Thuế bất động sản căn hộ tại Seoul vượt 3 nghìn tỷ won, chênh lệch giữa các quận ngày càng lớn

Ba quận chiếm gần một nửa tổng số thuế

Chủ sở hữu căn hộ tại Seoul được thông báo mức thuế bất động sản kỷ lục 3,2723 nghìn tỷ won trong năm 2026. Gangnam, Seocho và Songpa chiếm gần một nửa tổng số thuế, dù chỉ chiếm chưa đến một phần tư số người nộp thuế căn hộ của thành phố.

Số liệu lấy từ hồ sơ đánh thuế bất động sản nhà ở đối với cá nhân của Chính quyền thành phố Seoul, do Choi Eun-seok, nghị sĩ Đảng Sức mạnh Nhân dân, phân tích. Tổng số thuế tăng 478,1 tỷ won, tương đương 17,1%, so với mức 2,7942 nghìn tỷ won của năm trước. Đây là lần đầu tiên số thuế hằng năm vượt 3 nghìn tỷ won.

Số người bị đánh thuế tăng chậm hơn nhiều, tăng 3,0% lên 1.985.669 người. Do đó, mức thuế bình quân đạt khoảng 1,65 triệu won mỗi người nộp thuế, cao hơn gần 200.000 won so với năm trước.

Chênh lệch lớn nhất là giữa các quận đắt đỏ ở phía đông nam và ba quận phía bắc: Nowon, Dobong và Gangbuk. Thuế bất động sản căn hộ bình quân tại Gangnam, Seocho và Songpa đạt 3,337 triệu won, so với 499.000 won ở nhóm quận phía bắc. Chênh lệch tăng từ khoảng sáu lần lên 6,7 lần chỉ trong một năm.

Thuế bất động sản là khoản chi phí định kỳ khi sở hữu nhà. Các số liệu này thể hiện số thuế đánh vào từng chủ sở hữu căn hộ, qua đó trực tiếp cho thấy chi phí sở hữu nhà đang thay đổi ra sao trên khắp thủ đô. Áp lực tài chính tăng nhanh nhất ở những khu vực giá trị căn hộ tăng mạnh nhất, trong khi mức tăng tại một số quận ngoại vi vẫn nhỏ hơn nhiều.

Mức thuế tăng nhanh hơn số người nộp thuế

Tổng thuế bất động sản căn hộ tại Seoul đã tăng lên khoảng 2,7 lần so với mức 1,2172 nghìn tỷ won năm 2016. Trong cùng giai đoạn, số người nộp thuế tăng từ 1.533.239 lên 1.985.669, tức khoảng 30%, trong khi số thuế được đánh tăng khoảng 169%.

Mức thuế bình quân đã tăng hơn gấp đôi so với 793.000 won năm 2016. Con số này lần đầu vượt 1 triệu won vào năm 2019, đạt 1,113 triệu won, và ở mức khoảng 1,449 triệu won năm 2025.

Tổng số thuế hằng năm cho thấy đà tăng đã bị gián đoạn đáng kể trước khi lập kỷ lục mới:

• 2016: Tổng thuế bất động sản căn hộ được đánh là 1,2172 nghìn tỷ won.
• 2017 đến 2019: Tổng số thuế tăng lên 1,361 nghìn tỷ won, rồi 1,5558 nghìn tỷ won và 1,8312 nghìn tỷ won.
• 2020 đến 2022: Mức thuế đạt 2,2614 nghìn tỷ won, 2,7087 nghìn tỷ won và 2,8734 nghìn tỷ won.
• 2023: Tổng số thuế giảm còn 2,3344 nghìn tỷ won.
• 2024 và 2025: Mức thuế phục hồi lên 2,489 nghìn tỷ won rồi 2,7942 nghìn tỷ won.
• 2026: Tổng số thuế lập kỷ lục mới ở mức 3,2723 nghìn tỷ won.

Mức giảm năm 2023 vào khoảng 18,8% so với năm trước. Đến năm 2026, tổng số thuế đã cao hơn khoảng 40,2% so với mức đáy đó. Nhìn dài hạn, số liệu cho thấy chi phí sở hữu nhà tăng mạnh, nhưng cũng có một giai đoạn xu hướng đảo chiều.

Gangnam chiếm phần lớn mức tăng hằng năm

Gangnam, Seocho và Songpa, thường được gọi chung là bộ ba Gangnam, được đánh thuế bất động sản căn hộ 1,5552 nghìn tỷ won, tăng từ 1,2786 nghìn tỷ won. Mức tăng 276,6 tỷ won của ba quận chiếm khoảng 58% tổng mức tăng 478,1 tỷ won của toàn thành phố trong năm.

Tỷ trọng trong tổng số thuế của Seoul của ba quận tăng từ 45,8% lên 47,5%. Họ chiếm 23,5% số người nộp thuế, nghĩa là chưa đến một trong bốn người bị đánh thuế phải gánh gần một nửa tổng số thuế.

Lấy tổng số thuế của ba quận trừ khỏi tổng số của thành phố, 22 quận còn lại của Seoul cộng lại phải nộp 1,7171 nghìn tỷ won. Vì vậy, số thuế của bộ ba Gangnam gần bằng mức thuế áp trên phần còn lại của thủ đô.

Thuế bất động sản bình quân tại ba quận tăng từ 2,867 triệu won lên 3,337 triệu won, tức mỗi người nộp thuế tăng thêm 470.000 won. Tại Nowon, Dobong và Gangbuk, mức bình quân tăng 21.000 won, từ 478.000 won lên 499.000 won.

Chênh lệch tuyệt đối giữa hai mức bình quân tăng từ 2,389 triệu won lên 2,838 triệu won. Với chủ nhà có hóa đơn gần mức bình quân khu vực, khoản tăng hằng năm tại bộ ba Gangnam gần bằng toàn bộ mức thuế bình quân của nhóm quận phía bắc.

Các quận ven sông Hàn ngày càng bỏ xa

Mapo, Yongsan và Seongdong, nhóm thường được gọi là Mayongseong tại Hàn Quốc, cũng vượt một ngưỡng mới. Tổng thuế bất động sản căn hộ của ba quận đạt 414,3 tỷ won, lần đầu vượt 400 tỷ won.

Tổng số thuế tăng 16,7% so với mức 355 tỷ won. Yongsan chiếm 146,4 tỷ won, Seongdong 146 tỷ won và Mapo 121,9 tỷ won. Cộng lại, mức thuế của nhóm này cao gấp khoảng 3,2 lần con số 128,8 tỷ won tại Nowon, Dobong và Gangbuk.

Tổng số thuế của các quận phía bắc tăng từ 122,2 tỷ won, tương đương khoảng 5,3%. Nowon chiếm khoảng 79,4 tỷ won, Dobong 32,3 tỷ won và Gangbuk 17,1 tỷ won.

Mức thuế bình quân cũng ngày càng chênh lệch. Tại Mapo, Yongsan và Seongdong, mức này tăng từ 1,789 triệu won lên 2,04 triệu won mỗi người nộp thuế, tương đương 14,0%. Mức bình quân của nhóm quận phía bắc tăng khoảng 4,3%. Chênh lệch tăng từ 3,7 lần lên 4,1 lần.

Cộng bộ ba Gangnam với Mapo, Yongsan và Seongdong, tổng số thuế đạt 1,9695 nghìn tỷ won. Khoảng 60,2% tổng thuế bất động sản căn hộ của Seoul tập trung tại sáu trong số 25 quận của thành phố.

Dongdaemun ghi nhận tốc độ tăng nhanh nhất

Dongdaemun có mức tăng tỷ lệ lớn nhất về tổng thuế bất động sản căn hộ, ở mức 27,4%. Seocho đứng tiếp theo với 25,7%, Songpa 24,6%, Seongdong 22,4% và Gangnam 17,2%.

Vị trí của Dongdaemun và Seongdong cho thấy các khu căn hộ mới đang góp phần vào bức tranh bên cạnh những quận đắt đỏ vốn đã nổi tiếng. Cả hai đều có thêm cư dân chuyển đến các khu căn hộ mới và giá thị trường tăng, qua đó lý giải vì sao tốc độ tăng nhanh lan ra ngoài bộ ba Gangnam.

Geumcheon ghi nhận mức tăng thấp nhất, ở mức 3,8%. Dobong đứng tiếp theo với 4,5%, Gangbuk 5,5%, Nowon 5,6% và Guro 7,0%. Chênh lệch giữa Dongdaemun và Geumcheon là 23,6 điểm phần trăm, trong đó tốc độ tăng của Dongdaemun cao gấp khoảng bảy lần.

Tổng mức thuế của một quận phản ánh cả số người và bất động sản được đưa vào hồ sơ thuế lẫn số tiền bị đánh thuế. Mức thuế bình quân cho thấy một khía cạnh khác của sự thay đổi: số thuế tính trên mỗi người nộp thuế. Trên toàn Seoul, mức bình quân tăng là lý do khiến hóa đơn thuế tăng nhanh hơn nhiều so với số người nộp thuế.

Giá nhà ở chính thức cho thấy áp lực khác biệt theo khu vực

Đợt công bố ngày 17/3 của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông về giá căn hộ chính thức dự kiến năm 2026 cho thấy xu hướng tương tự theo khu vực. Giá thẩm định tại Seoul tăng 18,67%, mức tăng nhanh nhất kể từ con số 19,91% năm 2021 và lớn thứ ba kể từ khi hệ thống công bố giá được triển khai năm 2005.

Giá thẩm định chính thức là mức định giá của chính phủ dùng để tính thuế bất động sản. Giá thị trường là mức người mua có thể trả để mua một căn nhà; còn giá thẩm định chính thức là giá trị được đưa vào công thức tính thuế. Bộ giữ tỷ lệ giá thẩm định so với giá thị trường ở mức 69% trong năm 2026, do đó mức tăng phản ánh giá thị trường thay đổi chứ không phải tỷ lệ này tăng.

Giá thẩm định tăng bình quân 24,7% tại bộ ba Gangnam: 26,05% ở Gangnam, 25,49% ở Songpa và 22,07% ở Seocho. Tám quận ven sông Hàn, trong đó có Mapo, Yongsan và Seongdong, ghi nhận mức tăng bình quân 23,13%.

Trên cả nước, giá căn hộ chính thức tăng 9,16% trong số khoảng 15,85 triệu căn. Ngoài Seoul, mức tăng bình quân là 3,37%. Như vậy, mức tăng 18,67% của Seoul cao gấp khoảng hai lần tỷ lệ toàn quốc và hơn năm lần tỷ lệ ngoài thủ đô.

Các mức định giá công bố tháng 3 giúp lý giải vì sao những quận đắt đỏ chịu áp lực đặc biệt trong năm 2026. Chúng cũng là căn cứ để tính một loại thuế sở hữu nhà thứ hai, áp dụng khi giá trị nhà ở chịu thuế của chủ sở hữu vượt mức khấu trừ tương ứng.

Nhiều căn nhà vượt ngưỡng chịu thuế bổ sung

Năm 2026, cả nước có tổng cộng 487.362 căn hộ với giá trị chính thức dự kiến trên 1,2 tỷ won, tăng 53,3% so với 317.998 căn của năm trước. Số này chiếm 3,07% trong khoảng 15,85 triệu căn hộ được thống kê.

Đối với chủ sở hữu đủ điều kiện chỉ có một căn nhà, 1,2 tỷ won là mức khấu trừ cơ bản dùng để tính thuế nắm giữ bất động sản tổng hợp. Đây là khoản thu bổ sung đánh trên phần giá trị nhà ở chịu thuế vượt mức khấu trừ. Hóa đơn thuế sở hữu nhà hằng năm gồm khoản thu này và thuế bất động sản thông thường; cách tính tùy thuộc tình hình sở hữu và các chính sách giảm trừ hiện hành.

Seoul có 414.896 căn hộ vượt mức giá trị này, tương đương 14,9% trong tổng số 2.782.147 căn của thành phố. Như vậy, khoảng 85% tổng số căn cả nước nằm ở thủ đô. Gangnam có 99.372 căn như vậy, tiếp theo là Songpa với 75.902 căn và Seocho với 69.773 căn.

Yangcheon có 28.919 căn và Seongdong có 25.839 căn. Số căn tăng đặc biệt nhanh tại một số quận ven sông Hàn, tăng 516% ở Gangdong, 296% ở Dongjak, 164% ở Gwangjin, 147% ở Seongdong và 140% ở Mapo.

Trong số liệu tháng 3, Gangbuk, Dobong, Nowon, Geumcheon và Gwanak không có căn hộ nào vượt ngưỡng. Ngoài Seoul, số căn gần như tăng gấp đôi, từ 37.633 lên 72.466, cho thấy mức tăng lan ra ngoài thủ đô dù Seoul vẫn là nơi tập trung chủ yếu.

Một số căn nhà đối mặt hóa đơn tổng hợp tăng mạnh

Các tính toán công bố cùng thông tin định giá tháng 3 cho thấy hai loại thuế có thể tăng với tốc độ khác nhau. Với căn hộ diện tích 84 m2 tại Raemian One Bailey, khu Banpo thuộc Seocho, tổng thuế nắm giữ nhà dự kiến tăng từ 18,29 triệu won lên 28,55 triệu won, tức tăng 10,26 triệu won hay 56,1%.

Trong phép tính này, thuế bất động sản thông thường tăng từ 7,46 triệu won lên 9,47 triệu won. Khoản thu tổng hợp tăng từ 10,83 triệu won lên 19,08 triệu won, chiếm phần lớn mức tăng dự kiến. Giá trị chính thức của căn nhà tăng từ 3,436 tỷ won lên 4,569 tỷ won.

Căn hộ diện tích 111 m2 tại Shin Hyundai 9th, khu Apgujeong thuộc Gangnam, có tổng hóa đơn dự kiến là 29,19 triệu won, tăng 10,61 triệu won, tương đương 57,1%. Giá trị chính thức của căn hộ tăng từ 3,476 tỷ won lên 4,726 tỷ won.

Tại Jamsil Els ở Songpa, thuế nắm giữ nhà dự kiến đối với căn hộ diện tích 84 m2 tăng từ 5,82 triệu won lên 8,59 triệu won. Mức tăng là 2,77 triệu won, tương đương 47,6%, khi giá trị chính thức tăng từ 1,865 tỷ won lên 2,335 tỷ won.

Các ước tính này liên quan đến tổng thuế nắm giữ nhà đối với một số bất động sản cụ thể. Tổng số 3,2723 nghìn tỷ won của toàn thành phố là thuế bất động sản căn hộ thông thường đánh vào cá nhân. Phân biệt hai khoản này giúp chủ nhà xác định phần nào trong hóa đơn của họ đang tăng.

Rà soát định giá và lời kêu gọi hành động tại địa phương

Thông báo tháng 3 ấn định ngày 6/4 là hạn chót nhận ý kiến về mức giá dự kiến, ngày 30/4 công bố chính thức, ngày 29/5 là hạn kháng nghị và ngày 26/6 công bố các điều chỉnh. Kết quả cuối cùng của quá trình rà soát này chưa được nêu ở đây.

Tại buổi họp báo tháng 3, Bộ Đất đai cho biết chưa nhận được hướng dẫn từ các bộ phụ trách hoặc cơ quan thuế về việc tăng các tỷ lệ dùng để chuyển giá trị chính thức thành mức chịu thuế. Các phép tính được dẫn có sử dụng tỷ lệ 60% đối với khoản thu tổng hợp và 45% đối với thuế bất động sản thông thường cho chủ sở hữu một căn nhà. Những tỷ lệ này có mục đích khác với mức 69% dùng để liên kết giá thẩm định với giá thị trường.

Choi Eun-seok, nghị sĩ Đảng Sức mạnh Nhân dân đã phân tích hồ sơ đánh thuế của Seoul, cho rằng hóa đơn tăng là do giá nhà ở. Ông nói:

Giá căn hộ tại Seoul tăng khiến gánh nặng thuế bất động sản tăng, đồng thời chênh lệch giữa các khu vực cũng ngày càng sâu sắc.

Ông Choi kêu gọi chính phủ triển khai các biện pháp hiệu quả, tính đến cung cầu ở từng khu vực cụ thể, thay vì chỉ dừng ở việc công bố các kế hoạch cung ứng nhà ở.

Chi phí sở hữu nhà tăng diễn ra song song với sự thay đổi trong lựa chọn mua nhà. Trong chín tháng đầu năm 2026, căn hộ có diện tích từ 60 m2 trở xuống thu hút 79,8% số hồ sơ đăng ký mua nhà tại Seoul, cho thấy xu hướng chuyển sang đăng ký mua căn hộ diện tích nhỏ hơn khi nhà ở có diện tích tiêu chuẩn ngày càng khó chi trả. Giá mua và thuế hằng năm hiện là hai áp lực tài chính riêng biệt đối với các hộ gia đình cân nhắc nơi ở và loại nhà sẽ mua.

Điểm chính

• Thuế bất động sản căn hộ tại Seoul lập kỷ lục 3,2723 nghìn tỷ won năm 2026, tăng 17,1%.
• Số người nộp thuế tăng 3,0%, trong khi mức thuế bình quân đạt khoảng 1,65 triệu won.
• Gangnam, Seocho và Songpa chiếm 47,5% tổng số thuế và khoảng 58% mức tăng hằng năm.
• Mức thuế bình quân của ba quận cao gấp 6,7 lần so với Nowon, Dobong và Gangbuk.
• Tổng thuế của Mapo, Yongsan và Seongdong lần đầu vượt 400 tỷ won.
• Giá căn hộ chính thức dự kiến tại Seoul tăng 18,67%, làm tăng áp lực từ thuế bất động sản thông thường và khoản thu tổng hợp bổ sung.
• Khoảng 14,9% số căn hộ tại Seoul vượt ngưỡng giá trị chính thức 1,2 tỷ won được dùng làm mức khấu trừ cho chủ sở hữu một căn nhà.