Novaland huy động 8.007 tỷ đồng để trả nợ trái phiếu, giao dịch NVL tăng mạnh trong khi doanh số bán nhà chững lại

Kế hoạch huy động vốn đối mặt áp lực tiền mặt ngày càng lớn

Novaland dự kiến huy động gần 8.007 tỷ đồng bằng cách phát hành gần 800,7 triệu cổ phiếu mới, với số tiền thu được dành để thanh toán trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam này và hai công ty con. Đợt huy động diễn ra trong bối cảnh dư nợ vay ở mức 72,9 nghìn tỷ đồng tính đến ngày 30 tháng 6 năm 2026, trong đó có hơn 16,7 nghìn tỷ đồng nợ gốc quá hạn.

Công ty đã gia hạn thời hạn chuyển nhượng quyền mua cổ phiếu đến ngày 23 tháng 11 năm 2026, và thời hạn đăng ký, thanh toán tiền mua cổ phiếu đến ngày 26 tháng 11. Các khoản thanh toán cho trái chủ dự kiến được thực hiện từ quý IV năm 2026 đến quý I năm 2027.

Khoảng 570 triệu cổ phiếu NVL được giao dịch trong một tháng, tương đương gần 24% trong tổng số hơn 2,4 tỷ cổ phiếu niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM. Giao dịch sôi động diễn ra cùng những đợt giảm giá mạnh, các nhịp hồi phục ngắn và những kế hoạch giao dịch trái chiều của các cổ đông có liên hệ với gia đình sáng lập.

Các số liệu hoạt động của Novaland cho thấy tầm quan trọng của đợt huy động vốn. Công ty ước tính lợi nhuận sau thuế trong chín tháng đầu năm 2026 đạt hơn 2,8 nghìn tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, công ty chỉ ghi nhận 218 căn nhà bán mới trong chín tháng, trong đó quý III có 19 căn, còn dòng tiền hoạt động trong nửa đầu năm âm khoảng 3,6 nghìn tỷ đồng.

Do đó, quá trình phục hồi phụ thuộc vào nhiều yếu tố: thu tiền từ các dự án, hoàn thiện nhà ở, đàm phán gia hạn nợ và thuyết phục cổ đông bổ sung vốn. Đợt phát hành cổ phiếu dự kiến huy động số tiền tương đương khoảng 11% dư nợ tháng 6, vì vậy nguồn thu từ dự án và các biện pháp tái cơ cấu khác vẫn giữ vai trò trọng yếu đối với tình hình tài chính của công ty.

8.007 tỷ đồng sẽ được sử dụng vào đâu

Kế hoạch phân bổ vốn chi tiết của Novaland dành 5.953,3 tỷ đồng để thanh toán một phần hoặc toàn bộ nợ gốc của 13 lô trái phiếu do công ty mẹ phát hành. Nợ gốc là khoản tiền vay ban đầu, không bao gồm tiền lãi. Các khoản thanh toán này chiếm khoảng 74% số tiền dự kiến huy động.

Thêm 916,3 tỷ đồng sẽ được góp vào Nova Saigon Royal để trả nợ gốc trái phiếu NSRCH2223001. Novaland dự kiến góp 1.137,3 tỷ đồng vào No Va Thao Dien để thanh toán nợ gốc trái phiếu NTDCH2227001. Tổng cộng, hai khoản phân bổ cho công ty con là 2.053,6 tỷ đồng.

Ba khoản phân bổ cộng lại thành 8.006,9 tỷ đồng, gần như bằng chính xác tổng số tiền dự kiến huy động. Điều này cho thấy đợt phát hành nhằm thay thế nợ vay bằng vốn cổ đông, trong đó tiền được dành cho các nghĩa vụ trái phiếu hiện hữu thay vì một chương trình chi tiêu xây dựng trên diện rộng.

Mã của 13 lô trái phiếu do công ty mẹ phát hành là NVLH2224006, NVLH2123010, NVLH2123014, NVLH2123009, NVLH2123007, NVLH2123011, NVLH2223008, NVLH2123013, NVLH2123003, NVLH2124002, NVLH2123006, NVLH2223007 và NVLH2224005. Số tiền thanh toán cho từng lô sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận với trái chủ.

Novaland cho biết thời điểm và số tiền giải ngân có thể thay đổi tùy theo điều kiện thị trường, phương án huy động vốn và các cuộc đàm phán. Nếu đợt phát hành thu được ít hơn kế hoạch, công ty dự kiến ưu tiên các nghĩa vụ quá hạn của công ty mẹ, sau đó đến Nova Saigon Royal và No Va Thao Dien.

Cổ đông được đề nghị mua gì

Giá phát hành là 10.000 đồng/cổ phiếu. Theo điều khoản chi tiết, cổ đông đủ điều kiện có quyền mua một cổ phiếu mới cho mỗi ba cổ phiếu đang sở hữu. Chẳng hạn, người sở hữu 3.000 cổ phiếu có thể đăng ký mua thêm 1.000 cổ phiếu với số tiền 10 triệu đồng.

Phát hành quyền mua tạo cơ hội để cổ đông hiện hữu duy trì tỷ lệ sở hữu bằng cách đầu tư thêm tiền. Nếu đợt phát hành được đăng ký mua toàn bộ, cổ đông giữ nguyên số cổ phiếu sẽ nắm tỷ lệ nhỏ hơn trong tổng số cổ phiếu sau phát hành. Cổ phiếu mới sẽ không bị hạn chế chuyển nhượng.

NVL chốt phiên ở mức 10.750 đồng/cổ phiếu ngày 21 tháng 10, cao hơn 7,5% so với giá đăng ký mua. Ở mức này, lợi thế về giá khi đăng ký mua tương đối hẹp, khiến biến động giá cổ phiếu trên thị trường trở thành yếu tố đáng lưu ý đối với cổ đông đang cân nhắc bỏ thêm tiền.

Đợt phát hành được đăng ký theo giấy chứng nhận số 431/GCN-UBCK, do Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp ngày 14 tháng 9 năm 2026. Nếu hoàn tất toàn bộ, vốn điều lệ của Novaland sẽ tăng từ gần 24.021 tỷ đồng lên gần 32.028 tỷ đồng. Vốn điều lệ phản ánh mệnh giá cổ phiếu đã đăng ký, còn giá trị thị trường của công ty thay đổi theo giá cổ phiếu.

Giao dịch sôi động và các giao dịch trái chiều trong gia đình

Hơn 97 triệu cổ phiếu NVL được giao dịch ngày 30 tháng 9, với giá trị giao dịch gần 1 nghìn tỷ đồng. Trước đó là hai phiên liên tiếp giảm xuống mức giá sàn trong ngày. Hôm trước, hơn 65 triệu cổ phiếu đã được đặt bán ở mức giá này, mức thấp nhất được phép trong phiên.

Ngày 30 tháng 9 cũng là ngày giao dịch không hưởng quyền, thời điểm người mua cổ phiếu trên thị trường không còn được nhận quyền mua gắn với đợt phát hành. Giao dịch vẫn sôi động sau đó, đạt 51,3 triệu cổ phiếu ngày 2 tháng 10 và hơn 73 triệu cổ phiếu ngày 9 tháng 10.

Diamond Properties đăng ký mua 7 triệu cổ phiếu NVL trong thời gian từ ngày 26 đến 30 tháng 10 thông qua giao dịch khớp lệnh hoặc thỏa thuận, với lý do muốn cơ cấu lại danh mục đầu tư. Nếu hoàn tất, lượng cổ phiếu công ty nắm giữ sẽ tăng từ khoảng 178,4 triệu cổ phiếu, tương đương 7,423%, lên khoảng 185,4 triệu cổ phiếu, tương đương 7,715%. Với giá 10.750 đồng/cổ phiếu, thương vụ sẽ có giá trị khoảng 75,25 tỷ đồng.

Ngày 6 tháng 10, Diamond Properties đã bán 2,58 triệu cổ phiếu trong số 2,7 triệu cổ phiếu đăng ký bán, với lý do thay đổi kế hoạch đối với phần chưa thực hiện. Bùi Cao Nhật Quân, Chủ tịch HĐQT Novaland, cũng giữ vai trò quản lý tại Diamond Properties và sở hữu cá nhân gần 81 triệu cổ phiếu NVL, tương đương 3,368%.

Cao Thị Ngọc Sương, mẹ của ông Quân và vợ của nhà sáng lập Bùi Thành Nhơn, đăng ký bán 6,3 triệu cổ phiếu trong cùng giai đoạn từ ngày 26 đến 30 tháng 10 để đáp ứng nhu cầu tài chính cá nhân. Nếu hoàn tất, lượng cổ phiếu bà nắm giữ sẽ giảm từ hơn 51,8 triệu cổ phiếu, tương đương 2,156%, xuống còn hơn 45,5 triệu cổ phiếu, tương đương 1,894%. Các giao dịch mua và bán đã đăng ký vẫn cần công bố kết quả để xác định lượng cổ phiếu nắm giữ sau giao dịch.

Đàm phán nợ không chỉ phụ thuộc vào đợt phát hành cổ phiếu

Trong tổng dư nợ vay của Novaland tính đến ngày 30 tháng 6, khoảng 30,5 nghìn tỷ đồng sẽ đến hạn trong vòng 12 tháng, gồm khoảng 13,2 nghìn tỷ đồng trái phiếu. Như vậy, khoảng 42% tổng dư nợ nằm trong lịch trả nợ của năm tới.

Công ty ghi nhận 16,716 nghìn tỷ đồng nợ gốc vay và trái phiếu quá hạn. Công ty cho biết các chủ nợ đã đồng ý gia hạn khoản nợ 3,244 nghìn tỷ đồng, trong khi đàm phán về các nghĩa vụ khác vẫn đang tiếp diễn. Novaland cho biết việc thanh toán chậm là do gặp khó khăn trong việc thu xếp đủ tiền.

Thanh lý tài sản là một phần khác trong quá trình tái cơ cấu. Novaland đã công bố kế hoạch bán tài sản trị giá khoảng 15,617 nghìn tỷ đồng và cho biết đã bán bốn tài sản với tổng giá trị 11,266 nghìn tỷ đồng, trong khi năm tài sản khác vẫn đang được chào bán. Giá trị các thương vụ đã hoàn tất tương đương khoảng 72% giá trị mục tiêu của chương trình thanh lý.

Báo cáo tài chính bán niên năm 2026 đã được soát xét nêu rõ sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn trọng yếu về khả năng hoạt động liên tục của Novaland. Nói đơn giản, khả năng tiếp tục hoạt động của công ty phụ thuộc vào việc giải quyết áp lực lớn về huy động vốn và thanh toán nợ.

Ngày 6 tháng 10, Novaland bác bỏ thông tin trên mạng xã hội cho rằng công ty phá sản hoặc không thể hoạt động, khẳng định những thông tin đó mô tả không chính xác tình trạng pháp lý và hoạt động kinh doanh của công ty. Các biện pháp ứng phó trong hoạt động của Novaland gồm tiếp tục xây dựng, bàn giao nhà, tìm kiếm vốn mới và đàm phán với chủ nợ.

Lợi nhuận tăng trong khi đà bán mới chững lại

Novaland ước tính doanh thu thuần quý III đạt hơn 5 nghìn tỷ đồng, tăng khoảng 200% so với cùng kỳ năm trước, và lợi nhuận sau thuế đạt hơn 1,1 nghìn tỷ đồng. Doanh thu ước tính trong chín tháng đầu năm vượt 10 nghìn tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt hơn 2,8 nghìn tỷ đồng, so với khoản lỗ 1,82 nghìn tỷ đồng cùng kỳ năm 2025.

Lợi nhuận ước tính trong chín tháng cao gấp khoảng 1,5 lần mục tiêu cả năm vào khoảng 1,85 nghìn tỷ đồng. Ngược lại, doanh thu mới đạt hơn 44% mục tiêu cả năm khoảng 22,7 nghìn tỷ đồng. Novaland đã vượt mục tiêu lợi nhuận nhưng vẫn còn cách xa kế hoạch doanh thu.

Doanh số bán mới giảm tốc trong quý III. Tổng số căn bán được tăng từ 152 căn vào cuối tháng 5 lên 199 căn vào cuối tháng 6, tức riêng tháng 6 tăng thêm 47 căn. Tháng 7 tăng thêm bảy căn, tiếp theo là sáu căn trong mỗi tháng 8 và 9, đưa tổng số trong chín tháng lên 218 căn.

19 căn bán mới trong quý III chưa bằng một nửa con số 47 căn của tháng 6. Trong khi đó, các căn nhà đã bán trong những giai đoạn trước tiếp tục được hoàn thiện và bàn giao, phần nào lý giải vì sao hoạt động bán hàng hiện tại và doanh thu được báo cáo có thể diễn biến với tốc độ khác nhau.

Chủ đầu tư bất động sản có thể ghi nhận doanh thu khi đáp ứng các điều kiện theo hợp đồng và bàn giao, trong khi lịch thanh toán của khách hàng và chi phí xây dựng tuân theo tiến độ riêng. Dòng tiền hoạt động âm khoảng 3,6 nghìn tỷ đồng của Novaland trong nửa đầu năm cho thấy lượng tiền chi ra từ hoạt động kinh doanh vượt lượng tiền thu về trong giai đoạn đó. Trả nợ trái phiếu cần tiền mặt, vì vậy việc thu tiền quan trọng không kém lợi nhuận kế toán.

Số nhà bàn giao tiến sát một nửa mục tiêu cả năm

Novaland cho biết đã bàn giao 1.318 căn nhà tính đến ngày 30 tháng 9, so với mục tiêu 2.651 căn trong năm 2026, đạt 49,7% kế hoạch. Quý III đóng góp 977 căn bàn giao, đồng nghĩa công ty còn phải bàn giao 1.333 căn trong quý cuối năm để đạt mục tiêu cả năm.

Victoria Village đóng góp hơn 920 căn hộ đã bàn giao tính đến cuối tháng 9, trở thành một dự án lớn trong hoạt động bàn giao của công ty. Novaland cũng ghi nhận đã cấp 1.387 giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản trên toàn bộ các dự án, trong đó có 357 giấy được cấp thêm trong quý III.

Các giấy chứng nhận này, thường được gọi là sổ hồng tại Việt Nam, chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất. Với người mua, nhận nhà hoàn thiện và nhận giấy tờ sở hữu là hai cột mốc thực tế riêng biệt.

Mục tiêu cấp giấy chứng nhận cả năm của Novaland áp dụng cho 4.347 bất động sản tại TP.HCM, trong khi con số 1.387 giấy đã cấp được báo cáo bao gồm các dự án trên toàn danh mục. Hai số liệu có phạm vi địa lý khác nhau. Số căn bàn giao là thước đo trực tiếp về tiến độ so với mục tiêu bàn giao cả năm mà công ty đã công bố.

Aqua City và các dự án khác là trụ cột của kế hoạch phục hồi

Aqua City, dự án có diện tích hơn 1.000 ha tại Đồng Nai, dự kiến mở bán trở lại ngày 31 tháng 10 sau một thời gian dài tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Novaland cho biết các phân khu liên quan đã hoàn tất thủ tục pháp lý cần thiết để ký hợp đồng mua bán.

Dự án đặt mục tiêu xây dựng hơn 1.000 căn nhà và bàn giao hơn 500 căn trong năm 2026. Công tác xây dựng, phát triển hạ tầng và hoàn thiện vẫn đang được triển khai tại River Park 1, River Park 2, Ever Green và Phoenix Island.

Tại TP.HCM, The Grand Manhattan tiếp tục hoàn thiện, với một số tiện ích dự kiến bàn giao trong quý IV. Victoria Village tiếp tục hoàn thiện và bàn giao căn hộ, trong khi The Park Avenue vẫn đang được xây dựng. Tại NovaWorld Phan Thiet, khách sạn Novotel dự kiến bắt đầu hoạt động trong quý I năm 2027.

Trong thông điệp nhân dịp kỷ niệm 34 năm thành lập NovaGroup, nhà sáng lập Bùi Thành Nhơn nhấn mạnh việc hoàn thiện sản phẩm, bàn giao nhà, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và thực hiện cam kết với khách hàng là những trách nhiệm hiện nay. Ông gắn tiến độ các công việc này với việc phục hồi doanh thu, dòng tiền và niềm tin của khách hàng.

Novaland cũng đã nêu kế hoạch phát triển hơn 166 ha đất chiến lược tại TP.HCM, với tiềm năng xây dựng khoảng 14.500 căn hộ. Công ty cho biết Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đề nghị chính quyền thành phố rà soát các vướng mắc ảnh hưởng đến Binh Khanh, còn gọi là The Water Bay, và Thanh My Loi B. Trong thời gian trước mắt, các cột mốc cụ thể là hoàn thiện nhà, ký hợp đồng và thu tiền.

Các mốc thời gian và bước huy động vốn cần theo dõi

Đợt phát hành quyền mua của Novaland là kế hoạch huy động vốn đầu tiên trong ba kế hoạch được cổ đông thông qua hồi tháng 7. Hai kế hoạch còn lại gồm phát hành riêng lẻ tối đa 800 triệu cổ phiếu cho không quá 20 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp và chương trình phát hành cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động với hơn 111,7 triệu cổ phiếu.

Công ty dự kiến thực hiện các đợt phát hành đó sau đợt chào bán cho cổ đông hiện hữu. Số tiền cuối cùng huy động được từ đợt phát hành hiện tại chưa được xác định, còn các khoản thanh toán trái phiếu dự kiến phụ thuộc vào số lượng đăng ký mua và thỏa thuận với chủ nợ.

• Ngày 14 tháng 9 năm 2026: Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp giấy chứng nhận đăng ký số 431/GCN-UBCK.
• Ngày 30 tháng 9 và 1 tháng 10: Cổ phiếu giao dịch không hưởng quyền, sau đó là ngày đăng ký cuối cùng xác định cổ đông đủ điều kiện.
• Ngày 19 tháng 10: Novaland thông báo gia hạn thời hạn chuyển nhượng quyền mua và đăng ký mua cổ phiếu.
• Từ ngày 26 đến 30 tháng 10: Diamond Properties và Cao Thị Ngọc Sương dự kiến thực hiện các giao dịch cổ phiếu đã đăng ký.
• Ngày 31 tháng 10: Dự kiến mở bán trở lại tại Aqua City.
• Ngày 23 tháng 11: Thời hạn gia hạn để chuyển nhượng quyền mua.
• Ngày 26 tháng 11: Thời hạn gia hạn để đăng ký mua và thanh toán tiền mua cổ phiếu mới.
• Từ quý IV năm 2026 đến quý I năm 2027: Giai đoạn dự kiến thanh toán nợ gốc trái phiếu bằng số tiền thu được.

Điểm chính

• Novaland muốn huy động gần 8.007 tỷ đồng thông qua gần 800,7 triệu cổ phiếu mới, giá 10.000 đồng/cổ phiếu.
• 5.953,3 tỷ đồng được phân bổ cho 13 lô trái phiếu của công ty mẹ; 2.053,6 tỷ đồng còn lại dành cho hai công ty con để trả nợ trái phiếu.
• Dư nợ vay tháng 6 ở mức 72,9 nghìn tỷ đồng, trong đó 30,5 nghìn tỷ đồng đến hạn trong vòng 12 tháng và hơn 16,7 nghìn tỷ đồng nợ gốc quá hạn.
• Lợi nhuận sau thuế ước tính trong chín tháng vượt 2,8 nghìn tỷ đồng, trong khi dòng tiền hoạt động nửa đầu năm âm khoảng 3,6 nghìn tỷ đồng.
• Đến ngày 30 tháng 9, Novaland ghi nhận 218 căn bán mới và 1.318 căn bàn giao, đạt 49,7% mục tiêu bàn giao cả năm.
• Cổ đông có thời hạn đến ngày 26 tháng 11 để đăng ký mua và thanh toán; kế hoạch trả nợ trái phiếu kéo dài đến quý I năm 2027.