Kazakhstan cân nhắc giảm tiền trả trước khi người mua nhà và doanh nghiệp xây dựng chịu nhiều áp lực

Đang cân nhắc giảm tiền trả trước, trong khi chi phí nhà ở tiếp tục chịu áp lực

Kazakhstan đang cân nhắc giảm khoản tiền trả trước theo các chương trình nhà ở khi chính phủ thúc đẩy hoàn thành 20,4 triệu mét vuông nhà ở vào cuối năm 2026. Thủ tướng Olzhas Bektenov đã chỉ thị Cơ quan Điều tiết và Phát triển Thị trường Tài chính cùng Bộ Công nghiệp và Xây dựng chuẩn bị các đề xuất; chỉ thị được công bố ngày 13 và 14 tháng 10.

Một bản tin đăng ngày 13 tháng 10 năm 2026 lúc 17:57 cho biết chỉ thị yêu cầu Cơ quan Điều tiết và Phát triển Thị trường Tài chính cùng Bộ Công nghiệp “xây dựng các đề xuất bổ sung nhằm đưa ra cơ chế giảm mức trả trước”. Đây là nội dung được dịch từ bản tin; các nguồn được cung cấp không bao gồm chỉ thị chính thức hoặc hạn chót nộp đề xuất.

Thay đổi có thể được đưa ra nhằm tháo gỡ một trở ngại cụ thể: ngay cả khoản vay thế chấp được trợ cấp cũng có thể yêu cầu người mua phải có vài triệu tenge trước khi nhận chìa khóa. Với căn hộ giá 20 triệu tenge, khoản trả trước 10% đồng nghĩa người mua cần có 2 triệu tenge. Mức 20% sẽ gấp đôi số tiền đó, lên 4 triệu tenge.

Chuyên gia phát triển bất động sản, xây dựng và cải tạo Dilyara Seitnurova cho rằng nhu cầu nhà ở bị hạn chế do khó khăn về tài chính, chứ không phải đã biến mất. Bà ủng hộ giảm tiền trả trước, đồng thời cảnh báo người mua cũng cần được tiếp cận các khoản vay phù hợp với khả năng chi trả, còn doanh nghiệp phát triển dự án cần đủ vốn để hoàn thành công trình.

Nhận định của bà tập hợp ba áp lực: thuế giá trị gia tăng tăng, quy định về tiền thu từ người mua nhà trong thời gian xây dựng chặt chẽ hơn và khả năng tiếp cận tiền tiết kiệm hưu trí bị hạn chế. Mỗi yếu tố tác động đến một phần khác nhau của cùng một giao dịch, từ giá căn hộ đến số tiền một hộ gia đình có thể dùng để mua nhà.

Chính phủ mới yêu cầu chuẩn bị đề xuất, chưa công bố mức trả trước mới. Chưa có tỷ lệ thay thế, ngày triển khai hay hạn nộp đề xuất nào được công bố. Với những người đang dự định mua nhà, hiện các yêu cầu của chương trình hiện hành vẫn quyết định số tiền họ cần tiết kiệm.

Người mua hiện cần trả bao nhiêu

Quy định chính thức của chương trình Nauryz do Ngân hàng Otbasy ban hành yêu cầu khoản trả trước tối thiểu bằng 20% số tiền vay, hoặc 10% số tiền vay nếu mua nhà ở sơ cấp đã hoàn thiện phần hoàn thiện nội thất. Chương trình 5-10-20 cũng yêu cầu khoản trả trước tối thiểu 10%.

Tiền trả trước là phần giá mua nhà mà người mua thanh toán ngay từ đầu. Khoản vay thế chấp chi trả phần còn lại được tài trợ, và người vay hoàn trả dần theo thời gian kèm lãi suất. Giảm khoản trả trước sẽ giảm số tiền cần tiết kiệm ban đầu, nhưng làm tăng số tiền vay nếu giá nhà và các điều khoản vay khác không đổi.

Với căn nhà giá 20 triệu tenge, giảm khoản trả trước từ 20% xuống 10% sẽ khiến số tiền cần thanh toán ban đầu giảm từ 4 triệu xuống 2 triệu tenge. Phần được tài trợ sẽ tăng từ 16 triệu lên 18 triệu tenge. Đây là ví dụ minh họa dựa trên các tỷ lệ hiện hành, không phải đề xuất chính thức của chính phủ.

Các ví dụ về giá mua này không phải là phép tính khoản trả trước bắt buộc của chương trình Nauryz: quy định chính thức của chương trình tính mức tối thiểu theo tỷ lệ phần trăm của số tiền vay.

Thu nhập hộ gia đình vẫn đóng vai trò then chốt trong việc xác định thay đổi đó có giúp ích hay không. Một gia đình có thể xoay xở được khoản trả trước nhỏ hơn nhưng vẫn khó đáp ứng các khoản thanh toán hằng tháng. Vì vậy, giảm tiền trả trước và có khoản trả góp phù hợp với khả năng chi trả giải quyết hai khâu khác nhau: một biện pháp giúp hộ gia đình tham gia chương trình, còn biện pháp kia quyết định họ có thể tiếp tục thanh toán hay không.

Chính phủ muốn nhà hoàn thiện, không chỉ công trình xây xong

Bektenov xác định việc bàn giao 20,4 triệu mét vuông nhà ở theo kế hoạch là ưu tiên của ngành xây dựng. Các chỉ thị của ông cũng đề cập đến tình trạng của những căn nhà khi bàn giao cho cư dân.

Thủ tướng Olzhas Bektenov nói nhà ở phải sẵn sàng đưa vào sử dụng, có đầy đủ hạ tầng và tiện ích:

“Đồng thời, nhà ở phải được hoàn thiện đầy đủ và trang bị hạ tầng, tiện ích cần thiết”, Bektenov nói.

Các akimat cấp vùng, tức chính quyền hành pháp địa phương, được yêu cầu chuẩn bị trước các khu đất và đẩy nhanh công tác hạ tầng. Những hạng mục được đề cập gồm cấp nước, sưởi ấm, điện, đường giao thông và cảnh quan. Các dịch vụ này quyết định liệu một gia đình có thể thực sự chuyển đến sống trong tòa nhà đã hoàn thiện hay không.

Mối liên hệ với chính sách thế chấp rất thiết thực. Người mua cần cả phương án mua nhà phù hợp với khả năng chi trả lẫn một căn nhà có thể sử dụng được. Doanh nghiệp phát triển dự án cũng cần các kết nối tiện ích đúng thời hạn và mặt bằng đã được chuẩn bị để bàn giao công trình. Chỉ thị của chính phủ đưa vấn đề tài chính và mức độ sẵn sàng của công trình vào cùng một chương trình nghị sự.

Vì sao ngành xây dựng tăng trưởng nhưng nhu cầu nhà ở vẫn yếu

Kinh tế Kazakhstan tăng trưởng 4,2% trong chín tháng được đề cập trong bản tin về cuộc họp chính phủ, trong khi ngành xây dựng tăng 11,5%. Như vậy, ngành xây dựng tăng nhanh gấp khoảng 2,7 lần nền kinh tế, căn cứ trên hai con số này.

Seitnurova cho biết các dự án hạ tầng lớn của chính phủ giúp duy trì hoạt động xây dựng, trong khi doanh nghiệp phát triển nhà ở tư nhân và các hộ gia đình vẫn gặp khó khăn về tài chính. Bà viện dẫn kế hoạch hạ tầng trị giá 90 tỷ USD đến năm 2029, bên cạnh mục tiêu hoàn thành nhà ở.

Số liệu xây dựng phản ánh phạm vi công việc rộng hơn hoạt động mua nhà. Chi tiêu cho hạ tầng có thể giúp các nhà thầu duy trì công việc, trong khi các gia đình vẫn không thể gom đủ tiền trả trước hoặc đủ điều kiện vay thế chấp. Thị trường nhà ở tư nhân phụ thuộc trực tiếp hơn vào sức mua của hộ gia đình và nguồn vốn dành cho các công ty xây dựng.

Các ước tính trong ngành của Seitnurova cho thấy thị trường tư nhân đang bị thu hẹp đáng kể. Bà cho biết nguồn cung nhà ở hợp pháp đã giảm gần một nửa, khoảng 12% doanh nghiệp hoạt động trở lại trong quý I và tới 70% giao dịch trên thị trường được thực hiện bằng tiền mặt. Bà nhấn mạnh đây là các ước tính của ngành, không phải số liệu thống kê chính thức.

Theo nhận định của bà, khả năng tiếp cận khoản vay thế chấp hạn chế đang kìm hãm hoạt động mua nhà, trong khi nguồn cung nhà ở suy giảm. Ước tính về giao dịch tiền mặt đặc biệt liên quan đến chính sách đang được đề xuất: giảm tiền trả trước sẽ nhắm đến những người mua cần vay để hoàn tất giao dịch, thay vì những người có thể tự thanh toán toàn bộ giá nhà.

Thay đổi thuế có thể khiến việc tiết kiệm tiền trả trước khó hơn

Seitnurova coi việc tăng thuế giá trị gia tăng lên 16% vào năm 2026 là một nguồn áp lực khác, đồng thời lưu ý doanh số nhà ở trước đây được miễn thuế. Thuế giá trị gia tăng, thường viết tắt là VAT, là loại thuế đánh vào các giao dịch bán hàng thuộc diện chịu thuế.

Bà cho biết các doanh nghiệp phát triển dự án dự kiến giá sẽ tăng từ 14% đến 20% do gánh nặng thuế cao hơn; tác động chính có thể xuất hiện vào năm 2027 và 2028. Đây là mức tăng được Seitnurova dự báo, không phải mức tăng giá căn hộ đã được công bố.

Khoản trả trước phụ thuộc vào cả tỷ lệ bắt buộc lẫn giá căn nhà. Nếu áp dụng mức tăng giá dự kiến của bà cho ví dụ căn nhà giá 20 triệu tenge, giá mới sẽ là 22,8-24 triệu tenge. Với yêu cầu trả trước 10%, người mua sẽ cần 2,28-2,4 triệu tenge, so với 2 triệu trước khi giá tăng.

Với mức trả trước 20%, khoản thanh toán minh họa tương tự sẽ tăng từ 4 triệu tenge lên 4,56-4,8 triệu. Giảm tỷ lệ bắt buộc có thể giúp giảm gánh nặng, trong khi giá nhà tăng sẽ đẩy khoản tiền cần có theo chiều ngược lại. Lợi ích thực tế dành cho người mua sẽ phụ thuộc vào cả hai yếu tố.

Bảo vệ người mua và khả năng tiếp cận vốn xây dựng

Seitnurova cũng đề cập Bộ luật Xây dựng mới và quy định về khoản tiền thu từ người dân thông qua các hợp đồng góp vốn chung. Theo hình thức này, người mua thanh toán tiền mua nhà trong khi công trình đang được xây dựng, khiến tiến độ và việc hoàn thành công trình trở nên đặc biệt quan trọng đối với họ.

Bà cho biết bộ luật cho phép doanh nghiệp phát triển dự án huy động tiền của người dân thông qua các hợp đồng như vậy chỉ khi có bảo lãnh của nhà nước. Theo đánh giá của bà, việc xin các bảo lãnh cần thiết gây khó khăn cho doanh nghiệp vừa và nhỏ, đồng thời có thể làm giảm nguồn cung nhà ở giá phải chăng.

Bảo lãnh nhằm bảo vệ người mua đã cam kết góp tiền trước khi công trình hoàn thành. Mối lo ngại của Seitnurova là những yêu cầu chặt chẽ hơn sẽ tương tác ra sao với nguồn vốn dành cho các nhà thầu. Bà cảnh báo rằng nếu doanh nghiệp mất khả năng tiếp cận tiền của người mua mà không có nguồn vốn xây dựng thay thế, các dự án có thể bị đình trệ.

Bà cho rằng cần phối hợp quy định với các biện pháp hỗ trợ người mua. Cảnh báo của bà liên quan đến cả hai phía của giao dịch nhà ở: các hộ gia đình cần một phương án khả thi để mua nhà, còn doanh nghiệp phát triển dự án cần vốn để hoàn thành những gì họ bán. Theo bà, các dự án đình trệ có thể khiến thêm nhiều người mua không nhận được căn nhà họ đã trả tiền.

Tiền tiết kiệm hưu trí cũng ảnh hưởng đến khoản trả trước

Theo Seitnurova, các khoản rút từ Quỹ Hưu trí Tích lũy Thống nhất Kazakhstan là nguồn tiền trả trước mua nhà quan trọng. Bà cho biết lượng tiền rút đã tăng 83% trong năm 2025, cho thấy khả năng tiếp cận khoản tiết kiệm này trở nên quan trọng thế nào đối với việc mua nhà.

Quy định rút tiền hưu trí sử dụng các ngưỡng tiết kiệm tối thiểu, xác định số tiền một người phải giữ lại trong tài khoản hưu trí. Khi ngưỡng tăng, số tiền có thể rút để mua nhà có thể giảm, ngay cả khi số dư tài khoản không thay đổi.

Seitnurova dẫn số liệu quỹ đã xử lý 52 hồ sơ cải thiện điều kiện nhà ở từ ngày 5 đến ngày 10 tháng 6 sau khi các ngưỡng được nâng lên. Bà xem con số này là dấu hiệu cho thấy khả năng tiếp cận tiền tiết kiệm hưu trí bị hạn chế. Ví dụ này thống kê số hồ sơ được xử lý trong một khoảng thời gian ngắn; con số rút tiền tổng thể phản ánh mức thay đổi trong cả năm.

Với các hộ gia đình dự định dùng tiền hưu trí để trả trước, quy định rút tiền chặt chẽ hơn có thể khiến họ phải tìm thêm tiền từ nguồn khác. Giảm khoản trả trước thế chấp có thể phần nào giúp giải quyết khó khăn đó, dù người vay vẫn cần đáp ứng các yêu cầu về điều kiện tham gia chương trình và thanh toán khoản vay.

Cũng có thông tin cho biết các khoản vay siêu nhỏ của hộ gia đình đã lên tới 1,4 nghìn tỷ tenge. Khoản vay siêu nhỏ thường có giá trị thấp hơn khoản vay thế chấp; con số này bổ sung cho bức tranh về tình hình vay nợ của hộ gia đình được đề cập cùng với chỉ thị về nhà ở. Chính phủ cần cải thiện khả năng tiếp cận nguồn vốn mua nhà, đồng thời tính đến khả năng trả nợ của các gia đình.

Đề xuất tiêu chuẩn chất lượng mở rộng ra ngoài các thành phố lớn

Phó nghị sĩ Maksut Nasibulov đã kêu gọi ban hành một tiêu chuẩn chất lượng nhà ở tối thiểu thống nhất tại phiên họp toàn thể Kurultai. Đề xuất của ông áp dụng cho nhà ở được xây bằng ngân sách nhà nước và các nguồn vốn khác, mở rộng cuộc thảo luận từ chi phí mua nhà sang môi trường sống mà cư dân được thụ hưởng.

Nasibulov muốn thiết kế nhà ở bao gồm hệ thống chiếu sáng, lối đi bộ, cảnh quan, sân chơi, khu thể thao và không gian giải trí. Ông cũng nhấn mạnh cần có những địa điểm phù hợp với người cao tuổi và người khuyết tật, cho rằng các nhu cầu này đang bị bỏ qua, đặc biệt tại các trung tâm huyện và làng mạc.

Phó nghị sĩ đề xuất kiểm tra các khu nhà ở công cộng đã xây dựng bằng cách đối chiếu yêu cầu trong hồ sơ thiết kế và dự toán với những hạng mục thực tế đã hoàn thành. Cách làm này sẽ tập trung vào việc các tiện ích đã cam kết có được bàn giao hay không, thay vì chỉ xem tòa nhà đã được bàn giao hay chưa.

Nasibulov cho biết tiêu chuẩn cần được áp dụng ngoài Astana và các thủ phủ vùng, đồng thời tính đến nhu cầu của từng khu dân cư. Đề xuất của ông gắn với chỉ thị của Bektenov rằng nhà ở mới phải có hạ tầng và tiện ích: tiếp cận được khoản vay thế chấp chỉ là một phần để có một ngôi nhà phù hợp cho cuộc sống hằng ngày.

Các mốc thời gian định hình cuộc tranh luận về nhà ở

Đề xuất giảm tiền trả trước được đưa ra cùng với những thay đổi và mục tiêu kéo dài trong nhiều năm. Trình tự này giúp lý giải vì sao Seitnurova kêu gọi giới chức xem xét đồng thời nguồn vốn dành cho người mua và nguồn vốn xây dựng.

• 2025: Seitnurova cho biết lượng tiền rút từ quỹ hưu trí tăng 83%; tiền tiết kiệm hưu trí là nguồn tiền trả trước mua nhà quan trọng.
• 2026: Thuế VAT tăng lên 16%, thay đổi về thuế mà Seitnurova xác định là nguồn gây áp lực lên giá trong tương lai.
• Ngày 13 và 14 tháng 10 năm 2026: Chỉ thị của Bektenov về việc chuẩn bị đề xuất giảm tiền trả trước mua nhà được công bố.
• Cuối năm 2026: Chính phủ đặt mục tiêu hoàn thành 20,4 triệu mét vuông nhà ở, sẵn sàng kết nối tiện ích và có đầy đủ hạ tầng.
• 2027 và 2028: Seitnurova dự kiến tác động chính của gánh nặng thuế cao hơn đến giá nhà sẽ xuất hiện.
• Đến năm 2029: Kế hoạch hạ tầng trị giá 90 tỷ USD mà Seitnurova viện dẫn sẽ tiếp tục được triển khai.

Với người mua, vấn đề trước mắt nhất là liệu những thay đổi được đề xuất có giúp khoản thanh toán ban đầu dễ xoay xở hơn hay không. Với doanh nghiệp xây dựng, khả năng tiếp cận vốn và hạ tầng được chuẩn bị sẵn sẽ quyết định phần nào lượng nhà ở được đưa ra thị trường. Luận điểm chính của Seitnurova là hỗ trợ nhu cầu cần đi đôi với các biện pháp duy trì hoạt động xây dựng.

Điểm chính

• Bektenov đã yêu cầu chuẩn bị đề xuất giảm tiền trả trước theo các chương trình nhà ở; chưa công bố tỷ lệ mới và ngày bắt đầu áp dụng.
• Mức trả trước tối thiểu chính thức của chương trình Nauryz là 20% số tiền vay, hoặc 10% đối với nhà ở sơ cấp đã hoàn thiện phần hoàn thiện nội thất.
• Chính phủ đặt mục tiêu hoàn thành 20,4 triệu mét vuông nhà ở vào cuối năm 2026, với hạ tầng và tiện ích sẵn sàng.
• Seitnurova cảnh báo chi phí thuế, hạn chế về vốn dành cho doanh nghiệp phát triển dự án và khả năng tiếp cận tiền tiết kiệm hưu trí giảm có thể gây áp lực lên giá và nguồn cung.
• Ước tính của bà về nguồn cung hợp pháp suy giảm và giao dịch tiền mặt phổ biến là đánh giá của ngành, không phải số liệu thống kê chính thức.
• Nasibulov đề xuất các yêu cầu tối thiểu về chất lượng nhà ở tại thành phố, trung tâm huyện và làng mạc.