Cơ quan Quản lý Sân bay Hong Kong tiếp quản 11 SKIES, New World tìm cách giảm gánh nặng tiền thuê và nợ

Hợp đồng thuê vốn kết thúc năm 2066 nay sẽ chấm dứt vào tháng 4/2027

Cơ quan Quản lý Sân bay Hong Kong đã đồng ý tiếp quản ba tòa tháp văn phòng và khu phức hợp giải trí tại 11 SKIES mà không phải trả tiền mua tài sản, giúp New World Development rút khỏi dự án có khoản tiền thuê hằng năm được bảo đảm ít nhất 1,8 tỷ HK$. Thỏa thuận được công bố ngày 30/9/2026, đưa thời điểm kết thúc hợp đồng thuê lên sớm hơn nhiều so với hạn ban đầu là tháng 9/2066.

Thông báo ngày 30/9 của cơ quan này cho biết New World cũng sẽ cung cấp hơn 3 tỷ HK$ bằng tiền mặt và các khoản tương đương tiền. Hợp đồng thuê sẽ chấm dứt ngày 1/4/2027, thời điểm nhà phát triển dự kiến bàn giao dự án nằm cạnh Sân bay Quốc tế Hong Kong.

Thỏa thuận giúp giảm bớt một nghĩa vụ lớn trong tương lai, nhưng đi kèm chi phí tài chính trước mắt. New World ghi nhận khoản lỗ khoảng 18,3 tỷ HK$ do chấm dứt hợp đồng, góp phần khiến khoản lỗ thuộc về cổ đông trong năm tài chính kết thúc vào tháng 6/2026 lên tới 28,15 tỷ HK$. Tổng nợ của công ty ở mức khoảng 143,3 tỷ HK$.

Một quyền chọn mua cổ phiếu riêng biệt có thể mở đường để Cơ quan Quản lý Sân bay trở thành cổ đông của chính New World. Theo các thông tin được đưa ra, cơ quan này có quyền mua 750 triệu cổ phiếu từ Chow Tai Fook Enterprises, công ty đầu tư của gia đình Cheng, với giá 2,25 tỷ HK$ trong vòng ba năm. Quyền này đi kèm các điều kiện nhằm bảo đảm gia đình vẫn giữ vị thế cổ đông lớn nhất.

Do đó, thỏa thuận gắn liền hai thách thức: tìm mô hình vận hành khả thi cho một dự án thương mại quy mô lớn tại sân bay và giúp một trong những tập đoàn bất động sản lớn nhất Hong Kong có thêm thời gian củng cố tài chính. Thỏa thuận xóa bỏ nghĩa vụ tiền thuê lớn, nhưng không xóa nợ vay của New World hay bảo đảm sẽ có khoản đầu tư vốn cổ phần mới.

Từ giảm tiền thuê đến rút lui hoàn toàn

Các cuộc đàm phán trước đó tập trung vào một phương án ít triệt để hơn. New World muốn được miễn ít nhất một phần tiền thuê được bảo đảm, đồng thời tiếp tục chia sẻ một phần doanh thu hằng năm từ trung tâm thương mại và các tòa tháp văn phòng với Cơ quan Quản lý Sân bay. Hai bên cũng thảo luận khả năng cơ quan này nhận một phần vốn trong dự án để đổi lấy việc giảm tiền thuê.

Thỏa thuận tháng 9 thay vào đó chấm dứt vai trò của New World theo các hợp đồng hiện hành. Công ty con sở hữu toàn bộ của tập đoàn, Roxy Limited, sẽ bàn giao quyền thuê; cơ quan quản lý sân bay sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm phát triển kinh doanh và quản lý. Đây là việc chuyển giao nền tảng vận hành, chứ không phải giảm tiền thuê tạm thời.

Cơ cấu tiền thuê ban đầu yêu cầu New World trả ít nhất 1,8 tỷ HK$ mỗi năm hoặc 20-30% tổng doanh thu dự án, tùy theo mức nào cao hơn. Khoản tối thiểu được bảo đảm đồng nghĩa với việc tiền thuê không tự động giảm khi doanh thu thấp hơn kỳ vọng. Rút khỏi thỏa thuận này giúp loại bỏ một nghĩa vụ cố định đáng kể.

Các mốc thời gian chính cho thấy dự án đã thay đổi nhiều so với cơ cấu ban đầu:

• 2018: New World trúng thầu phát triển dự án và bắt đầu hợp tác với Cơ quan Quản lý Sân bay.
• Ngày 30/9/2026: Cơ quan này công bố thỏa thuận chấm dứt hợp đồng và kế hoạch tiếp quản.
• Ngày 1/4/2027: Hợp đồng thuê chấm dứt, dự kiến hoàn tất bàn giao tài sản.
• Từ năm 2028/29: Cơ quan này dự kiến các cơ sở bắt đầu hoạt động theo từng giai đoạn cùng những dự án SKYTOPIA khác.
• Cuối năm 2029: Hết thời hạn thực hiện quyền chọn mua cổ phiếu được thông tin là kéo dài ba năm.

Những gì New World phải bàn giao và chi trả

Thông báo chính thức nêu ba tòa nhà văn phòng và khu phức hợp giải trí là các tài sản sẽ được chuyển giao miễn phí cho Cơ quan Quản lý Sân bay. Thông báo cũng cho biết New World sẽ trả hơn 3 tỷ HK$ bằng tiền mặt và các khoản tương đương tiền. Theo cơ quan này, các bất động sản đã sẵn sàng cho thuê.

Các thông tin báo chí mô tả khoản thanh toán theo những cách khác nhau. Một nguồn nêu 2,3 tỷ HK$ tiền phí chấm dứt hợp đồng, cộng với công trình và dịch vụ trị giá tối đa khoảng 1,05 tỷ HK$. Một nguồn khác cho biết công trình và dịch vụ miễn phí có giá trị tối đa 1,1 tỷ HK$. Những mô tả này không hoàn toàn trùng khớp với tuyên bố của cơ quan quản lý rằng hơn 3 tỷ HK$ bao gồm tiền mặt và các khoản tương đương tiền; không nên xem các con số này là tương đương hoặc đơn giản cộng lại với nhau.

Các thông tin cũng khác nhau về chi phí dự án, lần lượt nêu 18 tỷ HK$ và 20 tỷ HK$. Thông báo tiếp quản không giải quyết được chênh lệch này. Mô tả chi tiết về dự án cho biết tổng diện tích sàn là 3,8 triệu feet vuông, trong đó 2,66 triệu feet vuông dành cho bán lẻ và ăn uống, còn 570.000 feet vuông dành cho giải trí. Như vậy, bán lẻ và ăn uống chiếm khoảng 70% tổng diện tích được công bố.

New World đang từ bỏ một dự án phát triển lớn, vốn dự kiến hoạt động dưới thương hiệu K11, để thoát khỏi cam kết tài chính kéo dài. Cơ quan quản lý nhận các bất động sản đã hoàn thiện và khoản thanh toán theo thỏa thuận, nhưng phải chịu trách nhiệm tìm kiếm đơn vị vận hành, khách thuê và khách hàng.

Khoản lỗ kế toán lớn, nhưng dòng tiền là câu chuyện khác

New World báo cáo khoản lỗ do chấm dứt hợp đồng là 18,32 tỷ HK$, được làm tròn thành 18,3 tỷ HK$ trong các báo cáo khác. Các khoản mục được nêu gồm 14,7 tỷ HK$ lỗ suy giảm giá trị và 2,3 tỷ HK$ chi phí chấm dứt hợp đồng trước hạn. Tổng hai khoản này là 17 tỷ HK$, thấp hơn khoản lỗ chấm dứt hợp đồng đã công bố, nên chưa thể đối chiếu đầy đủ.

Lỗ suy giảm giá trị làm giảm giá trị tài sản ghi nhận trên sổ sách khi công ty không còn kỳ vọng thu hồi được giá trị ghi sổ trước đó. Khoản này không nhất thiết đồng nghĩa với việc công ty phải chi tiền ngay khi ghi nhận lỗ. Các khoản thanh toán chấm dứt hợp đồng và nghĩa vụ cung cấp công trình hoặc dịch vụ là những vấn đề riêng, có thể ảnh hưởng đến tiền mặt hoặc nguồn lực.

Một thông tin khác mô tả khoảng 18,3 tỷ HK$ là các khoản dự phòng liên quan đến việc rút khỏi dự án. Cách diễn đạt rộng hơn này khác với bảng phân tích nêu cụ thể 14,7 tỷ HK$ là khoản lỗ suy giảm giá trị. Sự khác biệt này quan trọng khi đánh giá bao nhiêu trong khoản lỗ được công bố là điều chỉnh kế toán và bao nhiêu là chi phí thanh toán thực tế.

Khoản lỗ 28,15 tỷ HK$ thuộc về cổ đông trong năm tài chính cao hơn khoảng 73% so với mức lỗ 16,3 tỷ HK$ của năm trước. Tuy vậy, New World cũng báo cáo lợi nhuận cốt lõi 2,2 tỷ HK$ sau khi loại trừ các khoản lỗ phi tiền mặt; đây là năm đầu tiên có lợi nhuận cốt lõi trong ba năm. Lợi nhuận cốt lõi và khoản lỗ theo báo cáo tài chính đo lường những yếu tố khác nhau, còn con số dương này không xóa bỏ nghĩa vụ nợ của công ty.

Tổng giám đốc điều hành Echo Huang cho biết các khoản ghi nhận liên quan đến 11 SKIES đã giải quyết được một vấn đề lớn và kỳ vọng dòng tiền sẽ cải thiện đáng kể trong nửa đầu năm tài chính 2026/27. Đây là kỳ vọng của ban lãnh đạo, không phải việc nợ đã thực sự giảm.

Quyền chọn cổ phiếu duy trì vai trò của gia đình Cheng

Thỏa thuận cổ phần được thông tin là do Chow Tai Fook Enterprises thực hiện, chứ không phải New World trực tiếp phát hành cổ phiếu mới. Công ty đầu tư của gia đình đã bán cho Cơ quan Quản lý Sân bay quyền chọn có thời hạn ba năm với giá 1 HK$. Nếu thực hiện quyền này, cơ quan sẽ phải trả 2,25 tỷ HK$ để mua 750 triệu cổ phiếu hiện hữu, tương đương 3 HK$ mỗi cổ phiếu.

Mức giá 1 HK$ là giá của quyền chọn, không phải giá cổ phiếu. Cơ quan quản lý có thể lựa chọn thực hiện hoặc không. Vì cổ phiếu được mua từ Chow Tai Fook Enterprises, khoản thanh toán khi thực hiện quyền sẽ thuộc về bên bán này, chứ không trực tiếp bổ sung vào dự trữ tiền mặt của New World.

Các thông tin đưa tỷ lệ sở hữu lên khoảng 30% và cho biết giá thực hiện thấp hơn khoảng 43% so với thị giá gần đây. Một nguồn khác so sánh với giá cổ phiếu gần 6 HK$, hàm ý mức chiết khấu khoảng 50%. Các tỷ lệ này sử dụng những mức giá tham chiếu thị trường khác nhau; mức giá thực hiện 3 HK$ được nêu là nhất quán.

Các điều kiện dành cho cổ đông cũng cần được phân biệt cẩn thận. Một nguồn cho biết Chow Tai Fook Enterprises phải tiếp tục là cổ đông lớn nhất của New World sau khi quyền chọn được thực hiện. Một nguồn khác nêu tỷ lệ sở hữu của công ty này không được giảm dưới 30%. Thông báo chính thức của sân bay không nêu chi tiết điều khoản quyền chọn, do đó không nên trình bày hai điều kiện được đưa tin này như thể giống hệt nhau.

Các điều kiện có thể khiến New World phải thay đổi cơ cấu vốn trước khi quyền chọn được thực hiện. Các nhà phân tích UBS, trong đó có Mark Leung, nhận định việc rút khỏi dự án có thể là tín hiệu về một giao dịch vốn cổ phần trong vòng ba năm. Cheng Wai Mo, giám đốc nghiên cứu tại Mingze Capital International kiêm nhà phân tích bất động sản cấp cao, cho rằng phát hành quyền mua cổ phiếu có thể giúp duy trì tỷ lệ sở hữu theo yêu cầu của gia đình, nhưng cảnh báo nguy cơ pha loãng cổ phần. Không nhận định nào đồng nghĩa với việc công ty đã công bố kế hoạch huy động vốn.

Áp lực nợ vượt ra ngoài dự án sân bay

Cuối tháng 6/2026, New World có tổng nợ khoảng 143,3 tỷ HK$, nợ ròng 126,3 tỷ HK$ và tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu là 68,3%. Nợ ròng được tính bằng cách lấy tiền mặt trừ khỏi các khoản vay; tỷ lệ đòn bẩy so sánh nợ ròng với vốn chủ sở hữu. Việc loại bỏ tiền thuê sân bay trong tương lai giúp cải thiện thanh khoản, nhưng không trực tiếp trả các khoản vay đó.

Theo cơ cấu kỳ hạn được đưa tin, 23,2 tỷ HK$ nợ sẽ đến hạn thanh toán hoặc gia hạn trong vòng một năm, còn hơn 40 tỷ HK$ sẽ đến hạn trong mỗi năm thứ hai và thứ ba. Một nguồn khác cho biết gần 11 tỷ USD sẽ đáo hạn sớm nhất vào năm sau, nhưng không đưa ra cơ cấu hằng năm tương tự. Không nên nhầm con số tổng quát hơn này với khoản nợ cụ thể 23,2 tỷ HK$ trong năm đầu tiên.

New World đã nâng hạn mức tín dụng vay tại Deutsche Bank từ 3,95 tỷ HK$ được cam kết vào tháng 6 lên 4,9 tỷ HK$, tăng 950 triệu HK$. Công ty cũng công bố đề nghị hoán đổi khoảng 991 triệu USD trái phiếu đáo hạn vào năm 2027 và 2028. Việc hoán đổi trái phiếu có thể thay đổi điều khoản hoặc thời điểm trả nợ, nhưng tác động còn phụ thuộc vào điều kiện cụ thể và mức độ tham gia của nhà đầu tư.

Các nguồn lực được báo cáo gồm khoảng 17 tỷ HK$ tiền mặt và 16 tỷ HK$ hạn mức tín dụng ngân hàng khả dụng. Riêng tiền mặt thấp hơn khoản nợ 23,2 tỷ HK$ đáo hạn trong năm đầu tiên. Cộng thêm hạn mức tín dụng khả dụng sẽ tạo ra một tổng số lớn hơn, nhưng năng lực vay không giống tiền mặt sẵn có; sử dụng hạn mức này cũng không tự làm giảm nợ.

Bán tài sản và đầu tư mới vẫn là trọng tâm

New World đang triển khai bán và thoái vốn bất động sản song song với đàm phán nợ. Trong tháng 9, công ty công bố bán các bất động sản văn phòng tại Ninh Ba và Hàng Châu với tổng giá trị hơn 1,7 tỷ nhân dân tệ. Công ty cũng đề xuất đưa Shanghai K11 Art Mall và Shanghai K11 ATELIER New World Tower vào một quỹ tín thác đầu tư bất động sản để niêm yết tại Thượng Hải.

Các nguồn mô tả giao dịch tại Thượng Hải ở những giai đoạn khác nhau. Một nguồn ước tính số tiền thu về là 3,2 tỷ nhân dân tệ; một nguồn sau đó đề cập thương vụ tách tài sản trị giá 3,24 tỷ nhân dân tệ trước khi công bố đề nghị hoán đổi trái phiếu. Không nên mặc nhiên tính số tiền huy động ước tính và giá trị giao dịch được đưa tin thành hai khoản thu tiền riêng biệt.

Các biện pháp giảm nợ do công ty công bố gồm đẩy nhanh bán bất động sản, thoái vốn tài sản, hiện thực hóa giá trị đất nông nghiệp, cải thiện thu nhập cho thuê, kiểm soát chi tiêu, tạm ngừng chia cổ tức, hoãn phân phối lợi nhuận từ chứng khoán vĩnh viễn và quản lý ngân quỹ thận trọng. Bán bất động sản tạo thu nhập có thể mang lại tiền mặt, nhưng cũng làm giảm số tài sản tạo ra tiền thuê trong tương lai.

Khả năng có nhà đầu tư bên ngoài vẫn chưa ngã ngũ. Gia đình Cheng được cho là đã thảo luận về một khoản đầu tư với Bain Capital. Các cuộc đàm phán trước đó với Blackstone về thỏa thuận trị giá 4 tỷ USD đã kết thúc sau khi gia đình từ chối từ bỏ quyền kiểm soát. Chưa có khoản đầu tư nào từ hai công ty này được xác nhận là đã hoàn tất.

Brock Silvers, giám đốc điều hành tại Kaiyuan Capital, phân biệt giữa nỗ lực của gia đình nhằm vực dậy công ty với việc cam kết bổ sung vốn cá nhân:

Gia đình Cheng đã nỗ lực không ngừng để củng cố tài chính của New World, nhưng vẫn chưa đưa thêm vốn tư nhân nào của mình vào rủi ro", Silvers nói. "Điều đó có thể sớm thay đổi.

Cơ quan quản lý sân bay hướng đến mô hình giải trí thay vì trung tâm thương mại thông thường

Cơ quan Quản lý Sân bay dự định định vị lại 11 SKIES thành trung tâm giải trí trọng điểm của SKYTOPIA, khu phát triển đô thị sân bay rộng lớn hơn của cơ quan này. Chủ tịch Fred Lam cho biết dự án sẽ không phải là một trung tâm mua sắm truyền thống khác. Ông nói quy mô dự án phù hợp với các cơ sở giải trí và trải nghiệm lớn mà những địa điểm trong nhà thông thường ở Hong Kong không thể đáp ứng.

Tổng giám đốc điều hành Vivian Cheung cho biết cơ quan sẽ thành lập một công ty con chuyên trách và đội ngũ chuyên nghiệp, đồng thời tìm kiếm các đơn vị vận hành giải trí và đối tác thương mại trên toàn cầu. Cơ quan này cho biết các tòa nhà đã sẵn sàng cho thuê, nhưng cơ cấu cụ thể gồm điểm tham quan, ăn uống, bán lẻ và đơn vị vận hành vẫn chưa được hoàn thiện.

Kế hoạch SKYTOPIA rộng hơn bao gồm địa điểm biểu diễn 20.000 chỗ tại AsiaWorld Expo, bến du thuyền khoảng 500 chỗ, các hoạt động giải trí dưới nước, cơ sở triển lãm và lưu trữ nghệ thuật, lối đi dạo ven biển và hệ thống giao thông tự động kết nối khu vực với Cảng Hong Kong thuộc cầu Hong Kong-Chu Hải-Ma Cao và ga MTR Đông Dũng.

Cơ quan này dự kiến dự án giải trí sẽ mở cửa theo từng giai đoạn từ năm 2028/29. Một phản hồi của chính quyền cũng đề cập Trung tâm Sảnh chờ Nhà ga số 2 cùng các dự án SKYTOPIA lớn khác sẽ lần lượt khai trương từ năm 2028. Không mốc thời gian nào xác lập ngày khai trương duy nhất cho toàn bộ 11 SKIES.

Mục tiêu thương mại là chuyển lượng hành khách qua sân bay và cây cầu thành nhu cầu chi tiêu cho giải trí và các dịch vụ khác. Lam cũng mô tả dự án là nền tảng tiềm năng để doanh nghiệp Trung Quốc đại lục tiếp cận khách hàng quốc tế, và doanh nghiệp quốc tế tiếp cận khách hàng đại lục. Đây là những mục tiêu được nêu ra, không phải bằng chứng cho thấy nhu cầu đã được bảo đảm.

Hỗ trợ giúp có thêm thời gian, nhưng chưa định đoạt tương lai công ty

Phản hồi của chính quyền cho biết thỏa thuận tạo định hướng rõ ràng cho dự án, giúp cơ quan quản lý xem xét lại định vị, chủ đề, cơ cấu ngành nghề và mô hình vận hành. Cơ quan này dự kiến sau khi tiếp nhận vào tháng 4, dự án sẽ được quy hoạch lại và vận hành đồng bộ với kế hoạch phát triển sân bay rộng hơn.

Đối với New World, sự hỗ trợ này có ý nghĩa kinh tế rộng hơn. Tập đoàn được cho là sở hữu khoảng 2,5 triệu feet vuông đất phát triển và 12,4 triệu feet vuông đất nông nghiệp, phần lớn nằm ở Đô thị Phía Bắc. Ước tính quỹ đất nông nghiệp này có tiềm năng xây gần 7.000 căn nhà, nhưng quá trình phát triển và thu hồi tiền mặt cần thời gian.

Gary Ng, nhà kinh tế cấp cao tại Natixis, liên hệ thỏa thuận với vai trò của New World trong nền kinh tế Hong Kong và các kế hoạch phát triển phía bắc của chính quyền. Ông cũng cảnh báo về hệ quả nếu áp lực tài chính gia tăng trở lại:

Áp lực tài chính tăng thêm đối với New World có thể làm gia tăng rủi ro tái cơ cấu hoặc vỡ nợ.

Vì vậy, nên hiểu thỏa thuận này là giúp giảm một nghĩa vụ lớn, chứ không phải giải cứu toàn diện bảng cân đối kế toán. Cơ quan quản lý nhận tài sản và các khoản thanh toán thay vì đơn giản chuyển tiền cho nhà phát triển. Quyền chọn cổ phiếu là tùy ý; việc mua cổ phiếu hiện hữu của gia đình cũng không trực tiếp bơm vốn vào New World.

Mốc chắc chắn tiếp theo là ngày 1/4/2027. Sau đó, những vấn đề chưa được giải quyết gồm kế hoạch vận hành cuối cùng của khu giải trí, khách thuê và đơn vị vận hành, khả năng có giao dịch vốn cổ phần mới, cũng như việc Cơ quan Quản lý Sân bay có thực hiện quyền chọn hay không. New World vẫn cần quản lý các khoản nợ đáo hạn, đồng thời duy trì đủ thu nhập thường xuyên để trả nợ vay.

Điểm chính

• Cơ quan Quản lý Sân bay công bố thỏa thuận tiếp quản 11 SKIES ngày 30/9/2026.
• Ba tòa tháp văn phòng và khu phức hợp giải trí sẽ được chuyển giao mà không phải trả tiền mua tài sản.
• Hợp đồng thuê chấm dứt ngày 1/4/2027, loại bỏ khoản tiền thuê hằng năm được bảo đảm ít nhất 1,8 tỷ HK$.
• Cơ quan này cho biết New World sẽ cung cấp hơn 3 tỷ HK$ bằng tiền mặt và các khoản tương đương tiền; các nguồn tin mô tả khoản thanh toán theo những cách khác nhau.
• New World ghi nhận khoản lỗ do chấm dứt hợp đồng khoảng 18,3 tỷ HK$ và khoản lỗ hằng năm thuộc về cổ đông là 28,15 tỷ HK$.
• Quyền chọn có thời hạn ba năm được đưa tin cho phép cơ quan quản lý mua 750 triệu cổ phiếu thuộc sở hữu gia đình với giá 2,25 tỷ HK$, tùy thuộc các điều kiện dành cho cổ đông.
• Tổng nợ của New World vẫn ở mức khoảng 143,3 tỷ HK$ vào tháng 6/2026.
• Cơ quan này dự định triển khai hoạt động giải trí theo từng giai đoạn từ năm 2028/29 trong khuôn khổ SKYTOPIA.