Căn hộ giá 2–4 tỷ đồng tại Hà Nội gần như biến mất khi doanh số lao dốc, chi phí vay mua nhà tăng cao

Doanh số giảm, nhưng nhà vừa túi tiền vẫn khan hiếm

Thị trường căn hộ Hà Nội chững lại mạnh trong quý III/2026, song người mua có ngân sách từ 2 tỷ đến 4 tỷ đồng vẫn đối mặt với tình trạng thiếu nhà phù hợp nghiêm trọng. Báo cáo thị trường của Savills Việt Nam công bố ngày 15/10 ghi nhận doanh số bán căn hộ giảm 48% so với cùng kỳ năm trước, còn nguồn cung mới giảm 51%.

Đà chững lại cho thấy sự chênh lệch giữa sản phẩm các chủ đầu tư đưa ra thị trường và khả năng chi trả của các hộ gia đình. Ban Đô thị thuộc HĐND TP Hà Nội nhận định căn hộ giá cao chiếm 78% nguồn cung căn hộ thương mại mới trong nửa đầu năm 2026. Căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng mỗi mét vuông gần như vắng bóng trong phân khúc nhà do chủ đầu tư bán trực tiếp.

Doanh số giảm đã kéo theo một số đợt hạ giá và giúp người mua thanh toán bằng tiền mặt có thêm lợi thế thương lượng. Các gia đình cần vay thế chấp phải cân nhắc khác: lãi suất thả nổi 12–15% mỗi năm có thể khiến việc vay mua ngay cả căn hộ đã giảm giá trở nên khó khăn.

Savills dự báo khoảng 7.000 căn hộ từ 11 dự án mới sẽ được mở bán trong quý IV. Những căn hộ này có giúp giảm tình trạng thiếu nhà cho người mua phổ thông hay không sẽ phụ thuộc vào giá bán, diện tích và điều kiện vay, chứ không chỉ vào số lượng dự án mở bán.

Phân khúc vừa túi tiền thu hẹp ra sao

Savills cho biết nguồn cung căn hộ hạng C có giá phải chăng hơn giảm trung bình 27% mỗi năm kể từ năm 2022. Dự kiến phân khúc này chỉ chiếm 12% nguồn cung tương lai. Đánh giá mới nhất của công ty mô tả nhà ở giá từ 2 tỷ đến 4 tỷ đồng là gần như không có trên thị trường.

Thay đổi này đã bắt đầu trước đợt chững lại trong năm nay. Trong 9 tháng đầu năm 2024, căn hộ giá 2–4 tỷ đồng chiếm 29% doanh số theo số liệu của Savills, trong khi nhà dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm 1%. Căn hộ giá từ 4 tỷ đồng trở lên chiếm 70%, so với chỉ 2% vào năm 2020.

Đến nửa đầu năm 2026, Ban Đô thị thuộc HĐND TP Hà Nội ghi nhận căn hộ chiếm khoảng 70% nguồn cung bất động sản mới mở bán và 73% số giao dịch. Trong nguồn cung căn hộ thương mại mới, các căn có giá 50–80 triệu đồng mỗi mét vuông và trên 80 triệu đồng chiếm ưu thế.

Vì vậy, căn hộ vẫn có thể là phân khúc bất động sản sôi động nhất Hà Nội nhưng lại ít lựa chọn cho các hộ gia đình có tiền tiết kiệm hạn chế. Hoạt động trong phân khúc căn hộ tăng không đồng nghĩa sẽ có thêm nhà ở với mức giá mà những hộ này có thể chi trả.

Ngân sách 4 tỷ đồng mua được gì

Avison Young đưa ra mức giá trung bình căn hộ do chủ đầu tư bán tại Hà Nội là khoảng 108 triệu đồng mỗi mét vuông, tương đương 4.180 USD, trong quý III. Với mức giá đó, 4 tỷ đồng chỉ mua được khoảng 37 mét vuông, chưa tính các khoản phí khác. Ngân sách 2 tỷ đồng chỉ đủ mua khoảng 18,5 mét vuông.

Đánh giá thị trường rộng hơn của CBRE, bao gồm các dự án lân cận, ghi nhận giá chào bán trung bình thấp hơn, ở mức 86 triệu đồng mỗi mét vuông, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, phí bảo trì và các khoản chiết khấu. Ngay cả với mức giá này, một căn hộ giả định rộng 60 mét vuông sẽ có giá 5,16 tỷ đồng. Giá trung bình của CBRE tại các dự án trong khu vực nội thành Hà Nội là 102 triệu đồng mỗi mét vuông, đưa giá căn hộ cùng diện tích lên 6,12 tỷ đồng.

Căn hộ cũ có mức giá khác. Nhà đã hoàn thiện từ 5 đến 10 năm trước và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có giá khoảng 51–65 triệu đồng mỗi mét vuông. Như vậy, một căn hộ giả định rộng 60 mét vuông sẽ có giá 3,06–3,9 tỷ đồng, đưa một số căn nhà hiện hữu vào mức ngân sách ngày càng thiếu hụt trong nguồn cung mới.

Các phép tính này giúp lý giải vì sao người mua đang tìm kiếm ngoài các dự án mới mở bán. Chúng cũng cho thấy diện tích căn hộ quan trọng không kém mức giá quảng cáo trên mỗi mét vuông.

Các số liệu doanh số cho thấy thị trường chững lại trên diện rộng

Savills ghi nhận doanh số căn hộ giảm 26% so với quý trước, bên cạnh mức giảm 48% so với cùng kỳ năm trước. Knight Frank ghi nhận 2.960 giao dịch, giảm 40% theo quý và 52% theo năm, trong khi CBRE thống kê hơn 3.900 giao dịch, giảm 33% theo quý và 66% theo năm.

Các công ty theo dõi những phạm vi thị trường khác nhau. Phạm vi của CBRE bao gồm các dự án quy mô lớn tại Văn Giang, tỉnh Hưng Yên, nằm ngoài địa giới hành chính Hà Nội. Số liệu của công ty cho thấy hơn một nửa nguồn cung mới trong quý đến từ khu vực này, khiến yếu tố địa lý trở nên quan trọng khi so sánh.

Avison Young đo lường tỷ lệ hấp thụ khoảng 31%, so với 70–80% một năm trước. Tỷ lệ hấp thụ là tỷ trọng căn hộ được chào bán tìm được người mua trong một khoảng thời gian. Nói đơn giản, cứ 100 căn hộ đang bán thì có khoảng 31 căn được giao dịch, thay vì 70 đến 80 căn.

Knight Frank ghi nhận tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới và hàng tồn kho hiện hữu ở mức 38%, thấp nhất kể từ năm 2024. Cả hai chỉ số đều cho thấy nhà ở mất nhiều thời gian hơn để bán và người mua trở nên thận trọng hơn khi lựa chọn.

Giá đang biến động theo những hướng khác nhau

Savills nhận thấy giá chào bán sơ cấp trung bình, tức mức giá chủ đầu tư đưa ra, giảm quý thứ ba liên tiếp. CBRE ghi nhận mức giảm theo quý 9% và theo năm 6% trên phạm vi thị trường rộng hơn, trong khi giá tại khu vực nội thành Hà Nội giảm 6% theo quý và 3% theo năm.

Avison Young ghi nhận giá tăng 1,5–2,3% theo quý, nhưng tốc độ tăng chậm hơn so với giai đoạn từ cuối năm 2025. Knight Frank đưa ra mức giá trung bình 4.349 USD mỗi mét vuông, tương đương khoảng 114 triệu đồng, giảm 0,15% theo quý nhưng vẫn cao hơn 25% so với một năm trước.

Vị trí và cơ cấu căn hộ được đưa vào từng bộ dữ liệu giúp lý giải mức chênh lệch này. Avison Young ghi nhận giá 3.300–4.500 USD mỗi mét vuông đối với căn hộ mới giá cao tại các khu vực vệ tinh phía đông và phía tây, so với 5.500–9.800 USD tại khu vực lõi đô thị và phía tây Hồ Tây.

Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills Việt Nam, bà Cao Thị Thanh Hương, cho rằng giá sơ cấp cao do nguồn cung mới tập trung ở các phân khúc giá cao trong khi nhà ở vừa túi tiền vẫn khan hiếm. Nhận định của Ban Đô thị thuộc HĐND TP Hà Nội rằng 78% căn hộ thương mại mới là căn hộ giá cao hoặc hạng sang đã củng cố rõ ràng cho lý giải này.

Chi phí vay mua nhà khiến người mua tiếp tục chờ đợi

Lãi suất vay thế chấp thả nổi 12–15% mỗi năm là trở ngại lớn với các hộ gia đình cần vay số tiền đáng kể. Lãi suất thả nổi có thể thay đổi trong thời hạn vay, khác với lãi suất cố định trong một khoảng thời gian đã thỏa thuận.

Để hình dung, khoản vay 2 tỷ đồng với mức lãi suất này sẽ phát sinh 240–300 triệu đồng tiền lãi trong một năm nếu dư nợ không thay đổi. Riêng tiền lãi tương đương 20–25 triệu đồng mỗi tháng, chưa tính khoản gốc phải trả. Số tiền thanh toán thực tế tùy thuộc hợp đồng vay và tốc độ giảm dư nợ.

Các chủ đầu tư đã đưa ra hỗ trợ tài chính. CBRE cho biết một số đơn vị áp dụng lãi suất cố định trong thời gian lên tới 5 năm, kể cả sau khi bàn giao nhà. Các ưu đãi khác gồm lịch thanh toán kéo dài và gia hạn thời gian trước khi người mua phải bắt đầu trả nợ gốc, tức số tiền vay ban đầu.

Ông Lê Hữu Nghĩa, tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Lê Thành, cho rằng chi phí tài chính và lãi suất ngân hàng khoảng 15% là những áp lực lớn đối với giá nhà. Chủ đầu tư cũng phải trả lãi, còn thời gian phê duyệt hoặc xây dựng kéo dài làm phát sinh thêm chi phí tài chính, quản lý và các khoản khác trước khi nhà được đưa ra thị trường.

Khảo sát 530 môi giới do nền tảng bất động sản Batdongsan.com.vn thực hiện cho thấy 63% nói khách hàng tiếp tục theo dõi thị trường và cân nhắc lựa chọn. Khoảng 48% cho biết lượng giao dịch giảm hơn một nửa so với quý trước.

Người mua tiền mặt có lợi thế trên thị trường nhà hiện hữu

Chủ nhà chịu áp lực trả nợ sẵn sàng thương lượng hơn. Avison Young ghi nhận mức giảm 8–12% trong đàm phán với một số người bán đã hết thời gian ân hạn trả nợ gốc. Các quan sát rộng hơn cho thấy mức giảm sau thương lượng đối với một số căn hộ hiện hữu là 5–12%.

CBRE ghi nhận giá chào bán thứ cấp trung bình khoảng 60 triệu đồng mỗi mét vuông, giảm 5% theo quý và 8% theo năm. Savills ghi nhận giá giảm theo quý nhưng vẫn cao hơn một năm trước trong phạm vi theo dõi của công ty. Savills cũng nhận thấy chênh lệch giữa giá chủ đầu tư và giá bán lại là 28% đối với căn hộ hạng A và 17% đối với căn hộ hạng B.

Batdongsan.com.vn ước tính căn hộ hiện hữu chiếm 54% giao dịch căn hộ trong quý. Nhu cầu mua nhà để ở chiếm 83% nhu cầu trong phân khúc này, so với 17% cho mục đích đầu tư. Chỉ số giá chào bán căn hộ chuyển nhượng giảm 15% từ đầu năm đến tháng 9, so với mức giảm 9% của căn hộ do chủ đầu tư bán.

Avison Young, công ty dịch vụ bất động sản theo dõi hành vi mua nhà, mô tả xu hướng chuyển dịch khỏi việc vội vàng mua nhà vì giá tăng:

"Người mua nhà đã chủ động từ bỏ tâm lý chạy theo đà tăng giá, thay vào đó là tính toán thận trọng và tìm kiếm giá trị thực," Avison Young cho biết.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, giám đốc bộ phận dịch vụ nhà ở tại CBRE Việt Nam, dự báo chủ đầu tư sẽ chủ yếu dựa vào ưu đãi thay vì giảm rộng rãi giá niêm yết. Ông dự báo mức chiết khấu khi thanh toán sớm là 8–15%, đồng thời cho biết tổng giá trị ưu đãi có thể đưa giá giao dịch thực tế xuống thấp hơn 7–12% so với giá niêm yết ban đầu. Người mua có khả năng thanh toán nhanh sẽ tận dụng được các khoản chiết khấu này nhiều nhất.

Nguồn cung mới dịch chuyển ra xa trung tâm

Avison Young thống kê hơn 3.200 căn hộ mới trong quý III, nâng tổng số căn hộ sơ cấp đang chào bán lên gần 11.500. Hơn 80% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu tại các khu vực phía đông và phía tây.

CBRE thống kê khoảng 6.200 căn mở bán trên phạm vi thị trường rộng hơn, giảm 28% theo quý và 40% theo năm. Văn Giang đóng góp hơn một nửa số căn mở bán và khoảng 40% tổng số căn trong 9 tháng đầu năm.

Trong 9 tháng này, CBRE ghi nhận khoảng 22.820 căn mở bán, tăng 8% so với năm 2025 và 20% so với năm 2024. Vì vậy, đà giảm theo quý diễn ra sau một giai đoạn nguồn cung tăng kéo dài. Một số chủ đầu tư đã hoãn mở bán khi doanh số suy yếu.

Phân khúc hạng B của Savills chiếm 73% doanh số căn hộ trong quý. Cách phân loại của công ty khác với nhóm giá được các đơn vị khác sử dụng, vốn cho thấy phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc giá cao. Theo các chỉ số này, vấn đề cốt lõi vẫn là nguồn cung ở mức giá thấp nhất còn hạn chế.

Hạ tầng kéo dự án đến, nhưng giao dịch vẫn chậm

Theo đánh giá của Savills, nguồn cung biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án định vị quanh tuyến Metro số 5, Khu công nghệ cao Hòa Lạc và khu vực sân vận động VinFast–Trống Đồng theo quy hoạch.

Người mua vẫn thận trọng trước định hướng quy hoạch và chi phí vay. Savills ghi nhận giá sơ cấp cao và giá bán lại biệt thự, nhà liền kề tăng theo năm. Trong phạm vi theo dõi của CBRE, chỉ có hơn 500 giao dịch, tương đương khoảng 30% nguồn cung mới; giá chào bán lại trung bình là 183 triệu đồng mỗi mét vuông đất, giảm 6% theo quý và 4% theo năm.

Ban Đô thị thuộc HĐND TP Hà Nội nhận định giá trị bất động sản ngày càng gắn với hoạt động kinh tế địa phương và tiến độ hạ tầng thực tế. Công tác giám sát của ban cũng chỉ ra thủ tục đầu tư kéo dài, khó khăn trong giải phóng mặt bằng, vướng mắc về định giá đất và sự phối hợp thiếu nhất quán giữa các cơ quan.

Những chậm trễ này ảnh hưởng đến cả chi phí nhà ở lẫn tiến độ bàn giao. Dự án có thể phát sinh chi phí tài chính và quản lý trong thời gian chờ phê duyệt, khiến việc đưa nhà ở giá rẻ ra thị trường khó khăn hơn.

Kế hoạch nhà ở xã hội đối mặt với thử thách triển khai

Hà Nội đã phê duyệt 158 dự án nhà ở xã hội và nhà ở lực lượng vũ trang, với khoảng 139.000 căn hộ, theo Ban Đô thị thuộc HĐND TP Hà Nội. Con số này nhiều hơn 11 dự án và khoảng 7.000 căn hộ so với số liệu ghi nhận vào cuối tháng 7/2026.

Ban cũng ghi nhận trong năm có 33 dự án nhà ở xã hội với khoảng 30.000 căn hộ khởi công, vượt chỉ tiêu được giao về số dự án khởi công. Tuy nhiên, tại hội nghị toàn quốc về chính sách nhà ở ngày 13/10, Bộ Xây dựng xếp Hà Nội vào nhóm 6 địa phương được đánh giá khó đạt chỉ tiêu nhà ở xã hội. Các số liệu phản ánh những giai đoạn triển khai khác nhau: phê duyệt và khởi công diễn ra trước khi nhà hoàn thiện được đưa ra thị trường.

Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc tại hội nghị đã kêu gọi tháo gỡ cho các dự án đình trệ và tăng nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với khả năng của người dân. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết trên cả nước vẫn còn khoảng 5.012 dự án bất động sản gặp vướng mắc, trong khi lượng tồn kho tại 27 địa phương báo cáo lên tới khoảng 51.950 căn và lô đất.

Ban Đô thị thuộc HĐND TP Hà Nội cũng chỉ ra các rủi ro liên quan đến huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện, sử dụng sai mục đích tiền của khách hàng, dự án bị thế chấp và chậm bàn giao nhà hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Ban đề xuất tăng cường chia sẻ dữ liệu công chứng, thuế và đất đai để phát hiện giao dịch khai báo giá thấp bất thường, một hành vi làm giảm nguồn thu thuế và sai lệch dữ liệu giá.

Người mua sẽ ra sao trong thời gian tới

Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills Hà Nội, bà Đỗ Thị Thu Hằng, cho biết nhu cầu nhà ở thực vẫn được hỗ trợ bởi đô thị hóa, thu nhập tăng và hạ tầng được cải thiện, dù áp lực về khả năng chi trả vẫn hiện hữu. Các mốc nguồn cung tiếp theo kéo dài từ quý cuối năm 2026 đến cuối thập kỷ:

• Quý IV/2026: Savills dự báo khoảng 7.000 căn hộ từ 11 dự án mới sẽ mở bán.
• Đến hết năm 2027: Knight Frank dự báo có thêm khoảng 35.000 căn hộ, trong đó hơn một phần ba nằm ở khu vực phía tây.
• Năm 2027: Hà Nội dự kiến có 27 dự án nhà ở xã hội, cung cấp 28.696 căn hộ.
• Giai đoạn 2028–2030: Kế hoạch nhà ở xã hội của thành phố gồm 101 dự án với khoảng 86.216 căn hộ.

Chưa có thông tin về cơ cấu giá của các căn hộ dự kiến mở bán trong quý IV. Với các hộ gia đình có ngân sách 2–4 tỷ đồng, cơ hội trước mắt có lẽ đến nhiều hơn từ một số căn hộ hiện hữu và các giao dịch thương lượng, trong khi khả năng tiếp cận nhà ở xã hội phụ thuộc vào điều kiện xét duyệt và tiến độ dự án.

Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội Nguyễn Hoài An mô tả thị trường đang tái cân bằng sau khoảng 2 năm tăng trưởng liên tục. Với người mua, thay đổi thiết thực là có thêm thời gian so sánh nhà và thương lượng. Với chủ đầu tư và cơ quan chức năng, phép thử là liệu làn sóng nguồn cung tiếp theo có đến được với các hộ gia đình hiện không đủ khả năng mua nhà hay không.

Điểm chính

• Savills ghi nhận doanh số căn hộ Hà Nội giảm 48% theo năm và nguồn cung mới giảm 51% trong quý III/2026.
• Nhà có giá 2–4 tỷ đồng ngày càng khan hiếm nghiêm trọng trong nguồn cung mới.
• Căn hộ giá cao và hạng sang chiếm 78% nguồn cung thương mại mới trong nửa đầu năm 2026, theo Ban Đô thị thuộc HĐND TP Hà Nội.
• Lãi suất vay thế chấp thả nổi 12–15% tiếp tục hạn chế người mua cần vay vốn.
• Một số chủ nhà căn hộ hiện hữu chấp nhận giảm giá 8–12% sau thương lượng, tạo lợi thế cho người mua có tiền mặt.
• Dự kiến có khoảng 7.000 căn hộ mở bán trong quý IV, cùng với nguồn cung nhà ở xã hội lớn hơn trong những năm tiếp theo.