Số nhà ở khởi công tại vùng thủ đô Seoul dự kiến hụt mục tiêu năm 2026 từ 33.000 đến 50.000 căn

Làn sóng khởi công vào cuối năm vẫn không lấp được khoảng thiếu hụt nguồn cung

Hàn Quốc dự kiến khởi công xây dựng từ 218.000 đến 235.000 căn nhà tại vùng thủ đô Seoul trong năm 2026. Như vậy, ngay cả khi làn sóng khởi công dự báo diễn ra, số căn vẫn thấp hơn mục tiêu năm từ 33.000 đến 50.000. Đến tuần thứ hai của tháng 10, khoảng 99.000 căn đã khởi công, tương đương gần 37% mục tiêu 268.000 căn của chính phủ.

Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông cùng Văn phòng Điều phối Chính sách Chính phủ công bố số liệu tại buổi họp báo định kỳ đầu tiên về nguồn cung nhà ở, tổ chức tại Khu phức hợp Chính phủ ở Seoul ngày 16/10. Vùng thủ đô gồm Seoul, tỉnh Gyeonggi lân cận và Incheon, nơi chính phủ đang nỗ lực giải quyết tình trạng thiếu nhà ở cũng như áp lực lên giá mua và giá thuê.

Để đạt mức dự báo, cần khởi công thêm 119.000-136.000 căn trong khoảng hai tháng rưỡi cuối năm. Điều đó có nghĩa là số căn khởi công trong những tuần còn lại phải nhiều hơn tổng số căn được tính đến trong đợt thống kê tháng 10.

Các hộ gia đình cũng sẽ có một chương trình riêng về tiếp nhận hồ sơ và đưa nhà vào sử dụng. Chính phủ dự kiến tuyển người mua và người thuê ít nhất 15.000 căn nhà ở công trước khi kết thúc tháng 12, đồng thời hỗ trợ đưa vào sử dụng khoảng 100.000 căn nhà được hỗ trợ công từ quý IV/2026 đến hết năm 2027.

Với các gia đình dự định chuyển nhà, tiến độ gồm ba giai đoạn: khởi công, mở nhận hồ sơ và bàn giao nhà cho cư dân. Mỗi giai đoạn giải đáp một vấn đề thực tế khác nhau, từ số lượng nhà đang được xây dựng đến thời điểm người dân thực sự có thể chuyển vào ở.

Dự báo so với những năm trước

Dự báo 218.000-235.000 căn khởi công tương đương khoảng 81%-88% mục tiêu năm 2026. Ngay cả ở mức cao nhất, chính phủ vẫn thiếu 33.000 căn; ở mức thấp nhất, khoảng thiếu hụt sẽ lên tới 50.000 căn.

Vùng thủ đô Seoul ghi nhận 167.000 căn khởi công trong năm 2025 và 127.000 căn trong năm 2023. So với các mức này, dự báo mới cao hơn khoảng 31%-41% so với năm ngoái và 72%-85% so với năm 2023. Như vậy, chính phủ dự báo nguồn cung sẽ phục hồi đáng kể nhưng vẫn không đạt mục tiêu.

Dự báo này cũng sẽ là tổng số căn khởi công theo năm cao nhất kể từ năm 2021, khi 266.000 căn bắt đầu được xây dựng. Ngay cả mức cao nhất trong ước tính năm nay vẫn thấp hơn mức đó 31.000 căn.

Chương trình dài hạn đặt mục tiêu khởi công hơn 1,5 triệu căn tại vùng thủ đô trong giai đoạn 2026-2030. Nếu chia đều, mỗi năm cần khởi công hơn 300.000 căn. Với 218.000-235.000 căn trong năm đầu tiên, bốn năm tiếp theo sẽ phải khởi công hơn 1,265-1,282 triệu căn, tương đương bình quân hằng năm khoảng 316.000-321.000 căn trở lên.

Loại hình nhà ở nào đang triển khai nhanh nhất?

Các dự án tái phát triển và tái thiết khu dân cư tư nhân chậm nhất so với mục tiêu năm. Những dự án này thay thế hoặc xây dựng lại nhà ở tại các khu dân cư hiện hữu. Buổi họp báo cho biết số căn khởi công đạt khoảng 17.000, so với mục tiêu 72.000 căn, tương đương tỷ lệ hoàn thành 23,6%.

Nhà ở công ghi nhận 16.200 căn khởi công trên mục tiêu 62.000 căn, tương đương khoảng 26,1%. Nhà ở xây mới để các cơ quan công mua vào ghi nhận khoảng 13.000 căn khởi công trên mục tiêu 42.000 căn, đạt 31%. Theo mô hình này, các cơ quan công mua nhà từ đơn vị phát triển dự án rồi sử dụng làm nhà cho thuê.

Các loại hình nhà ở khác, gồm nhà tư nhân trên đất công, dự án của hiệp hội nhà ở và các dự án phát triển đô thị, đạt khoảng 47.000 căn khởi công trên mục tiêu 86.000 căn, tương đương 54,7%. Nhà cho thuê tư nhân được hỗ trợ công gần đạt mục tiêu nhất, với 5.600 căn khởi công trên mục tiêu 6.000 căn, tương đương 93,3%.

Phân khúc nhà cho thuê tư nhân quy mô nhỏ gần đúng tiến độ, nhưng các chương trình nhà ở công và tái phát triển lớn hơn vẫn còn khối lượng đáng kể chưa hoàn thành. Tiến độ của những chương trình này sẽ quyết định phần lớn tổng số căn được khởi công trong thời gian còn lại.

Những nơi đã khởi công xây dựng

Số liệu nhà ở công bao gồm khoảng 7.300 căn tại các đô thị mới thế hệ thứ ba, nhóm cộng đồng dân cư được quy hoạch quanh Seoul. Goyang Changneung và Incheon Gyeyang mỗi nơi có khoảng 2.300 căn khởi công, trong khi Hanam Gyosan và Namyangju Wangsuk 2 mỗi nơi có khoảng 1.100 căn. Số liệu theo từng dự án được làm tròn.

Các dự án trên đất công chiếm khoảng 14.200 trong tổng số 16.200 căn nhà ở công đã khởi công. Khoảng 2.000 căn còn lại nằm tại các khu vực đô thị hiện hữu, bao gồm những dự án kết hợp nhà ở với việc tái phát triển các cơ sở công vụ đã xuống cấp.

Các dự án tái phát triển tư nhân có khoảng 3.100 căn tại Junggye Bon-dong, 1.500 căn tại khu Heukseok 11 và 1.400 căn tại khu Sillim 2 đã khởi công. Các dự án ở Seoul này cho thấy một phần nguồn cung nhà ở đang được triển khai, trong khi những dự án khác vẫn phụ thuộc vào việc phê duyệt, huy động vốn và điều chỉnh kế hoạch phát triển.

Jung Woo-jin, người đứng đầu Ban Thúc đẩy Nguồn cung Nhà ở thuộc bộ, cho biết Seoul đang hướng tới mục tiêu tái phát triển 31.000 căn trong năm nay. Ông nhận định triển vọng thương mại của các dự án tại Gyeonggi và Incheon kém thuận lợi hơn so với ở Seoul. Điều này ảnh hưởng đến khả năng dùng doanh thu dự kiến từ bán nhà để trang trải chi phí xây dựng và các khoản phí khác của dự án.

Vì sao tiến độ phụ thuộc nhiều vào những tháng cuối năm?

Chính phủ xác định khoảng 45.000 căn nhà ở công khởi công bổ sung, 28.000 căn nhà xây mới để mua vào và 28.000 căn từ các dự án tái phát triển, tái thiết tư nhân là những khối lượng chính dự kiến triển khai trong phần còn lại của năm. Tổng cộng, ba nhóm này chiếm khoảng 101.000 căn.

Các dự án công gặp trở ngại đặc thù về tiến độ. Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc, gọi tắt là LH, phải chuẩn bị đất trước khi xây nhà. Quan chức bộ cho biết nguồn cung hạn chế các lô đất đã được chuẩn bị khiến tiến độ khởi công dồn vào nửa cuối năm.

Các dự án tái phát triển tư nhân có trình tự khác. Việc điều chỉnh kế hoạch triển khai dự án và kế hoạch phân chia, quyết toán bất động sản đều có thể mất nhiều tháng. Ông Jung cho biết các thủ tục này có thể khiến dự án lỡ thời hạn khởi công trong tháng 12. Bộ đang tìm cách thay đổi quy trình để cho phép điều chỉnh đồng thời hai kế hoạch.

Kim Yi-tak, Thứ trưởng thứ nhất Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông, thừa nhận nhiều dự án dự kiến khởi công tập trung vào cuối năm và cho biết chính phủ sẽ nỗ lực phân bổ tiến độ đồng đều hơn. Trước mắt, nhiệm vụ là chuyển các dự án đã lên lịch thành công trình thực tế, đồng thời xử lý tình trạng chậm trễ về phê duyệt và vốn.

Người mua và người thuê có thể nộp hồ sơ cho những loại nhà nào?

Chính phủ dự kiến công bố đợt nhận hồ sơ mua khoảng 10.000 căn nhà ở công trước khi kết thúc năm 2026, trong đó có khoảng 2.000 căn tại các đô thị mới thế hệ thứ ba. Nhà ở công để bán được chào bán cho người mua, còn nhà ở công cho thuê dành cho những người thuê đủ điều kiện theo các thỏa thuận thuê.

Các thông báo mở bán dự kiến gồm khoảng 1.100 căn tại Goyang Changneung, 500 căn tại Bucheon Daejang và 400 căn tại Namyangju Wangsuk. Các địa điểm khác gồm khoảng 1.300 căn tại Godeok Gangil ở Seoul và 600 căn tại Gwanggyo. Những dự án được nêu tên này là một phần trong tổng số 10.000 căn.

Đợt nhận hồ sơ thuê nhà ở công sẽ có ít nhất 5.000 căn, trong đó khoảng 1.400 căn tại Khu đô thị Thông tin Tri thức Gwacheon. Trước đó, chương trình bán nhà đã chào bán khoảng 14.800 căn nhà ở công tính đến hết quý III.

Kim Yi-tak, Thứ trưởng thứ nhất của bộ, cho biết chương trình công bố thông tin mới sẽ đáp ứng nhu cầu thông tin của các hộ gia đình:

Điều quan trọng nhất với người dân là có thể biết cụ thể 'nhà của tôi sẽ có ở đâu và khi nào'.

Thông báo riêng của từng dự án sẽ cung cấp các bước tiếp theo thiết thực cho người nộp hồ sơ, bao gồm điều kiện đủ tiêu chuẩn và lịch nộp đơn. Buổi họp báo đưa ra tổng quan về nguồn cung dự kiến chứ chưa cung cấp lịch đầy đủ cho từng dự án.

Chương trình cho thuê giúp các hộ gia đình sớm có nhà hơn như thế nào?

Bộ đặt mục tiêu hỗ trợ người dân vào ở khoảng 100.000 căn nhà tại vùng thủ đô được hỗ trợ công trong giai đoạn từ quý IV/2026 đến tháng 12/2027. Các hạng mục được liệt kê gồm 87.000 căn cho thuê và 9.000 căn nhà ở công để bán, tổng cộng 96.000 căn, gần bằng con số ước tính chung 100.000 căn.

Chương trình cho thuê gồm khoảng 45.000 căn thuê theo hình thức jeonse, 29.000 căn nhà mua để cho thuê, 8.000 căn nhà xây chuyên dụng để cho thuê và 5.000 căn nhà cho thuê tư nhân được hỗ trợ công. Jeonse là hình thức thuê nhà tại Hàn Quốc dựa trên khoản tiền đặt cọc lớn có thể hoàn lại, thường không phải trả tiền thuê hằng tháng hoặc chỉ trả rất ít. Các chương trình thuê jeonse công giúp những hộ đủ điều kiện thuê nhà thông qua các thỏa thuận thuê được hỗ trợ.

Nhà được mua và thuê lại giúp các cơ quan công bố trí chỗ ở cho người dân bằng cả bất động sản hiện có lẫn nhà xây mới. Chính phủ dự kiến cho phép mua nhà công gần như không hạn chế để dùng làm nhà cho thuê tại các khu vực được chỉ định là chịu sự quản lý ở vùng thủ đô đến hết năm 2027.

Incheon Gyeyang dự kiến là nơi đầu tiên trong số các đô thị mới thế hệ thứ ba đón cư dân vào tháng 12/2026. Bucheon Daejang dự kiến tiếp theo vào tháng 11/2027 và Goyang Changneung vào tháng 12/2027. Các mốc đưa vào sử dụng này áp dụng cho những căn nhà đã tiến xa hơn trong quá trình phát triển so với các dự án mới bắt đầu khởi công.

Các số liệu phục hồi tại Seoul cho thấy điều gì?

Seoul cấp phép xây dựng khoảng 40.000 căn nhà trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 8/2026, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước. Số căn khởi công đạt khoảng 21.000, tăng 41%. Bộ cho biết số giấy phép trong giai đoạn này cao nhất trong năm năm, còn số căn khởi công cao nhất trong bốn năm.

Tuy nhiên, 21.000 căn khởi công vẫn thấp hơn khoảng 46% so với mức bình quân được nêu là 39.000 căn trong cùng kỳ của thập kỷ trước. Seoul đang phục hồi từ mức thấp, trong khi nguồn dự án xây dựng vẫn nhỏ hơn mốc tham chiếu lịch sử dài hạn.

Các dự án nhà ở quy mô nhỏ cũng tăng trưởng. Từ tháng 3 đến tháng 8, số giấy phép cho nhà ở phổ thông, gồm các tòa nhà dân cư đô thị nằm ngoài các khu chung cư lớn, đạt khoảng 5.000 căn, tăng 84%. Số căn khởi công đạt 4.200, tăng 87%.

Trong tháng 8, LH nhận được khoảng 18.000 thỏa thuận mua nhà cho thuê tại vùng thủ đô, so với mức bình quân hằng tháng 11.000 căn từ tháng 4 đến tháng 7, tăng khoảng 63%. Các thỏa thuận này giúp tạo nguồn nhà cho thuê trong tương lai; việc xây dựng và bàn giao sẽ theo tiến độ của từng bất động sản.

Bộ đang hỗ trợ phân khúc này bằng cách mở rộng bảo lãnh của Tổng công ty Bảo lãnh Nhà ở và Đô thị Hàn Quốc, đồng thời nới lỏng yêu cầu về xây dựng và chỗ đỗ xe. Bộ cũng dự kiến hoàn tất các quy định cho phép một số tòa nhà dân cư quy mô nhỏ nâng giới hạn diện tích xây dựng từ 660 mét vuông lên dưới 1.000 mét vuông.

Tài chính, bảo vệ người thuê và các thời hạn sắp tới

Ủy ban Dịch vụ Tài chính và Cơ quan Giám sát Tài chính đã phân công nhân viên chuyên trách cho khoảng 300 dự án nhà ở sử dụng vốn vay dựa trên dự án. Đây là hình thức vay vốn được thu xếp dựa trên một dự án phát triển và nguồn thu dự kiến của dự án đó. Khó khăn trong việc vay mới hoặc gia hạn các khoản vay này có thể khiến tiến độ xây dựng bị chậm trễ.

Một trung tâm hỗ trợ nguồn cung nhà ở tổng hợp dự kiến khai trương trước khi kết thúc năm 2026, tập trung hỗ trợ về phê duyệt, quy định và tài chính. Trong số 145 nhiệm vụ thuộc các biện pháp đẩy nhanh nguồn cung nhà ở ngày 13/8, chính phủ cho biết 48 nhiệm vụ đã hoàn thành và 97 nhiệm vụ đang được triển khai. Nhóm đã hoàn thành bao gồm các biện pháp hành chính và việc ban hành luật.

Hỗ trợ nhà ở cũng sẽ mở rộng ra ngoài lĩnh vực xây dựng. Từ năm 2027, chính phủ dự kiến mở rộng điều kiện thu nhập và độ tuổi được hưởng chương trình hỗ trợ tiền thuê nhà cho thanh niên, với mức 200.000 won mỗi tháng. Chính phủ cũng dự kiến cung cấp 5.000 căn mỗi năm theo chương trình thuê jeonse mới dành cho thanh niên, với hạn mức hỗ trợ và điều kiện thu nhập ưu đãi hơn.

Các cặp vợ chồng mới cưới dự kiến được nới lỏng điều kiện thu nhập khi thuê nhà ở công, trong khi kế hoạch dành cho nhà ở gắn với dịch vụ phúc lợi cho người cao tuổi đặt mục tiêu 3.500 căn mỗi năm. Một loại hình nhà cho thuê công phổ thông mới đặt mục tiêu 190.000 căn vào năm 2030, cùng kế hoạch mở rộng nhà cho thuê tư nhân có thời hạn 20 năm.

Bộ cũng dự kiến triển khai chương trình ủy thác tiền đặt cọc thuê nhà và dịch vụ chẩn đoán rủi ro lừa đảo jeonse thông qua ứng dụng Ansim Jeonse trước khi kết thúc năm 2026. Những biện pháp này nhằm bảo vệ tiền đặt cọc và giảm chi phí nhà ở trong khi các chương trình xây dựng hướng tới bàn giao nhà vào thời gian sau.

Những mốc thời gian chính đối với các hộ gia đình và đơn vị phát triển dự án:

• Cuối tháng 10/2026: Dự kiến tổ chức buổi họp báo thứ hai về nguồn cung nhà ở để công bố kết quả của từng dự án.
• Quý IV/2026: Dự kiến vận hành thử bảng thông tin nguồn cung kỹ thuật số trên trang web của bộ, hiển thị thông tin dự án trên bản đồ.
• Trước tháng 12/2026: Dự kiến mở nhận hồ sơ cho ít nhất 15.000 căn nhà ở công để bán và cho thuê, đồng thời đưa trung tâm hỗ trợ tổng hợp vào hoạt động.
• Tháng 12/2026: Dự kiến đón cư dân đầu tiên tại Incheon Gyeyang.
• Tháng 11 và 12/2027: Dự kiến đón cư dân đầu tiên tại Bucheon Daejang và Goyang Changneung.
• Đến hết năm 2027: Chính phủ đặt mục tiêu hoàn tất chương trình hiện tại, hỗ trợ người dân vào ở khoảng 100.000 căn nhà tại vùng thủ đô được hỗ trợ công.

Văn phòng Điều phối Chính sách Chính phủ và Bộ Nhà ở sẽ luân phiên tổ chức họp báo hai lần mỗi tháng. Bảng thông tin dự kiến sẽ tổng hợp dữ liệu về giấy phép, khởi công, thông báo mở bán, lịch cho thuê và thông tin bàn giao, giúp các hộ gia đình theo dõi dự án qua từng giai đoạn quyết định thời điểm nhà ở có thể được đưa vào sử dụng.

Điểm chính

• Dự báo vùng thủ đô Seoul sẽ ghi nhận 218.000-235.000 căn nhà khởi công trong năm 2026, so với mục tiêu 268.000 căn.
• Khoảng 99.000 căn đã khởi công tính đến tuần thứ hai của tháng 10; cần thêm 119.000-136.000 căn để đạt mức dự báo.
• Các dự án tái phát triển tư nhân đạt 23,6% mục tiêu năm, so với 26,1% của nhà ở công.
• Dự kiến mở nhận hồ sơ cho ít nhất 15.000 căn nhà ở công để bán và cho thuê trước khi kết thúc năm 2026.
• Mục tiêu là hỗ trợ người dân vào ở khoảng 100.000 căn nhà được hỗ trợ công đến hết năm 2027, bao gồm nhà được cung cấp thông qua hình thức mua và thuê.
• Số giấy phép xây dựng và căn khởi công tại Seoul tăng so với một năm trước, nhưng số căn khởi công vẫn thấp hơn mức bình quân được nêu của thập kỷ trước.
• Việc công bố thông tin dự án, xây dựng bảng thông tin kỹ thuật số và thành lập trung tâm hỗ trợ tổng hợp nhằm làm rõ tiến độ và xử lý tình trạng chậm bàn giao.