Chênh lệch tài sản nhà ở tại Hàn Quốc lập kỷ lục 290 lần khi tỷ lệ sở hữu ở nhóm thu nhập thấp giảm

Chênh lệch kỷ lục về nhà ở mà các hộ gia đình sở hữu và đang sinh sống

Năm 2025, 20% hộ gia đình giàu nhất Hàn Quốc sở hữu và sinh sống trong những căn nhà có giá trị trung bình 693,41 triệu won, trong khi con số này ở 20% hộ nghèo nhất chỉ là 2,39 triệu won. Chênh lệch 290,1 lần là mức cao nhất kể từ khi chuỗi số liệu hiện hành bắt đầu vào năm 2017.

Số liệu được rút ra từ Khảo sát Tài chính và Điều kiện sống của hộ gia đình, công bố thông qua Cơ quan Thông tin Thống kê Hàn Quốc, phản ánh hai diễn biến trái chiều. Giá trị trung bình ở nhóm cao nhất tăng 7,7% so với một năm trước, trong khi ở nhóm thấp nhất giảm 9,1%, xuống mức thấp nhất từng ghi nhận.

Tỷ lệ sở hữu nhà lý giải phần lớn chênh lệch khổng lồ này. Chỉ 6,6% hộ gia đình thuộc nhóm thấp nhất sở hữu nơi ở hiện tại, so với 82,5% ở nhóm cao nhất. Trong phép đo này, các hộ không sở hữu căn nhà mình đang ở được tính giá trị nhà ở bằng 0.

Chênh lệch còn thể hiện ở những lĩnh vực khác ngoài nhà ở. Tổng tài sản trung bình của nhóm giàu nhất cao gấp 68,6 lần nhóm nghèo nhất, cũng là mức kỷ lục, dù khoảng cách về thu nhập hằng năm đã thu hẹp so với những năm trước.

Vì sao mức trung bình của nhóm thấp nhất lại thấp đến vậy

Khảo sát chia các hộ gia đình thành năm nhóm bằng nhau dựa trên tài sản. Mỗi nhóm chiếm 20% số hộ. Chỉ số nhà ở của khảo sát chỉ tính những bất động sản mà hộ gia đình vừa sở hữu vừa đang sinh sống.

Hộ thuê nhà được tính bằng 0 trong phép tính này. Hộ sở hữu bất động sản ở nơi khác nhưng thuê căn nhà đang ở cũng vậy. Với hộ sở hữu nhiều bất động sản, chỉ nơi ở của chính họ được tính.

Vì vậy, mức trung bình 2,39 triệu won là kết quả của việc cộng một số ít căn nhà với số lượng lớn các giá trị bằng 0. Trong số các hộ thuộc nhóm thấp nhất thực sự sở hữu nơi ở, giá trị nhà trung vị là 38 triệu won. Trung vị là giá trị nằm ở chính giữa khi xếp nhà theo thứ tự từ rẻ nhất đến đắt nhất.

Ở nhóm cao nhất, giá trị nhà trung vị của các hộ sở hữu nơi ở là 720 triệu won, tăng 2,9% so với một năm trước. Hai mức trung vị này chênh nhau khoảng 18,9 lần, cho thấy giá nhà khác biệt ra sao giữa các hộ sở hữu nhà, bên cạnh khoảng cách lớn hơn nhiều về tỷ lệ sở hữu.

Tỷ lệ sở hữu nhà ở nhóm thấp nhất giảm 0,8 điểm phần trăm, xuống 6,6%, mức thấp kỷ lục. Tỷ lệ ở nhóm cao nhất cũng giảm 1,2 điểm phần trăm, còn 82,5%, nhưng giá trị bất động sản tăng vẫn kéo mức tài sản nhà ở trung bình của nhóm này lên cao.

Khoảng cách nới rộng ra sao trong tám năm

Tỷ lệ chênh lệch tài sản nhà ở gần như đã tăng gấp đôi kể từ năm 2017, khi mức trung bình của nhóm cao nhất gấp 145,5 lần nhóm thấp nhất. Mức tăng trong năm gần nhất, từ 244,9 lên 290,1 lần, tương đương khoảng 18,5%.

Diễn biến theo thời gian cho thấy khoảng cách tạm thời thu hẹp vào năm 2023, rồi nới rộng trở lại trong hai năm tiếp theo:

• 2017: Tỷ lệ chênh lệch tài sản nhà ở là 145,5 lần.
• 2018: Tỷ lệ duy trì quanh mức 146 lần.
• 2022: Chênh lệch lên tới 245,5 lần, trong khi giá trị nhà ở trung bình của nhóm cao nhất đạt đỉnh 746,35 triệu won.
• 2023: Tỷ lệ thu hẹp xuống 215,1 lần giữa lúc giá nhà giảm.
• 2024: Chênh lệch tăng trở lại, lên 244,9 lần.
• 2025: Tỷ lệ lập kỷ lục 290,1 lần.

Giá trị nhà ở trung bình của nhóm cao nhất năm 2025 vẫn thấp hơn đỉnh năm 2022 và đứng thứ hai trong chuỗi số liệu. Chênh lệch lập kỷ lục do mức trung bình của nhóm thấp nhất giảm sâu hơn, trong khi tài sản của nhóm cao nhất phục hồi giá trị.

Tổng tài sản cũng ngày càng cách biệt

Năm 2025, 20% hộ giàu nhất sở hữu tổng tài sản trung bình 1,77615 tỷ won, tăng 7,5%. Theo số liệu khảo sát được các bản tin thống kê dẫn lại, con số này ở 20% hộ nghèo nhất là 25,88 triệu won, giảm 2,9%. Mức của nhóm thấp nhất cũng được báo cáo là 25,58 triệu won; con số 25,88 triệu won phù hợp với tỷ lệ chênh lệch được nêu là 68,6 lần.

Tỷ lệ mới vượt kỷ lục trước đó là 64 lần vào năm 2022. Tính theo giá trị tiền, tài sản trung bình của hai nhóm chênh nhau khoảng 1,75 tỷ won.

Nhà ở có ảnh hưởng đặc biệt lớn đến bảng cân đối tài sản của các hộ gia đình Hàn Quốc. Lee Sun-hwa, nghiên cứu viên cao cấp tại Viện Tương lai Quốc hội, cho biết khoảng 70% tài sản hộ gia đình tập trung vào bất động sản. Tỷ trọng này khiến khác biệt về quyền sở hữu và giá nhà theo địa phương trở thành những yếu tố đặc biệt quan trọng làm gia tăng bất bình đẳng tài sản.

Bất động sản đầu tư và nhà cho người khác thuê không nằm trong chỉ số nhà ở cụ thể đứng sau tỷ lệ 290,1 lần. Nếu tính cả những bất động sản này, chênh lệch bất động sản có thể còn lớn hơn, dù không có tỷ lệ tương ứng được công bố.

Căn hộ đắt đỏ ở Seoul ngày càng bỏ xa phần còn lại

Số liệu của Tổng công ty Địa ốc Hàn Quốc cho thấy giá nhà ở hai đầu thị trường căn hộ Seoul tăng khác nhau ra sao. Giá trung bình của 20% căn hộ đắt nhất thành phố tăng từ 1,1 tỷ won vào tháng 3/2017 lên 2,52 tỷ won vào tháng 3/2025.

Trong cùng giai đoạn, giá của 20% căn hộ rẻ nhất tăng từ 250 triệu won lên 390 triệu won. Mức tăng là 56%, so với khoảng 129% ở nhóm đắt nhất.

Xét về giá trị tuyệt đối, căn hộ đắt nhất tăng trung bình 1,42 tỷ won, trong khi nhóm rẻ nhất tăng 140 triệu won. Tỷ lệ giá giữa hai nhóm tăng từ 4,4 lên khoảng 6,5 lần. Các số liệu này mô tả căn hộ tại Seoul, còn khảo sát hộ gia đình bao quát các hộ trên toàn quốc.

Yoo Seon-jong, giáo sư bất động sản tại Đại học Konkuk, cho rằng chênh lệch trên toàn quốc một phần bắt nguồn từ khác biệt giữa Seoul và các thị trường ở tỉnh. Ông nói bất động sản đắt tiền tập trung ở thủ đô, trong khi nhà giá thấp hơn do các hộ ít tài sản sở hữu thường nằm ngoài Seoul.

Ông Yoo cho biết người bán ở các tỉnh cũng đối mặt với nhu cầu yếu hơn và lượng nhà tồn kho chưa bán ngày càng tăng. Tại Seoul, nhu cầu tập trung và việc chủ nhà giữ lại bất động sản khiến số căn nhà được rao bán bị hạn chế. Những điều kiện khác nhau này đồng nghĩa với việc nguồn cung nhà ở toàn quốc tăng lên có thể tạo ra tác động rất khác nhau tùy từng địa phương.

Vì sao khoảng cách thu nhập thu hẹp nhưng chênh lệch tài sản chưa được san bằng

Khoảng cách giữa các hộ được xếp theo thu nhập nhỏ hơn so với các hộ được xếp theo tài sản. Trong khảo sát năm 2025, thu nhập hiện tại của 20% hộ có thu nhập cao nhất gấp 11,2 lần nhóm thấp nhất; thu nhập khả dụng cao gấp 9,8 lần.

Thu nhập hiện tại gồm các khoản thu nhập thường xuyên như tiền lương, thu nhập kinh doanh, thu nhập từ tài sản và các khoản chuyển giao. Thu nhập khả dụng là số tiền còn lại sau khi trừ thuế và các khoản thanh toán bắt buộc khác. Số liệu thu nhập của khảo sát là của năm trước đó, nên khảo sát năm 2025 đo lường thu nhập nhận được trong năm 2024.

Tỷ lệ thu nhập hiện tại đã thu hẹp so với mức khoảng 12 đến 13 lần trong giai đoạn 2017-2019. Tỷ lệ thu nhập khả dụng cũng giảm so với mức khoảng 11 đến 12 lần trước đây.

Thu nhập là khoản tiền nhận được trong một khoảng thời gian; tài sản là giá trị tích lũy của những gì hộ gia đình sở hữu. Bất động sản có thể tăng giá mà chủ sở hữu không cần được tăng lương. Một hộ đi thuê có thể kiếm được nhiều tiền hơn trước nhưng vẫn không có tài sản để hưởng lợi từ đợt tăng giá tương tự.

Các hộ trong từng nhóm cũng thay đổi khi chuyển từ xếp hạng theo tài sản sang xếp hạng theo thu nhập. Chẳng hạn, một chủ nhà đã nghỉ hưu có thể sở hữu bất động sản giá trị lớn nhưng thu nhập hằng năm tương đối thấp. Hai bộ tỷ lệ này phản ánh những khía cạnh khác nhau trong tình hình tài chính của hộ gia đình.

Tài sản tài chính làm bất bình đẳng thêm một tầng

Số liệu Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc được dẫn cùng dữ liệu nhà ở cho thấy tài sản tài chính trung bình của các hộ thuộc 20% nhóm thu nhập cao nhất là 314,33 triệu won, so với 38,74 triệu won ở 20% nhóm thấp nhất. Tài sản tài chính gồm các khoản như tiền tiết kiệm và đầu tư.

Các mức này cho ra tỷ lệ chênh lệch khoảng 8,1 lần, dù phần mô tả đi kèm nêu khoảng cách là khoảng chín lần. Tỷ lệ so sánh cho năm 2020 là tám lần, cho thấy mức thay đổi nhỏ hơn nhiều so với đà nới rộng mạnh của tỷ lệ chênh lệch nhà ở.

Kwak Beop-jun, trưởng nhóm phân tích kinh tế vĩ mô thuộc Vụ Nghiên cứu của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc, xác định quyền sở hữu bất động sản, chênh lệch giá theo vùng và thời điểm mua là những yếu tố làm gia tăng chênh lệch tài sản. Ông cho biết khoảng cách tài sản ròng giữa người sở hữu nhà và người không có bất động sản đã nới rộng theo xu hướng tương tự giá nhà tăng.

Thời điểm mua có ý nghĩa với cả các thế hệ lẫn các vùng miền. Những hộ mua nhà trước một đợt tăng giá lớn đã tích lũy được khoản tăng giá, trong khi người mua sau phải đối mặt với chi phí gia nhập cao hơn. Ông Kwak cho biết khác biệt về thời điểm mua nhà khiến bất bình đẳng giữa các thế hệ rõ nét hơn.

Đề xuất nhà ở tập trung vào vị trí và nguồn cung

Kim Hyun-soo, giáo sư kỹ thuật kiến trúc tại Đại học Dankook, kêu gọi chú trọng hơn đến những căn nhà người dân có thể chuyển vào ở sớm, bên cạnh mục tiêu của chính phủ khởi công xây dựng 1,35 triệu căn nhà tại vùng thủ đô Seoul mở rộng vào năm 2030.

Ông Kim nêu rõ ưu tiên của mình:

"Điều quan trọng hơn mục tiêu 1,35 triệu căn nhà là bảo đảm có 100.000 căn để người dân có thể chuyển vào ở sớm nhất là từ năm sau," ông Kim nói.

Ông Kim cũng đề xuất xây nhà cho người trẻ ở vị trí có thể đi làm trong vòng 30 phút đến các trung tâm việc làm lớn. Ông gợi ý những khu vực quanh các ga trung chuyển đường sắt, trong đó có các tuyến kết nối với GTX, Tuyến Shinbundang và Tuyến Sinansan. Ông cho rằng cần đi kèm hoạt động xây dựng với việc chuyển một phần chức năng kinh tế và đô thị ra khỏi thủ đô.

Ông Yoo, thuộc Đại học Konkuk, cho biết các hạn chế vay thế chấp cũng ảnh hưởng đến việc người dân tìm nhà ở đâu. Ông dẫn mức trần vay thế chấp 600 triệu won đối với bất động sản có giá từ 1,5 tỷ won trở xuống, đồng thời nói rằng quy định này đang hướng nhu cầu sang những quận tương đối vừa túi tiền ở Seoul như Nowon và Dobong.

Kim Kwang-seok, trưởng bộ phận nghiên cứu kinh tế tại Viện Nghiên cứu Kinh tế và Công nghiệp Hàn Quốc, kêu gọi tăng nguồn cung nhà cho thuê và căn hộ do nhà nước cung cấp cho người trẻ cùng các cặp vợ chồng mới cưới. Đề xuất của ông tập trung vào việc giúp các hộ dễ bị tổn thương có chỗ ở ổn định, thay vì chỉ dựa vào thay đổi giá mua bán.

Thuế bất động sản và hỗ trợ nhà ở bước vào tranh luận

Bà Lee, thuộc Viện Tương lai Quốc hội, xem xét vấn đề này trong một báo cáo về bất bình đẳng tài sản và cải cách thuế sở hữu bất động sản trong trung và dài hạn. Bà xác định khoảng cách ngày càng lớn giữa các hộ có nhà và không có nhà là một nguồn chính gây bất bình đẳng tài sản ở Hàn Quốc.

Bà Lee đề xuất chuyển dần sang đánh thuế dựa trên giá trị tài sản nhà ở. Bà cũng kêu gọi quản lý ổn định tỷ lệ giữa giá trị bất động sản được định giá chính thức và giá thị trường. Tỷ lệ này có ý nghĩa vì giá trị định giá giúp xác định số thuế chủ sở hữu phải nộp.

Khuyến nghị của bà không chỉ giới hạn ở thuế mà còn đề cập đến điều kiện tài chính, lựa chọn đầu tư của hộ gia đình, phúc lợi nhà ở và nguồn cung. Các đề xuất giải quyết những khía cạnh khác nhau của cùng một khoảng cách: giá trị mà chủ nhà tích lũy được, cơ hội dành cho người mua và mức độ an toàn về chỗ ở của người thuê.

Số liệu và các đề xuất cho thấy một thách thức thực tế đối với các nhà hoạch định chính sách. Nhà đắt tiền ở Seoul tăng giá mạnh hơn nhiều so với nhà giá rẻ, các thị trường ở tỉnh đối mặt với lượng nhà tồn kho chưa bán, còn phần lớn hộ thuộc nhóm tài sản thấp nhất không sở hữu nơi ở của mình. Chính sách nhắm vào một trong những vấn đề này sẽ tác động đến những nhóm hộ khác với chính sách nhắm vào vấn đề khác.

Điểm chính

• Năm 2025, giá trị nhà ở trung bình của 20% hộ gia đình giàu nhất Hàn Quốc cao gấp 290,1 lần nhóm nghèo nhất, mức kỷ lục.
• Chỉ 6,6% hộ ở nhóm thấp nhất sở hữu nơi ở hiện tại, so với 82,5% ở nhóm cao nhất.
• Chỉ số nhà ở tính bằng 0 đối với các hộ không sở hữu căn nhà mình đang ở.
• Tổng tài sản trung bình đạt 1,77615 tỷ won ở nhóm cao nhất và 25,88 triệu won ở nhóm thấp nhất, chênh lệch 68,6 lần.
• Giá của 20% căn hộ đắt nhất Seoul tăng khoảng 129% từ tháng 3/2017 đến tháng 3/2025, so với 56% ở nhóm rẻ nhất.
• Chênh lệch thu nhập đã thu hẹp so với những năm trước; các giải pháp được đề xuất gồm nhà ở dễ tiếp cận, hỗ trợ thuê nhà và thay đổi chính sách thuế bất động sản.