Thái Lan nhắm tới các khu đất đứng tên hộ trị giá 14 tỷ baht, đặt hạn chót điều tra vào tháng 12

2.360 thửa đất bị rà soát trên toàn quốc

Thái Lan đã xác định 2.360 thửa đất trị giá 14,01 tỷ baht, tương đương khoảng 417 triệu USD, trong chiến dịch toàn quốc nhằm trấn áp các thỏa thuận đáng ngờ sử dụng người Thái đứng tên hộ để nắm giữ bất động sản cho người nước ngoài. Thủ tướng Anutin Charnvirakul phát động chiến dịch ngày 19 tháng 10 năm 2026, yêu cầu hoàn tất điều tra và đưa ra kết luận đối với từng vụ việc trước tháng 12.

Tổng cục trưởng Cục Địa chính Somchai Leelanoi cho biết các thửa đất có liên quan đến 1.397 người đứng tên hộ và trải rộng trên 5.467 rai, tương đương khoảng 875 hecta. Nhà chức trách dự kiến buộc bán những khu đất bị xác định là sở hữu trái pháp luật, tiến hành các biện pháp dân sự và hình sự, đồng thời siết chặt kiểm tra đối với các giao dịch mua mới.

Anutin, đồng thời là Bộ trưởng Nội vụ, đề ra ba nhiệm vụ liên kết với nhau: hoàn tất điều tra, bảo đảm việc bán bắt buộc thực sự làm thay đổi người kiểm soát khu đất, và ngăn chặn các thỏa thuận đứng tên hộ mới. Các tỉnh trưởng và cán bộ địa chính được yêu cầu ưu tiên những vụ có rủi ro cao nhất, đồng thời chuyển bằng chứng về sai phạm trên diện rộng cho các cơ quan có thẩm quyền.

Chiến dịch không chỉ tập trung vào những cái tên ghi trên giấy tờ nhà đất. Các điều tra viên được chỉ đạo truy tìm dòng tiền mua đất, cơ cấu sở hữu doanh nghiệp và những người hưởng lợi, trong đó có thể có các mạng lưới được cán bộ địa phương tham nhũng hậu thuẫn.

Ai thực sự kiểm soát khu đất?

Người đứng tên hộ là người có tên trên giấy tờ với tư cách chủ sở hữu, trong khi người khác cung cấp tiền hoặc thực sự kiểm soát tài sản. Trong các thỏa thuận bị nhắm tới, một cá nhân hoặc công ty Thái Lan đứng tên sở hữu đất trên giấy tờ thay cho người nước ngoài muốn né tránh các hạn chế về quyền sở hữu.

Anutin cho biết cuộc điều tra phải xác định được những người ra quyết định và hưởng lợi về tài chính. Thủ tướng mô tả phạm vi điều tra như sau:

Cuộc điều tra này không được chỉ dừng lại ở tên của những người đứng trên giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc cổ đông công ty; cần đào sâu hơn để xác định những người thực sự kiểm soát, những người ra quyết định phía sau hậu trường và chủ sở hữu hưởng lợi cuối cùng,

Chủ sở hữu hưởng lợi cuối cùng là người sau cùng kiểm soát tài sản hoặc hưởng lợi từ tài sản đó, ngay cả khi giữa người này và chủ sở hữu đăng ký có nhiều công ty hoặc cá nhân. Muốn xác định người đó, điều tra viên cần đối chiếu hồ sơ sở hữu với bằng chứng về dòng tiền và quá trình ra quyết định.

Quy định sở hữu làm cơ sở cho chiến dịch trấn áp

Thái Lan nhìn chung cấm công dân nước ngoài và công ty nước ngoài sở hữu đất, dù có một số trường hợp ngoại lệ, trong đó có quyền sở hữu được Ủy ban Đầu tư phê duyệt theo các quy định khuyến khích đầu tư. Chính phủ cho biết vẫn hoan nghênh đầu tư nước ngoài hợp pháp.

Công ty trách nhiệm hữu hạn có đa số cổ phần thuộc về công dân Thái Lan có thể mua đất. Các điều tra viên đang xác minh liệu những cổ đông Thái Lan đó có thực sự sở hữu và kiểm soát cổ phần của mình hay chỉ đứng tên thay cho người nước ngoài hưởng lợi. Vì vậy, nguồn tiền mua đất và cách thức hoạt động của công ty là trọng tâm của cuộc điều tra.

Phát biểu trên cương vị thủ tướng, Anutin đồng thời đưa ra thông điệp với các nhà đầu tư tuân thủ luật pháp Thái Lan:

Thái Lan vẫn mở cửa và hoan nghênh các khoản đầu tư nước ngoài trung thực, minh bạch, tôn trọng luật pháp Thái Lan và tuân thủ các quyền được cấp theo quy định khuyến khích đầu tư,

Đối với các công ty mua bất động sản, hệ quả trực tiếp là cổ đông và nguồn vốn sẽ bị giám sát chặt hơn. Sổ đăng ký cổ đông sẽ được kiểm tra cùng các tài liệu chứng minh nguồn gốc số tiền.

Hạn chót điều tra là tháng 12

Cục Địa chính và các tỉnh trưởng phải sắp xếp điều tra theo mức độ ưu tiên, đặt ra lịch trình rõ ràng và đưa ra kết luận cho từng vụ việc trước tháng 12 năm 2026. Anutin cho biết thành công cần được đánh giá dựa trên số vụ đã hoàn tất và hiệu quả thực thi, chứ không chỉ dựa vào số vi phạm bị nghi ngờ phát hiện.

Lịch trình được công bố phân biệt thời điểm phát động chiến dịch với hạn chót chính của cuộc điều tra:

• Ngày 19 tháng 10 năm 2026: Anutin phát động chiến dịch toàn quốc, kết hợp điều tra, bán đất bắt buộc và các biện pháp ngăn chặn việc đứng tên hộ mới.
• Tháng 12 năm 2026: Cục Địa chính và các tỉnh trưởng dự kiến hoàn tất điều tra và đưa ra kết luận đối với từng vụ việc.

Các quan chức phải chuyển bằng chứng về mạng lưới đứng tên hộ hoặc các hành vi phạm pháp khác cho những cơ quan có thẩm quyền điều tra sâu hơn. Chưa có thời hạn riêng để hoàn tất mọi vụ bán đất bắt buộc hoặc các thủ tục dân sự và hình sự phát sinh.

Bán đất bắt buộc phải đưa tài sản cho chủ sở hữu mới thực sự

Bán đất bắt buộc là phần thứ hai của chiến dịch. Khi điều tra xác định việc sở hữu là trái pháp luật, nhà chức trách dự định yêu cầu bán đất và giám sát quá trình chuyển nhượng. Chính phủ cho biết trong một tuyên bố:

Cục sẽ đẩy nhanh việc bán bắt buộc đất đai trong những vụ bị xác định là bất hợp pháp và tiến hành cả các biện pháp pháp lý dân sự lẫn hình sự,

Các quan chức cũng được yêu cầu xem xét người mua và hành vi của họ. Anutin muốn ngăn đất đai chuyển từ người đứng tên hộ này sang người đứng tên hộ khác trong khi người nước ngoài thụ hưởng vẫn tiếp tục kiểm soát.

Do đó, kiểm tra nguồn tiền của chủ sở hữu mới là một phần của công tác thực thi, bên cạnh việc kiểm tra người đang đứng tên. Nếu không, giao dịch chuyển nhượng có thể chỉ thay đổi tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu trong khi thỏa thuận đứng sau vẫn nguyên vẹn.

Anutin cho biết các vụ bán đất bắt buộc thành công có thể đưa hơn 10 tỷ baht trở lại lưu thông và khôi phục sự công bằng cho người dân. Mức định giá 14,01 tỷ baht của Cục Địa chính là giá trị khu đất được xác định trong chiến dịch; số tiền thu được từ việc bán sẽ tùy thuộc vào các vụ việc và giao dịch tiếp theo.

Quy định kiểm tra mới tập trung vào nguồn tiền mua đất

Somchai cho biết cá nhân mua đất với giá hơn 2 triệu baht hoặc bất động sản có giá trị thẩm định trên 5 triệu baht sẽ phải trải qua kiểm tra lý lịch. Giá mua là số tiền người mua và người bán thỏa thuận, còn giá trị thẩm định là mức định giá được ghi nhận cho bất động sản.

Công dân Thái Lan kết hôn với người nước ngoài sẽ phải chứng minh số tiền dùng mua đất thuộc về người phối ngẫu Thái Lan. Yêu cầu này đặt quyền sở hữu khoản tiền mua đất vào trọng tâm kiểm tra, bên cạnh tên được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các công ty mua bất động sản sẽ bị rà soát cổ đông và nguồn vốn, đồng thời phải cung cấp tài liệu chứng minh theo luật đất đai của Thái Lan. Những yêu cầu này giúp cán bộ địa chính có thông tin để đối chiếu với hồ sơ doanh nghiệp và dấu vết tài chính.

Việc giám sát sẽ tiếp tục cả trước và sau khi đăng ký quyền đối với đất. Nhà chức trách cũng được chỉ đạo theo dõi những thay đổi trong cơ cấu cổ đông công ty, bởi quyền kiểm soát có thể thay đổi qua một giao dịch doanh nghiệp sau khi công ty đã mua đất.

Các cơ quan sẽ đối chiếu hồ sơ tài chính và sở hữu

Các điều tra viên dự kiến đối chiếu thông tin từ cơ quan thực thi pháp luật, cơ quan thuế, cơ quan đăng ký doanh nghiệp và cơ quan quản lý xuất nhập cảnh. Mục tiêu là kết nối những người xuất hiện trong các hồ sơ khác nhau và truy tìm mạng lưới đứng sau các khu đất đáng ngờ.

Anutin đề nghị các cơ quan chia sẻ thông tin về pháp nhân, cổ đông, nguồn vốn, mục đích sử dụng đất, dòng tiền và người hưởng lợi cuối cùng. Mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vì có thể giúp điều tra viên hiểu bất động sản đó gắn với hoạt động kinh doanh ra sao và ai được hưởng lợi.

Cuộc điều tra cũng bao gồm khả năng cán bộ địa phương tham nhũng. Anutin đánh giá cao sự phối hợp của Cảnh sát Hoàng gia Thái Lan, Cục Hành chính địa phương, Văn phòng Phòng chống rửa tiền và Cục Điều tra đặc biệt, cùng các cơ quan khác.

Chiến dịch trên diện rộng nhắm vào các hoạt động kinh doanh trái phép liên quan đến trốn thuế và rửa tiền, bên cạnh việc sử dụng người đứng tên hộ để sở hữu đất. Anutin cũng đề cập một thông báo của Văn phòng Thủ tướng liên quan đến việc trục xuất những người không được hoan nghênh và thu hồi quốc tịch của những người liên quan đến rửa tiền và trốn thuế. Ông đặt chiến dịch về đất đai bên cạnh các biện pháp của chính phủ nhằm chống ma túy, cờ bạc, buôn người, lừa đảo và tham nhũng.

Thực thi quy định đất đai gắn với những quan ngại về du lịch

Phuket là một trong những địa phương ngày càng lo ngại về việc người nước ngoài mua bất động sản. Các cuộc biểu tình gần đây về hành vi của du khách và lo ngại về quyền sở hữu tại các trung tâm du lịch đã làm gia tăng áp lực đòi thực thi quy định.

Du lịch đóng góp 12,6% tổng sản phẩm quốc nội của Thái Lan năm 2025, theo Hội đồng Du lịch và Lữ hành Thế giới, tổ chức dự báo tỷ trọng này sẽ tiến gần 20% vào năm 2036. Tổng sản phẩm quốc nội đo lường giá trị hàng hóa và dịch vụ được sản xuất trong một nền kinh tế.

Các số liệu cho thấy lợi ích kinh tế của Thái Lan trong việc duy trì niềm tin của du khách và nhà đầu tư hợp pháp lớn đến mức nào. Chúng cũng giúp lý giải hai thông điệp của Anutin: thực thi các hạn chế sở hữu đối với người vi phạm và đối xử công bằng với những nhà đầu tư tuân thủ quy định.

Cuộc điều tra đất đai được triển khai trên toàn quốc, bao phủ khoảng 875 hecta. Vì vậy, tỉnh trưởng giữ vai trò trung tâm trong việc áp dụng cùng một chỉ đạo tại các khu vực có thị trường bất động sản và hoạt động kinh doanh khác nhau.

Quan chức được cam kết bảo vệ, kết quả sẽ được công khai

Anutin yêu cầu các tỉnh trưởng và cán bộ địa chính hành động quyết đoán, minh bạch và theo nguyên tắc quản trị tốt. Ông nói những người có thế lực không được cản trở việc thực thi pháp luật và cam kết hỗ trợ các quan chức làm nhiệm vụ một cách liêm chính, trong đó có bảo vệ họ trước các mối đe dọa hoặc hành vi uy hiếp.

Chính phủ dự định sử dụng kết quả từ các vụ việc hiện tại để củng cố quy trình kiểm tra trong tương lai, giải thích các tiêu chí áp dụng, mở kênh tiếp nhận tin báo từ công chúng và thường xuyên công bố kết quả thực thi. Những thông tin công khai này sẽ giúp người dân theo dõi vụ việc sau thông báo ban đầu về các sai phạm bị nghi ngờ.

Thử thách trước mắt là liệu các điều tra viên có thể đưa ra kết luận cần thiết trước tháng 12 và chuyển các trường hợp sở hữu trái pháp luật sang giai đoạn thực thi hiệu quả hay không. Những bước tiếp theo sẽ phụ thuộc vào việc xử lý các vụ việc, tiến hành bán đất và xác minh người mua mới là chủ sở hữu thực sự.

Điểm chính

• Nhà chức trách xác định 2.360 thửa đất trị giá 14,01 tỷ baht, có liên quan đến 1.397 người đứng tên hộ trên khắp Thái Lan.
• Khu đất trải rộng trên 5.467 rai, tương đương khoảng 875 hecta.
• Anutin yêu cầu đưa ra kết luận đối với từng vụ điều tra trước tháng 12 năm 2026.
• Đất bị xác định sở hữu trái pháp luật sẽ bị buộc bán, đồng thời chủ sở hữu có thể phải đối mặt với các biện pháp dân sự và hình sự.
• Người mua sẽ bị kiểm tra chặt hơn về nguồn vốn, cổ đông và quyền kiểm soát thực tế.
• Quan chức phải kiểm tra người mua mới để ngăn việc chuyển nhượng giữa những người đứng tên hộ.
• Chính phủ cho biết vẫn hoan nghênh đầu tư nước ngoài hợp pháp, bao gồm quyền sở hữu được cho phép theo các quy định khuyến khích đầu tư.