hạn mức cho vay mua căn nhà đầu tiên, với lãi suất khởi điểm nhìn chung từ 2,5% đến 2,6% trở lên.
• Nhiều ngân hàng dự kiến giải ngân khoản vay mua căn nhà đầu tiên vào cuối tháng 12 năm 2026 hoặc tháng 1 năm 2027.
• Tại các ngân hàng nhận hồ sơ vay mua căn nhà thứ hai, lãi suất khởi điểm từ 3% trở lên.
• Việc nâng mức trần vay mua căn nhà thứ hai từ 60% lên 70% hồi tháng 9 có thể giảm nhu cầu tiền mặt ban đầu, nhưng việc phê duyệt vẫn phụ thuộc vào năng lực cho vay của ngân hàng và hoàn cảnh của người vay.