Thị trường nhà ở đã qua sử dụng Trung Quốc có dấu hiệu phục hồi khi doanh số tháng 3 tăng vọt tại các thành phố lớn

Thượng Hải dẫn đầu đà phục hồi trên diện rộng của thị trường nhà ở bán lại

Thị trường bất động sản Trung Quốc vốn lao đao đang bất ngờ cho thấy sức sống trở lại trong mùa xuân này, khi giao dịch nhà ở đã qua sử dụng tăng vọt tại các đô thị lớn, làm dấy lên kỳ vọng rằng đợt suy thoái kéo dài có thể đã chạm đáy. Thượng Hải, trung tâm tài chính và là thành phố có quy mô kinh tế lớn nhất cả nước, ghi nhận khoảng 22.000 giao dịch nhà ở bán lại từ ngày 1 đến ngày 23 tháng 3, tăng đáng kể 170% so với cùng kỳ tháng 2, theo dữ liệu của Cailian, một hãng tin tài chính địa phương. Với tốc độ này, thành phố có thể vượt mốc 30.000 giao dịch trong cả tháng, mức cao nhất trong ba năm và vượt ngưỡng tâm lý mà các nhà phân tích xem là dấu hiệu cho thấy thị trường thực sự sôi động, chứ không chỉ biến động theo mùa.

Đà tăng không chỉ giới hạn ở thành phố quốc tế bậc nhất Trung Quốc. Tại Nam Kinh, thủ phủ tỉnh Giang Tô và trung tâm kinh tế lớn của khu vực, dữ liệu chính thức cho thấy 5.789 căn nhà đã qua sử dụng được bán trong ba tuần đầu tháng 3, tăng 54% so với cùng kỳ năm trước. Nghiên cứu của Chứng khoán Huatai cho biết giao dịch nhà ở bán lại tại 26 thành phố mà công ty theo dõi trên toàn quốc tăng 22% so với cùng kỳ năm ngoái sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán vào giữa tháng 2. Đà tăng trên diện rộng này cho thấy sự phục hồi không chỉ diễn ra ở một thị trường riêng lẻ, mà phản ánh sự thay đổi căn bản trong tâm lý của người mua nhà Trung Quốc, những người đã chờ đợi bên lề suốt ba năm, bị tê liệt bởi lo ngại giá giảm, chủ đầu tư vỡ nợ và bất ổn kinh tế.

Các thành phố hạng nhất cùng ghi nhận đà tăng

Đà phục hồi đồng thời lan rộng tại bốn thành phố hàng đầu Trung Quốc, được gọi là các thị trường hạng nhất, vốn thường định hình xu hướng bất động sản toàn quốc và là chỉ báo cho nền kinh tế nói chung. Tại Bắc Kinh, thủ đô chính trị của cả nước, doanh số nhà ở bán lại trực tuyến vượt 5.700 căn trong nửa đầu tháng 3. Trong khi đó, Quảng Châu, trung tâm thương mại miền nam Trung Quốc, ghi nhận hơn 500 giao dịch nhà ở bán lại chỉ trong một cuối tuần, mức cao nhất trong một tháng. Thâm Quyến, đầu tàu công nghệ và sản xuất nằm sát Hong Kong, cho thấy sức bật đặc biệt mạnh: doanh số nhà ở đã qua sử dụng tại các đại lý của Leyoujia tăng 132% trong tuần đầu tháng 3 so với tuần trước đó, lên mức cao nhất kể từ cuối tháng 3 năm ngoái.

Môi giới bất động sản cho biết hành vi người mua đã thay đổi căn bản, vượt ra ngoài những con số giao dịch đơn thuần. Diệp Vĩ, giám đốc chi nhánh Bắc Shekou của Centaline Property tại Thâm Quyến, mô tả sự thay đổi trong thái độ của khách hàng.

Nhiều khách hàng liên hệ với chúng tôi để sắp xếp lịch đi xem nhà, còn các nhân viên môi giới đều đang dẫn khách đi xem. Trước đây, người mua không vội đưa ra đề nghị sau khi xem nhà, nhưng gần đây các thương vụ được chốt chỉ trong vài ngày, khi tâm lý mua nhà đã cải thiện rõ rệt.

Việc rút ngắn thời gian từ lúc xem nhà đến khi hoàn tất giao dịch cho thấy niềm tin đang quay trở lại sau nhiều năm do dự vì lo ngại giá giảm và chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Lượng khách đi xem nhà tại Thâm Quyến cũng tăng lên mức cao nhất kể từ giữa tháng 10 năm 2024, cho thấy sự quan tâm của người mua đang chuyển thành hoạt động thực tế trên thị trường, thay vì chỉ dừng ở mức tò mò.

Chuyển hướng chính sách cho thấy quyết tâm của chính phủ

Đằng sau các số liệu giao dịch là sự thay đổi đáng kể trong tư duy chính thức, khởi đầu bằng một bài viết hiếm hoi đăng vào ngày đầu năm mới trên tạp chí Cầu Thị, cơ quan lý luận có thẩm quyền của Đảng Cộng sản Trung Quốc, nơi thường đăng tải định hướng chính sách của lãnh đạo cấp cao nhất. Bài bình luận kêu gọi triển khai các biện pháp mạnh mẽ và chính xác hơn để ổn định kỳ vọng về thị trường bất động sản. Ting Lu, kinh tế trưởng phụ trách Trung Quốc tại Nomura, đánh giá đây là nhận định toàn diện nhất về thị trường bất động sản Trung Quốc được đăng trên Cầu Thị kể từ khi lĩnh vực này bắt đầu sụp đổ vào giữa năm 2021.

"Đây là nhận định toàn diện nhất về thị trường bất động sản Trung Quốc được đăng trên Cầu Thị kể từ khi lĩnh vực này sụp đổ vào giữa năm 2021," Lu viết trong báo cáo nghiên cứu, đồng thời cho rằng "không nên xem nhẹ ý nghĩa của bài viết", bởi bình luận công khai trên các tạp chí như vậy thường báo hiệu những cuộc tranh luận chính sách nội bộ trước khi quyết định chính thức được công bố.

Bài viết được đăng vào thời điểm chiến lược, ngay trước kỳ họp quốc hội thường niên của Trung Quốc trong tháng 3, còn gọi là Lưỡng hội, nơi các lãnh đạo cấp cao tập trung để đề ra mục tiêu chính sách và công bố kế hoạch phát triển 5 năm. Khác với cách diễn đạt chính thức trước đây, vốn chỉ xem đợt suy thoái là giai đoạn điều chỉnh, bài viết trên Cầu Thị công khai kêu gọi các nhà hoạch định chính sách rút ngắn giai đoạn điều chỉnh nhiều nhất có thể. Bài viết cũng bác bỏ quan điểm cho rằng bất động sản không còn ý nghĩa kinh tế, cảnh báo lĩnh vực này vẫn đóng vai trò thiết yếu đối với nền kinh tế nói chung và chính quyền cần chuẩn bị cho khả năng các chủ đầu tư ngập trong nợ vẫn đang chật vật với mức nợ cao bị phá sản. Sự thay đổi trong cách diễn đạt cho thấy Bắc Kinh nhận ra rằng họ không thể để lĩnh vực bất động sản tiếp tục trượt dốc vô thời hạn, nhất là khi tăng trưởng dựa vào xuất khẩu đang đối mặt với căng thẳng thương mại gia tăng và chính phủ tìm cách chuyển sang mô hình tăng trưởng dựa vào tiêu dùng.

Chương trình địa phương sáng tạo thúc đẩy tăng trưởng tại các thành phố hạng hai

Trong khi các thành phố hạng nhất chiếm phần lớn sự chú ý, các thị trường hạng hai đang triển khai những giải pháp chính sách sáng tạo nhằm khai thông nhu cầu và xử lý lượng hàng tồn kho dư thừa đã đè nặng lên thị trường suốt nhiều năm. Tại Ninh Ba, thành phố cảng lớn ở tỉnh Chiết Giang với dân số hơn tám triệu người, doanh số nhà ở bán lại tính đến ngày 26 tháng 3 đã vượt 5.400 căn. Lượng giao dịch mỗi ngày làm việc liên tục vượt 300 căn kể từ giữa tháng 3. Con số này tăng 132% so với tổng doanh số tháng 2, đưa thành phố đến gần ngưỡng 6.000 căn trong tháng, cao hơn đáng kể mức 5.000 căn mà các môi giới địa phương xem là mốc quan trọng đối với sức khỏe và thanh khoản của thị trường.

Động lực đến từ chương trình Đổi cũ lấy mới sáng tạo của Ninh Ba, được triển khai giai đoạn ba vào cuối tháng 2 sau hai giai đoạn trước trong nửa cuối năm ngoái. Theo chương trình, chính quyền thành phố mua lại nhà đã qua sử dụng xây trước năm 2010 với mức giá căn cứ vào giá trị trung bình do ba tổ chức độc lập bên thứ ba thẩm định, giúp chủ nhà có tiền ngay để sớm nâng cấp chỗ ở mà không phải chờ người mua riêng lẻ. Người tham gia nhận phiếu mua nhà thay thế trị giá tương đương 5% giá trị căn nhà được thẩm định, có thể dùng để mua nhà mới, qua đó tạo khoản trợ cấp cho việc nâng cấp chỗ ở. Tính đến ngày 23 tháng 3, trang web của chương trình ghi nhận hơn 170.000 lượt truy cập và nhận 7.801 hồ sơ đổi nhà cũ, qua đó thúc đẩy việc mua 1.687 căn nhà có chất lượng tốt hơn. Chính quyền dự định cải tạo các bất động sản mua lại để làm nhà cho thuê công cộng hoặc nhà ở tạm thời cho người phải di dời và lao động trẻ, đồng thời xử lý lượng hàng tồn kho dư thừa, đáp ứng nhu cầu nhà ở giá phải chăng và bơm thanh khoản vào chuỗi nâng cấp nhà.

Thị trường phân hóa: nhà cao cấp sôi động, phân khúc bình dân tụt lại

Không phải mọi phân khúc của thị trường bất động sản đều phục hồi như nhau, tạo nên bức tranh phân hóa có lợi cho người giàu, trong khi người mua nhà lần đầu và phân khúc bình dân vẫn chật vật. Các nhà phân tích mô tả đợt phục hồi hiện nay là có sự phân tầng, trong đó các dự án cao cấp vượt xa những dự án nhắm đến người mua cân nhắc ngân sách. Tại Khu mới Phố Đông của Thượng Hải, dự án Expo Tianyue của Tập đoàn Phát triển và Đầu tư Poly ghi nhận doanh số vượt 290 triệu CNY (40 triệu USD) trong tuần đầu tháng 3. Nhân viên kinh doanh cho biết họ về cơ bản bán được mỗi ngày một căn hộ lớn có giá khoảng 50 triệu CNY (6,9 triệu USD) cho những người mua vốn đã sở hữu khối tài sản đáng kể.

Ngược lại, các dự án hướng đến nhu cầu nhà ở cơ bản và người mua nhà lần đầu vẫn gặp khó do nhu cầu yếu. Tại quận Bảo An của Thâm Quyến, dự án Junyue Mingdu vẫn tung ra các chương trình khuyến mãi mạnh vào cuối tháng 2, giảm giá từ 800.000 CNY đến 1,1 triệu CNY (110.000 đến 150.000 USD) đối với căn hộ diện tích 89 mét vuông để thu hút người mua. Nguồn cung nhà ở mới giá phải chăng ở vùng ngoại ô Thâm Quyến dư thừa trước Tết Nguyên đán, cùng sự cạnh tranh gay gắt từ thị trường bán lại, nơi người bán linh hoạt giảm giá hơn, đã buộc các chủ đầu tư những dự án như vậy phải hạ giá để thúc đẩy doanh số.

Dữ liệu giao dịch tại các thành phố cho thấy các sản phẩm phục vụ nhu cầu nâng cấp ở những thành phố trọng điểm đang dẫn dắt đà phục hồi của thị trường bất động sản," Trương Ba, chủ tịch Viện Nghiên cứu 58 Anjuke, giải thích. "Đợt phục hồi phân tầng này phản ánh sự tương thích tốt hơn giữa nguồn cung mới và nhu cầu thực, khi những người mua giàu có, có tài chính ổn định và tài sản bất động sản sẵn có quay lại thị trường, còn người mua nhà lần đầu nhạy cảm với giá vẫn thận trọng trước vấn đề an toàn việc làm và triển vọng thu nhập trong tương lai.

Khủng hoảng nợ của chủ đầu tư phủ bóng lên những tín hiệu lạc quan

Dù số liệu tích cực về giao dịch nhà ở bán lại mang lại hy vọng, lĩnh vực chủ đầu tư vẫn còn những rủi ro đáng kể có thể làm suy yếu đà phục hồi non trẻ và hạn chế tính bền vững của đợt tăng hiện nay. Áp lực tài chính vẫn hiện hữu trên toàn ngành: dư nợ cho vay của các chủ đầu tư bất động sản Trung Quốc giảm trong quý III năm ngoái lần đầu tiên sau hơn một thập kỷ, cho thấy các ngân hàng đang giảm mức độ tiếp xúc với lĩnh vực này. Vanke, từng là một trong những chủ đầu tư lớn và được kính trọng nhất cả nước, đồng thời được xem là hình mẫu về thận trọng tài chính, đã suýt vỡ nợ đối với trái phiếu nội địa trị giá 2 tỷ nhân dân tệ (283 triệu USD) trong những tuần gần đây. Công ty chỉ giành được gia hạn sau các cuộc đàm phán kéo dài, phơi bày khó khăn trong việc thực hiện nghĩa vụ giữa lúc thị trường tín dụng đóng băng.

Lượng nhà chưa hoàn thiện là một lực cản khác đối với tâm lý thị trường mà các chính sách cần xử lý để khôi phục hoàn toàn niềm tin. Từ lâu, các chủ đầu tư Trung Quốc đã bán căn hộ trước khi hoàn thành thông qua hình thức bán trước, khiến người mua phải trả nợ thế chấp cho những căn nhà chưa xây xong. Không có tiền từ các đợt bán mới hoặc khả năng tiếp cận nguồn tín dụng mới, các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc hoàn tất xây dựng, gây ra khủng hoảng niềm tin ở những người mua tiềm năng, vốn lo ngại mua phải căn hộ mới không bao giờ được bàn giao. Dựa trên bài viết trên Cầu Thị, chính phủ được cho là sẽ triển khai thêm các biện pháp sáng tạo và có mục tiêu cụ thể hơn, Michelle Kwok, trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản châu Á và cổ phiếu Hong Kong của HSBC, nhận định. Những chính sách có tác động lớn nhất nhiều khả năng sẽ là các biện pháp giúp giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho người mua nhà. Theo chúng tôi, tăng cường tập trung vào việc thu mua lượng hàng tồn kho dư thừa sẽ là bước đi then chốt để tháo gỡ các điểm nghẽn. Larry Hu, kinh tế trưởng phụ trách Trung Quốc tại Macquarie, dự đoán số căn nhà hoàn thành sẽ giảm 12% trong năm nay, sau khi giảm 17% năm ngoái. Điều này cho thấy phía cung vẫn mong manh ngay cả khi nhu cầu có dấu hiệu ổn định.

Điểm chính

• Doanh số nhà ở bán lại tại Thượng Hải đạt khoảng 22.000 căn trong 23 ngày đầu tháng 3, tăng 170% so với tháng 2; tổng giao dịch cả tháng được dự báo vượt 30.000 căn lần đầu tiên trong ba năm.
• Giao dịch nhà ở bán lại tại 26 thành phố lớn do Chứng khoán Huatai theo dõi tăng 22% so với cùng kỳ năm trước sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán; tổng giao dịch tại các thành phố hạng nhất tăng 20%.
• Tạp chí Cầu Thị của Đảng Cộng sản đăng bài viết hiếm hoi vào tháng 1, kêu gọi các biện pháp mạnh mẽ và chính xác hơn để ổn định thị trường, bác bỏ quan điểm cho rằng bất động sản không còn quan trọng về kinh tế và thúc giục lãnh đạo rút ngắn giai đoạn điều chỉnh.
• Chương trình Đổi cũ lấy mới sáng tạo của Ninh Ba, theo đó thành phố mua lại nhà xây trước năm 2010 để giúp người dân nâng cấp chỗ ở, đã thúc đẩy hơn 5.400 giao dịch nhà ở bán lại trong tháng 3 và nhận gần 8.000 hồ sơ đổi nhà.
• Đà phục hồi cho thấy sự phân hóa: bất động sản cao cấp bán nhanh, trong khi các dự án nhà ở mới giá phải chăng vẫn phải giảm giá sâu để thu hút người mua, phản ánh mức độ tự tin tài chính khác nhau giữa các nhóm thu nhập.
• Nợ của chủ đầu tư vẫn là điểm yếu nghiêm trọng: các doanh nghiệp lớn như Vanke chật vật thực hiện nghĩa vụ, dư nợ cho vay toàn ngành lần đầu giảm sau hơn một thập kỷ và hàng triệu căn nhà trên cả nước vẫn chưa hoàn thiện.