Lần đầu tiên có doanh nghiệp rút khỏi chương trình chia sẻ đất đai của Hong Kong

Một đợt rút lui hiếm hoi trong chương trình được thiết kế để đẩy nhanh tiến độ

Kể từ khi Hong Kong triển khai Chương trình thí điểm chia sẻ đất đai (LSPS), lần đầu tiên một chủ đầu tư tư nhân rút đơn đăng ký. Brasilia, công ty con của Lee On Investment (Holdings), đã rút đơn hồi đầu năm nay đối với đề xuất trên khu đất rộng 3,1 ha ở Yuen Long, dự kiến xây hơn 2.000 căn nhà. Chính quyền không thông báo về động thái này, nhưng việc rút đơn được ghi nhận trong các tài liệu chính thức. Diễn biến xảy ra trong bối cảnh tâm lý thị trường nhà ở yếu và tăng trưởng kinh tế chậm lại, đồng thời khiến chương trình thí điểm chỉ còn sáu đơn đăng ký khác.

LSPS được thành lập nhằm chuyển đổi đất nông nghiệp tư nhân chưa được sử dụng hiệu quả thành nhà ở nhanh hơn, bằng cách gắn lợi ích của chủ đầu tư với các mục tiêu nhà ở công của thành phố. Nói đơn giản, chủ đất có thể xin phép xây dựng với mật độ cao hơn để đổi lấy việc dành phần lớn diện tích sàn tăng thêm cho các căn hộ thuộc khu vực công có giá phải chăng. Chính quyền hỗ trợ thỏa thuận này bằng cam kết cung cấp hạ tầng thiết yếu và đẩy nhanh phê duyệt quy hoạch, phát triển.

Việc rút đơn cho thấy mâu thuẫn cốt lõi của chương trình thí điểm. Chủ đầu tư được yêu cầu dành phần lớn dự án cho nhà ở công và phải trải qua các thủ tục phê duyệt phức tạp, trong khi thị trường đang trầm lắng và chi phí vốn vẫn khó lường. Một số ý kiến trong ngành từ lâu đã đặt câu hỏi liệu các dự án có đem lại hiệu quả tài chính cho doanh nghiệp tư nhân trong bối cảnh hiện nay hay không.

Wendy Hong Wen, thành viên ủy ban phát triển của Hội đồng Lập pháp, nhiều lần lên tiếng về vấn đề khuyến khích đối với các nhà phát triển tham gia chương trình.

Các điều kiện của chương trình vốn dĩ chưa bao giờ hấp dẫn, vì chủ đầu tư chỉ có thể hòa vốn chứ không thể kiếm lời, ngay cả trong bối cảnh kinh tế ổn định.

Nhận định này cho thấy vì sao việc rút đơn ngay từ giai đoạn đầu đáng chú ý. Động thái phát đi tín hiệu thận trọng từ các chủ đất vốn có thể đưa khu đất của mình vào chương trình. Nó cũng làm nổi bật một câu hỏi chính sách đối với chính quyền: liệu sự cân bằng giữa nghĩa vụ và lợi ích đã đủ để thu hút vốn tư nhân vào các dự án xây dựng phần lớn là nhà ở công trong thời gian rút ngắn hay chưa.

Mô hình chia sẻ đất đai hoạt động ra sao

LSPS nhắm đến đất nông nghiệp hoặc đất có mật độ xây dựng thấp khác thuộc sở hữu tư nhân, nơi có thể phát triển nhà ở mật độ cao hơn nếu được bổ sung đường sá, hệ thống thoát nước và tiện ích cộng đồng. Bên đề xuất nộp hồ sơ xin tăng hệ số sử dụng đất, tức tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khu đất. Ít nhất 70% diện tích sàn tăng thêm phải được dành cho nhà ở khu vực công, chẳng hạn nhà cho thuê công hoặc căn hộ bán trợ giá. Phần diện tích sàn còn lại dành cho khu vực tư nhân, nơi chủ đầu tư có thể bán nhà theo giá thị trường.

Đổi lại, chính quyền cam kết xây dựng hạ tầng để có thể tăng mật độ và phối hợp phê duyệt giữa các sở, ngành. Việc này bao gồm trao đổi sớm và dễ dự đoán hơn với Hội đồng Quy hoạch Đô thị, Sở Địa chính và các đơn vị cung cấp dịch vụ công ích. Nói cách khác, chương trình thí điểm hướng đến việc đổi hạ tầng công và tiến độ nhanh hơn lấy một lượng lớn nhà ở công cùng một phần nhỏ hơn là nhà ở tư nhân trên cùng khu đất.

Mô hình này không loại bỏ những rủi ro cốt lõi của dự án. Chủ đất vẫn cần giải quyết các vấn đề quy hoạch theo luật định, nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật về giao thông và thoát nước, đồng thời kiểm soát rủi ro xây dựng. Ngay cả khi thủ tục được đẩy nhanh, thời gian từ lúc nộp đơn đến khi bàn giao những căn nhà đầu tiên tại các khu đất ở Tân Giới có thể kéo dài. Đây là yếu tố quan trọng khi lãi suất cao và tốc độ bán nhà chậm.

Vì sao các chủ đầu tư thận trọng lúc này

Nhiều yếu tố đã làm thay đổi bài toán kinh tế của thị trường nhà ở thành phố. Giá bán tại nhiều khu vực đã hạ nhiệt, chi phí vay cao hơn so với giai đoạn lãi suất thấp gần nhất, còn chi phí vật liệu và nhân công xây dựng tăng. Các dự án đòi hỏi vốn bị giam trong nhiều năm nhưng lợi nhuận khó dự báo sẽ khó đạt mức sinh lời tối thiểu nội bộ hoặc đáp ứng yêu cầu của bên cho vay. Trong bối cảnh đó, một chương trình dành phần lớn diện tích sàn tăng thêm cho nhà ở công có thể khó thu hút chủ đầu tư, trừ khi các yếu tố khác nghiêng rõ rệt về phía triển khai nhanh hơn và ít rủi ro hơn.

Trong chương trình thí điểm, phần dự án tư nhân là nguồn thu của chủ đầu tư. Phần dành cho nhà ở công thường tạo ra ít hoặc không có lợi nhuận. Vì vậy, hiệu quả dự án phụ thuộc nhiều hơn vào hai yếu tố mà chủ đầu tư không thể hoàn toàn kiểm soát: khoản tiền phải nộp để chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở và thời gian cần thiết để được duyệt điều chỉnh quy hoạch, san lấp mặt bằng và nâng cấp hạ tầng kỹ thuật. Chậm trễ làm giảm giá trị dự án do phát sinh chi phí duy trì. Bất định về khoản tiền phải nộp và quy trình phê duyệt cũng làm suy yếu tính khả thi của khoản đầu tư.

Thời điểm dòng tiền về cũng rất quan trọng. Nhiều nhà xây dựng dựa vào việc bán nhà trước khi hoàn thiện để tài trợ cho quá trình thi công. Tại Hong Kong, giấy phép bán nhà hình thành trong tương lai là thủ tục bắt buộc, và hồ sơ chỉ có thể được phê duyệt sau khi đáp ứng các điều kiện then chốt. Ngay cả khi chính quyền cam kết xử lý nhanh hơn, các khu nhà ở mới trên đất chưa phát triển ở Tân Giới thường gặp những hạn chế kỹ thuật có thể khiến các giai đoạn đầu bị chậm. Doanh thu bán hàng vì thế về muộn hơn, làm tăng nhu cầu vốn vay.

Các chủ đầu tư đã phản ứng bằng cách chú trọng sức khỏe bảng cân đối kế toán và giãn tiến độ cam kết mới. Một số tập đoàn lớn nhấn mạnh quản lý vốn, trong đó có mua lại cổ phiếu và chọn lọc hơn khi đấu thầu đất, cho thấy họ muốn bảo toàn tiền mặt thay vì khởi động các dự án có lợi nhuận bất định. Một chương trình thí điểm phụ thuộc vào sự tham gia của khu vực tư nhân phải cạnh tranh với những mục đích sử dụng vốn khác.

Chi tiết đề xuất tại Yuen Long

Đơn đăng ký bị rút liên quan đến khu đất rộng khoảng 3,1 ha ở rìa Yuen Long, thuộc Tân Giới. Các tài liệu liên quan đến đề xuất cho biết khu đất có thể xây hơn 2.000 căn khi hoàn tất, quy mô đòi hỏi các tòa nhà từ trung tầng đến cao tầng cùng việc nâng cấp giao thông và hạ tầng kỹ thuật. Khu vực này đan xen giữa các làng, hoạt động công nghiệp trên đất nâu và đất nông nghiệp. Việc quy hoạch chuyển đổi như vậy đòi hỏi phân kỳ cẩn trọng để quản lý giao thông, thoát nước và các tiện ích cộng đồng.

Theo chương trình thí điểm, chính quyền sẽ chịu trách nhiệm xây dựng hạ tầng thiết yếu để có thể phát triển với mật độ cao hơn. Thông thường, việc này bao gồm mở đường mới, tăng năng lực thoát nước và xây dựng tiện ích công cộng phục vụ dân số đông hơn. Với quy định dành 70% diện tích cho nhà ở khu vực công, dự án có thể đóng góp đáng kể vào nguồn cung nhà ở giá phải chăng của thành phố nếu phương án tài chính vẫn khả thi đối với bên đề xuất tư nhân.

Tác động đối với nguồn cung nhà ở

Một trường hợp rút đơn không thể định đoạt số phận của cả chính sách. Tuy nhiên, kể từ khi triển khai, LSPS thu hút ít đơn đăng ký; lần rút lui đầu tiên này cho thấy sự kết hợp hiện tại giữa nghĩa vụ và lợi ích có thể chưa đủ hấp dẫn với nhiều chủ đất. Nếu số hồ sơ vẫn thưa thớt, trong ngắn hạn chương trình sẽ khó mở khóa nguồn cung nhà ở công đáng kể trên đất tư nhân.

Thành phố vẫn cần nguồn cung nhà ở giá phải chăng ổn định. Nguồn cung từ các khu phát triển mới do chính quyền dẫn dắt, tái phát triển khu dân cư và các công cụ tập hợp đất đai khác vẫn là trụ cột. Những phương án này có thể được triển khai mà không cần đối tác tư nhân, dù đòi hỏi đầu tư công lớn và thời gian chuẩn bị dài hơn. Chương trình thí điểm được thiết kế để bổ trợ nỗ lực đó bằng cách huy động các khu đất do tư nhân kiểm soát. Diễn biến mới nhất có thể thúc đẩy việc rà soát cách kết hợp hiệu quả hai hướng đi nhằm đạt mục tiêu nhà ở.

Chi phí và phê duyệt: bài toán tài chính

Tính khả thi phụ thuộc vào một chuỗi thủ tục pháp lý và tài chính có thể gây khó khăn cho các dự án trên đất chưa phát triển. Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở đòi hỏi phải nộp khoản tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất; quá trình đàm phán có thể kéo dài và ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận dự án. Chủ đầu tư còn phải trả các khoản phí, lệ phí và thuế trước bạ đối với những văn bản liên quan đến đất đai và giao dịch bất động sản. Cục Thuế Nội địa giải thích phạm vi áp dụng, các trường hợp miễn giảm và thủ tục về thuế trước bạ đối với văn bản bất động sản và thuê nhà trên trang web của cơ quan. Để biết thêm chi tiết, độc giả có thể tham khảo trang hướng dẫn thủ tục thuế trước bạ của IRD tại ird.gov.hk.

Ở khâu bán hàng, việc bán nhà trước khi hoàn thiện là yếu tố thiết yếu để tạo dòng tiền. Hong Kong yêu cầu phải có giấy phép bán trước khi được bán các căn hộ chưa hoàn thiện. Sở Địa chính công bố cập nhật hằng tháng và hằng quý về các giấy phép đã cấp, đang chờ xử lý và đã rút, qua đó cung cấp cái nhìn về đà thị trường và tiến độ phê duyệt. Có thể xem các báo cáo của sở tại landsd.gov.hk.

Ngoài thủ tục phê duyệt và thuế, các quy trình pháp lý và hành chính còn liên quan đến Cơ quan Đăng ký Đất đai và nhiều cục, sở. Việc kiểm tra quyền sở hữu, chuyển nhượng, thế chấp và giải chấp là những thủ tục thông thường nhưng làm tăng thời gian và chi phí. LSPS được thiết kế để rút ngắn thời gian bằng cách phối hợp giữa các cơ quan và cam kết triển khai song song các công trình công. Dù vậy, các khu đất phức tạp ở Tân Giới thường cần những giải pháp nhiều lớp về giao thông, thoát nước và tiện ích cộng đồng trước khi có thể phát triển nhà ở với mật độ cao hơn.

Những điều chỉnh chính sách nào có thể khơi lại sự quan tâm

Các nhà hoạch định chính sách có thể tập trung xử lý những điểm nghẽn cụ thể làm giảm lợi nhuận hoặc kéo dài tiến độ. Định giá khoản tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhanh hơn và minh bạch hơn sẽ giảm một trong những nguồn bất định lớn nhất. Bộ quy trình chuẩn cho các công trình hạ tầng ngoài khu đất, các mốc tiến độ rõ ràng và khung thời gian được bảo đảm cho những bước theo luật định sẽ giúp giảm chi phí duy trì. Đầu tư sớm vào các tuyến đường và hệ thống thoát nước then chốt cũng có thể tạo khác biệt quyết định đối với các khu đất tiềm năng.

Có thể điều chỉnh thiết kế ưu đãi mà vẫn giữ nguyên mục tiêu phục vụ lợi ích công. Cho phép tăng nhẹ phần dự án tư nhân ở những khu đất kết nối giao thông kém, bàn giao nhà ở công theo từng giai đoạn hoặc thí điểm quỹ hạ tầng chung có thể cải thiện dòng tiền trong quá trình xây dựng. Các công cụ tài chính chuyên biệt, chẳng hạn khoản vay lãi suất thấp gắn với các mốc tiến độ hoặc trái phiếu hạ tầng do chính quyền bảo lãnh dành cho các khu đất thuộc LSPS, sẽ giúp chủ đầu tư đạt mức sinh lời yêu cầu mà không làm giảm tỷ lệ nhà ở công.

Việc lựa chọn khu đất và phân kỳ triển khai rất quan trọng. Các đề xuất gần đường sắt và hạ tầng kỹ thuật hiện có có nhiều khả năng khả thi hơn theo quy định hiện hành. Những hồ sơ ở khu vực đòi hỏi nhiều công trình ban đầu có thể cần các thỏa thuận riêng, hoặc phù hợp hơn với phương án chính quyền tập hợp đất và thu hồi đất.

Bài học từ các chương trình phát triển nhà ở khác

Các chương trình nhà ở trên khắp thế giới đối mặt với những áp lực tương tự. Khi khu vực công dựa vào đối tác tư nhân để xây dựng nhà ở giá phải chăng, bài toán tài chính phải khả thi và tiến độ phải dễ dự đoán. Nếu phê duyệt chậm hoặc chi phí tăng vọt, mức độ tham gia sẽ giảm. Giám sát hiệu quả, quy định rõ ràng và báo cáo tiến độ minh bạch giúp duy trì sự ủng hộ của cả nhà đầu tư lẫn công chúng.

Đối với Hong Kong, hướng đi thiết thực là duy trì sự tham gia của khu vực tư nhân ở những nơi phù hợp nhất, đồng thời dựa vào chính quyền để triển khai tại những nơi động lực thị trường quá yếu. Cách tiếp cận kết hợp, áp dụng chương trình thí điểm cho các khu đất có thể sớm đưa vào khai thác và giao chính quyền xử lý các khu vực phức tạp hơn, vẫn có thể mở rộng nguồn cung trong khi thị trường điều chỉnh.

Điểm chính

• Brasilia, công ty thuộc Lee On Investment, đã rút đơn đăng ký tham gia Chương trình thí điểm chia sẻ đất đai, đánh dấu lần rút lui đầu tiên kể từ khi chương trình bắt đầu.
• Đơn đăng ký liên quan đến khu đất rộng 3,1 ha ở Yuen Long, dự kiến xây hơn 2.000 căn nhà.
• Theo chương trình, ít nhất 70% diện tích sàn tăng thêm phải được dành cho nhà ở khu vực công để đổi lấy quyền xây dựng với mật độ cao hơn và thủ tục phê duyệt nhanh hơn.
• Nghị sĩ Wendy Hong Wen cho rằng các điều khoản chưa hấp dẫn, nói rằng chủ đầu tư thường chỉ hòa vốn ngay cả khi kinh tế ổn định.
• Việc rút đơn cho thấy các chủ đầu tư ít mặn mà trong bối cảnh doanh số trầm lắng, chi phí vốn tăng và thời gian phê duyệt kéo dài.
• Các yếu tố chi phí chính gồm đàm phán khoản tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thuế trước bạ và các khoản phí, cùng thời điểm cấp phép bán trước, vốn ảnh hưởng đến dòng tiền.
• Các phương án chính sách gồm định giá khoản tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhanh chóng, minh bạch hơn; quy trình hạ tầng chuẩn hóa; tài chính dựa trên các mốc tiến độ; và điều chỉnh tỷ lệ dành cho khu vực tư nhân tại những khu đất khó phát triển hơn.
• Chính quyền tập hợp đất và phát triển các khu đô thị mới vẫn là trụ cột nguồn cung nhà ở công; chương trình thí điểm được thiết kế để bổ trợ nỗ lực này.