Nhà đầu tư Minna de Ooyasan đối mặt với việc hoàn trả tiền đầy bất định sau khi Nhật Bản thu hồi giấy phép quỹ bất động sản

Hơn 30.000 nhà đầu tư đối mặt với việc thu hồi vốn đầy bất định

Một doanh nghiệp đầu tư bất động sản Nhật Bản thu hút khoảng 200 tỷ yên bằng cách quảng cáo lợi nhuận cao đã bị thu hồi giấy phép hoạt động, khiến hơn 30.000 nhà đầu tư không biết liệu có lấy lại được tiền hay không. Tính đến cuối tháng 6 năm 2026, đơn vị điều hành có 18,8 tỷ yên tiền hoàn trả quá hạn và thêm 172,4 tỷ yên sắp đến hạn, trong khi tiền mặt và tiền gửi chỉ có 92,41 triệu yên.

Ngày 1 tháng 9, chính quyền tỉnh Osaka và chính quyền thủ đô Tokyo thu hồi giấy phép của hai công ty đứng sau Minna de Ooyasan. Đây là lần đầu tiên giấy phép bị thu hồi theo khuôn khổ Nhật Bản dành cho các doanh nghiệp liên doanh bất động sản được chỉ định kể từ khi hệ thống này bắt đầu hoạt động năm 1995.

Giới chức Osaka phát hiện đơn vị điều hành tiếp tục bán các khoản đầu tư sau khi biết tiền thuê nhà chưa được thanh toán. Tài liệu cung cấp cho các nhà đầu tư tiềm năng vẫn ghi rằng không có nội dung nào cần công bố trong mục về vấn đề thanh toán tiền thuê.

Hệ lụy vượt xa phạm vi các công ty. Một phụ nữ 53 tuổi ở Fukuoka đã đầu tư tổng cộng 16 triệu yên vào các sản phẩm, còn một người đàn ông 44 tuổi ở Kanagawa rót 10 triệu yên. Giờ đây, cả hai đều đối mặt với khả năng không lấy lại được phần lớn số tiền đã đầu tư.

Các công ty đã xin lỗi vì gây lo lắng do chậm chi trả lợi nhuận và hoàn trả vốn. Họ phản đối một số nội dung trong kết luận của giới chức và cho biết công việc còn lại sẽ tập trung vào bảo toàn tài sản, bán bất động sản và thu xếp tiền cho các nhà đầu tư hiện hữu. Chưa có thời hạn cụ thể cho việc hoàn trả đầy đủ.

Khoản đầu tư ở Narita thu hút tiền tiết kiệm của các hộ gia đình ra sao

Minna de Ooyasan cho phép nhà đầu tư góp tiền vào các dự án bất động sản mà không cần tự mua và quản lý tòa nhà. Một trong những sản phẩm chủ lực liên quan đến khu đất gần sân bay Narita, thuộc thành phố Narita, tỉnh Chiba, nơi tập đoàn bất động sản Tokyo Kyosei Bank dự định phát triển khu phức hợp gồm khách sạn và cơ sở triển lãm.

Dự án được đề xuất có diện tích tương đương khoảng 10 Tokyo Dome. Việc bán sản phẩm bắt đầu năm 2020, với mức lợi nhuận hằng năm được quảng cáo là 7% và đơn vị đầu tư có giá 1 triệu yên. Với mức này, một đơn vị sẽ mang lại 70.000 yên mỗi năm nếu được chi trả đúng như quảng cáo.

Hai công ty trong tập đoàn phân chia công việc. Toshi Soken Invest Fund, có trụ sở tại Suita, tỉnh Osaka, quản lý và vận hành các khoản đầu tư bất động sản. Minna de Ooyasan Sales, đặt tại quận Chuo của Tokyo, phụ trách bán hàng.

Năm 2023, nhà đầu tư ở Fukuoka rót 12 triệu yên vào sản phẩm Narita sau khi bị thu hút bởi mức lợi nhuận. Bà nhận được các khoản chi trả lên đến vài chục nghìn yên mỗi tháng, rồi đầu tư thêm 4 triệu yên vào năm 2024 cho một sản phẩm gắn với bất động sản khác. Bà cho biết các khoản thanh toán đột ngột dừng lại vào tháng 7 năm 2025.

Người phụ nữ, với tổng số tiền đầu tư lên tới 16 triệu yên, bày tỏ sự bất an về khả năng lấy lại khoản tiết kiệm:

Chẳng lẽ tôi chỉ còn cách từ bỏ hy vọng lấy lại tiền đầu tư?

Nhà đầu tư ở Kanagawa cũng bày tỏ sự hối tiếc. Nhìn lại, ông cho rằng phần giải thích chính xác số tiền sẽ được sử dụng như thế nào còn thiếu chi tiết. Mối lo hiện tại của ông là có thể mất phần lớn khoản đầu tư 10 triệu yên.

Thông tin tiền thuê chưa thanh toán bị bỏ khỏi tài liệu bán hàng

Kết luận của tỉnh Osaka đặt việc xử lý tiền thuê chưa thanh toán vào trọng tâm vụ việc. Từ ngày 1 tháng 4 năm 2025, Toshi Soken Invest Fund tiếp tục bán chín sản phẩm, trong đó có Narita số 13, dù tiền thuê từ một bên thuê thuộc cùng tập đoàn chưa được thanh toán.

Thu nhập từ tiền thuê có ý nghĩa quan trọng vì hỗ trợ hoạt động đầu tư và các khoản chi trả cho người tham gia. Nhà đầu tư tiềm năng cần biết khi nào nguồn thu đó ngừng được chuyển đến. Tài liệu cung cấp trước khi ký hợp đồng vẫn ghi rằng không có vấn đề nào cần nêu trong mục đáng lẽ phải ghi nhận tình trạng chậm hoặc chưa thanh toán tiền thuê.

Tổng cộng 280 người đã đầu tư thêm 643 triệu yên thông qua các đợt bán hàng mà giới chức xác định. Ngày 31 tháng 7 năm 2025, các nhà đầu tư trong chuỗi sản phẩm Narita được thông báo về khoản tiền thuê chưa thanh toán và việc tạm dừng chi trả lợi nhuận.

Kenichi Yanase, đại diện tập đoàn Kyosei Bank, nói với giới chức Osaka rằng ông hiểu việc bán hàng đã kết thúc khi quảng cáo tuyển nhà đầu tư dừng lại vào ngày 4 tháng 4. Ông cho biết những nhân viên không nắm rõ tình hình đã tiếp tục bán sản phẩm. Osaka bác bỏ lời giải thích này, cho rằng đó chỉ là cách hiểu cá nhân của ông chứ không phải lời giải trình thỏa đáng về hoạt động bán hàng vẫn tiếp diễn.

Tỉnh đánh giá tình tiết vi phạm pháp luật đặc biệt nghiêm trọng. Đối với các hộ gia đình đang cân nhắc đầu tư, thông tin bị thiếu liên quan đến một khía cạnh cơ bản của giao dịch: tiền thuê dự kiến dùng để hỗ trợ khoản đầu tư có thực sự được thanh toán hay không.

Khoảng chênh lệch hoàn trả qua các con số

Tình hình tài chính của Toshi Soken Invest Fund cho thấy vì sao các nhà đầu tư bất an. Tính đến cuối tháng 6 năm 2026, khoản hoàn trả của chín sản phẩm, trong đó có Minna de Ooyasan số 34, đã quá hạn, với tổng giá trị 18,8 tỷ yên. Thêm 29 sản phẩm có các khoản hoàn trả dự kiến khoảng 172,4 tỷ yên.

Tổng cộng, nghĩa vụ này lên đến khoảng 191,2 tỷ yên trên 38 sản phẩm. Khoản tiền mặt và tiền gửi 92,41 triệu yên của công ty chỉ chiếm khoảng 0,05% con số đó, tương đương khoảng 1 yên tiền mặt cho mỗi 2.000 yên đã đến hạn hoặc sắp đến hạn.

Tiền mặt chỉ là một phần nguồn lực của doanh nghiệp bất động sản. Đất đai và các tài sản khác cũng có thể được bán để huy động tiền. Tuy nhiên, các bất động sản còn lại của đơn vị điều hành đã bị kê biên và áp dụng biện pháp kê biên tạm thời, những thủ tục pháp lý có thể hạn chế cách xử lý tài sản trong khi chủ nợ theo đuổi yêu cầu thanh toán.

Báo cáo kinh doanh của công ty cho năm tài chính kết thúc vào tháng 3 năm 2026, nộp cho Osaka ngày 28 tháng 7, cho thấy nợ phải trả vượt tài sản 288,1 tỷ yên. Nói đơn giản, giá trị ghi sổ của những gì công ty nợ lớn hơn nhiều giá trị ghi sổ của những gì công ty sở hữu.

Osaka cho biết công ty không còn đáp ứng yêu cầu pháp lý về việc duy trì tài sản ròng ở mức ít nhất 90% vốn điều lệ. Tỉnh đánh giá việc hoàn trả đầy đủ trước các thời hạn liên quan là cực kỳ khó khăn và cho rằng nguy cơ nhà đầu tư chịu thiệt hại là đáng kể.

Diễn biến tranh chấp

Việc thu hồi giấy phép diễn ra sau các biện pháp quản lý trước đó, hoạt động bán hàng tiếp diễn trong thời gian tiền thuê chưa được thanh toán và tình hình tài chính ngày càng xấu đi. Các mốc chính cho thấy vấn đề chuyển từ sai sót trong công bố thông tin sang cuộc vật lộn rộng hơn nhằm hoàn trả tiền cho nhà đầu tư như thế nào.

• 2020: Bắt đầu bán khoản đầu tư vào dự án phát triển ở Narita, quảng cáo lợi nhuận hằng năm 7%.
• Tháng 6 năm 2024: Hai công ty nhận lệnh đình chỉ hoạt động do vi phạm pháp luật, trong đó có mô tả không chính xác về các lô đất. Họ kháng cáo các lệnh này tại tòa.
• Từ ngày 1 tháng 4 năm 2025: Đơn vị điều hành tiếp tục bán chín sản phẩm dù tiền thuê từ một bên thuê thuộc tập đoàn chưa được thanh toán.
• Ngày 9 tháng 7 năm 2025: Các công ty cho biết họ tự nguyện tạm dừng việc chào mời và ký hợp đồng mới.
• Ngày 31 tháng 7 năm 2025: Nhà đầu tư trong chuỗi sản phẩm Narita được thông báo về khoản tiền thuê chưa thanh toán và việc tạm dừng chi trả lợi nhuận.
• Cuối tháng 6 năm 2026: Các khoản hoàn trả quá hạn lên tới 18,8 tỷ yên, trong khi thêm 172,4 tỷ yên dự kiến sẽ đến hạn.
• Ngày 28 tháng 7: Đơn vị điều hành nộp báo cáo cho năm tài chính kết thúc vào tháng 3 năm 2026, cho thấy nợ phải trả vượt tài sản 288,1 tỷ yên.
• Ngày 18 tháng 8: Phiên điều trần được tổ chức; các công ty đề xuất tiếp tục đình chỉ hoạt động kinh doanh mới dưới sự giám sát.
• Ngày 1 tháng 9: Osaka và Tokyo thu hồi giấy phép hoạt động.

Vụ kiện liên quan đến các lệnh ban hành tháng 6 năm 2024 vẫn đang được giải quyết. Những phản đối của các công ty đối với các lệnh trước đó là một phần của tranh chấp đã bắt đầu trước khi giấy phép bị thu hồi.

Các công ty nói gì

Ngày 1 tháng 9, Toshi Soken Invest Fund và Minna de Ooyasan Sales ra tuyên bố cho biết họ nhìn nhận biện pháp hành chính này hết sức nghiêm túc. Họ xin lỗi vì đã gây lo lắng, bất an do chậm chi trả lợi nhuận và hoàn trả tiền đầu tư.

Các công ty cũng cho biết họ không đồng ý với một số kết luận thực tế và đánh giá pháp lý của giới chức. Họ tuyên bố đã tự nguyện dừng việc chào mời và ký hợp đồng mới từ ngày 9 tháng 7 năm 2025, đồng thời không có kế hoạch khởi động lại hoạt động kinh doanh mới.

Tại phiên điều trần ngày 18 tháng 8, họ đề xuất duy trì việc đình chỉ, thường xuyên báo cáo dưới sự giám sát, giải quyết các yêu cầu của nhà đầu tư hiện hữu và tập trung vào việc hoàn trả tiền cũng như kết thúc hoạt động theo trật tự.

Tập đoàn cảnh báo rằng uy tín bị tổn hại thêm có thể khiến việc bán tài sản, huy động vốn và duy trì bộ máy cần thiết để xử lý các hợp đồng hiện hữu trở nên khó khăn hơn. Theo quan điểm họ nêu, những khó khăn này có thể làm suy giảm khả năng thực hiện các nghĩa vụ bảo vệ nhà đầu tư theo yêu cầu của cơ quan quản lý.

Yanase công bố biên bản phiên điều trần và bản đệ trình bằng văn bản dài 45 trang để phản đối biện pháp này. Các công ty cũng công bố thông báo thu hồi giấy phép cùng các bản đệ trình bằng văn bản và trình bày miệng tại phiên điều trần.

Việc mất giấy phép làm thay đổi điều gì

Việc thu hồi giấy phép khiến đơn vị điều hành không được tuyển nhà đầu tư hoặc bán quỹ mới. Hoạt động còn lại chỉ giới hạn ở những công việc cần thiết để thực hiện các hợp đồng hiện có, chẳng hạn như quản lý tài sản và tìm kiếm nguồn tiền để hoàn trả.

Các công ty viện dẫn Điều 65 của Luật Doanh nghiệp Liên doanh Bất động sản được Chỉ định của Nhật Bản, cho phép thực hiện các hoạt động cần thiết để hoàn tất công việc theo hợp đồng hiện có sau khi giấy phép bị thu hồi. Điều khoản này tạo cơ sở pháp lý để họ tiếp tục xử lý các khoản đầu tư hiện hữu trong khi đóng cửa doanh nghiệp.

Nhà đầu tư đang chờ hai loại khoản thanh toán khác nhau. Lợi nhuận phân phối là các khoản chi trả định kỳ trong thời gian đầu tư, thường đến từ thu nhập do hoạt động kinh doanh tạo ra. Hoàn vốn là việc trả lại vốn đầu tư khi hợp đồng đến giai đoạn thanh toán. Cả hai đều bị chậm trong vụ việc này.

Tình trạng thiếu tiền mặt trước mắt của công ty và khoản thâm hụt của họ đòi hỏi những cách xử lý khác nhau. Bán bất động sản có thể tạo tiền mặt để hoàn trả, trong khi chênh lệch giữa nợ phải trả và tài sản liên quan đến khả năng rộng hơn của doanh nghiệp trong việc thanh toán các nghĩa vụ. Giá trị thu được từ việc bán tài sản và các yêu cầu pháp lý tác động đến tài sản đó sẽ ảnh hưởng đến số tiền có thể huy động.

Các hộ gia đình chờ tiền, không chờ sản phẩm mới

Đối với người phụ nữ ở Fukuoka và người đàn ông ở Kanagawa, vấn đề cốt yếu hiện nay là thu hồi khoản tiết kiệm đã đầu tư. Việc ngừng bán sản phẩm mới khiến các nhà đầu tư hiện hữu phụ thuộc vào cách quản lý tài sản còn lại và việc thu hồi những khoản tiền có thể dùng để hoàn trả.

Các con số cũng cho thấy vì sao việc ngừng chi trả lợi nhuận và trì hoãn hoàn vốn gây ra những tác động khác nhau đối với một hộ gia đình. Mất các khoản phân phối định kỳ đồng nghĩa với việc không còn nguồn thu nhập dự kiến. Việc chậm hoàn vốn khiến khoản tiết kiệm ban đầu tiếp tục bị giữ lại, có thể làm đảo lộn các kế hoạch dựa vào việc lấy lại số tiền đó.

Các công ty cho biết họ sẽ bảo toàn và bán tài sản, đồng thời thu xếp nguồn tiền hoàn vốn. Đánh giá của Osaka cho thấy quy mô nhiệm vụ này: khoảng 191,2 tỷ yên tiền hoàn trả quá hạn và dự kiến, lượng tiền mặt rất ít và nợ phải trả cao hơn nhiều so với giá trị tài sản ghi sổ. Giờ đây, nhà đầu tư chờ đợi tiến triển cụ thể trong việc bán tài sản và hoàn trả tiền.

Điểm chính

• Ngày 1 tháng 9, Osaka và Tokyo thu hồi giấy phép của đơn vị điều hành và công ty bán hàng đứng sau Minna de Ooyasan.
• Doanh nghiệp đầu tư thu hút khoảng 200 tỷ yên và hơn 30.000 nhà đầu tư.
• Osaka phát hiện chín sản phẩm vẫn được bán dù tiền thuê chưa được thanh toán, qua đó huy động thêm 643 triệu yên từ 280 nhà đầu tư.
• Đến cuối tháng 6 năm 2026, tổng tiền hoàn trả quá hạn và dự kiến là khoảng 191,2 tỷ yên, trong khi tiền mặt và tiền gửi chỉ có 92,41 triệu yên.
• Các công ty phản đối một số kết luận của giới chức và cho biết sẽ tập trung vào việc bán tài sản, phục vụ nhà đầu tư hiện hữu.
• Việc bán sản phẩm mới bị cấm, nhưng có thể tiếp tục những công việc cần thiết liên quan đến hợp đồng hiện có. Chưa có thời hạn cụ thể cho việc hoàn trả đầy đủ.