New World đề nghị gia hạn thêm hai năm cho khoản vay 88 tỷ HKD, cân nhắc huy động vốn mới

Ngân hàng chấp thuận là chìa khóa cho kế hoạch huy động vốn mới

New World Development đang đề nghị gia hạn hai năm đối với các khoản vay trị giá khoảng 88 tỷ HKD, đồng thời dự kiến hoàn trả khoảng 8,8 tỷ HKD, khi nhà phát triển bất động sản Hong Kong tìm cách có thêm thời gian xử lý nợ và chuẩn bị khả năng phát hành cổ phiếu.

Theo những người am hiểu vấn đề, các cuộc thảo luận sơ bộ diễn ra vào tháng 10/2026 và cần được toàn bộ bên cho vay nhất trí thông qua. Thỏa thuận này sẽ cho phép công ty tiến hành phát hành quyền mua cổ phiếu, qua đó cổ đông hiện hữu có thể mua cổ phiếu mới theo tỷ lệ sở hữu.

Nhà phát triển đặt mục tiêu hoàn tất đàm phán gia hạn khoản vay vào tháng 1/2027. Đợt phát hành quyền mua có thể được công bố sớm nhất vào tháng 11/2026, khiến các cuộc thảo luận với ngân hàng và công tác chuẩn bị huy động vốn mới trở thành những phần gắn bó chặt chẽ trong nỗ lực tài trợ của công ty.

Gói vay chiếm khoảng 62% tổng nợ khoảng 143 tỷ HKD mà New World báo cáo vào cuối tháng 6. Quy mô này khiến đàm phán trở thành trọng tâm trong tình hình tài chính của công ty, dù nhà phát triển cũng đang xúc tiến hoán đổi trái phiếu, tìm kiếm đối tác đầu tư tiềm năng và xin giảm nhẹ các nghĩa vụ tại dự án 11 Skies gần Sân bay quốc tế Hong Kong.

Chưa có thỏa thuận nào được đạt được; các điều khoản đề xuất có thể thay đổi hoặc đàm phán có thể đổ vỡ. New World chưa phản hồi ngay yêu cầu bình luận.

Đề xuất yêu cầu các ngân hàng chấp thuận điều gì

Đề xuất của New World kết hợp việc lùi thời hạn trả nợ với việc giảm ngay nợ gốc, tức số tiền vay ban đầu. Hoàn trả 10% của gói 88 tỷ HKD tương đương khoảng 8,8 tỷ HKD, còn lại khoảng 79,2 tỷ HKD trước mọi điều chỉnh khác.

Việc gia hạn sẽ giúp nhà phát triển có thêm thời gian thu tiền từ bán bất động sản, thoái vốn tài sản hoặc tìm nhà đầu tư mới. Khoản hoàn trả một phần sẽ giúp bên cho vay thu hồi được một phần tiền trong lúc chờ số dư còn lại.

Theo những người am hiểu các cuộc thảo luận, mọi bên cho vay đều phải chấp thuận kế hoạch trước khi đợt phát hành quyền mua liên quan có thể tiến hành. Vì vậy, đàm phán với một số ngân hàng mới chỉ là giai đoạn đầu của quy trình cần sự ủng hộ trên toàn nhóm bên cho vay.

Các khoản vay có những ngày đáo hạn khác nhau. Trong đợt tái cấp vốn hoàn tất vào tháng 6/2025, khoản vay đến hạn sớm nhất đáo hạn ngày 30/6/2028. Đề xuất gia hạn hai năm sẽ đẩy các ngày trả nợ liên quan lùi thêm, còn lịch trình cuối cùng tùy thuộc vào các điều khoản được ngân hàng chấp thuận.

Đợt tái cấp vốn năm 2025 dẫn đến tình hình hiện nay ra sao

New World ký thỏa thuận tái cấp vốn trước đó vào ngày 30/6/2025, sau nhiều tháng đàm phán giúp công ty tránh bờ vực vỡ nợ. Thỏa thuận bao gồm khoảng 88,2 tỷ HKD, thường được làm tròn thành 88 tỷ HKD, và được mô tả là đợt tái cấp vốn nợ lớn nhất Hong Kong.

Thỏa thuận đó áp dụng các điều khoản khác nhau cho từng nhóm khoản vay. Khoảng 63,4 tỷ HKD vốn đến hạn vào năm 2025 và 2026 được gia hạn ba năm. Các khoản vay đến hạn từ năm 2027 trở đi giữ nguyên lịch trả nợ, trong khi New World cung cấp thêm tài sản thế chấp và các biện pháp bảo vệ khác cho chủ nợ.

Đề xuất hiện tại tiếp nối nỗ lực trước đó nhằm đẩy các nghĩa vụ trả nợ về xa hơn trong tương lai. Các mốc chính gồm:

• Tháng 2/2025: New World đề xuất gói tài sản thế chấp bất động sản lớn hơn trong quá trình đàm phán tái cấp vốn với ngân hàng.
• Ngày 30/6/2025: Công ty ký thỏa thuận tái cấp vốn bao gồm khoảng 88,2 tỷ HKD, với khoản vay đáo hạn sớm nhất vào ngày 30/6/2028.
• Tháng 10/2026: Xuất hiện các cuộc thảo luận sơ bộ về việc gia hạn thêm hai năm đối với khoảng 88 tỷ HKD tiền vay.
• Tháng 11/2026: Đợt phát hành quyền mua tiềm năng có thể được công bố sớm nhất trong tháng này.
• Tháng 1/2027: Công ty đặt mục tiêu hoàn tất đàm phán gia hạn khoản vay.

Khoản 63,4 tỷ HKD được gia hạn thời hạn trả nợ vào năm 2025 chiếm khoảng 72% gói vay trị giá khoảng 88 tỷ HKD. Phần còn lại là khoản nợ vốn đã có thời hạn đáo hạn muộn hơn.

Vì sao đợt phát hành quyền mua có ý nghĩa với gia đình Cheng

Gia đình Cheng, cổ đông kiểm soát New World, đã cân nhắc các đề xuất góp thêm vốn chủ sở hữu trong nhiều tháng. Phát hành quyền mua sẽ tạo điều kiện để các cổ đông hiện hữu, trong đó có gia đình này, góp vốn mới.

Vốn chủ sở hữu là khoản tiền đầu tư để đổi lấy quyền sở hữu. Khác với khoản vay ngân hàng, vốn chủ sở hữu không tạo ra nghĩa vụ trả nợ gốc theo lịch định sẵn. Với một công ty đang xử lý gánh nặng nợ lớn, hình thức này có thể mang lại tiền mặt mà không phát sinh thêm một kỳ đáo hạn khoản vay.

Đợt phát hành quyền mua tạo cơ hội để cổ đông mua cổ phiếu mới tương ứng với quy mô lượng cổ phiếu họ đang nắm giữ. Cổ đông tham gia theo tỷ lệ thường có thể duy trì tỷ lệ sở hữu. Những người không tham gia có thể sở hữu tỷ lệ nhỏ hơn trong công ty sau khi tăng vốn.

Một đợt phát hành hoàn tất với sự hậu thuẫn của gia đình Cheng sẽ là dấu hiệu đáng kể cho thấy họ ủng hộ về tài chính. Số tiền dự kiến huy động, giá đăng ký mua và cam kết tài chính của gia đình chưa được công bố. Những chi tiết này sẽ quyết định New World nhận được bao nhiêu tiền mặt và quyền sở hữu thay đổi ra sao.

Thua lỗ khiến dòng tiền trở thành trọng tâm

New World ghi nhận khoản lỗ khoảng 3,6 tỷ USD trong năm tài chính gần nhất và báo cáo tổng nợ khoảng 143 tỷ HKD vào cuối tháng 6. Các dự án nhà ở, văn phòng và trung tâm thương mại của công ty trải rộng khắp Hong Kong và Trung Quốc đại lục, nơi tình trạng suy thoái bất động sản kéo dài gây sức ép lên hoạt động kinh doanh.

Giá nhà giảm và tâm lý tiêu dùng yếu đã gây áp lực lên doanh thu, trong khi môi trường lãi suất cao làm tăng chi phí vay. Những điều kiện này khiến việc tạo ra tiền mặt trong lúc thanh toán lãi vay và chuẩn bị cho các kỳ đáo hạn trở nên khó khăn hơn.

Số liệu tài chính trước đây của công ty cho thấy áp lực nợ đã gia tăng trước đợt tái cấp vốn tháng 6/2025. Tính đến ngày 31/12/2024, nợ ròng hợp nhất vào khoảng 124,63 tỷ HKD, nợ chịu lãi khoảng 146,5 tỷ HKD và tỷ lệ đòn bẩy ròng là 57,5%.

Nợ ròng được tính bằng cách lấy tiền mặt trừ khỏi các khoản vay, trong khi tổng nợ ghi nhận khoản vay trước khi khấu trừ. Vì vậy, con số tổng nợ mới nhất của New World và số liệu nợ ròng trước đó đo lường những khía cạnh khác nhau. Nhiệm vụ thực tế là tạo đủ tiền mặt để thanh toán đồng thời giảm số nợ phải trả.

Tài sản thế chấp bất động sản tăng cường bảo đảm cho ngân hàng

Các cuộc đàm phán của New World đầu năm 2025 cho thấy công ty đưa ra lượng bất động sản lớn đến mức nào để hỗ trợ tái cấp vốn. Đề xuất tháng 2 bổ sung tài sản trị giá 3,8 tỷ USD cho các khoản vay đáo hạn từ năm 2027 trở đi, nâng tổng giá trị gói tài sản thế chấp được đề xuất lên 19,1 tỷ USD.

Phần trước đó của đề xuất bao gồm 25 tài sản trị giá 15,3 tỷ USD để hỗ trợ tái cấp vốn 7,7 tỷ USD khoản vay đến hạn trong năm 2025 và 2026. Khoảng 11,3 tỷ USD giá trị tài sản được mô tả là chưa cầm cố, nghĩa là chưa được dùng làm bảo đảm cho các khoản vay khác.

Các bất động sản được đề xuất gồm New World Tower, K11 Art Mall và văn phòng 11 Skies tại Hong Kong, cùng Shanghai K11 Art Mall và Shenzhen K11 ECOAST. K11 Shanghai Huaihai Middle Road và Rosewood Phuket nằm trong số 13 tài sản được đề xuất để bảo đảm các khoản vay có kỳ hạn muộn hơn.

Tài sản thế chấp cho bên cho vay quyền đòi tài sản nếu người vay không thể thực hiện nghĩa vụ. Một số bất động sản trong gói đề xuất đã bảo đảm cho các khoản nợ khác, do đó bên cho vay tiềm năng sẽ nhận quyền thế chấp thứ hai, tức quyền đòi tài sản đứng sau bên cho vay hiện hữu. Thỏa thuận tháng 6/2025 sau đó yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp, khiến việc bảo đảm bằng tài sản trở thành phần quan trọng trong các thỏa thuận nợ của công ty.

Trái chủ đối mặt với đề xuất hoán đổi riêng

New World cũng đang tìm cách xử lý các khoản trái phiếu sắp đáo hạn hơn thông qua đề nghị hoán đổi được đưa ra hồi đầu tháng 10/2026. Đề nghị bao gồm khoảng 991 triệu USD trái phiếu.

Hoán đổi trái phiếu là việc đề nghị nhà đầu tư đổi khoản nợ hiện hữu lấy chứng khoán thay thế theo các điều khoản mới. Với bên vay, cách này có thể giúp sắp xếp lại các nghĩa vụ thanh toán; kết quả phụ thuộc vào điều khoản đưa ra và số lượng nhà đầu tư chấp thuận.

Số người tham gia trước hạn dành cho nhà đầu tư đăng ký sớm thấp hơn mức trần công ty đặt ra. Mức trần là số tiền tối đa công ty tìm cách huy động trong giai đoạn đó của đợt chào mời. Số liệu tham gia cuối cùng và thay đổi đối với lịch thanh toán của New World chưa được công bố.

Đợt hoán đổi trái phiếu và đàm phán với ngân hàng liên quan đến các nhóm chủ nợ khác nhau. Hoàn tất cả hai sẽ giúp xử lý các nghĩa vụ trả nợ riêng biệt, trong khi phát hành quyền mua sẽ mang lại tiền mới thay vì sắp xếp lại khoản nợ hiện hữu.

Đàm phán đầu tư khiến vấn đề sở hữu được chú ý

Bain Capital đang tìm hiểu khả năng đầu tư, có thể đi kèm khoản vốn mới từ gia đình Cheng. Giao dịch như vậy sẽ là một nguồn vốn tiềm năng khác bên cạnh đợt phát hành quyền mua.

Quyền sở hữu đã ảnh hưởng đến một giao dịch được đề xuất khác. Đầu năm 2026, Blackstone rút khỏi đề xuất hợp tác trị giá 4 tỷ USD sau khi gia đình Cheng từ chối từ bỏ quyền kiểm soát New World.

Hai thương vụ tiềm năng cho thấy việc huy động vốn không chỉ liên quan đến số tiền nhà đầu tư đóng góp mà còn cả quyết định ai sẽ sở hữu và điều hành công ty. Phát hành quyền mua tạo điều kiện để cổ đông hiện hữu tham gia theo tỷ lệ, còn đàm phán với nhà đầu tư bên ngoài có thể dẫn đến cách phân bổ quyền sở hữu và quyền ra quyết định khác.

Chưa có điều khoản cuối cùng nào được công bố về khoản đầu tư của Bain. Quy mô, cấu trúc và mối liên hệ với bất kỳ khoản đóng góp nào từ gia đình Cheng vẫn chưa rõ, khiến việc gia hạn khoản vay ngân hàng trở thành một phần trong nỗ lực huy động vốn rộng hơn.

Giảm nhẹ nghĩa vụ tại 11 Skies giúp thay đổi một cam kết lớn

Cơ quan quản lý sân bay Hong Kong đã đồng ý tiếp quản toàn bộ 11 Skies, khu phức hợp trung tâm thương mại và văn phòng trị giá 18 tỷ HKD của New World gần sân bay. Thỏa thuận bao gồm việc miễn hàng tỷ HKD tiền thuê mà công ty đã cam kết thanh toán.

Cơ quan này cho biết thỏa thuận sẽ chấm dứt sớm các hợp đồng dự án, trong đó công ty con do New World sở hữu toàn bộ sẽ bàn giao các hợp đồng thuê liên quan. Tài sản dự án, gồm ba tòa nhà văn phòng và một khu giải trí, sẽ được chuyển giao cho cơ quan quản lý mà không mất phí. Các hợp đồng thuê sẽ chấm dứt vào ngày 1/4/2027.

Theo thỏa thuận, New World sẽ cung cấp cho cơ quan này hơn 3 tỷ HKD tiền mặt và các khoản tương đương tiền. Giám đốc điều hành kiêm Tổng giám đốc Echo Huang cho biết khoản đóng góp gồm khoảng 2,3 tỷ HKD tiền mặt và khoảng 1,05 tỷ HKD dịch vụ tương đương. Như vậy, thỏa thuận kết hợp việc giảm các cam kết tiền thuê trong tương lai với khoản đóng góp từ nhà phát triển và việc chuyển giao quyền kiểm soát khu phức hợp.

Cơ quan quản lý cho biết sẽ chịu toàn bộ trách nhiệm phát triển kinh doanh và quản lý dự án. Tổng giám đốc cơ quan này nói rằng họ và New World đã cùng hợp tác về 11 Skies từ năm 2018.

Công ty cũng đã xúc tiến bán bất động sản và thoái vốn tài sản. Giám đốc điều hành kiêm Tổng giám đốc Echo Huang từng xác định giảm nợ là ưu tiên, với mục tiêu tạo ra 26 tỷ HKD tiền mặt trong năm tài chính 2025 thông qua bán các dự án phát triển, tài sản không cốt lõi và doanh nghiệp.

New World cũng cho biết đến ngày 25/6/2025, công ty đã đạt mục tiêu doanh số ký hợp đồng 26 tỷ HKD trong năm tài chính đó. Doanh số ký hợp đồng ghi nhận các thỏa thuận với người mua; thời điểm thu tiền phụ thuộc vào lịch thanh toán và tiến độ dự án.

Quy mô và loại hình bất động sản New World sở hữu giúp lý giải vì sao việc chuyển tài sản thành tiền mặt cần thời gian. Báo cáo thường niên năm 2024 của công ty liệt kê bảy dự án chỉnh trang đô thị tại Trung Quốc đại lục với tổng diện tích sàn 1,622 triệu mét vuông, tương đương khoảng 43,6% tổng quỹ đất 3,721 triệu mét vuông.

Chỉnh trang đô thị là quá trình tái phát triển các khu vực hiện hữu, đòi hỏi thực hiện quy hoạch, chuẩn bị và xây dựng trước khi có thể bán hoặc cho thuê bất động sản hoàn thiện. Nỗ lực huy động vốn hiện nay của New World kết hợp nhiều cách để xử lý khoảng cách đó: kéo dài thời hạn vay, trả nợ một phần, huy động vốn chủ sở hữu mới, giao dịch tài sản và điều chỉnh các cam kết dự án.

Điểm chính

• New World đang thảo luận việc gia hạn hai năm đối với khoảng 88 tỷ HKD tiền vay và đề xuất hoàn trả 10% nợ gốc, tương đương khoảng 8,8 tỷ HKD.
• Toàn bộ bên cho vay phải chấp thuận thì đợt phát hành quyền mua liên quan mới có thể tiến hành. Công ty đặt mục tiêu kết thúc đàm phán vào tháng 1/2027.
• Đợt phát hành quyền mua có thể được công bố sớm nhất vào tháng 11/2026, nhưng quy mô, giá phát hành và sự hậu thuẫn của gia đình Cheng chưa được tiết lộ.
• Gói vay chiếm khoảng 62% tổng nợ 143 tỷ HKD được báo cáo vào cuối tháng 6.
• Đợt hoán đổi trái phiếu trị giá 991 triệu USD, khoản đầu tư tiềm năng của Bain Capital và thỏa thuận về 11 Skies là những phần khác trong nỗ lực huy động vốn.
• Tài sản 11 Skies sẽ được chuyển giao miễn phí cho Cơ quan quản lý sân bay, các hợp đồng thuê chấm dứt vào ngày 1/4/2027; New World sẽ đóng góp hơn 3 tỷ HKD, gồm khoảng 2,3 tỷ HKD tiền mặt và khoảng 1,05 tỷ HKD dịch vụ tương đương.
• Việc gia hạn vẫn đang được thảo luận, sau đợt tái cấp vốn lớn hoàn tất ngày 30/6/2025.