Số căn hộ chưa bán ở Seoul gần chạm mốc 1.000 khi giá cao và hạn mức vay thế chấp gây khó cho người mua

Lượng nhà tồn đọng ở Seoul tăng trong khi tổng số trên cả nước giảm

Cuối tháng 9/2026, Seoul có 996 căn nhà chưa bán, tăng 98 căn so với tháng 8, ngay cả khi lượng nhà tồn kho chưa bán trên toàn Hàn Quốc giảm. Hơn hai phần ba số nhà chưa bán tại thủ đô, tương đương 683 căn, đã hoàn thiện, khiến các chủ đầu tư phải chờ người mua sau khi công trình xây dựng kết thúc.

Số liệu nhà ở tháng 9 của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông cho thấy thị trường đang diễn biến theo những chiều hướng khác nhau. Lượng nhà chưa bán ở Seoul tăng 10,9% trong một tháng, trong khi tổng số trên cả nước giảm 4,6%, còn 65.941 căn. Tại khu vực đô thị mở rộng, gồm Seoul, tỉnh Gyeonggi và Incheon, tổng số giảm 5,6%, còn 18.057 căn.

Giá căn hộ mới cao và các hạn chế vay vốn đang thu hẹp nhóm người mua đủ khả năng hoặc sẵn sàng ký hợp đồng. Tại một số dự án, giá chào bán cao hơn các giao dịch gần đây ở những khu căn hộ lân cận, làm giảm lợi ích tài chính của việc mua nhà trước khi xây xong.

Tình trạng chững lại trong giao dịch bán nhà ở Seoul không chỉ giới hạn ở các dự án mới. Lượng giao dịch mua căn hộ giảm còn 3.915 căn trong tháng 9, thấp hơn 14,7% so với tháng 8 và 42,4% so với cùng kỳ năm trước. Các chủ đầu tư phải đối mặt với lượng nhà tồn đọng ngày càng tăng, trong khi các hộ gia đình chịu áp lực từ cả giá cao lẫn giới hạn vay vốn.

Nhà đã hoàn thiện chiếm phần lớn lượng tồn đọng ở Seoul

Lượng nhà đã hoàn thiện nhưng chưa bán được ở Seoul tăng thêm 9 căn, tương đương 1,3%, lên 683 căn trong tháng 9. Số này chiếm khoảng 68,6% trong tổng số 996 căn chưa bán của thành phố. Trên cả nước, nhà đã hoàn thiện chiếm khoảng 41,8% lượng nhà chưa bán, với 27.549 căn đã hoàn thiện trên tổng số 65.941 căn.

Nhà đang xây và chờ người mua vẫn còn thời gian để bán trước hạn bàn giao cho cư dân. Nhà đã hoàn thiện thì đã đến hạn đó mà vẫn chưa thu được khoản tiền bán dự kiến. Với chủ đầu tư còn nợ vay xây dựng, tình hình này tạo áp lực tài chính cấp bách hơn.

Tổng lượng nhà tồn đọng ở Seoul cũng cao hơn mức 939 căn ghi nhận vào cuối năm 2025. Con số tháng 9 cao hơn 57 căn, tăng khoảng 6,1%. Mức 898 căn trong tháng 8 cho thấy số liệu hàng tháng có biến động, dù đến tháng 9 lượng tồn đọng đã cao hơn đầu năm.

Gyeonggi và Incheon cũng ghi nhận lượng nhà đã hoàn thiện tồn kho tăng. Gyeonggi có 2.377 căn đã hoàn thiện nhưng chưa bán được, tăng 3,6% so với tháng 8, trong khi Incheon có 1.422 căn, tăng 1,5%. Trên toàn khu vực đô thị, lượng nhà hoàn thiện tồn kho tăng 2,6%, lên 4.482 căn, bất chấp tổng lượng nhà chưa bán giảm.

Căn hộ mới mất lợi thế giá

Chi phí xây dựng đang làm thay đổi phép tính của những người cân nhắc mua căn hộ mới. Chi phí vật liệu và nhân công tăng đã đẩy giá lên, đôi khi cao hơn mức giá mua các căn nhà tương đương ở gần đó.

Mua nhà trước khi hoàn thiện, thường gọi là mua nhà hình thành trong tương lai, nghĩa là đồng ý mua căn nhà khi công trình vẫn đang được xây dựng. Khi các mức trần giá giúp căn hộ mới rẻ hơn đáng kể so với bất động sản xung quanh, người mua có thể thấy rõ lợi ích tài chính. Giá chào bán cao hơn làm mất sức hấp dẫn đó, đồng thời khiến người mua có lý do để cân nhắc kỹ hơn các căn nhà hiện hữu.

Tại The H Firstier Shinbanpo Estera, một dự án tái phát triển ở quận Seocho, Seoul, căn hộ rộng 84 mét vuông được cho là có giá khoảng 4 tỷ won. Mức này cao hơn khoảng 700 triệu won so với giá giao dịch hồi tháng 7 của căn hộ cùng diện tích tại khu Maple Xi gần đó, nơi cư dân bắt đầu chuyển vào ở trong năm 2025.

So sánh này cho thấy căn hộ lân cận được giao dịch với giá khoảng 3,3 tỷ won, nghĩa là căn hộ mới đắt hơn khoảng 21%. Người mua lựa chọn giữa hai bất động sản phải cân nhắc khoảng cách giá đáng kể, bên cạnh khác biệt về thời điểm hoàn thiện, tiện ích tòa nhà và đặc điểm riêng của từng căn hộ.

Với các chủ đầu tư, vấn đề thực tế rất rõ ràng: một địa chỉ danh giá ở Seoul có thể thu hút sự chú ý, nhưng người mua vẫn cần có lý do để trả nhiều hơn giá của một lựa chọn thay thế gần đó.

Hạn mức vay thế chấp khiến tiền mặt trở thành yếu tố quyết định

Các hạn chế cho vay của Hàn Quốc tạo thêm một trở ngại. Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập có tính đến mức lãi suất căng thẳng, được áp dụng từ năm 2024, đánh giá liệu người vay có thể tiếp tục trả nợ khi giả định lãi suất tăng hay không. Vì vậy, thu nhập và các khoản trả nợ hiện có của hộ gia đình ảnh hưởng đến số tiền họ có thể vay.

Hạn mức vay đối với nhà giá cao đặt ra trần riêng cho khoản vay thế chấp, bất kể tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản. Tỷ lệ này là phần giá trị bất động sản mà bên cho vay có thể tài trợ. Theo các giới hạn được nêu cho những giao dịch mua này, mức trần là:

• 600 triệu won đối với nhà có giá từ 1,5 tỷ won trở xuống.
• 400 triệu won đối với nhà có giá trên 1,5 tỷ won và tối đa 2,5 tỷ won.
• 200 triệu won đối với nhà có giá trên 2,5 tỷ won.

Do đó, người mua cân nhắc căn nhà giá 4 tỷ won sẽ phải đối mặt với hạn mức vay thế chấp chỉ bằng 5% giá mua. Trước thuế và chi phí giao dịch, họ cần có ít nhất 3,8 tỷ won từ các nguồn khác ngoài khoản vay thế chấp đó. Đánh giá thu nhập và các điều kiện cho vay khác có thể hạn chế thêm số tiền được vay.

Vì vậy, các hộ gia đình có thu nhập tốt nhưng tích lũy tài sản hạn chế có thể khó tham gia thị trường. Một quan chức giấu tên trong ngành bất động sản nhận định các hạn chế tài chính là rào cản với người mua thiếu vốn, đồng thời dự đoán sẽ có thêm hợp đồng bị hủy tại những dự án đắt đỏ đã mất lợi thế về giá.

Giao dịch giảm khiến thị trường chững lại sâu hơn

Trong tháng 9, Seoul ghi nhận ít hơn 674 giao dịch mua căn hộ so với tháng 8, khi có 4.589 giao dịch. So với 6.796 giao dịch trong tháng 9 năm trước, số giao dịch giảm 2.881.

Giao dịch bán căn hộ ở thủ đô giảm mạnh hơn mức giảm 23,7% so với cùng kỳ năm trước trên toàn Hàn Quốc. Tính mọi loại hình nhà ở, Seoul ghi nhận 7.318 giao dịch mua, giảm 7,2% so với tháng 8 và 33,4% so với tháng 9 năm trước.

Trên cả nước, Hàn Quốc ghi nhận 48.997 giao dịch mua nhà, tăng 1,3% theo tháng nhưng giảm 22,7% theo năm. Giao dịch tại các tỉnh tăng 4,8% so với tháng 8, lên 23.695, trong khi giao dịch tại khu vực đô thị giảm 1,7%, còn 25.302.

Với các hộ gia đình muốn bán nhà hiện có trước khi mua căn hộ mới, số giao dịch giảm có thể khiến việc chuyển nhà phức tạp hơn. Với các chủ đầu tư, sự kết hợp giữa giá nhà cao, hạn chế tài chính và giao dịch chậm lại làm giảm số người mua có thể hoàn tất giao dịch nhanh chóng.

Vì sao lượng nhà tồn kho giảm ở các tỉnh chỉ giúp giảm áp lực phần nào

Lượng nhà chưa bán ở các tỉnh giảm 4,2% trong tháng 9, còn 47.884 căn. Tổng số ở Busan giảm 8,8%, còn 6.928 căn; tỉnh Nam Chungcheong giảm 3,9%, còn 9.209 căn; và tỉnh Nam Gyeongsang giảm 8,0%, còn 5.819 căn.

Hoạt động xây dựng giảm giúp lý giải xu hướng này. Khi ít dự án hơn bước vào giai đoạn mở bán, số nhà mới bổ sung vào lượng tồn kho chưa bán cũng giảm. Lượng nhà tồn kho hiện có có thể dần được tiêu thụ ngay cả khi nhu cầu của người mua vẫn yếu.

Ulsan cho thấy tác động của các đợt mở bán mới. Một số dự án được mở bán tại đây trong tháng 9, khiến lượng nhà chưa bán tăng 45,2%, lên 1.728 căn. Tỉnh Bắc Jeolla cũng ghi nhận mức tăng, với lượng tồn kho tăng 5,4%, lên 1.611 căn.

Lượng nhà đã hoàn thiện tồn kho là một yếu tố khác. Trên cả nước, số nhà đã hoàn thiện nhưng chưa bán giảm 531 căn, còn 27.549 căn. Lượng nhà hoàn thiện tồn kho ở các tỉnh giảm 2,7%, còn 23.067 căn, nhưng tại tỉnh Nam Chungcheong lại tăng 15,9%, lên 2.652 căn. Vì vậy, một tỉnh có thể giảm tổng số nhà chưa bán nhưng vẫn đối mặt với lượng nhà hoàn thiện tồn đọng ngày càng tăng.

Các nhà xây dựng đối mặt với nguồn dự án mỏng hơn

Trong tháng 9, Hàn Quốc cấp phép xây dựng 25.938 căn nhà, giảm 45,4% so với cùng kỳ năm trước. Khởi công xây dựng 16.046 căn, giảm 46,4%. Giấy phép cho biết các nhà xây dựng được phép xây gì; số khởi công cho biết dự án nào đã thực sự bước vào giai đoạn thi công.

Số giấy phép tháng 9 cao hơn 20% so với tháng 8, nhưng tổng số trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 9 vẫn giảm 13,4% so với cùng kỳ năm trước, còn 189.873 căn. Số giấy phép ở các tỉnh trong chín tháng đó giảm 29,0%, còn 76.197 căn.

Diễn biến cấp phép ở Seoul khác với xu hướng chung. Số giấy phép tại đây trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 9 tăng 33,3%, lên 44.371 căn. Tuy nhiên, số nhà hoàn thiện trong giai đoạn này giảm 17,6%, còn 26.881 căn, cho thấy khoảng cách giữa việc phê duyệt một dự án và bàn giao nhà để người dân vào ở.

Trong tháng 9, chỉ có 14 căn nhà ở Seoul được phê duyệt mở bán, so với 254 căn cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tính chung chín tháng đầu năm, số căn được phê duyệt mở bán tại thủ đô tăng 73,7%. Lịch mở bán của các chủ đầu tư có thể khiến số liệu hàng tháng biến động lớn, nên xem xét giai đoạn dài hơn sẽ giúp hiểu rõ nguồn cung dự kiến.

Nhà chưa bán gây áp lực lên tài chính xây dựng

Các chủ đầu tư thường sử dụng khoản vay tài trợ dự án để chi trả chi phí xây dựng, rồi hoàn trả khoản vay bằng tiền thu từ người mua. Khi căn hộ đã hoàn thiện vẫn chưa bán được, khoản thu dự kiến bị chậm trong khi tiền lãi và các chi phí dự án khác vẫn tiếp tục phát sinh.

Tình trạng tồn đọng kéo dài có thể khiến nguồn tiền trả nợ và thanh toán hóa đơn xây dựng bị thu hẹp. Các chủ đầu tư có thể cần thêm vốn, phải chịu chi phí vay cao hơn hoặc trì hoãn dự án mới. Các nhà thầu và tổ chức tài chính có liên quan đến những dự án đó cũng có thể chịu áp lực.

Vì vậy, lượng nhà hoàn thiện tồn kho tăng ở Seoul có ý nghĩa vượt xa con số 996 căn được nêu trong tổng số chính. Thời điểm bán nhà ảnh hưởng đến khả năng mỗi dự án tạo đủ tiền mặt để thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Số liệu không cung cấp lịch trình chi tiết theo từng dự án về các khoản nợ hoặc khoản trả nợ còn tồn đọng.

Trong khi đó, nhiều khả năng người mua sẽ phân biệt kỹ hơn giữa các dự án. Những căn nhà có giá cạnh tranh, được áp dụng mức trần giá hoặc có vị trí thuận tiện gần tàu điện ngầm có thể thu hút nhu cầu mạnh hơn, còn bất động sản đắt đỏ không có lợi thế rõ ràng có thể mất nhiều thời gian hơn để tìm người mua.

Người thuê nhà đối mặt với tiền thuê hàng tháng trong khi nguồn cung tương lai dần thành hình

Trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 9, tiền thuê hàng tháng chiếm 68,6% số giao dịch thuê nhà trên toàn quốc, tăng từ mức 62,6% cùng kỳ năm trước. Ở Seoul, tỷ lệ này tăng từ 64,3% lên 70,1%. Riêng căn hộ ở Seoul, tỷ lệ tăng từ 44,4% lên 52,7%.

Jeonse, hình thức thuê nhà ở Hàn Quốc dựa trên khoản tiền đặt cọc lớn có thể hoàn lại, ghi nhận 59.482 giao dịch trên toàn quốc trong tháng 9, giảm 25,7% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch thuê trả tiền hàng tháng giảm chậm hơn, ở mức 9,3%, còn 136.728 giao dịch. Ngày càng nhiều hộ gia đình lựa chọn hình thức phải trả tiền thuê định kỳ, thường đi kèm khoản đặt cọc.

Các kế hoạch nhà ở trong tương lai có lộ trình dài hơn nhiều so với những quyết định mua bán và thuê nhà hiện nay. Ngày 29 tháng 10, chính phủ công bố sáu địa điểm nhà ở được đề xuất tại tỉnh Gyeonggi, có khả năng cung cấp 76.700 căn nhà. Mục tiêu là khởi công trước năm 2030, trong khi giá bán và thời điểm người mua có thể chuyển vào ở chưa được công bố.

Các mốc thời gian chính cho thấy lượng nhà tồn đọng hiện tại và kế hoạch nguồn cung tương lai đang diễn ra song song:

• Cuối năm 2025: Seoul có 939 căn nhà chưa bán.
• Tháng 8/2026: Tổng số nhà chưa bán tại thủ đô là 898 căn.
• Tháng 9/2026: Lượng nhà chưa bán tăng lên 996 căn, trong đó có 683 căn đã hoàn thiện.
• Ngày 29 tháng 10 năm 2026: Chính phủ công bố các địa điểm gần Seoul có thể xây 76.700 căn nhà.
• Năm 2030: Mục tiêu khởi công tại các địa điểm được đề xuất.

Thách thức trước mắt của Seoul là tìm được các hộ gia đình có khả năng chi trả cho số nhà đã được đưa ra thị trường. Lộ trình xây dựng dài hạn của chính phủ nhằm giải quyết nguồn cung trong tương lai, còn người mua hiện nay phải cân nhắc giá cả, hạn mức vay và chi phí tiếp tục thuê nhà.

Điểm chính

• Số nhà chưa bán ở Seoul tăng 10,9% trong tháng 9, lên 996 căn, trong khi tổng số trên toàn quốc giảm 4,6%, còn 65.941 căn.
• Nhà đã hoàn thiện chiếm 683 căn, tương đương khoảng 68,6% lượng nhà chưa bán ở Seoul.
• Giá chào bán cao và hạn mức vay thế chấp khiến người mua phải huy động nhiều tiền hơn từ các nguồn khác.
• Giao dịch mua căn hộ ở Seoul giảm 42,4% so với cùng kỳ năm trước, còn 3.915 căn.
• Lượng nhà tồn kho ở các tỉnh giảm cùng lúc với hoạt động xây dựng sụt giảm mạnh.
• Số nhà đã hoàn thiện nhưng chưa bán tăng trên khắp Seoul, Gyeonggi và Incheon, gây áp lực lên dòng tiền của các dự án.
• Các địa điểm xây nhà mới gần Seoul có mục tiêu khởi công vào năm 2030.