Giá bán lại nhà HDB tại Singapore giảm, giao dịch từ 1 triệu đô Singapore lập kỷ lục với 238 căn trong tháng 10

Thương vụ 1,818 triệu đô Singapore giữa thị trường phân hóa

Singapore ghi nhận 238 giao dịch bán lại nhà ở của Cục Phát triển Nhà ở (HDB) trị giá ít nhất 1 triệu đô Singapore trong tháng 10/2026, lập kỷ lục tháng thứ ba liên tiếp, dù giá trên toàn thị trường giảm 0,2%. Căn hộ đắt nhất là căn năm phòng ngủ tại SkyParc @ Dawson ở Queenstown, được sang nhượng với giá 1,818 triệu đô Singapore vào ngày 30/10.

Căn hộ rộng 111 mét vuông tại Block 96 Dawson Road, nằm ở các tầng 40 đến 42, còn khoảng 94 năm thời hạn thuê đất. Giá căn hộ cao hơn 90.000 đô Singapore, tương đương khoảng 5,2%, so với kỷ lục toàn quốc trước đó là 1,728 triệu đô Singapore, được thiết lập vào tháng 4 bởi một căn năm phòng ngủ tại City Vue @ Henderson.

Ước tính do các nền tảng bất động sản 99.co và SRX công bố ngày 4/11 cho thấy các giao dịch từ 1 triệu đô Singapore chiếm 10,9% tổng số giao dịch bán lại trong tháng 10, tức khoảng một trên chín giao dịch. Trong khi đó, tổng số căn hộ được sang nhượng giảm 3,1% so với tháng 9, xuống còn 2.178 căn.

Như vậy, tháng 10 chứng kiến hai diễn biến cùng lúc: người mua trả mức giá kỷ lục cho số lượng căn hộ đáng giá ngày càng tăng, trong khi toàn thị trường giảm nhẹ. Những căn hộ rộng hơn, còn thời hạn thuê dài và có vị trí thuận tiện tiếp tục thu hút người mua sẵn sàng trả giá cao hơn.

Giao dịch từ 1 triệu đô Singapore tăng nhanh đến mức nào?

Tháng 10 ghi nhận thêm 29 giao dịch trị giá ít nhất 1 triệu đô Singapore so với tháng 9, khi có 209 căn hộ vượt ngưỡng này. Tháng 8 ghi nhận 201 giao dịch. Trong hai tháng từ tháng 8 đến tháng 10, số giao dịch tăng 37 căn, tương đương khoảng 18,4%.

Chuỗi giao dịch và kỷ lục giá cho thấy hoạt động ở phân khúc cao cấp tăng tốc trong năm 2026:

• Tháng 2: Một căn năm phòng ngủ tại SkyTerrace @ Dawson được bán với giá 1,7 triệu đô Singapore, khi đó là kỷ lục toàn quốc.
• Tháng 4: Một căn năm phòng ngủ tại City Vue @ Henderson nâng kỷ lục lên 1,728 triệu đô Singapore.
• Tháng 8: Giao dịch bán lại từ 1 triệu đô Singapore đạt kỷ lục tháng là 201 căn.
• Tháng 9: Tổng số giao dịch tháng tăng lên 209 căn.
• Tháng 10: Tổng số đạt 238 căn, trong khi thương vụ tại SkyParc @ Dawson lập kỷ lục giá mới ở mức 1,818 triệu đô Singapore.

Trong văn bản trả lời trước Quốc hội hồi tháng 4/2026, Bộ Phát triển Quốc gia cho biết khoảng 6% căn hộ bán lại được giao dịch với giá trên 1 triệu đô Singapore trong năm 2025. Tỷ lệ 10,9% trong tháng 10 cao hơn đáng kể, dù con số của bộ tính trên cả năm và áp dụng ngưỡng trên 1 triệu đô Singapore, còn ước tính tháng 10 bao gồm cả các giao dịch đúng 1 triệu đô Singapore.

Điều gì khiến căn hộ ở Dawson đắt đến vậy?

Căn hộ tại SkyParc @ Dawson hội tụ một số đặc điểm được người mua tìm kiếm: tầng cao, thời hạn thuê còn dài, diện tích rộng và vị trí gần các tiện ích hiện hữu. Với diện tích khoảng 1.195 feet vuông, giá bán tương đương khoảng 1.522 đô Singapore mỗi feet vuông.

Ted Wong thuộc ERA Realty Network, đại lý do người bán chỉ định, cho biết sự cạnh tranh mua căn hộ rất gay gắt. Ông nói:

"Chúng tôi nhận được hơn tám lời đề nghị, trong đó ba mức giá cao nhất đều trên 1,8 triệu đô Singapore", Wong cho biết.

Wong cho rằng vị trí trung tâm, các tiện ích lân cận, tầm nhìn ra mảng xanh ở khu Dempsey và diện tích căn hộ là những yếu tố thu hút người mua. Ông cũng lưu ý nguồn cung căn hộ năm phòng ngủ trong khu nhà tương đối hạn chế.

SkyParc @ Dawson hoàn thành năm 2020, gồm 810 căn hộ trong ba tòa nhà cao từ 34 đến 43 tầng. Khu nhà được xây dựng làm nơi ở thay thế theo Chương trình Tái phát triển Toàn khu có Chọn lọc (SERS) dành cho cư dân Tanglin Halt. SERS là chương trình tái phát triển một số khu nhà ở cũ được lựa chọn và cung cấp nhà ở thay thế cho những cư dân bị ảnh hưởng.

Ga tàu điện ngầm Queenstown cách đó một quãng đi bộ, còn ga Redhill cũng ở gần. Với người mua, các kết nối giao thông này là một yếu tố bên cạnh diện tích, tầm nhìn và thời hạn thuê còn lại khi cân nhắc mức giá sẵn sàng trả.

Hai cách đo lường kỷ lục

Giao dịch ở Dawson lập kỷ lục cả về tổng giá bán lẫn giá mỗi feet vuông. Hai thước đo này trả lời những câu hỏi khác nhau: tổng giá cho thấy chi phí mua nhà, còn giá mỗi feet vuông giúp so sánh các căn hộ có diện tích khác nhau.

Kỷ lục toàn quốc trước đó về tổng giá là thương vụ 1,728 triệu đô Singapore tại City Vue @ Henderson, với căn hộ lớn hơn đôi chút, rộng 113 mét vuông và nằm ở các tầng 46 đến 48. Giá căn hộ tương đương khoảng 1.421 đô Singapore mỗi feet vuông.

Kỷ lục trước đó về giá mỗi feet vuông là 1.502 đô Singapore, được thiết lập vào tháng 9 bởi một căn năm phòng ngủ tại SkyTerrace @ Dawson gần đó. Căn này rộng khoảng 1.065 feet vuông và được bán với giá 1,6 triệu đô Singapore. Thương vụ mới nhất ở Dawson cao hơn khoảng 20 đô Singapore mỗi feet vuông.

Thời hạn thuê còn khoảng 94 năm cũng là một điểm hấp dẫn khác của căn hộ SkyParc. Thời hạn thuê là khoảng thời gian chủ sở hữu có thể nắm giữ và cư trú trong căn nhà theo hình thức sở hữu có thời hạn. Khi so sánh các căn hộ bán lại, người mua cần cân nhắc cả mức giá hiện tại lẫn thời hạn còn lại.

Giao dịch từ 1 triệu đô Singapore tập trung ở đâu?

Toa Payoh ghi nhận số giao dịch từ 1 triệu đô Singapore nhiều nhất trong tháng 10, với 39 căn, tiếp theo là Queenstown với 31 căn và Bedok với 26 căn. Ba khu này cộng lại có 96 giao dịch, tương đương khoảng 40,3% tổng số trong tháng.

Các giao dịch diễn ra ở nhiều nơi khác ngoài ba khu này, gồm Bukit Merah, Bishan, Kallang-Whampoa, Tampines, Ang Mo Kio, Geylang, Punggol, Clementi, Serangoon, khu Trung tâm, Hougang, Pasir Ris, Sengkang, Marine Parade, Woodlands, Jurong East, Bukit Timah, Bukit Batok và Yishun.

Một căn năm phòng ngủ trên Punggol Road được bán với giá 1,32 triệu đô Singapore, mức cao nhất ghi nhận tại một khu nhà chưa trưởng thành trong tháng 10. Khu nhà trưởng thành thường là các khu dân cư lâu đời, đã ổn định, còn khu chưa trưởng thành thường là các khu mới hơn. Cả hai nhóm đều có những căn nhà khác nhau về tuổi đời, cách bố trí và khả năng tiếp cận tiện ích.

Các khu chưa trưởng thành chiếm 52,4% tổng số giao dịch bán lại, so với 47,6% ở các khu trưởng thành. Vì vậy, phần lớn giao dịch diễn ra tại nhóm khu chưa trưởng thành, dù Toa Payoh, Queenstown và Bedok dẫn đầu về số thương vụ từ 1 triệu đô Singapore.

Giá loại căn hộ nào tăng, loại nào giảm?

Giá căn hộ bốn phòng ngủ và năm phòng ngủ nhích lên trong tháng 10, trong khi căn ba phòng ngủ và căn hộ hạng executive giảm giá. Sự khác biệt này phần nào lý giải vì sao giá trung bình toàn thị trường có thể giảm trong khi giao dịch ở phân khúc cao cấp lập kỷ lục.

• Giá căn ba phòng ngủ giảm 1% so với tháng 9 và giảm 2% so với tháng 10/2025.
• Giá căn bốn phòng ngủ tăng 0,5% so với tháng 9 và tăng 0,2% so với tháng 10/2025.
• Giá căn năm phòng ngủ tăng 0,3% so với tháng 9 và tăng 0,4% so với tháng 10/2025.
• Giá căn hộ hạng executive giảm 1,2% so với tháng 9.

Xét mọi loại căn hộ, giá nhìn chung không thay đổi so với tháng 10/2025. Giá tại các khu trưởng thành giảm 0,2% trong tháng nhưng vẫn cao hơn 1% so với cùng kỳ năm trước. Giá tại các khu chưa trưởng thành giảm 0,7% trong tháng và thấp hơn 1,1% so với một năm trước.

Luqman Hakim, Giám đốc Dữ liệu và Phân tích của 99.co, cho rằng sức mạnh của các giao dịch giá cao bắt nguồn từ nhu cầu nhà ở chất lượng vẫn duy trì. Ông nêu các căn hộ rộng, vị trí đắc địa và thời hạn thuê còn dài là những đặc điểm thu hút người mua, đặc biệt tại các khu nhà mới hơn trong những khu dân cư đã hình thành.

Giao dịch giảm so với tháng 9 nhưng tăng so với năm trước

Với 2.178 giao dịch bán lại, tháng 10 giảm 3,1% so với tháng trước, nhưng tổng số vẫn cao hơn 61,7% so với tháng 10/2025. Thị trường trầm lắng hơn tháng 9, song vẫn ghi nhận hoạt động cao hơn đáng kể so với một năm trước.

Căn hộ bốn phòng ngủ chiếm tỷ trọng giao dịch lớn nhất, ở mức 41,6%. Căn năm phòng ngủ chiếm 28,4%, căn ba phòng ngủ chiếm 22,2% và căn hạng executive chiếm 7,8%. Cộng lại, căn bốn và năm phòng ngủ chiếm 70% doanh số.

Chuỗi số liệu giao dịch tính doanh số theo ngày đăng ký giao dịch bán lại. Các hồ sơ bán lại đã đăng ký nhìn chung phản ánh giao dịch hoàn tất, do đó số liệu hằng tháng thống kê hoạt động theo thời điểm đăng ký, chứ không phải ngày người mua lần đầu xem căn hộ hay bắt đầu đàm phán.

Việc doanh số tháng 10 tăng so với cùng kỳ năm trước trong khi giá cả năm nhìn chung không đổi đem lại một phép so sánh hữu ích cho người mua: số căn hộ được sang nhượng nhiều hơn đáng kể so với một năm trước, nhưng mặt bằng giá chung của thị trường không tăng tương ứng.

Có những lựa chọn nào dưới 1 triệu đô Singapore?

Văn bản trả lời trước Quốc hội hồi tháng 4 của Bộ Phát triển Quốc gia đưa ra một số ví dụ về nhà bán lại có giá thấp hơn trong năm 2025. Các căn bốn phòng ngủ còn ít nhất 70 năm thời hạn thuê được bán với giá khoảng 650.000 đến 700.000 đô Singapore ở Tampines và Punggol.

Các ví dụ tương đương theo loại căn hộ và thời hạn thuê tối thiểu có giá dưới 600.000 đô Singapore tại Sembawang và Yishun, và dưới 550.000 đô Singapore tại Jurong West và Woodlands. Đây là các giao dịch đã hoàn tất trong năm 2025, không phải giá chào bán hiện tại của mọi căn hộ ở những khu vực này.

Bộ cũng cho biết người mua đủ điều kiện, lần đầu mua nhà bán lại, có thể nhận khoản trợ cấp nhà ở lên đến 230.000 đô Singapore. Mức trợ cấp được hưởng tùy thuộc vào điều kiện cụ thể, vì vậy người mua cần xem xét khoản hỗ trợ áp dụng cho hộ gia đình mình thay vì mặc định sẽ nhận mức tối đa.

Desmond Lee, khi đó là Bộ trưởng Phát triển Quốc gia, từng cảnh báo trong buổi họp báo ngày 20/8/2024 rằng giá kỷ lục có thể ảnh hưởng đến kỳ vọng trên toàn thị trường nhà bán lại. Ông mô tả việc người bán nâng kỳ vọng sau khi đọc tin về các giao dịch giá cao, còn người mua lo lắng muốn mua trước khi giá tăng thêm.

Lee cảnh báo về hệ quả có thể xảy ra:

Nếu không cẩn trọng, những động lực thị trường như vậy có thể khiến thị trường bán lại lệch khỏi các yếu tố kinh tế cơ bản và tạo ra bong bóng.

Tại buổi họp báo đó, Lee cho biết các căn hộ có giá vượt mốc 1 triệu đô Singapore chiếm khoảng 2% tổng số giao dịch bán lại trong một năm rưỡi trước đó. Từ đó đến nay, thị trường đã ghi nhận tỷ trọng giao dịch hằng tháng cao hơn nhiều, khiến mức giá đa dạng giữa các khu vực và loại căn hộ càng đáng lưu tâm đối với ngân sách hộ gia đình.

Nguồn cung nhà ở tăng có thể giúp người mua có thêm lựa chọn

Luqman dự báo nhu cầu đối với các căn hộ rộng ở vị trí thuận tiện sẽ duy trì ổn định trong tháng 11 và tháng 12/2026. Những chủ sở hữu bán nhà tư nhân để chuyển sang căn hộ HDB có thể làm tăng thêm nhu cầu, đặc biệt khi họ muốn duy trì không gian sống rộng rãi mà vẫn thu hồi được một phần tiền từ bất động sản.

Nhiều căn hộ khác đủ điều kiện sau khi đạt thời hạn cư trú tối thiểu năm năm cũng có thể được đưa ra thị trường bán lại. Đây là khoảng thời gian tối thiểu chủ sở hữu phải cư trú tại nhà trước khi nhìn chung có thể bán. Các căn hộ mới hơn ở những khu dân cư được ưa chuộng khi đủ điều kiện sẽ giúp người mua có thêm lựa chọn và có thể làm tăng số giao dịch từ 1 triệu đô Singapore.

Đợt mở bán nhà theo chương trình Build-To-Order (BTO) trong tháng 11 cũng được kỳ vọng sẽ bổ sung lựa chọn. Căn hộ BTO là nhà mới do HDB bán, khác với căn hộ hiện hữu được mua lại từ chủ sở hữu. Dự báo thị trường tháng 10 không nêu ngày mở bán cụ thể hay thông tin chi tiết đầy đủ về đợt này.

Vì vậy, trong những tháng cuối năm, người mua có thể chứng kiến hai xu hướng đồng thời: cạnh tranh tiếp tục gay gắt đối với các căn hộ bán lại rộng rãi, được ưa chuộng, trong khi nhiều lựa chọn nhà ở hơn có thể giảm áp lực lên giá trên toàn thị trường.

Điểm chính

• Giá bán lại nhà HDB giảm 0,2% trong tháng 10/2026, trong khi số giao dịch từ 1 triệu đô Singapore lập kỷ lục với 238 căn.
• Một căn năm phòng ngủ tại SkyParc @ Dawson được bán với giá 1,818 triệu đô Singapore, lập kỷ lục toàn quốc về giá nhà bán lại.
• Giao dịch từ 1 triệu đô Singapore chiếm 10,9% tổng số giao dịch trong tháng 10, tức khoảng một trên chín giao dịch.
• Toa Payoh, Queenstown và Bedok cộng lại ghi nhận 96 giao dịch từ 1 triệu đô Singapore, chiếm khoảng 40% tổng số.
• Tổng số giao dịch bán lại giảm 3,1% so với tháng 9, xuống còn 2.178 căn, nhưng tăng 61,7% so với tháng 10/2025.
• Giá căn bốn và năm phòng ngủ tăng trong tháng, còn giá căn ba phòng ngủ và căn hạng executive giảm.
• Nguồn cung nhà bán lại tăng và đợt mở bán BTO trong tháng 11 được kỳ vọng sẽ mở rộng lựa chọn cho người mua.