Hà Nội yêu cầu lập phương án phá dỡ tại 12 dự án Mường Thanh, cư dân chờ quyết định về nhà ở

Gần 25.000 căn hộ được xây dựng, trong khi chỉ 6.759 căn được phê duyệt

Hà Nội đã thông qua cơ chế đặc thù để xử lý các vi phạm về xây dựng và đất đai tại 12 dự án liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh, yêu cầu chủ đầu tư lập phương án phá dỡ an toàn trong vòng 30 ngày kể từ khi lệnh phá dỡ có hiệu lực, đồng thời cho phép chính quyền địa phương tổ chức thực hiện nếu chủ đầu tư không chấp hành, với chi phí do chủ đầu tư chịu.

Hội đồng Nhân dân thành phố Hà Nội thông qua nghị quyết ngày 28 tháng 10 năm 2026. Theo số liệu của thành phố, các dự án có 24.943 căn hộ, trong khi hồ sơ quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng chỉ phê duyệt 6.759 căn, vượt 18.184 căn. Tổng số thực tế cao gấp khoảng 3,69 lần số được phê duyệt.

Dấu hiệu cụ thể đầu tiên về ảnh hưởng của chính sách đối với các hộ dân được đưa ra tại cuộc họp ngày 5 tháng 11 ở phường Định Công. Qua rà soát sơ bộ, có 246 căn hộ diện tích từ 43 đến 74 m² dự kiến phải di dời tại bốn tòa nhà thuộc Kim Văn-Kim Lũ.

Hà Nội sẽ đánh giá riêng từng tòa nhà và từng khu vực. Một số hạng mục có thể được giữ lại sau khi kiểm tra an toàn, cải thiện hạ tầng và khắc phục các vấn đề khác. Những hạng mục còn lại có thể phải phá dỡ hoặc khôi phục công năng ban đầu của các không gian được quy hoạch làm cửa hàng, khu kỹ thuật, nhà trẻ hoặc nơi sinh hoạt cộng đồng.

Chủ đầu tư phải chi trả tiền bồi thường, di dời, phá dỡ và sửa chữa. Thành phố cũng xác lập nguyên tắc người mua nhà hợp pháp, không gây ra vi phạm, không phải gánh chịu thiệt hại phát sinh. Đối với cư dân, kết quả thực tế sẽ phụ thuộc vào các quyết định chi tiết về căn hộ của họ, mức bồi thường và chỗ ở thay thế.

Những dự án nào thuộc diện xử lý?

Nghị quyết áp dụng với các doanh nghiệp có liên quan đến ông Lê Thanh Thản thông qua đại diện pháp luật, quản lý, sở hữu, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư. Hà Nội dự kiến xây dựng 12 phương án khắc phục, mỗi phương án tương ứng với một dự án trong danh sách, thay vì áp dụng cùng một giải pháp cho tất cả.

Danh sách gồm Bemes, còn gọi là CT6 Kiến Hưng; Đại Thanh; CT5 Tân Triều; Xa La; tổ hợp nhà ở CT11 và CT12 tại Kim Văn-Kim Lũ; VP3, VP5 và VP6; cùng HH1, HH2, HH3 và HH4 tại Linh Đàm. Mỗi mục dự án có thể gồm nhiều tòa nhà, do đó số tòa riêng lẻ lớn hơn 12.

Quyết định này tiếp nối các phương án khắc phục được đề xuất trước đó đối với cùng 18.184 căn hộ xây vượt phép. Quy trình hiện chuyển từ việc soạn thảo cơ chế áp dụng toàn thành phố sang xem xét công trình nào có thể được giữ lại, không gian nào phải đổi công năng và hộ dân nào cần được bồi thường hoặc di dời.

Phó Chủ tịch Thường trực UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn nói với Hội đồng rằng các vi phạm diễn ra trên diện rộng và kéo dài nhiều năm. Ông cho biết các thủ tục pháp lý thông thường không thể giải quyết thỏa đáng tình hình, đồng thời bảo vệ cư dân và giữ gìn trật tự công cộng.

Điều kiện để một tòa nhà được giữ lại

Cơ chế của Hà Nội chia công trình thành hai nhóm: được phép giữ lại nếu đáp ứng điều kiện và phải phá dỡ. Việc xử lý từng tòa nhà, hạng mục hoặc khu vực sẽ căn cứ vào đánh giá kỹ thuật và quyết định của thành phố.

Để được giữ lại, các tòa nhà đang có người ở phải đáp ứng yêu cầu về khả năng chịu lực, phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn và an toàn cho các công trình lân cận. Khả năng chịu lực nghĩa là móng, cột và các bộ phận chịu lực khác của tòa nhà có thể nâng đỡ an toàn tải trọng.

Hệ thống cấp nước, điện, bãi đỗ xe, trường học và công trình cộng đồng cũng phải đạt yêu cầu hoặc có phương án cải thiện khả thi được phê duyệt. Các tòa nhà phải đáp ứng quy định về khoảng cách giữa các công trình, không lấn ranh giới đường bộ, khu vực an toàn giao thông và hành lang bảo vệ hạ tầng.

Công trình thiếu hụt hạ tầng vẫn có thể được xem xét giữ lại nếu đáp ứng các điều kiện còn lại và cơ quan chức năng phê duyệt phương án khắc phục khả thi. Những công trình không bảo đảm khả năng chịu lực, có vấn đề về an toàn phòng cháy không thể khắc phục hoặc vi phạm các ranh giới bắt buộc sẽ thuộc diện phá dỡ.

Các công trình thấp tầng được phép giữ lại phải cải tạo theo phương án được phê duyệt. Những hạng mục thiết yếu như nhà trẻ và trường học cũng phải được nâng cấp để đáp ứng yêu cầu hoạt động và nhu cầu tại địa phương.

Vì sao cư dân có thể phải di dời khỏi tòa nhà được giữ lại?

Một tòa nhà được phê duyệt giữ lại vẫn có thể có những căn hộ mà người ở phải di dời. Hà Nội yêu cầu giải tỏa phần diện tích nhà ở được tạo ra tại những khu vực dành cho công năng khác, bao gồm khối đế, tầng kỹ thuật và công trình cộng đồng.

Khối đế là phần nền rộng bên dưới tòa tháp, thường được thiết kế làm cửa hàng, dịch vụ hoặc tiện ích chung. Chuyển đổi không gian này thành căn hộ làm tăng số hộ dân, đồng thời khiến các tiện ích vốn phục vụ họ bị mất đi. Theo nghị quyết, các khu vực được giải tỏa phải được khôi phục công năng đã phê duyệt hoặc chuyển thành công trình công cộng phù hợp theo quyết định của thành phố.

Chủ tịch UBND phường Định Công Nguyễn Tuấn Anh cho biết đợt rà soát CT11, CT12A, CT12B và CT12C phát hiện việc sử dụng sai công năng diện tích tầng một và chuyển đổi các tầng hai đến bốn. Những khu vực dự kiến làm dịch vụ thương mại, nhà trẻ và nơi sinh hoạt cộng đồng đã bị biến thành căn hộ. Chủ đầu tư cũng thay đổi phương án phân bổ diện tích sàn căn hộ đã được phê duyệt từ tầng bốn trở lên.

Danh sách sơ bộ gồm 246 căn hộ dự kiến phải di dời. Chính quyền phường dự kiến công khai danh sách và tiến độ thực hiện, tiếp tục kiểm tra và xác định công năng tương lai của các khu vực được bàn giao. Tại HH Linh Đàm, các căn hộ và tầng cụ thể cần di dời vẫn chưa được xác định qua đợt rà soát dự án.

Chủ tịch phường Nguyễn Tuấn Anh nêu cách tiếp cận của chính quyền tại cuộc họp ngày 5 tháng 11:

Quan điểm của thành phố và phường là xử lý nghiêm các vi phạm, đồng thời bảo đảm ở mức cao nhất có thể quyền lợi và an sinh xã hội cho cư dân bị ảnh hưởng,

Xây thêm tầng và chuyển đổi công năng làm tăng mật độ dân cư

Kết quả kiểm tra tại HH Linh Đàm cho thấy mức độ sai lệch so với quy hoạch được phê duyệt. Dự án được phép xây 27 tầng, nhưng HH4 cao 36 tầng, còn HH1, HH2 và HH3 cao 41 tầng. Số tầng xây vượt từ 9 đến 14 tầng.

HH Linh Đàm bắt đầu hoạt động năm 2015, có khoảng 10.000 căn hộ và dân số ước tính 40.000 người. Quy mô lớn khiến các quyết định phá dỡ, sửa chữa và di dời đặc biệt phức tạp vì cư dân cùng sử dụng thang máy, điện, nước và hệ thống phòng cháy.

Gần đó, VP6 được duyệt 25 tầng nhưng xây thành 37 tầng, trong khi số căn hộ tăng từ 138 lên 840, cao gấp khoảng 6,1 lần kế hoạch. VP3 cao 32 tầng thay vì 29, số căn hộ tăng từ 192 lên 451. VP5 cao 33 tầng, vượt 4 tầng so với phê duyệt, và số căn hộ tăng từ 216 lên 805.

Tại CT6 Kiến Hưng, phường thống kê có 1.584 căn hộ, so với kế hoạch là 231 căn; dự án cũng được ghi nhận có 1.602 căn hộ. Phường xác định dự án có ba tòa thay vì hai, cao 32 tầng thay vì 31 và có một tầng hầm thay vì hai. Phường cũng ghi nhận hạng mục khách sạn theo quy hoạch đã bị thay bằng nhà ở.

Khối đế CT6 tăng từ 5.586 lên 6.071 m². Khu nhà ở thấp tầng tăng từ 15 căn, mỗi căn ba tầng, lên 38 căn, mỗi căn năm tầng. Tại Đại Thanh, các tòa nhà được duyệt 29 tầng đã xây thành 31 tầng, có thêm tầng tum được bán cho cư dân.

Những lo ngại về an toàn đã ảnh hưởng đến sinh hoạt hằng ngày

Cư dân đã gặp những sự cố cho thấy việc đánh giá an toàn không chỉ là thủ tục giấy tờ. Một vụ cháy tại tầng 36 tòa CT12A ở Kim Văn-Kim Lũ vào cuối tháng 12 năm 2024 khiến cả bốn thang máy phục vụ các tầng 25 đến 45 ngừng hoạt động. Chưa đầy nửa tháng sau, cư dân báo thêm hai sự cố thang máy.

Tại CT8A Đại Thanh đầu năm 2025, khoảng 20 người mắc kẹt trong thang máy chở hàng PL5 trong khoảng 45 phút. Khu Xa La từng xảy ra cháy tại CT5B và CT4A vào tháng 9 và tháng 10 năm 2015. Vụ cháy tầng hầm CT4A buộc hàng trăm người sơ tán.

Trần Hòa, cư dân HH Linh Đàm từ năm 2015, kể rằng ông phải đi bộ 30 tầng cùng con nhỏ khi thang máy ngừng chạy. Nguyễn Hùng, sống tại CT12A, đề nghị cơ quan chức năng sớm ra thông báo chính thức để các hộ thuộc diện di dời có thể thu xếp công việc và cuộc sống gia đình.

Kiến trúc sư Trần Tuấn Anh thuộc Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng việc đánh giá cần xem xét chất lượng thực tế của tòa nhà cùng hồ sơ pháp lý. Ông nêu thang máy, máy bơm nước, hệ thống điện, chuông báo, thiết bị chữa cháy tự động và cầu thang thoát hiểm là những hạng mục thiết yếu đối với an toàn hằng ngày và ứng phó khẩn cấp.

Ông Bùi Trung Dũng, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý hoạt động xây dựng, đề xuất xem xét chuyển một số tầng thành khu vực lánh nạn khẩn cấp hoặc không gian sinh hoạt chung nếu điều kiện kỹ thuật cho phép. Đề xuất này nhằm giảm mật độ nhà ở, đồng thời tìm cách để nhiều hộ dân hơn có thể tiếp tục sống tại khu dân cư quen thuộc.

Ai phải tổ chức phá dỡ và chi trả?

Chủ tịch UBND cấp xã, phường sẽ ban hành lệnh phá dỡ và giám sát việc thực hiện. Trong vòng 30 ngày kể từ khi lệnh có hiệu lực, chủ đầu tư phải lựa chọn đơn vị tư vấn, bố trí kinh phí và công khai phương án di dời, phá dỡ.

Chủ đầu tư cũng phải tổ chức thẩm tra, phê duyệt thiết kế, biện pháp thi công, giám sát và nghiệm thu theo quy định. Việc phá dỡ phải bảo vệ con người, tài sản, công trình lân cận và môi trường. Cư dân cùng tài sản của họ phải được di chuyển khỏi khu vực bị ảnh hưởng trước khi thi công.

Chính quyền địa phương có thể tổ chức phá dỡ nếu chủ đầu tư không chấp hành; toàn bộ chi phí do chủ đầu tư chịu. Nếu việc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần công trình không bảo đảm an toàn hay không khả thi về kỹ thuật, chính quyền địa phương phải phối hợp đánh giá và trình thành phố phương án thay thế để quyết định.

Chủ đầu tư phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, di dời, cải thiện hạ tầng và khôi phục công năng đã được quy hoạch. Họ cũng phải hoàn thành nghĩa vụ về đất đai và nộp lại khoản thu bất hợp pháp từ hoạt động xây dựng. Việc chi trả bồi thường và hỗ trợ tái định cư được ưu tiên trước các khoản thu bất hợp pháp và nghĩa vụ đất đai.

Hà Nội có thể sử dụng nguồn lực bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư hoặc yêu cầu xử lý tài sản nếu các trách nhiệm không được hoàn thành. Theo nguyên tắc, ngân sách công không dùng để chi trả các khoản thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, trừ trường hợp pháp luật có quy định ngoại lệ.

Nhà ở thay thế và các phương án bồi thường

Kế hoạch triển khai của Hà Nội xác định Thanh Hà A, Thanh Hà B và Mỹ Hưng là những địa điểm quan trọng để bố trí nhà ở di dời và tái định cư. Các phương án đề xuất gồm chuyển cư dân đến nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại tại Thanh Hà, hoặc thu xếp bồi thường để các hộ tìm nơi ở khác.

Đối với những dự án đã bị khởi tố, kế hoạch dự kiến chủ đầu tư thương lượng mua lại các căn hộ bị ảnh hưởng sau khi cơ quan chức năng xác định mức bồi thường theo giá thị trường. Chủ đầu tư cũng được yêu cầu thương lượng hỗ trợ tiền thuê nhà trong thời gian cư dân chờ nhà ở thay thế.

Nội dung trình Hội đồng nêu thời hạn chi trả bồi thường trong vòng 90 ngày đối với cư dân phải di dời. Quyết định và thông báo cho từng hộ cần nêu rõ tiến độ chi trả áp dụng. Các hộ đủ điều kiện có thể được ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm. Hình thức thuê mua cho phép người ở thanh toán dần để sở hữu nhà theo thời gian.

Kế hoạch triển khai trước đó mô tả phạm vi tiếp cận nhà ở thay thế rộng hơn, không qua bốc thăm hoặc xét đối tượng thụ hưởng, trong khi nội dung trình Hội đồng và các mô tả chính sách sau này gắn quyền ưu tiên nhà ở xã hội với điều kiện theo pháp luật về nhà ở. Vì vậy, các quyết định di dời cụ thể sẽ có ý nghĩa quan trọng với những gia đình đang cân nhắc lựa chọn.

Cư dân có thể tạm thời ở lại cho đến khi cơ quan chức năng ban hành thông báo chính thức về việc phá dỡ hoặc thay đổi công năng. Những người có nguồn thu nhập duy nhất từ hoạt động kinh doanh tại các khu vực khối đế chuyển đổi công năng cũng có thể được hỗ trợ ổn định sinh kế.

Ông Đỗ Đức Nam, cư dân HH Linh Đàm, băn khoăn liệu Thanh Hà có đủ nhà cho các hộ bị ảnh hưởng và tiền bồi thường có mua được căn hộ tương đương theo giá hiện nay hay không. Cư dân Trieu Quang Xuan cho biết việc chuyển nhà có thể gây xáo trộn cho những trẻ em đang theo học tại các trường địa phương.

Giấy tờ sở hữu vẫn phụ thuộc vào việc khắc phục vi phạm

Một số căn hộ tại VP3, VP5, CT6 Kiến Hưng và CT5 Tân Triều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. VP6 và HH1 đến HH4 chưa được cấp giấy.

Theo cơ chế của Hà Nội, các căn hộ đủ điều kiện và được phép giữ lại có thể được cấp giấy chứng nhận sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính và biện pháp khắc phục cần thiết. Cư dân tiếp tục ở trong nhà có thể thực hiện hợp đồng mà không phải trả chi phí khắc phục của chủ đầu tư.

Chuyên gia tư vấn kinh tế Phan Chánh Dương cho rằng cần tách việc bảo vệ người mua nhà không có lỗi khỏi quá trình xử lý vi phạm của chủ đầu tư, trong đó có việc tìm cách cấp giấy tờ sở hữu sớm hơn. Tuy nhiên, cơ chế được Hà Nội thông qua vẫn yêu cầu hoàn thành các nghĩa vụ liên quan và biện pháp khắc phục.

Aqua City ở Đồng Nai là một trường hợp tương tự về việc chậm cấp giấy tờ. Đến tháng 4 năm 2026, hơn 1.100 căn nhà phố và biệt thự đã được bàn giao; những cư dân đầu tiên nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu ngày 23 tháng 7. Kế hoạch công bố hồi tháng 4 dự kiến cấp khoảng 752 giấy chứng nhận trong năm 2026 tại các phân khu Sun Harbor 2 và EverGreen 1.

Luật sư Hoàng Hà thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị tính bồi thường dựa trên hợp đồng, quy định pháp luật hiện hành và thiệt hại có thể chứng minh. Ông cũng kêu gọi xem xét trách nhiệm của các cơ quan phụ trách thanh tra, giám sát khi vi phạm phát sinh. Đại biểu Quốc hội Trịnh Xuân An đề xuất tăng cường bảo vệ người mua trong luật nhà ở và có bảo đảm tài chính cho nghĩa vụ bồi thường, kể cả trong trường hợp chủ đầu tư mất khả năng thanh toán.

Lộ trình và những việc còn phải làm

Kế hoạch trước đó của Hà Nội đặt mục tiêu trình nghị quyết đặc thù trước ngày 30 tháng 9 năm 2026. Tuy nhiên, quy trình phê duyệt được ghi nhận diễn ra trong tháng 10, sau đó là các cuộc họp và đợt kiểm tra tại địa phương. Các bước chính và mốc thời gian gồm:

• Ngày 22 tháng 10 năm 2026: Sở Tư pháp thẩm định dự thảo theo Báo cáo số 547/BC-STP.
• Ngày 23 tháng 10: Lãnh đạo thành phố thống nhất định hướng chính sách.
• Ngày 25 tháng 10: UBND thành phố trình Tờ trình số 428/TTr-UBND.
• Ngày 28 tháng 10: HĐND thành phố thông qua nghị quyết.
• Ngày 30 tháng 10: Hạn chót Sở Xây dựng yêu cầu địa phương rà soát các căn hộ.
• Ngày 5 tháng 11: Phường Định Công thảo luận về 246 căn hộ sơ bộ dự kiến phải di dời.
• Tháng 10 và tháng 11 năm 2026: Dự kiến tiến hành kiểm tra và phân loại.
• Năm 2027: Thành phố đặt mục tiêu hoàn tất di dời.
• Giai đoạn 2027-2028: Dự kiến tiến hành các hạng mục phá dỡ được chỉ định, với mục tiêu hoàn thành trong năm 2028.

Hồ sơ còn thiếu vẫn là trở ngại trên thực tế. Đại biểu Hội đồng Cấn Thị Việt Hà đề nghị có giải pháp đối với các tài liệu đất đai, bản vẽ hoàn công và hợp đồng không còn lưu giữ. Ông Dương Đức Tuấn cho biết cơ quan chức năng sẽ đánh giá hiện trạng, tìm kiếm hồ sơ gốc và làm rõ trách nhiệm lưu trữ, cung cấp hồ sơ của chủ đầu tư cũng như các cơ quan nhà nước.

Sở Xây dựng sẽ chủ trì rà soát vi phạm về xây dựng và quy hoạch. Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ kiểm tra các vấn đề đất đai, giấy chứng nhận và nghĩa vụ liên quan, còn Sở Tài chính sẽ đánh giá thủ tục đầu tư và nghĩa vụ tài chính.

Kiến trúc sư Lưu Quang Huy, Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội, cho rằng các giải pháp cụ thể cần tính đến sinh kế và việc học tập tại nơi ở thay thế. Tại cuộc họp ở Định Công, đại diện cư dân Trần Lan Phương đề nghị đánh giá thận trọng và tham vấn người dân, còn ông Uông Văn Cường, trưởng ban quản trị CT12C, cho biết nhiều cư dân muốn ở lại và mong có phương án công bằng nếu buộc phải chuyển đi.

Điểm chính

• Hà Nội thông qua cơ chế đặc thù ngày 28 tháng 10 năm 2026, áp dụng cho 12 dự án liên quan đến Mường Thanh.
• Các dự án có 24.943 căn hộ, trong khi chỉ 6.759 căn được phê duyệt, vượt 18.184 căn.
• Từng tòa nhà và khu vực sẽ được đánh giá để quyết định giữ lại có điều kiện, phá dỡ hoặc khôi phục công năng ban đầu.
• Đợt rà soát sơ bộ tại phường Định Công xác định 246 căn hộ dự kiến phải di dời.
• Chủ đầu tư phải chi trả tiền bồi thường, di dời, phá dỡ và khắc phục; chính quyền có thể tổ chức thực hiện nếu chủ đầu tư không chấp hành.
• Hà Nội đặt mục tiêu hoàn tất di dời trong năm 2027 và hoàn thành phá dỡ trong năm 2028.