Giá căn hộ Seoul lập kỷ lục tăng 89 tuần liên tiếp khi đà tăng lan tới phía nam tỉnh Gyeonggi

Chuỗi tăng kỷ lục che khuất khoảng cách ngày càng lớn

Giá căn hộ ở Seoul tăng trong tuần thứ 89 liên tiếp, lập kỷ lục, vào tuần thứ ba của tháng 10/2026, dù ba quận đắt đỏ thuộc khu vực Gangnam tiếp tục giảm. Byeongjeom lân cận, thuộc thành phố Hwaseong, ghi nhận mức tăng 0,65% trong tuần, cao nhất cả nước, khi nhu cầu nhà ở lan rộng khắp phía nam tỉnh Gyeonggi.

Khảo sát của Cơ quan Địa ốc Hàn Quốc, công bố ngày 22/10 và tính theo giá tại thời điểm ngày 19/10, ghi nhận mức tăng hàng tuần ở Seoul là 0,13%, giảm so với 0,16% của tuần trước đó. Giá tại Gyeonggi tăng 0,21%, cũng chậm hơn trước nhưng vẫn cao hơn thủ đô.

Số liệu cho thấy thị trường đang vận động với tốc độ khác nhau. Người mua tiếp tục tìm đến các căn hộ có giá tương đối phải chăng gần ga tàu điện ngầm và nơi làm việc lớn, trong khi giá tại Gangnam, Seocho và Songpa suy yếu. Người thuê nhà tiếp tục chịu sức ép khi tiền đặt cọc jeonse tăng và nguồn nhà cho thuê vẫn khan hiếm.

Mức tăng lũy kế giá căn hộ ở Seoul đạt 8,63% từ đầu năm, so với 6,64% trong cùng kỳ năm trước. Chênh lệch là 1,99 điểm phần trăm, bất chấp điều kiện vay vốn thắt chặt hơn và giao dịch chậm lại.

Nơi giá Seoul vẫn tiếp tục tăng

Seongbuk và Seodaemun dẫn đầu Seoul với mức tăng hàng tuần cùng đạt 0,36%. Tiếp theo là Jung tăng 0,35%, Dobong tăng 0,33% và Jungnang tăng 0,31%. Cả 22 quận ngoài Gangnam, Seocho và Songpa đều ghi nhận mức tăng.

14 quận phía bắc thành phố tăng 0,26%, trong khi 11 quận phía nam chỉ tăng 0,02%. Đà tăng ở Seongbuk bao gồm các căn hộ quanh Jeongneung và Hawolgok, nơi có kết nối giao thông thuận tiện.

Cơ quan Địa ốc Hàn Quốc giải thích động lực phía sau mức tăng trên toàn thành phố:

Trong khi một số khu vực ghi nhận điều chỉnh giá do giao dịch sụt giảm, mức tăng chung tại Seoul được thúc đẩy bởi các khu căn hộ quy mô lớn có điều kiện sinh hoạt thuận lợi, nhu cầu cao và các căn hộ diện tích nhỏ đến trung bình gần ga tàu điện ngầm.

Mức tăng lũy kế ở Seongbuk đạt 16,10%, cao nhất Seoul. Tiếp theo là Seodaemun với 13,67%, Gangseo 12,89%, Guro 12,74% và Nowon 12,57%. Các mức tăng này cho thấy giá đã tăng mạnh đến đâu bên ngoài những quận vốn đắt đỏ truyền thống của thủ đô.

Một số khu vực trung tâm cũng tăng tốc. Mức tăng hàng tuần ở Jung nới rộng từ 0,16% lên 0,35%, ở Seongdong từ 0,12% lên 0,21%, và ở Yangcheon từ 0,14% lên 0,16%. Dọc sông Hàn, Mapo tăng 0,25% và Gwangjin tăng 0,16%. Yongsan tăng 0,04%, tuần tăng thứ hai liên tiếp.

Đà giảm ở Gangnam làm nổi bật sự tương phản

Seocho giảm 0,32%, mạnh hơn mức giảm 0,27% của tuần trước. Gangnam giảm 0,31%, kéo dài chuỗi giảm lên 11 tuần, trong khi Songpa giảm 0,13%. Mức thay đổi lũy kế trong năm của Gangnam là âm 1,26%, thấp hơn nhiều so với mức tăng 8,63% của Seoul.

Dù vậy, Gangnam và Songpa ghi nhận mức giảm hàng tuần nhỏ hơn trước. Tuần trước đó, Gangnam giảm 0,35% và Songpa giảm 0,21%. Nam Hyuk-woo, nhà nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu Bất động sản của Ngân hàng Woori, cho rằng một phần nguyên nhân giúp đà giảm dịu đi là người mua chấp nhận các tin rao giá thấp hơn tại những khu căn hộ cũ dự kiến tái thiết.

Ông Nam cho biết người mua vẫn thận trọng, khi bất ổn chính sách và lãi suất tăng gây sức ép lên giao dịch. Nhận định này cho thấy hoạt động mua bán còn yếu và giá tại các khu vực đắt đỏ đó có thể tiếp tục mềm trong một thời gian.

Đà chững lại trên diện rộng ở Seoul cũng diễn ra sau giai đoạn tăng mạnh. Số giao dịch hoàn tất giảm và việc tiếp cận khoản vay khó khăn hơn đang kìm hãm nhu cầu, trong khi nguồn tin rao bán hạn chế khiến nhiều người bán không giảm nhiều giá chào.

Đà tăng lan rộng ở phía nam tỉnh Gyeonggi

Mức tăng hàng tuần ở Byeongjeom tăng tốc từ 0,56% lên 0,65%, tức tăng thêm 0,09 điểm phần trăm. Dongtan lân cận đi theo chiều ngược lại, giảm tốc từ 0,66% xuống 0,57%, nhưng vẫn thuộc nhóm thị trường tăng mạnh nhất.

Các mức tăng lớn khác gồm quận Dongan thuộc Anyang với 0,56%, quận Bundang thuộc Seongnam và Gunpo cùng tăng 0,53%, quận Yeongtong thuộc Suwon tăng 0,52%, và Uiwang tăng 0,47%.

Áp lực giá lan xa hơn trên khắp Gyeonggi. Quận Wonmi thuộc Bucheon tăng 0,46%, Gwangmyeong tăng 0,44% và Hanam tăng 0,42%. Tại Osan, giáp Byeongjeom, mức tăng hàng tuần nới rộng từ 0,13% lên 0,24%.

Ngành bán dẫn ở phía nam Gyeonggi tạo việc làm và thu nhập, hỗ trợ nhu cầu nhà ở gần văn phòng và nhà máy. Tiền thưởng do Samsung Electronics và SK hynix chi trả cũng góp thêm nguồn tiền cho việc mua nhà. Khi các khu vực được săn đón trở nên đắt đỏ hơn, một số hộ gia đình tìm đến các cộng đồng lân cận.

Ông Nam mô tả người thuê nhà sắp hết hạn hợp đồng và người mua có sức mua suy giảm đang chuyển sang các lựa chọn ở gần đó. Byeongjeom và Gunpo thu hút nhu cầu bên cạnh các thị trường chịu quản lý như Dongtan, Bundang và Dongan.

Mức tăng lũy kế ở Dongtan đạt 20,83% kể từ khi số liệu riêng cho quận này bắt đầu được thống kê vào tháng 2. Yeongtong tăng 16,80% trong năm, Bundang tăng 16,63% và Dongan tăng 16,45%. Trên toàn vùng thủ đô, mức tăng hàng tuần là 0,16%, gấp đôi mức tăng 0,08% trên cả nước.

Giao dịch ở Byeongjeom cho thấy chi phí tăng vọt

Khu căn hộ Byeongjeom Station I'Park Castle cho thấy chi phí mua từng căn nhà tăng nhanh như thế nào. Một căn hộ có diện tích sàn bên trong 84 mét vuông được bán với giá 1,03 tỷ won ngày 1/10, so với mức 900 triệu won của một căn cùng diện tích vào ngày 20/9.

Chênh lệch giữa hai giao dịch là 130 triệu won, tương đương khoảng 14,4%. Một căn hộ khác cùng diện tích được bán với giá 1 tỷ won ngày 12/10. Đầu năm, giá của nhóm căn hộ diện tích này chỉ ở mức hơn 700 triệu won.

Một căn hộ nhỏ hơn, diện tích 59 mét vuông, được bán với giá 850 triệu won ngày 13/10, so với mức hơn 600 triệu won vào đầu năm. Cả hai loại diện tích đều lập mức giá giao dịch cao nhất từ trước đến nay tại khu căn hộ này.

Chuỗi giao dịch và các cuộc khảo sát cho thấy kỷ lục mới nhất hình thành như thế nào:

• Ngày 20/9: Một căn hộ 84 mét vuông tại Byeongjeom Station I'Park Castle được bán với giá 900 triệu won.
• Ngày 1/10: Một căn hộ khác cùng diện tích được bán với giá 1,03 tỷ won.
• Tuần thứ hai của tháng 10: Giá ở Seoul tăng 0,16%, đánh dấu 88 tuần liên tiếp tăng.
• Ngày 12 và 13/10: Các giao dịch tiếp theo tại Byeongjeom đạt 1 tỷ won cho căn 84 mét vuông và 850 triệu won cho căn 59 mét vuông.
• Ngày 19/10: Khảo sát hàng tuần mới nhất ghi nhận tuần tăng thứ 89 liên tiếp của Seoul.
• Ngày 22/10: Cơ quan Địa ốc Hàn Quốc công bố kết quả khảo sát.

Người thuê nhà cũng phải chịu tiền đặt cọc cao hơn

Giá thuê jeonse căn hộ tại Seoul tăng 0,16%, hạ nhiệt so với mức 0,18% của tuần trước. Mức tăng ở Gyeonggi chậm lại từ 0,19% xuống 0,18%. Dù tốc độ tăng chậm hơn, các hộ gia đình tìm hợp đồng thuê mới vẫn phải đối mặt với chi phí ngày càng cao.

Jeonse là hình thức thuê nhà tại Hàn Quốc, trong đó người thuê đưa một khoản đặt cọc lớn có thể hoàn lại thay vì trả tiền thuê hàng tháng theo cách thông thường. Tiền đặt cọc cao hơn đồng nghĩa hộ gia đình phải có thêm tiền tiết kiệm hoặc vay thêm khi ký hợp đồng mới.

Seongbuk tiếp tục dẫn đầu Seoul, với giá jeonse tăng 0,36%. Nowon tăng 0,31%, Dobong tăng 0,28%, Jungnang tăng 0,27% và Seodaemun tăng 0,24%. Trái lại, Seocho giảm 0,10%.

Áp lực thuê nhà ở Gyeonggi đặc biệt mạnh tại Dongtan, nơi giá jeonse tăng 0,57%. Quận Sujeong thuộc Seongnam tăng 0,50% và quận Yeongtong thuộc Suwon tăng 0,39%.

Tiền thuê hàng tháng cũng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong thị trường cho thuê căn hộ ở Seoul. Hình thức này chiếm 51,0% giao dịch thuê từ tháng 1 đến tháng 9, và riêng tháng 9 là 54,6%. Vì vậy, các hộ gia đình phải lựa chọn giữa việc tìm khoản đặt cọc lớn và chấp nhận các khoản thanh toán hàng tháng định kỳ.

Một số khoản đặt cọc thuê tăng nhanh hơn giá bán

Các hợp đồng thuê mới tại một số khu căn hộ ở Seoul cho thấy người tiếp tục thuê nhà cũng có thể phải chi thêm đáng kể. Tại Geonyeong 3 ở Junggye-dong, Nowon, giá bán trung bình của căn hộ 84 mét vuông tăng từ 1,23833 tỷ won trong quý I lên 1,293 tỷ won trong quý III, tức tăng 54,67 triệu won.

Tiền đặt cọc trung bình của các hợp đồng jeonse mới cùng diện tích tăng từ 710,23 triệu won lên 835,71 triệu won. Mức tăng khoảng 125,5 triệu won, cao hơn gấp đôi mức tăng giá bán trung bình.

Tại Gileum New Town Complex 4 ở Seongbuk, giá bán trung bình căn hộ 84 mét vuông tăng 110,25 triệu won từ quý I đến quý III. Tiền đặt cọc jeonse trung bình của hợp đồng mới tăng 268,33 triệu won.

Tại DMC Raemian e-Pyeonhansesang ở Seodaemun, mức tăng tương ứng là 66,65 triệu won đối với giá bán và 111,32 triệu won đối với tiền đặt cọc của hợp đồng thuê mới.

Park Won-gap, chuyên gia bất động sản cấp cao tại Ngân hàng KB Kookmin, cho rằng áp lực bắt nguồn từ tình trạng thiếu tin rao cho thuê jeonse. Ông nói các hộ gia đình chưa có nhà phải chịu sức ép mua nhà hoặc gánh thêm gánh nặng tài chính ngày càng lớn.

Ông Nam cũng liên hệ tình trạng thiếu tin rao jeonse và thuê trả tiền hàng tháng với việc một số người thuê chọn mua nhà. Với những hộ đang cân nhắc mua nhà, tiền đặt cọc tăng có thể thu hẹp khoản tiền bổ sung cần có để chuyển từ thuê sang sở hữu, dù khả năng vay vốn vẫn là trở ngại then chốt.

Giao dịch hoàn tất cho thấy giá vẫn mạnh dù hoạt động giảm

Số liệu giao dịch hoàn tất trong tháng 8 cung cấp một góc nhìn khác về thị trường. Chính quyền thành phố Seoul, dẫn số liệu của Cơ quan Địa ốc Hàn Quốc, cho biết giá bán căn hộ cao hơn 15,50% so với một năm trước và cao hơn 0,72% so với tháng 7. Mức tăng hàng năm là nhanh nhất kể từ tháng 11/2021, khi đạt 17,92%.

Khu vực đông bắc, gồm Nowon, Seongbuk và Dongdaemun, tăng 1,54% so với tháng 7 và 16,82% so với một năm trước. Khu vực đông nam, gồm Gangnam, Seocho, Songpa và Gangdong, giảm 0,29% trong tháng.

Các căn hộ có diện tích trên 40 mét vuông và không quá 60 mét vuông ghi nhận mức tăng hàng năm mạnh nhất, đạt 19,88%. Căn hộ có diện tích trên 85 mét vuông và không quá 135 mét vuông dẫn đầu mức tăng hàng tháng với 1,32%. Chỉ số giao dịch đo lường các giao dịch đã hoàn tất, trong khi khảo sát hàng tuần tháng 10 theo dõi biến động giá rộng hơn trong một giai đoạn khác.

Chỉ số giá giao dịch jeonse căn hộ ở Seoul tăng 0,30% trong tháng 8, tháng tăng thứ 16 liên tiếp, và cao hơn 11,31% so với một năm trước.

Hoạt động giao dịch yếu hơn. Tính đến ngày 16/10, tổng số giao dịch bán căn hộ trong tháng 9 ở Seoul là 2.923, giảm 18,3% so với 3.578 giao dịch của tháng 8. Việc đăng ký giao dịch tháng 9 vẫn được tiếp nhận đến hết tháng 10, nên tổng số có thể tăng. Giao dịch thuê giảm 12,0% xuống còn 14.204, gồm 6.454 hợp đồng jeonse và 7.750 hợp đồng thuê trả tiền hàng tháng.

Quy định siết chặt trong bối cảnh nguồn tin rao khan hiếm

Các biện pháp nhà ở của chính phủ ngày 15/10, được ban hành một năm trước cuộc khảo sát mới nhất, đưa toàn bộ Seoul và 12 khu vực ở Gyeonggi vào diện chịu quản lý. Các biện pháp này siết hạn mức vay thế chấp và yêu cầu người mua nhà trong các khu vực được cấp phép giao dịch đất phải cư trú tại bất động sản đã mua.

Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông công bố các biện pháp lúc 10:00 ngày 15/10/2025. Văn bản đầy đủ về các biện pháp ổn định thị trường nhà ở nêu rõ các khu vực được chỉ định, hạn chế cho vay và thời điểm triển khai.

Từ ngày 16/10/2025, cả 25 quận ở Seoul được xếp vào diện khu vực mục tiêu điều chỉnh và khu vực có nguy cơ đầu cơ quá mức. Gangnam, Seocho, Songpa và Yongsan giữ nguyên diện chỉ định trước đó, còn 21 quận khác mới được bổ sung. 12 khu vực ở Gyeonggi gồm Gwacheon, Gwangmyeong, các quận Bundang, Sujeong và Jungwon của Seongnam, các quận Yeongtong, Jangan và Paldal của Suwon, quận Dongan của Anyang, quận Suji của Yongin, Uiwang và Hanam. Các diện chỉ định riêng đối với nhà ở tư nhân bị áp trần giá và khu vực đầu cơ vẫn chỉ giới hạn ở Gangnam, Seocho, Songpa và Yongsan.

Diện chỉ định khu vực cấp phép giao dịch đất bao phủ toàn bộ Seoul và cùng 12 khu vực ở Gyeonggi từ ngày 20/10/2025 đến ngày 31/12/2026, có hiệu lực sau năm ngày kể từ khi công bố. Quy định áp dụng với căn hộ, cũng như nhà liền kề và nhà nhiều hộ gia đình trong các khu có ít nhất một tòa chung cư. Người mua, dù là người Hàn Quốc hay người nước ngoài, phải sinh sống tại bất động sản trong hai năm kể từ ngày mua. Vi phạm có thể dẫn đến phí xử phạt hoặc hủy giấy phép. Diện chỉ định này áp dụng riêng bên cạnh các khu vực cấp phép hiện có, đồng thời hạn mức cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm đối với khoản vay thế chấp phi nhà ở trong các khu vực đó giảm từ 70% xuống 40%.

Từ ngày 16/10/2025, khoản vay thế chấp để mua nhà ở vùng thủ đô và các khu vực chịu quản lý bị áp trần theo giá thị trường của bất động sản: 600 triệu won đối với nhà có giá từ 1,5 tỷ won trở xuống, 400 triệu won đối với nhà có giá trên 1,5 tỷ và tối đa 2,5 tỷ won, và 200 triệu won đối với nhà có giá trên 2,5 tỷ won. Các khoản vay chính sách được miễn áp dụng, trong khi khoản vay chuyển chỗ ở giữ mức tối đa 600 triệu won bất kể giá trị bất động sản. Trần vay thế chấp được đưa ra thông qua hướng dẫn hành chính, còn các sửa đổi quy định giám sát sẽ được thực hiện sau.

Quy định đối với khu vực chịu quản lý cũng đặt trần tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm ở mức 40% đối với người mua chưa sở hữu nhà, bao gồm chủ nhà mua nhà mới với điều kiện bán căn nhà hiện có, và 0% đối với những người đang sở hữu nhà khác. Người mua nhà lần đầu chịu mức trần 70%. Khoản vay thế chấp mua nhà yêu cầu người vay chuyển vào ở trong vòng sáu tháng và có thời hạn tối đa 30 năm, trong khi người mua nhà lần đầu sử dụng khoản vay Didimdol vẫn phải chuyển vào ở trong vòng một tháng. Khoản vay thanh toán giữa kỳ được loại khỏi trần vay thế chấp mua nhà, nhưng trần này áp dụng khi khoản vay được chuyển thành khoản vay thanh toán cuối cùng. Khoản vay chi phí sinh hoạt của chủ sở hữu một căn nhà bị giới hạn ở mức 100 triệu won, còn chủ sở hữu nhiều căn nhà bị cấm vay theo quy định áp dụng cho vùng thủ đô và các khu vực chịu quản lý.

Các hạn chế khác tại khu vực chịu quản lý gồm tỷ lệ bảo lãnh vay jeonse 80%, so với 90% ở ngoài vùng thủ đô, và hạn mức vay jeonse thống nhất 200 triệu won đối với người sở hữu một căn nhà. Cấm vay jeonse với điều kiện chuyển quyền sở hữu, đồng thời áp dụng hạn chế liên kết khoản vay jeonse với việc mua căn hộ trị giá trên 300 triệu won tại các khu vực chịu quản lý. Người vay có khoản tín dụng không có tài sản bảo đảm trên 100 triệu won bị cấm mua nhà ở khu vực chịu quản lý trong một năm kể từ khi khoản vay được cấp. Việc chỉ định khu vực cũng kéo theo điều kiện xét duyệt mua nhà nghiêm ngặt hơn, hạn chế bán lại và tái phát triển, cùng yêu cầu nộp kế hoạch tài chính, kế hoạch cư trú và tài liệu chứng minh. Các tác động về thuế gồm thuế mua nhà cao hơn đối với người sở hữu nhiều căn nhà và yêu cầu cư trú hai năm, bên cạnh hai năm sở hữu, để được miễn thuế lãi vốn đối với hộ gia đình có một người sở hữu một căn nhà; khoản thu phụ thu đối với lãi vốn từ nhiều căn nhà vẫn được tạm đình chỉ đến hết tháng 5/2026.

Lãi suất căng thẳng dùng để tính tỷ lệ trả nợ trên thu nhập đối với khoản vay thế chấp ở vùng thủ đô và khu vực chịu quản lý tăng từ 1,5% lên 3,0% ngày 16/10/2025. Đây là mức dự phòng cho khả năng lãi suất tăng trong tương lai khi đánh giá khả năng vay, không phải mức tăng lãi suất thực tế phải trả. Từ ngày 29/10/2025, tiền lãi phải trả cho khoản vay jeonse mà người sở hữu một căn nhà vay tại vùng thủ đô hoặc khu vực chịu quản lý được tính vào tỷ lệ trả nợ trên thu nhập, bất kể căn nhà họ sở hữu nằm ở đâu. Việc nâng tỷ trọng rủi ro tối thiểu đối với các khoản vay thế chấp của ngân hàng từ 15% lên 20% được đẩy sớm từ tháng 4/2026 lên ngày 1/1/2026.

Gói biện pháp cũng yêu cầu rà soát thuế sở hữu và giao dịch bất động sản, tăng cường điều tra chung về thao túng thị trường và trốn thuế, đồng thời ban hành luật thành lập cơ quan giám sát bất động sản trực thuộc thủ tướng, có quyền điều tra. Gói này tái khẳng định công tác tiếp theo đối với kế hoạch nguồn cung ngày 7/9, nhằm cung cấp 1,35 triệu căn nhà tại vùng thủ đô trong giai đoạn 2026-2030.

Các quy định này tác động đến cả việc vay vốn lẫn cách sử dụng bất động sản. Người mua buộc phải cư trú trong nhà sẽ không thể lập tức cho người thuê vào ở, trong khi hạn mức vay thế chấp thấp hơn làm tăng số tiền mặt cần có để hoàn tất giao dịch mua.

Ông Nam liên hệ tình trạng giá chào bán vẫn dai dẳng với nguồn nhà để bán hoặc cho thuê khan hiếm:

Dù giao dịch chậm lại vì lãi suất cao khiến việc vay vốn khó khăn hơn, giá chào bán tại các khu vực này vẫn neo ở mức cao do tình trạng thiếu nghiêm trọng nhà bán hoặc cho thuê,

Số liệu mới nhất ở Seoul và Gyeonggi cho thấy sự giằng co đó. Hạn chế vay vốn và nhà ở đắt đỏ đang làm hoạt động thị trường chậm lại, nhưng nguồn tin rao hạn chế và tiền đặt cọc thuê tăng tiếp tục gây sức ép lên các hộ gia đình. Nhu cầu chuyển sang căn hộ nhỏ hơn, nơi có kết nối giao thông thuận tiện và các khu vực lân cận có giá mua đỡ tốn kém hơn.

Điểm chính

• Giá căn hộ ở Seoul tăng 0,13% trong tuần tính đến ngày 19/10, đánh dấu 89 tuần tăng liên tiếp, mức kỷ lục.
• Seongbuk và Seodaemun dẫn đầu Seoul với mức tăng cùng đạt 0,36%, trong khi Gangnam, Seocho và Songpa giảm.
• Giá ở Gyeonggi tăng 0,21%, trong đó Byeongjeom ghi nhận mức tăng cao nhất cả nước là 0,65%.
• Một căn hộ 84 mét vuông tại Byeongjeom Station I'Park Castle được bán với giá 1,03 tỷ won ngày 1/10.
• Giá jeonse tăng 0,16% ở Seoul và 0,18% ở Gyeonggi, làm tăng chi phí ký hợp đồng thuê mới.
• Giá bán hoàn tất ở Seoul trong tháng 8 cao hơn 15,50% so với một năm trước, trong khi số giao dịch tháng 9 cho thấy hoạt động suy yếu.
• Các biện pháp ngày 15/10/2025 mở rộng diện quản lý đến toàn bộ Seoul và 12 khu vực ở Gyeonggi, yêu cầu chủ sở hữu cư trú hai năm tại các khu vực cấp phép giao dịch đất được chỉ định, đồng thời đặt trần vay thế chấp mua nhà ở mức 600 triệu, 400 triệu hoặc 200 triệu won tùy theo giá trị bất động sản.