Nhật Bản đề xuất yêu cầu phê duyệt trước các giao dịch đất đai gần căn cứ và đảo biên giới xa xôi

Kiểm tra an ninh trước khi chuyển nhượng đất

Ngày 23 tháng 10 năm 2026, chính phủ Nhật Bản trình quốc hội dự luật yêu cầu phải được phê duyệt trước khi mua đất hoặc chuyển quyền sở hữu tại các khu vực được chỉ định gần cơ sở nhạy cảm và trên các đảo biên giới xa xôi không có người sinh sống. Giao dịch hoàn tất mà không được phép sẽ vô hiệu; vi phạm có thể bị phạt tù đến ba năm hoặc phạt tiền tối đa 3 triệu yen, tương đương khoảng 19.000 USD.

Nội các của Thủ tướng Sanae Takaichi đã thông qua đề xuất trước khi trình dự luật. Chính quyền của bà muốn quốc hội thông qua dự luật trong kỳ họp hiện tại, kéo dài đến giữa tháng 12. Nhìn chung, dự luật sẽ cấm chuyển nhượng cho chính phủ nước ngoài và quân nhân nước ngoài; các hạn chế cũng áp dụng với doanh nghiệp do những đối tượng này kiểm soát trên thực tế và những người có nghĩa vụ hỗ trợ chính phủ nước ngoài thu thập tình báo.

Đề xuất sẽ thay đổi cách Nhật Bản quản lý đất đai quanh các địa điểm an ninh quan trọng. Hệ thống hiện hành điều tra việc sử dụng bất động sản, yêu cầu thông báo giao dịch tại các khu vực được giám sát đặc biệt và cho phép xử lý các hoạt động cản trở cơ sở nhạy cảm. Dự luật sẽ bổ sung yêu cầu phải được chính phủ cho phép trước khi chuyển quyền sở hữu tại các khu vực hạn chế được đề xuất.

Vì sao chính phủ tập trung vào máy bay không người lái

Chánh Văn phòng Nội các Minoru Kihara liên hệ đề xuất với những diễn biến trong chiến tranh sau khi Nga phát động cuộc xâm lược Ukraine. Tại cuộc họp báo thường kỳ ở Tokyo, ông nêu mối lo ngại của chính phủ về việc thiết bị có thể được cất giấu gần các mục tiêu tiềm năng:

Trước những hình thức chiến tranh mới xuất hiện trong cuộc xâm lược Ukraine của Nga, nguy cơ đất đai và bất động sản khác gần các cơ sở quan trọng bị sử dụng làm căn cứ tấn công các cơ sở này bằng phương tiện không người lái được bí mật tích trữ tại đó đang gia tăng,

Chính phủ lo ngại bất động sản lân cận có thể được dùng làm nơi cất giữ thiết bị và chuẩn bị các cuộc tấn công. Máy bay không người lái là phương tiện bay được điều khiển mà không có phi công trên khoang. Trong đề xuất này, vị trí gần cơ sở nhạy cảm có ý nghĩa vì đất đai ở đó có thể tạo điều kiện triển khai thiết bị không người lái.

Các căn cứ của Lực lượng Phòng vệ nằm trong số những cơ sở được xác định là có nguy cơ bị tấn công. Các hạn chế được đề xuất sẽ gắn việc kiểm tra quyền sở hữu với quyền hạn hiện có của chính phủ trong việc điều tra hoạt động quanh những địa điểm này.

Khu vực nào cần được phê duyệt?

Dự luật sẽ xác định các khu vực hạn chế trên những đảo biên giới xa xôi không có người sinh sống và trong phạm vi khoảng một kilomet quanh các cơ sở quan trọng có nguy cơ bị máy bay không người lái tấn công. Việc mua đất và chuyển quyền sở hữu trong những khu vực này sẽ phải được chính phủ phê duyệt trước.

Nhật Bản hiện đã áp dụng khoảng cách tương tự trong khuôn khổ giám sát đất đai. Tổng quan về quy định đất đai của Văn phòng Nội các cho biết các khu vực được giám sát có thể bao gồm phạm vi khoảng 1.000 mét quanh các cơ sở quan trọng, trong đó có cơ sở quốc phòng, cũng như các khu vực trên những đảo xa thuộc lãnh thổ Nhật Bản.

Khuôn khổ hiện hành cũng quy định các khu vực được giám sát đặc biệt. Những khu vực này bao gồm nơi có cơ sở hoặc hòn đảo giữ chức năng đặc biệt quan trọng, hoặc nơi chức năng đó dễ bị cản trở và khó thay thế ở nơi khác. Các khu vực hạn chế được đề xuất sẽ bổ sung quy trình phê duyệt quyền sở hữu, tập trung vào những rủi ro an ninh mà chính phủ nêu ra.

Ai sẽ chịu hạn chế về quyền sở hữu?

Nhìn chung, chính phủ nước ngoài và quân nhân nước ngoài sẽ bị cấm nhận quyền sở hữu đất tại các khu vực hạn chế. Đề xuất cũng áp dụng với các pháp nhân do những đối tượng này kiểm soát trên thực tế, mở rộng việc thẩm tra vượt ra ngoài tên người mua được ghi chính thức.

Việc kiểm soát doanh nghiệp có ý nghĩa vì một công ty có thể đứng tên sở hữu hợp pháp trong khi một tổ chức khác chi phối các quyết định của công ty đó. Theo đề xuất, chính phủ sẽ xem xét liệu một chính phủ nước ngoài hoặc bên quân sự có kiểm soát trên thực tế công ty muốn mua đất hay không.

Các cá nhân có nghĩa vụ hợp tác với chính phủ nước ngoài trong hoạt động thu thập tình báo cũng sẽ chịu hạn chế. Những nhóm được chính phủ nêu ra tập trung vào mối liên hệ với nhà nước, thân phận quân nhân, quyền kiểm soát doanh nghiệp trên thực tế và nghĩa vụ về tình báo. Chỉ riêng quốc tịch nước ngoài không phải là căn cứ rộng hơn nằm trong danh sách các trường hợp nhìn chung bị cấm chuyển nhượng.

Đối với người bán, yêu cầu xin phép sẽ trở thành điều kiện cần để hoàn tất giao dịch trong khu vực hạn chế. Người mua tiềm năng sẽ phải đáp ứng điều kiện, gồm việc có thuộc nhóm bị cấm hay không và liệu chính phủ có cấp phép hay không.

Luật hiện hành vận hành ra sao?

Đạo luật được sửa đổi là Luật về Rà soát và Quy định việc Sử dụng Bất động sản quanh các Cơ sở Quan trọng và trên các Đảo xa thuộc Lãnh thổ, Luật số 84 năm 2021. Luật được ban hành ngày 23 tháng 6 năm 2021 và có hiệu lực đầy đủ từ ngày 20 tháng 9 năm 2022.

Văn phòng Nội các mô tả hệ thống hiện hành gồm việc xác định các khu vực nhạy cảm, điều tra cách sử dụng đất đai và công trình, đồng thời xử lý khi việc sử dụng chúng cản trở chức năng của các cơ sở hoặc hòn đảo quan trọng. Các bên ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc xác lập quyền sở hữu và các quyền khác thuộc diện điều chỉnh tại khu vực được giám sát đặc biệt phải nộp thông báo.

Thông báo cung cấp cho cơ quan chức năng thông tin về giao dịch. Còn phê duyệt trước biến sự cho phép của chính phủ thành điều kiện để tiến hành giao dịch. Dự luật sửa đổi sẽ bổ sung yêu cầu chặt chẽ hơn này tại các khu vực hạn chế, đồng thời kiểm soát đối tượng được phép nhận quyền sở hữu.

Trang luật bằng tiếng Anh của Văn phòng Nội các cung cấp liên kết đến đạo luật, nghị định thi hành và quy định thi hành. Các văn bản này tạo thành khuôn khổ pháp lý mà dự luật mới sẽ sửa đổi.

Điều gì xảy ra với giao dịch chưa được phê duyệt?

Theo đề xuất, giao dịch đất đai được thực hiện mà không có giấy phép bắt buộc sẽ vô hiệu. Hồ sơ đăng ký bất động sản cũng sẽ bị từ chối. Đăng ký là thủ tục chính thức để ghi nhận quyền sở hữu bất động sản và các quyền liên quan.

Các biện pháp này tác động đến chính giao dịch, đồng thời khiến người vi phạm có thể bị xử phạt. Mức hình phạt hình sự tối đa được nêu trong đề xuất là ba năm tù hoặc phạt tiền 3 triệu yen. Như vậy, chính phủ sẽ có công cụ vừa ngăn việc chuyển quyền sở hữu có hiệu lực pháp lý, vừa xử phạt hành vi vi phạm.

Người mua hoặc bán bất động sản trong khu vực hạn chế sẽ cần giải quyết yêu cầu phê duyệt trước khi hoàn tất giao dịch. Hệ quả của việc tiến hành mà không có phép không chỉ dừng ở vấn đề giấy tờ hành chính: bản thân việc chuyển nhượng sẽ vô hiệu.

Công ty có thể bị yêu cầu bán đất

Một công ty có thể không còn đủ điều kiện sở hữu đất sau khi mua, kể cả do sáp nhập hoặc thay đổi doanh nghiệp khác. Đề xuất sẽ yêu cầu công ty đó chuyển nhượng bất động sản cho bên thứ ba trong vòng một năm.

Nếu công ty không chuyển nhượng đất trong thời hạn này, chính phủ có thể đề nghị tòa án ra lệnh bán đấu giá. Khi công ty không tuân thủ yêu cầu chuyển nhượng, tòa án sẽ tham gia vào quy trình xử lý.

Quy định này sẽ duy trì hiệu lực của các hạn chế sở hữu sau khi giao dịch mua ban đầu diễn ra. Việc sáp nhập có thể làm thay đổi bên kiểm soát công ty, dù công ty đó vẫn là chủ sở hữu được đăng ký của bất động sản. Doanh nghiệp sở hữu đất tại các khu vực hạn chế sẽ cần cân nhắc việc những thay đổi sau này trong quyền kiểm soát doanh nghiệp ảnh hưởng thế nào đến điều kiện tiếp tục sở hữu.

Thanh tra hỗ trợ thực thi

Các quan chức Văn phòng Nội các sẽ có hệ thống để tiến hành thanh tra ngay tại bất động sản. Cảnh sát cũng có thể thanh tra khi cần thiết. Nếu phát hiện hoạt động cản trở chức năng của các cơ sở được chỉ định, cảnh sát có thể kiến nghị thủ tướng yêu cầu thực hiện biện pháp khắc phục.

Luật hiện hành đã cho phép đưa ra khuyến nghị và lệnh yêu cầu người sử dụng bất động sản thực hiện biện pháp cần thiết khi đất đai hoặc công trình được sử dụng để cản trở các cơ sở quan trọng hoặc đảo xa thuộc lãnh thổ. Dự luật sẽ bổ sung quyền thanh tra để hỗ trợ thực thi.

Việc thẩm tra quyền sở hữu và thanh tra bất động sản giải quyết các giai đoạn khác nhau trong mối lo ngại của chính phủ. Phê duyệt sẽ quy định ai được mua đất, còn thanh tra giúp cơ quan chức năng kiểm tra những gì đang diễn ra tại đó. Cả hai biện pháp sẽ được áp dụng quanh các cơ sở và đảo được quy định.

Dữ liệu mua đất và tiến trình lập pháp

Một nghiên cứu của chính phủ cho thấy các cá nhân hoặc pháp nhân nước ngoài đã mua 3.498 bất động sản quanh các cơ sở an ninh trọng yếu và đảo xa trong năm tài khóa 2024. Gần một nửa số giao dịch được cho là do người mua từ Trung Quốc thực hiện. Văn phòng Nội các công bố thông tin mua bất động sản trong các năm tài khóa 2023 và 2024 trong khuôn khổ thực thi luật hiện hành.

Số liệu thống kê số bất động sản, không phải số người mua riêng biệt hay diện tích đất được mua. Ý nghĩa của con số này đối với đề xuất nằm ở quy mô giao dịch tại những địa điểm vốn đã được chú ý về an ninh. Các quy định phê duyệt được đề xuất sẽ đánh giá giao dịch theo những khu vực được chỉ định và nhóm người mua nêu trong dự luật.

Khuôn khổ an ninh đất đai của Nhật Bản đã được xây dựng qua nhiều năm:

• Ngày 17 tháng 7 năm 2020: Nội các ra quyết định yêu cầu thu thập thông tin về quyền sở hữu đất đai và xem xét các biện pháp giải quyết quan ngại về an ninh.
• Ngày 23 tháng 6 năm 2021: Luật số 84 năm 2021 được ban hành.
• Ngày 20 tháng 9 năm 2022: Luật hiện hành có hiệu lực đầy đủ.
• Năm tài khóa 2024: Nghiên cứu của chính phủ ghi nhận 3.498 giao dịch mua bất động sản của cá nhân hoặc pháp nhân nước ngoài quanh các cơ sở nhạy cảm và đảo xa.
• Ngày 23 tháng 10 năm 2026: Nội các thông qua dự luật sửa đổi và chính phủ trình dự luật lên quốc hội.
• Giữa tháng 12 năm 2026: Kỳ họp quốc hội hiện tại dự kiến kết thúc, tạo thành khoảng thời gian chính phủ đặt mục tiêu thông qua dự luật.

Dự luật vẫn cần được quốc hội thông qua. Chưa có ngày thực thi các thay đổi được đề xuất. Cho đến khi luật mới có hiệu lực, khuôn khổ hiện hành gồm giám sát, thông báo và xử lý hành vi sử dụng đất cản trở vẫn là cơ sở để quản lý các khu vực này.

Điểm chính

• Nhật Bản đề xuất yêu cầu phê duyệt trước khi mua đất hoặc chuyển quyền sở hữu tại các khu vực nhạy cảm được chỉ định.
• Các khu vực này sẽ bao gồm đảo biên giới xa xôi không có người sinh sống và phạm vi khoảng một kilomet quanh các cơ sở quan trọng có nguy cơ bị máy bay không người lái tấn công.
• Chính phủ nước ngoài, quân nhân nước ngoài và một số đối tượng có liên hệ được xác định nhìn chung sẽ bị cấm nhận quyền sở hữu.
• Giao dịch không được phê duyệt sẽ vô hiệu; vi phạm có thể bị phạt tù đến ba năm hoặc phạt tiền 3 triệu yen.
• Công ty không còn đủ điều kiện sở hữu sau khi sáp nhập hoặc xảy ra sự kiện khác sẽ có một năm để chuyển nhượng đất, trước khi chính phủ có thể đề nghị tòa án ra lệnh bán đấu giá.
• Chính quyền muốn dự luật được thông qua trong kỳ họp quốc hội kết thúc vào giữa tháng 12.