Giá nhà HDB bán lại giảm quý thứ ba liên tiếp, giao dịch tăng vọt và số căn giá triệu đô lập kỷ lục

7.645 căn hộ được bán khi giá giảm nhẹ

Chỉ số giá nhà bán lại của Hội đồng Nhà ở và Phát triển Singapore (HDB) giảm 0,1% xuống 202,5 trong quý III/2026, trong khi số giao dịch tăng 19,5% lên 7.645. Trong khi đó, có 596 căn hộ được bán với giá từ 1 triệu đô la Singapore (S$) trở lên, lập kỷ lục theo quý. Con số này cho thấy nhà ở đắt tiền vẫn có thể thu hút người mua ngay cả khi giá trên toàn thị trường rộng hơn dịu xuống.

Số liệu công bố ngày 23/10 cho thấy sự tương phản ngày càng rõ giữa nhà ở công và nhà ở tư nhân. Giá nhà HDB bán lại giảm quý thứ ba liên tiếp, trong khi giá nhà tư nhân tăng 1,4%, mức tăng theo quý nhanh nhất trong gần hai năm. Giá thuê nhà ở tư nhân cũng tăng 1,3%, mức tăng lớn nhất trong hơn ba năm.

Đà phục hồi doanh số HDB diễn ra sau khi quy định buộc chủ sở hữu bất động sản tư nhân và những người từng sở hữu bất động sản phải chờ 15 tháng sau khi bán nhà mới được mua căn hộ bán lại không trợ cấp được bãi bỏ hôm 28/7. HDB cho biết kể từ khi thay đổi, cơ quan này chưa ghi nhận mức tăng đáng kể nào về giá hoặc số giao dịch của nhóm đó.

Trong quý, hoạt động mua bán sôi động hơn nhưng giá nhà ở công không tăng trên diện rộng. Người mua tìm căn hộ lớn hoặc nhà ở một số khu vực cụ thể vẫn phải cạnh tranh gay gắt ở phân khúc đắt tiền. Trong khi đó, người mua và người thuê nhà tư nhân phải đối mặt với giá tăng dù số bất động sản đổi chủ giảm.

HDB và Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) đều khuyến cáo các hộ gia đình thận trọng khi mua nhà và vay thế chấp, viện dẫn những bất ổn của nền kinh tế cũng như lãi suất toàn cầu và trong nước.

Giá giảm nhẹ trong khi doanh số phục hồi mạnh

Giá nhà HDB bán lại giảm 0,1% trong quý I, lần giảm đầu tiên trong gần bảy năm, sau đó giảm 0,3% trong quý II. Mức giảm 0,1% mới nhất cho thấy giá tiếp tục dịu xuống, dù tốc độ giảm đã chậm lại.

Ước tính sơ bộ quý III trước đó của HDB, với dữ liệu chỉ số tại Phụ lục A1 và A2, cho thấy chỉ số giá nhà bán lại ở mức 202,4, giảm 0,2% so với quý II. Tính đến ngày 29/9, cơ quan này ghi nhận 7.528 giao dịch nhà bán lại, cao hơn 5,2% so với 7.157 giao dịch trong cùng kỳ năm 2025. Những số liệu sơ bộ này được công bố trước số liệu ngày 23/10.

Số giao dịch diễn biến theo chiều ngược lại. Có 7.645 căn được bán trong quý III, nhiều hơn 1.249 căn so với mức 6.396 của quý trước. Con số này cũng cao hơn 5,9% so với 7.221 giao dịch trong cùng kỳ năm 2025.

Mohan Sandrasegeran, trưởng bộ phận nghiên cứu và phân tích dữ liệu tại Singapore Realtors Inc (SRI), cho biết đây là khối lượng giao dịch nhà bán lại theo quý cao nhất kể từ quý III/2024. Ông nhận định nhu cầu tương đối vững khi giá bước vào giai đoạn điều chỉnh chừng mực hơn.

Sandrasegeran cho biết người mua vẫn tham gia thị trường khi mức giá và đặc điểm căn hộ phù hợp với nhu cầu của họ:

Điều này có thể cho thấy người mua vẫn tích cực tham gia thị trường nhà bán lại, đặc biệt khi căn hộ được định giá hợp lý và có những đặc điểm phù hợp với nhu cầu nhà ở cũng như khả năng tài chính của họ,

Số liệu cho thấy cần xem xét đồng thời khối lượng giao dịch và giá cả. Số giao dịch hoàn tất tăng đồng nghĩa với việc có thêm nhiều hộ gia đình tìm được nhà mà họ sẵn sàng và có khả năng mua. Chỉ số giá, theo dõi biến động trên toàn thị trường, cho thấy hoạt động tăng lên cùng lúc với giá giảm nhẹ.

Điều gì thay đổi với những người từng sở hữu nhà tư nhân?

Chính phủ áp dụng thời gian chờ vào ngày 30/9/2022 như một biện pháp tạm thời nhằm điều tiết nhu cầu nhà ở và ưu tiên người mua nhà lần đầu tiếp cận nhà ở công. Trước khi quy định được bãi bỏ, người mua từ 55 tuổi trở lên được miễn áp dụng nếu mua căn hộ bán lại có tối đa bốn phòng.

Thông cáo sơ bộ của HDB nêu rằng "thời gian chờ 15 tháng đối với chủ sở hữu và cựu chủ sở hữu bất động sản tư nhân mua căn hộ HDB bán lại không trợ cấp đã được bãi bỏ vào ngày 28/7/2026". HDB cho biết việc bãi bỏ diễn ra sau vài quý giá nhà bán lại trên thị trường HDB được điều tiết ở mức vừa phải, đồng thời dự kiến số căn hộ mới gia nhập thị trường bán lại sẽ tăng trong vài năm tới sau khi hết Thời gian cư trú tối thiểu.

Bộ trưởng Phát triển Quốc gia Chee Hong Tat cho biết việc nới lỏng được thực hiện sau khi điều kiện thị trường cải thiện và giá nhà HDB bán lại dịu xuống. Những diễn biến chính gồm:

• Ngày 30/9/2022: Áp dụng thời gian chờ 15 tháng đối với chủ sở hữu và cựu chủ sở hữu bất động sản tư nhân mua căn hộ HDB bán lại không trợ cấp.
• Quý I/2026: Giá nhà HDB bán lại ghi nhận mức giảm theo quý đầu tiên trong gần bảy năm.
• Ngày 28/7/2026: Chính phủ bãi bỏ thời gian chờ.
• Tháng 8/2026: Trần thu nhập hộ gia đình hằng tháng để mua căn hộ xây theo đơn đặt hàng (BTO) tăng từ S$14.000 lên S$16.000.
• Ngày 23/10/2026: HDB công bố số liệu quý III và cho biết chưa ghi nhận mức tăng đáng kể về số giao dịch hoặc giá liên quan đến những người từng sở hữu bất động sản tư nhân.

Thay đổi chính sách giúp các hộ gia đình thuộc diện áp dụng chủ động hơn về thời điểm chuyển sang nhà ở công. Đánh giá của HDB chỉ liên quan đến giao dịch của nhóm cụ thể này, còn mức tăng 19,5% về số giao dịch bao gồm tất cả người mua nhà bán lại.

Căn hộ lớn chiếm tỷ trọng giao dịch ngày càng cao

Doanh số căn hộ năm phòng tăng 26,7% lên 1.867 căn trong quý III. Giao dịch căn hộ executive tăng nhanh hơn, ở mức 41,6%, lên 545 căn. Tổng cộng, hai nhóm này chiếm 2.412 giao dịch, tương đương khoảng 31,5% tổng số căn HDB bán lại.

Lee Sze Teck, giám đốc cấp cao phụ trách phân tích dữ liệu tại Huttons Asia, cho biết những người từng sở hữu nhà tư nhân có thể đã góp phần làm tăng lượng mua căn hộ lớn. Trước đây, ngoại lệ dành cho người mua từ 55 tuổi trở lên chỉ áp dụng với căn hộ có tối đa bốn phòng, khiến việc bãi bỏ thời gian chờ đặc biệt có ý nghĩa với những người tìm nhà rộng hơn.

Lee mô tả tổng doanh số căn hộ lớn:

Đây là số căn hộ năm phòng và lớn hơn được bán cao nhất kể từ quý III/2022,

Giá tại một số khu nhà ở và nhóm căn hộ vẫn vượt S$1 triệu. Giá bán lại trung vị của căn hộ executive tại Serangoon là S$1,13 triệu, trong khi mức trung vị của căn hộ bốn phòng tại Queenstown là S$1,065 triệu, tăng từ S$1,035 triệu trong quý trước.

Giá trung vị là mức giá nằm giữa khi các giao dịch được xếp từ thấp đến cao. Chỉ số này giúp mô tả mức giá điển hình trong một nhóm cụ thể. Số liệu theo khu vực cho thấy chi phí người mua phải đối mặt khi tìm đúng loại nhà đó, bên cạnh mức giảm nhẹ của chỉ số toàn quốc.

Giao dịch nhà giá triệu đô lập đỉnh mới

Phân tích dữ liệu giao dịch công khai của ERA thống kê 596 giao dịch HDB bán lại trị giá từ S$1 triệu trở lên trong quý III, tăng 21,6% so với mức 490 của quý trước. Những giao dịch này chiếm khoảng 7,8% tổng số giao dịch nhà bán lại.

Eugene Lim, giám đốc điều hành của ERA Singapore, mô tả quy mô phân khúc này:

Dù số giao dịch nhà giá triệu đô tăng lên, đây vẫn là một phân khúc nhỏ,

Trong chín tháng đầu năm 2026 có 1.497 giao dịch nhà giá triệu đô. Con số này đã cao hơn khoảng 45% so với ước tính 1.035 giao dịch của cả năm 2024, thời điểm doanh số căn hộ giá triệu đô tăng lên khoảng 3,7% hoạt động giao dịch nhà bán lại. Tỷ trọng 7,8% trong quý gần nhất cao hơn gấp đôi tỷ trọng cả năm trước đó.

Lim cho biết khoảng một nửa số giao dịch nhà giá triệu đô là căn hộ có tuổi đời không quá 15 năm. Có 26 căn được bán với giá từ S$1,5 triệu trở lên, gồm căn hộ năm phòng và executive tại Bishan, Bukit Merah, Clementi, Kallang/Whampoa, Queenstown, Toa Payoh và khu trung tâm.

Như vậy, trong quý diễn ra đồng thời hai xu hướng: chỉ số giá nhà bán lại chung giảm nhẹ, trong khi số giao dịch ở mức giá rất cao tăng lên. Phần lớn người mua vẫn giao dịch dưới S$1 triệu, còn một số căn nhà cụ thể tiếp tục có mức giá cao đáng kể.

Giá nhà tư nhân tăng khi nguồn cung mở bán mới chậm lại

Giá nhà ở tư nhân tăng 1,4% trong quý III, so với mức 0,5% trong quý II. Số liệu cuối cùng của URA khớp với ước tính sơ bộ. Christine Sun, trưởng bộ phận nghiên cứu và chiến lược tại Realion (OrangeTee & ETC) Group, cho biết đây là mức tăng theo quý nhanh nhất kể từ mức tăng 2,3% trong quý IV/2024.

Giá nhà có đất tăng 2,9%, sau khi tăng 2,5% trong quý trước. Giá căn hộ và chung cư tăng 1%, đảo chiều so với mức giảm 0,1%. Trong nhóm này, giá tại khu vực ngoại ô tăng 2,3%, giá tại khu vực trung tâm cốt lõi tăng 0,3%, còn giá ở khu vực ven đô không đổi.

Marcus Chu, giám đốc điều hành của ERA Singapore, cho biết nhà có đất và căn hộ ngoại ô góp phần thúc đẩy đà tăng:

Điều này cho thấy nhu cầu vẫn vững ở một số phân khúc và địa điểm nhất định, dù tổng số nhà đổi chủ giảm,

Tổng số giao dịch nhà ở tư nhân giảm 16,3%, từ 6.148 xuống 5.146. Các nhà phát triển bán 1.183 căn, không tính căn hộ executive condominium, giảm 44,7% so với 2.141 căn. Số căn mở bán cũng giảm, từ 1.783 xuống 1.140.

Sun cho rằng một phần đà chậm lại là do các nhà phát triển tạm dừng mở bán trong tháng 7 âm lịch. Sandrasegeran cũng cho rằng doanh số yếu đi chủ yếu do lịch mở bán trầm lắng hơn. Giao dịch nhà tư nhân bán lại gần như không đổi, ở mức 3.801 so với 3.813 trước đó, chiếm 73,9% tổng doanh số nhà ở tư nhân.

URA cho biết giá nhà tư nhân tăng trung bình 0,9% mỗi quý trong ba quý đầu năm 2026, tương đương tốc độ trong cùng kỳ năm 2025.

Người thuê nhà ngoại ô chịu mức tăng tiền thuê lớn nhất

Giá thuê nhà ở tư nhân tăng 1,3% trong quý III, cao hơn mức 0,7% của quý trước. Giá thuê căn hộ và chung cư tăng 1,2%, còn nhà có đất tăng 2,1%.

Vị trí tạo ra khác biệt đáng kể. Giá thuê căn hộ ngoài khu vực trung tâm tăng 3,1%, so với 1,5% ở khu vực ven đô. Giá thuê tại khu vực trung tâm cốt lõi giảm 0,3%. Vì vậy, các hộ gia đình ngoại ô phải đối mặt với mức tăng tiền thuê mạnh nhất, đồng thời cũng là mức tăng giá lớn nhất trong thị trường căn hộ.

Số liệu cho thuê của HDB cho thấy diễn biến hoạt động khác. Hội đồng phê duyệt 9.381 đơn xin cho thuê căn hộ, giảm 6,2% so với 10.002 đơn trong quý II. Tuy nhiên, số căn HDB đang được cho thuê vào cuối quý tăng 0,9%, lên 59.378 căn từ mức 58.855 căn.

Số đơn cho thuê được phê duyệt là số đơn được xử lý trong một quý, còn tổng số căn đang cho thuê là số căn được thuê tại một thời điểm cụ thể. Hợp đồng thuê hiện có vẫn có thể tiếp tục ngay cả khi số đơn mới được phê duyệt giảm. Số liệu của HDB mô tả những thay đổi về hoạt động này; không có số liệu tương ứng về giá thuê căn hộ HDB.

Nhiều căn nhà hơn đang tiến qua các giai đoạn phát triển

URA cho biết 3.559 căn nhà ở tư nhân, bao gồm căn hộ executive condominium, hoàn thành trong quý III, tăng so với 1.212 căn trong quý II. Đây là tổng số căn hoàn thành theo quý cao nhất kể từ quý III/2024.

Cuối tháng 9, trong số 44.738 căn đã được phê duyệt quy hoạch, còn 20.300 căn chưa bán. Ngoài ra, 12.508 căn chưa bán khác đang chờ phê duyệt quy hoạch. Tổng cộng, khoảng 32.800 căn có thể được đưa ra bán trong một đến hai năm tới.

Theo thời hạn do các nhà phát triển công bố, khoảng 57.200 căn nhà tư nhân, bao gồm căn hộ executive condominium, dự kiến hoàn thành trong những năm tới. Khoảng 22.300 căn dự kiến hoàn thành trước năm 2028, còn khoảng 34.900 căn sẽ hoàn thành từ năm 2029 trở đi.

Chương trình bán đất của Chính phủ cũng sẽ chào bán các khu đất có thể xây dựng 4.745 căn nhà tư nhân trong nửa cuối năm 2026. Như vậy, tổng nguồn cung đã xác nhận trong năm đạt 9.320 căn, cao hơn 50% so với nguồn cung bình quân hằng năm trong thập kỷ qua.

Các số liệu này mô tả những giai đoạn phát triển khác nhau: đất được đưa ra để xây dựng trong tương lai, nhà có thể được chào bán và nhà dự kiến hoàn thành. Với các hộ gia đình cần chuyển nhà sớm, lịch hoàn thành quyết định thời điểm có thêm bất động sản thực sự sẵn sàng để ở.

Căn hộ mở bán tháng 11 và các dự án mới định hình quý tiếp theo

HDB dự kiến chào bán khoảng 7.960 căn hộ xây theo đơn đặt hàng (BTO) trong tháng 11 tại Bedok, Geylang, Sembawang, Tengah, Toa Payoh và Yishun. Các căn hộ chăm sóc cộng đồng tại Toa Payoh sẽ có trang thiết bị phù hợp với cư dân lớn tuổi, như phòng tắm có thể tiếp cận bằng xe lăn, cùng các dịch vụ y tế và cộng đồng.

Lim cho biết việc tăng trần thu nhập hộ gia đình hằng tháng để mua căn hộ BTO lên S$16.000 có thể hướng thêm nhiều người mua đủ điều kiện sang lựa chọn nhà mới. Ông và Sandrasegeran cũng lưu ý nguồn cung căn hộ hiện hữu sắp hết Thời gian cư trú tối thiểu đang tăng lên, sau thời điểm này chủ sở hữu đủ điều kiện có thể bán nhà.

Người mua so sánh căn hộ mới với nhà bán lại cũng cần cân nhắc các điều kiện mới đối với nhà ở công. Theo khung căn hộ Standard, Plus và Prime của HDB, các dự án BTO mới mở bán từ tháng 10/2024 được phân loại là Standard, Plus hoặc Prime. Cách phân loại mới không áp dụng với căn hộ hiện hữu hoặc căn hộ mở bán trước đợt bán tháng 10/2024; căn hộ Prime bao gồm cả các căn nhà ở công tại vị trí đắc địa được bán trước đợt đó. Căn hộ Standard có thời gian cư trú tối thiểu năm năm, còn căn hộ Plus và Prime yêu cầu 10 năm. Những điều kiện này ảnh hưởng đến thời điểm sớm nhất chủ sở hữu có thể bán nhà.

Chủ sở hữu bán hoặc chuyển nhượng căn hộ Plus hoặc Prime mua từ HDB phải hoàn trả cho HDB một tỷ lệ phần trăm giá bán lại dưới dạng khoản thu hồi trợ cấp. Tỷ lệ này phản ánh mức trợ cấp bổ sung đã nhận và được công bố khi dự án mở bán. Trong trường hợp HDB yêu cầu định giá, khoản thu hồi được tính dựa trên giá định giá hoặc giá bán lại, tùy mức nào cao hơn. Điều này ảnh hưởng đến số tiền chủ sở hữu được giữ lại từ giao dịch. Khoản thu hồi trợ cấp không áp dụng với người mua căn hộ Plus hoặc Prime bán lại trên thị trường mở, nhưng thời gian cư trú tối thiểu 10 năm, quy định cấm cho thuê toàn bộ căn hộ và các hạn chế về điều kiện người mua vẫn được áp dụng. Căn hộ Standard không bị thu hồi trợ cấp và có thể được cho thuê toàn bộ sau khi hết thời gian cư trú tối thiểu. Căn hộ Flexi hai phòng có thời hạn thuê ngắn và căn hộ chăm sóc cộng đồng không được bán trên thị trường mở hoặc cho thuê, dù theo phòng hay toàn bộ căn hộ.

Ở thị trường tư nhân, Sun dự báo hoạt động trong quý IV sẽ tăng lên nhờ kế hoạch mở bán các dự án Lucerne Grand, Thomson Reserve và The Serra, với tổng cộng khoảng 2.000 căn. Một dự án có 1.268 căn cũng dự kiến mở bán vào cuối tháng 10.

SRI dự báo giá nhà ở tư nhân tăng 3% đến 3,5% trong năm 2026, với 7.000 đến 8.000 căn do nhà phát triển bán ra, không tính căn hộ executive condominium. SRI dự kiến giá nhà HDB bán lại kết thúc năm trong khoảng giảm 1% đến tăng 1%. ERA dự báo số giao dịch HDB bán lại đạt khoảng 26.000 căn vào cuối năm, nếu không có biến cố bất ngờ.

Khuyến cáo của HDB và URA dành cho các hộ gia đình vẫn rất thực tế: hãy tính đến những bất ổn khi quyết định vay bao nhiêu. Chi phí lãi vay tăng hoặc thu nhập hộ gia đình thay đổi có thể khiến việc trả nợ thế chấp khó khăn hơn ngay cả khi giá bất động sản ổn định.

Điểm chính

• Giá nhà HDB bán lại giảm 0,1% trong quý III/2026, đánh dấu quý giảm thứ ba liên tiếp.
• Giao dịch nhà bán lại tăng 19,5% lên 7.645 căn, tổng số theo quý cao nhất kể từ quý III/2024.
• HDB chưa ghi nhận mức tăng đáng kể về số giao dịch hoặc giá liên quan đến những người từng sở hữu bất động sản tư nhân sau khi thời gian chờ được bãi bỏ.
• Có 596 căn hộ được bán với giá từ S$1 triệu trở lên, lập kỷ lục và chiếm khoảng 7,8% giao dịch nhà bán lại.
• Giá nhà tư nhân tăng 1,4% và giá thuê tăng 1,3%, trong khi tổng số giao dịch nhà tư nhân giảm 16,3%.
• Khoảng 7.960 căn hộ BTO dự kiến mở bán trong tháng 11, trong khi nguồn cung nhà tư nhân đang tiến gần hơn đến giai đoạn mở bán và hoàn thành.