Hà Nội đề xuất miễn bốc thăm nhà ở cho 902 hộ sống chật chội tại khu phố cổ

Lối thoát cho những ngôi nhà có chưa đến năm mét vuông mỗi người

Hà Nội đề xuất dành tối đa 902 căn hộ nhà ở xã hội cho các hộ sống trong những ngôi nhà quá chật chội tại phường Hoàn Kiếm, cho phép các gia đình đủ điều kiện mua hoặc thuê mua mà không phải tham gia đợt bốc thăm nhà ở thông thường. Giai đoạn đầu dự kiến bố trí 552 căn tại chín dự án trong năm 2026, đáp ứng khoảng 61% số hộ được xác định.

UBND phường Hoàn Kiếm thống kê có 902 hộ với 3.621 người sống trong diện tích sàn bình quân dưới năm mét vuông mỗi người tại khu phố cổ và các tuyến phố cũ. Nhiều gia đình có nhiều thế hệ cùng sinh sống trong diện tích chưa đến 20 mét vuông, sử dụng chung bếp, nhà vệ sinh và nguồn nước.

Đề xuất được trình HĐND thành phố Hà Nội tại kỳ họp chuyên đề ngày 28 tháng 10 năm 2026. Chính sách kết hợp cơ hội mới với một nghĩa vụ đáng kể: mỗi hộ tham gia chỉ được tiếp cận một căn hộ duy nhất và tất cả thành viên phải rời chỗ ở cũ, đăng ký thường trú tại nhà mới.

Người dân tự chi trả tiền mua căn hộ theo quy định về nhà ở xã hội. Lợi ích được đề xuất là được ưu tiên tiếp cận mà không phải bốc thăm; giá bán, hồ sơ và các khoản vay ưu đãi vẫn tuân theo quy định hiện hành về nhà ở xã hội.

Phó Chủ tịch Thường trực UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn trình bày đề xuất như một giải pháp ứng phó với điều kiện sống mà các gia đình khó tự cải thiện. Thành phố dự kiến sử dụng các dự án sẽ hoàn thành và mở bán trong năm 2026 và đầu năm 2027, tiếp nối chương trình di dời trước đây bị đình trệ do chưa có nhà ở phù hợp.

Vì sao thành phố muốn người dân di dời

Đánh giá của Hà Nội cho thấy tình trạng chật chội, nhà xuống cấp và nguy cơ mất an toàn phòng cháy chữa cháy nghiêm trọng. Nhiều nhà thuộc diện bị ảnh hưởng có mặt tiền hẹp, chiều sâu lớn, nằm trong các ngõ nhỏ, với lối thoát hiểm hạn chế mà nhiều hộ có thể phải dùng chung.

Hệ thống điện đã bị thay đổi qua nhiều lần sửa chữa, trong khi một số gia đình nấu ăn, sinh hoạt và buôn bán ngay trong cùng một không gian. Lối đi hẹp khiến xe chữa cháy khó tiếp cận công trình, đồng thời gây trở ngại cho việc sơ tán và cứu hộ.

Người dân còn thiếu ánh sáng tự nhiên và thông gió, phải sống trong phòng ẩm thấp và dùng chung khu vệ sinh. Thành phố xác định trẻ em, người cao tuổi, người mắc bệnh và người khuyết tật là những nhóm đặc biệt dễ bị ảnh hưởng đến sức khỏe bởi các điều kiện này.

Việc cải tạo khó khăn không chỉ vì thu nhập hộ gia đình. Một số công trình nằm trong khu vực bảo tồn, nơi bị hạn chế cơi nới và xây mới. Những công trình khác là nhà thuộc sở hữu công được cho nhiều hộ thuê, hoặc có nhiều chủ sở hữu cùng không gian dùng chung, khiến việc thống nhất sửa chữa trở nên khó khăn.

Phần lớn các hộ được thành phố xác định sống dựa vào công việc phi chính thức, với thu nhập thấp và không ổn định. Họ không đủ khả năng mua nhà thương mại. Tuy nhiên, theo cơ chế phân bổ hiện hành, người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội vẫn phải tham gia bốc thăm khi nhu cầu vượt nguồn cung, khiến các gia đình không thể dự liệu khi nào mình có thể chuyển đi.

Ai đủ điều kiện được ưu tiên?

Chương trình được đề xuất ban đầu chỉ áp dụng tại khu phố cổ và các tuyến phố cũ thuộc phường Hoàn Kiếm. Người đăng ký phải đáp ứng tất cả các điều kiện sau:

• Có đăng ký thường trú và thực tế sinh sống tại khu vực được chỉ định trước khi nghị quyết được thông qua.
• Diện tích sàn nhà ở bình quân dưới năm mét vuông mỗi người.
• Đáp ứng các điều kiện pháp luật về mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
• Tự nguyện đăng ký và được chấp thuận trong danh sách do UBND phường Hoàn Kiếm lập.

Yêu cầu vừa có đăng ký thường trú vừa thực tế sinh sống là điểm đáng lưu ý: đề xuất đòi hỏi phải đáp ứng cả hai điều kiện. Vì vậy, danh sách của phường sẽ xác định những hộ nào có thể sử dụng cơ chế phân bổ đặc biệt, đồng thời vẫn phải đáp ứng các điều kiện chung về nhà ở xã hội.

Phụ lục đề xuất xếp 902 hộ vào nhóm di dời tự nguyện. 478 hộ thuộc diện di dời bắt buộc nằm ngoài phạm vi áp dụng dự kiến của nghị quyết này và sẽ cần được giải quyết bằng các phương án khác.

Hà Nội có thể xem xét mở rộng chính sách sau khi đánh giá tác động và nguồn lực hiện có. Trong giai đoạn đầu, số căn hộ tối đa 902 sẽ được điều chỉnh theo số hồ sơ thực tế đủ điều kiện, và mỗi hộ chỉ được hưởng chính sách một lần.

Vị trí của 552 căn hộ đầu tiên

Đề xuất phân bổ căn hộ tại chín khu phát triển thay vì đưa tất cả các gia đình tham gia vào một khu tái định cư duy nhất. Các địa điểm gồm Linh Nam, Đại Mỗ, Đan Phượng, Thạch Thất, Vĩnh Hưng, Mê Linh và Phúc Thịnh.

Lịch trình dự kiến của các dự án nêu rõ phương án phân bổ trong năm 2026 như sau:

• Dự án nhà ở X2 tại Linh Nam: 24 căn hộ.
• Các tòa nhà ở xã hội CT1 và CT3 thuộc khu đô thị DM1 tại Đại Mỗ: 50 căn hộ.
• Dự án nhà ở xã hội tại km 17 Quốc lộ 32, huyện Đan Phượng: 73 căn hộ.
• Dự án nhà ở xã hội Đồng Trúc tại Thạch Thất: 44 căn hộ.
• Dự án nhà ở xã hội Tân Xã tại Thạch Thất: 20 căn hộ.
• Khu nhà ở xã hội Vĩnh Hưng tại ngõ 321, phố Vĩnh Hưng: 92 căn hộ.
• Phần nhà ở xã hội thuộc khu phát triển Minh Đức tại Mê Linh: 97 căn hộ.
• Phần nhà ở xã hội thuộc khu phát triển mở rộng Minh Giang và Đầm Va tại Mê Linh: 75 căn hộ.
• Dự án nhà ở xã hội gắn với hạ tầng khu đấu giá đất Tuấn Lê tại Phúc Thịnh: 77 căn hộ.

Tổng cộng chín đợt phân bổ là 552 căn hộ. So với mức trần đề xuất 902 căn, còn thiếu 350 căn cần được bố trí trong các đợt tiếp theo nếu tất cả các hộ được xác định đều đủ điều kiện và tham gia. Thành phố dự kiến tiếp tục bố trí nhà ở trong năm 2027.

Tại mỗi dự án, số căn dành riêng cho chương trình không vượt quá 20% số căn mở bán, tùy thuộc vào thỏa thuận với chủ đầu tư. Do đó, thỏa thuận với chủ đầu tư và tiến độ xây dựng giữ vai trò then chốt đối với việc triển khai chương trình.

Giao thông và dịch vụ sẽ định hình việc chọn dự án

Hà Nội đề xuất lựa chọn các dự án có giao thông công cộng thuận tiện, ưu tiên khả năng tiếp cận các tuyến đường sắt đô thị. Trường học, cơ sở y tế, chợ và dịch vụ thương mại cũng sẽ là tiêu chí lựa chọn.

Thành phố muốn chọn căn hộ có bố trí phù hợp với các hộ gia đình bình quân khoảng bốn người. Tiến độ hoàn thành phải phù hợp với chương trình di dời, vì vậy mức độ phù hợp của dự án sẽ phụ thuộc cả vào thời điểm nhà ở và dịch vụ xung quanh sẵn sàng, chứ không chỉ vào vị trí.

Với những gia đình có thu nhập từ công việc phi chính thức, chuyển nhà không chỉ đơn thuần là có thêm diện tích sinh hoạt. Kết nối giao thông ảnh hưởng đến việc đi lại để làm việc, còn trường học, phòng khám và chợ gần nhà tác động đến chi tiêu và sinh hoạt hằng ngày. Những nhu cầu đó phần nào lý giải vì sao đề xuất đề cập đến hạ tầng xã hội bên cạnh số lượng căn hộ.

Trước khi nhận đăng ký, thành phố cần công bố các dự án, số lượng và loại căn hộ cũng như tiến độ bàn giao. Sau thời hạn quy định, những căn hộ không có người đủ điều kiện đăng ký có thể được bán hoặc cho thuê mua cho những người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội khác.

Cách xếp hạng các gia đình mà không bốc thăm

Các hộ vẫn phải qua khâu xét chọn nếu số gia đình đăng ký vào một dự án vượt quá số căn dành riêng. Dự thảo đề xuất ưu tiên xếp hạng những hộ có diện tích ở bình quân mỗi người thấp nhất trước.

Tiếp theo, ưu tiên các hộ có người cao tuổi hoặc người khuyết tật, cũng như các hộ thuộc diện nghèo hoặc cận nghèo. Thời điểm đăng ký là tiêu chí kế tiếp. Những gia đình không được nhận căn hộ tại dự án mong muốn sẽ được chuyển sang một dự án khác trong quỹ nhà ở dành riêng cho chương trình.

Ông Trần Hợp Dũng, Trưởng ban Đô thị của HĐND thành phố, cho biết trong quá trình thẩm tra rằng cần điều chỉnh tiêu chí thứ tự đăng ký. Những người ít có cơ hội tiếp cận thông tin, người cao tuổi, người khuyết tật và cư dân không thể sử dụng các kênh trực tuyến có thể gặp bất lợi nếu quy định ưu tiên người nộp hồ sơ trước.

Ban cũng yêu cầu làm rõ cơ sở xác định ngưỡng dưới năm mét vuông mỗi người, đồng thời cung cấp số liệu về các hộ có diện tích nhỉnh hơn ngưỡng này. Một ngưỡng cứng có thể khiến các gia đình có điều kiện sống rất giống nhau bị xếp vào hai bên khác nhau của ranh giới đủ điều kiện.

Ban ủng hộ việc ưu tiên các hộ khó khăn nhất, đồng thời đề nghị thành phố xem xét những nhóm bị loại khỏi chính sách, trong đó có người thuê nhà và lao động di cư không có đăng ký thường trú. Ban cũng đề nghị xem xét các biện pháp bảo đảm liên quan đến người đăng ký đã sở hữu nhà ở tại nơi khác trong Hà Nội.

Ai chi trả và điều gì xảy ra với nhà ở cũ?

Các gia đình tham gia sẽ tự chi trả tiền mua hoặc thuê mua theo giá nhà ở xã hội được quản lý. Thuê mua cho phép hộ gia đình thanh toán theo thời hạn đã thỏa thuận để tiến tới sở hữu nhà, thay vì trả toàn bộ giá ngay từ đầu.

Đề xuất không bố trí ngân sách hỗ trợ trực tiếp cho người thụ hưởng để mua hoặc nhận nhà mới. Các khoản vay ưu đãi, giá bán, giấy tờ và thủ tục sẽ thực hiện theo quy định hiện hành về nhà ở xã hội. Với những hộ có thu nhập không đều, lịch thanh toán và khả năng tiếp cận khoản vay đủ điều kiện vẫn sẽ là vấn đề thực tế cần lưu tâm.

Việc chuyển đi đòi hỏi toàn bộ hộ gia đình rời chỗ ở cũ và đăng ký thường trú tại địa chỉ mới trong thời hạn do thành phố quy định. Các gia đình thuê nhà thuộc sở hữu công sẽ phải chấm dứt hợp đồng thuê và bàn giao lại diện tích cho cơ quan quản lý nhà ở.

Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân sẽ được xử lý theo phương án của thành phố nhằm ngăn người ở mới tái tạo tình trạng quá tải tại nơi đã được bàn giao. Cách thức cụ thể đối với các bất động sản này chưa được nêu rõ; việc xử lý càng phức tạp khi chủ sở hữu, người thuê và những người đã chuyển đi vẫn có các quyền khác nhau.

Ban Đô thị đề nghị làm rõ các nguyên tắc bảo vệ quyền lợi của những bên liên quan. Ban cũng yêu cầu giải thích khoản chi cho việc khảo sát hộ gia đình, lập danh sách người đăng ký, cung cấp thông tin công khai và quản lý nhà đã được bàn giao. Những công việc hành chính này cần nguồn lực dù người thụ hưởng không được hỗ trợ trực tiếp tiền mua nhà.

Bài toán then chốt là bảo đảm đủ căn hộ

Ông Dương Đức Tuấn cho biết với HĐND thành phố rằng chính sách di dời khu phố cổ trước đây của Hà Nội chủ yếu không thể triển khai do chưa có nhà ở phù hợp. Đề xuất mới tìm cách tháo gỡ trở ngại đó bằng việc xác định căn hộ tại các dự án nhà ở xã hội dự kiến sắp được đưa ra thị trường.

Tuy nhiên, Ban Đô thị đề nghị xây dựng cơ chế bảo đảm nguồn cung nhà ở nếu dự án chậm tiến độ hoặc không đạt được thỏa thuận cần thiết. Ban cũng yêu cầu có lộ trình và phương án dành cho các hộ khác đang gặp khó khăn về nhà ở trong khu vực.

Bí thư Thành ủy Hà Nội Trần Đức Thắng kêu gọi thành phố tính toán nguồn cung nhà ở xã hội song song với chính sách và bảo đảm người thụ hưởng dự kiến thực sự có thể nhận nhà. Mối quan tâm này gắn các quy định phân bổ với khả năng cung ứng căn hộ trên thực tế.

Đề xuất về nhà ở là một trong 22 nghị quyết được xem xét theo bốn nhóm chính sách tại kỳ họp chuyên đề lần thứ bảy của HĐND thành phố. Chủ tịch HĐND thành phố Phùng Thị Hồng Hà cho biết một số tài liệu mới hoàn tất sát thời điểm khai mạc, khiến các ban phải thẩm tra suốt đêm, đồng thời kêu gọi xem xét kỹ thẩm quyền pháp lý, nguồn lực và tính khả thi.

Thành phố gắn chính sách di dời với Điều 22 Hiến pháp năm 2013 về quyền có nơi ở hợp pháp và tầm nhìn quy hoạch tổng thể Hà Nội kéo dài 100 năm. Khi trình bày đề xuất, chính quyền cũng viện dẫn thẩm quyền theo Luật Thủ đô năm 2026. Nhiệm vụ trước mắt rất cụ thể: biến quyền lợi được đề xuất thành những căn hộ hoàn thiện mà các hộ đủ điều kiện có thể chi trả và chuyển đến ở.

Từ kế hoạch năm 2013 đến lộ trình dự kiến

Nỗ lực giảm tình trạng chật chội tại khu phố cổ của Hà Nội trải qua nhiều giai đoạn chính sách. Các mốc thời gian chính và bước đi dự kiến gồm:

• Ngày 9 tháng 1 năm 2013: Thành phố ban hành Quyết định số 168 kèm theo đề án di dời khu phố cổ trước đây; đề án sau đó đình trệ chủ yếu do không có nhà ở.
• Ngày 28 tháng 10 năm 2026: HĐND thành phố nghe đề xuất mới tại kỳ họp chuyên đề lần thứ bảy.
• Trong năm 2026: Đợt phân bổ ban đầu dự kiến gồm 552 căn hộ tại chín dự án nhà ở xã hội.
• Đầu năm 2027 và trong năm 2027: Thành phố dự kiến sử dụng thêm các dự án hoàn thành và tiếp tục bố trí căn hộ.

Đề xuất vẫn cần HĐND thành phố quyết định; chưa có thông tin về kết quả thông qua. Nếu được thông qua, chính quyền thành phố sẽ lập danh sách người thụ hưởng, xác định và công bố quỹ nhà ở, đồng thời ban hành quy định và kế hoạch triển khai.

Nếu cả 902 hộ được xác định đều tham gia, khoảng 3.621 người sẽ rời những nơi ở chật chội. Để đạt được kết quả này cần đồng thời bàn giao căn hộ, có phương án thanh toán phù hợp khả năng chi trả và thực thi yêu cầu toàn bộ hộ phải rời nhà cũ.

Điểm chính

• Hà Nội đề xuất ưu tiên tối đa 902 căn hộ nhà ở xã hội cho các hộ đủ điều kiện tại phường Hoàn Kiếm mà không phải bốc thăm.
• Rà soát của phường xác định 3.621 người sống với diện tích sàn dưới năm mét vuông mỗi người.
• Kế hoạch ban đầu dành 552 căn tại chín dự án trong năm 2026, và dự kiến tiếp tục phân bổ trong năm 2027.
• Các gia đình sẽ tự chi trả theo quy định về nhà ở xã hội và đưa toàn bộ thành viên ra khỏi chỗ ở cũ.
• Quá trình thẩm tra của HĐND tập trung vào điều kiện đủ, xếp hạng công bằng, nguồn cung đáng tin cậy và cách xử lý nhà đã bàn giao.
• 478 hộ thuộc nhóm di dời bắt buộc nằm ngoài phạm vi chương trình được đề xuất.