Tashkent phân bổ 131 khu đất xây trung tâm mahalla theo một quyết định hạn chế tiếp cận của thị trưởng

Trung tâm cộng đồng dùng chung không gian với các dự án thương mại

Một quyết định hạn chế tiếp cận của thị trưởng Tashkent, ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2024, đã phân bổ 131 bất động sản để xây dựng các trung tâm mahalla thông qua hình thức hợp tác với doanh nghiệp. Hồ sơ dự án mô tả nhiều công trình, từ tòa nhà có 80 căn hộ đến phòng khám với 56 giường bệnh, khách sạn và nhà hàng trên sân thượng, trong khi các ủy ban khu dân cư thường chỉ sử dụng một phần nhỏ mặt bằng.

Quyết định số 877-14-0-Q/24 liệt kê 112 bất động sản và có phụ lục đề cập thêm 19 bất động sản. Phụ lục sửa đổi các điều khoản trong một quyết định trước đó, số 417-14-0-Q/24, được ban hành ngày 1 tháng 7 năm 2024. Việc kiểm tra mã QR trên văn bản tháng 11 xác nhận tính xác thực, nhưng cho thấy quyền truy cập công khai bị hạn chế theo diện “chỉ sử dụng cho công vụ”, với lý do là thông tin được bảo vệ.

Việc phân bổ đã vấp phải sự giám sát sau các tranh chấp xây dựng tại Mutaxassislar uylari, Cho'lpon, Qadrdon và Oqqo'rg'on. Một cuộc điều tra lần theo các dự án qua đánh giá môi trường, hồ sơ hợp tác công tư và ảnh vệ tinh, qua đó xác định các kế hoạch thay thế văn phòng mahalla và bãi đỗ xe hiện hữu bằng những khu phát triển quy mô lớn hơn.

Mahalla là tổ chức cộng đồng khu dân cư, nơi người dân tiếp cận chính quyền địa phương và các dịch vụ hỗ trợ. Hợp tác công tư (PPP) là hình thức cơ quan công quyền và doanh nghiệp cùng triển khai dự án theo một thỏa thuận. Trong trường hợp này, vấn đề cốt lõi là cư dân được sử dụng bao nhiêu không gian cộng đồng để đổi lấy việc cho phép phát triển thương mại trên các bất động sản được phân bổ.

Các trung tâm được kỳ vọng cung cấp những gì

Quyết định đưa ra mô hình dựa trên mahalla Dilbuloq thuộc quận Yakkasaroy. Các dự án phải tuân theo thiết kế đã được phê duyệt và đáp ứng thời hạn quy định trong thỏa thuận hợp tác.

Các hạng mục bắt buộc gồm phòng riêng cho chủ tịch mahalla và “bảy thành viên mahalla”, tức nhóm lãnh đạo địa phương, cùng khu vực chờ, phòng họp và thư viện. Kế hoạch cũng yêu cầu có phòng y tế, sân chơi trẻ em, cảnh quan cây xanh và bãi đỗ xe hiện đại, sử dụng miễn phí.

Góc Jadid cũng là một hạng mục bắt buộc. Đây là những không gian dành riêng cho các nhà cải cách gắn với phong trào Jadid, vốn thúc đẩy giáo dục và đổi mới xã hội ở Trung Á. Việc sử dụng các tòa nhà sau khi hoàn thành sẽ được quy định trong thỏa thuận hợp tác.

Tashkent có nhu cầu đã được ghi nhận về việc cải thiện cơ sở vật chất cộng đồng: 99 mahalla không có văn phòng riêng, 84 cơ sở không đáp ứng tiêu chuẩn quy hoạch đô thị và bốn cơ sở đang trong tình trạng nguy hiểm. Những con số này phản ánh các vấn đề khác nhau và cần được xem xét riêng. Chúng cho thấy việc thay thế hoặc cải thiện văn phòng khu dân cư có thể đem lại lợi ích thiết thực, nhất là tại những nơi người dân hiện không có địa điểm phù hợp để gặp chính quyền địa phương.

Có thể lần dấu bao nhiêu dự án trong chương trình?

Các đánh giá môi trường do Trung tâm Thẩm định Sinh thái Nhà nước ban hành giúp nhóm điều tra xem xét 50 trong số 131 bất động sản, tương đương khoảng 38% tổng số. Tọa độ trong các tài liệu này được dùng để lập bản đồ vị trí và xác định nhà phát triển.

Đánh giá của bảy công ty dẫn trực tiếp quyết định hạn chế tiếp cận: Mercury Energy, Basic Idea, East Dream Engineering, Universal Montaj Group, Nani Studio, Welcome to Bukhara và Orient Star. Những viện dẫn này liên kết kế hoạch xây dựng riêng lẻ với việc phân bổ của thị trưởng.

Danh mục PPP của Bộ Kinh tế và Tài chính xác định thêm chín cơ sở, với tổng mức đầu tư được liệt kê từ 8 tỷ đến 12,7 tỷ som Uzbekistan (UZS). Mức cao hơn nhiều hơn mức thấp 4,7 tỷ UZS, tương đương khoảng 59%. Không có tọa độ chính xác của chín dự án này.

Danh mục ghi Kaykovus Invest gắn với mahalla Kaykovus, Ayino với Shirin, Yosh Nihol Tekstil với Birdamlik và Prosperity Tashkent với Chakar. Danh mục cũng nêu Omina Fayz Servis tại Feruza, Max Win Service tại Ijodkor, Gold Zillion Pharm tại Fazogir, Blessed Rent tại Marhamat và Universal Montaj Group tại Qumariq.

Chi phí giúp cư dân hình dung quy mô của từng dự án. Tuy nhiên, để đánh giá lợi ích công cộng, còn cần biết diện tích và tình trạng cơ sở cộng đồng, giá trị bất động sản được phân bổ và nghĩa vụ ghi trong mỗi thỏa thuận. Những thông tin này quyết định thành phố và các khu dân cư sẽ nhận được gì.

Căn hộ, giường bệnh và khách sạn

Tại mahalla Guzarboshi, East Dream Engineering xin xây dựng tòa nhà bảy tầng với 80 căn hộ, dự kiến có 240 cư dân. Cơ sở mahalla và các phòng thương mại sẽ dùng chung tầng trệt, bên trên là khu căn hộ.

Tại Birdamlik, Yosh Nihol Tekstil đề xuất một tòa nhà năm tầng. Phòng khám chẩn đoán đa khoa sẽ chiếm các tầng ba, bốn và năm, gồm các khoa nội trú với tổng cộng 56 giường bệnh.

Dự án Turon do Lauris Decoration Build phát triển gồm phòng tập thể dục, bể bơi, thẩm mỹ viện, phòng khám và trung tâm giáo dục trong một tòa nhà năm tầng. Tại Beshag'och, One Housing Group lên kế hoạch xây khách sạn sáu tầng kết hợp với văn phòng mahalla. Dự án của Friends Fish Lucky tại Nihol gồm một tòa nhà ba tầng và nhà hàng trên sân thượng.

Trong phần lớn dự án được xem xét, ủy ban mahalla chỉ sử dụng một diện tích tương đối nhỏ, thường ở tầng trệt, tầng hầm hoặc tầng bán hầm. Phần còn lại phục vụ mục đích thương mại. Dự án của INSAN 01 liệt kê cửa hàng, phòng học và văn phòng nhưng không nêu rõ cơ sở dành cho ủy ban mahalla.

Các hoạt động thương mại có thể tạo nguồn thu trong khuôn khổ hợp tác, còn phòng khám hoặc cơ sở thể thao mới có thể cung cấp dịch vụ gần nơi ở. Tuy nhiên, với người dân cần tiếp cận chính quyền khu dân cư, lợi ích thực tế phụ thuộc vào những phòng họ có thể sử dụng, khả năng tiếp cận và các dịch vụ được bảo đảm trong thỏa thuận.

Bãi đỗ xe và văn phòng hiện hữu nhường chỗ

Đối chiếu ảnh Google Earth với tài liệu môi trường cho thấy ít nhất sáu dự án ảnh hưởng đến các bãi đỗ xe hiện có: năm trung tâm dự kiến xây dựng và một tòa nhà đã được xây trên khu đất đỗ xe.

Các dự án được xem xét gồm The Paradise House tại Matonat, một trung tâm mahalla kết hợp trung tâm kinh doanh do Developers Sam xây dựng, và tòa nhà năm tầng gắn với Rom Global Stroy. Những dự án khác liên quan đến Voris Property Management tại Oliy Himmat và Abdulla Avloniy, ABC Cosmo tại Beg'ubor và Umida Bintu Baxodir tại Bunyod.

Hơn 14 khu dân cư cũng đang phá dỡ các tòa nhà mahalla hiện hữu để nhường chỗ cho những công trình thương mại nhiều tầng. Với các cộng đồng này, thay đổi đồng nghĩa với việc thay thế một cơ sở công cộng đã có, chứ không đơn thuần là xây thêm trên khu đất trống.

Cam kết trong quyết định về bãi đỗ xe miễn phí đặc biệt quan trọng ở những nơi công trình chiếm dụng các bãi xe hiện hữu. Người dân cần biết sau khi hoàn thành còn lại bao nhiêu chỗ sử dụng được, các chỗ đó nằm ở đâu và liệu việc tiếp cận có tiếp tục miễn phí hay không. Trong thời gian tái phát triển, vị trí tạm thời của các dịch vụ mahalla cũng quan trọng đối với những người cần hỗ trợ trước khi tòa nhà thay thế mở cửa.

Trong một số trường hợp, phê duyệt môi trường được cấp sau khi xây dựng

Các công trình tại Nurliyo'l, Abdulla Avloniy và Astrobod được cho là đã khởi công, hoặc đã hoàn thành, trước khi trải qua thẩm định môi trường bắt buộc của nhà nước. Một số đánh giá được cho là chỉ được ban hành sau khi công việc mà chúng cần xem xét đã diễn ra.

Đánh giá môi trường xem xét tác động của dự án đề xuất và các điều kiện cần thiết để hạn chế thiệt hại. Thời điểm đánh giá rất quan trọng vì các biện pháp bảo vệ có thể được đưa vào kế hoạch trước khi bắt đầu đào đất, phá dỡ hoặc chặt cây. Nếu phê duyệt được cấp sau khi xây dựng, cơ hội điều chỉnh thiết kế hoặc bảo vệ những gì đã mất sẽ ít hơn.

Cuộc điều tra cũng ghi nhận cáo buộc cây trưởng thành bị chặt trước khi xây dựng tại các địa điểm gắn với Quyosh và Mercury Energy. Các nhà phát triển được cho là đã thông báo với cơ quan môi trường rằng không có cây trên khu đất được phân bổ, trong khi ảnh chụp cho thấy khu vực xung quanh có cây xanh.

Gần dự án True Grade, có 29 cây được ghi nhận, bổ sung một con số cụ thể vào những lo ngại về cách mô tả thảm thực vật. Vị trí cây so với ranh giới bất động sản rất quan trọng khi kiểm tra các khai báo này, bởi tác động của công trường cũng có thể ảnh hưởng đến cây ngay sát khu vực.

Đối với cư dân, những tranh cãi này liên quan đến bóng mát, không gian ngoài trời và tình trạng đường phố, chứ không chỉ là giấy tờ. Việc kiểm tra khảo sát hiện trạng ban đầu, hồ sơ cây xanh và thời điểm xây dựng sẽ giúp cơ quan chức năng đánh giá liệu nội dung khai báo của dự án có phù hợp với điều kiện trước khi thi công hay không.

Ai nhận nhiều bất động sản?

Haike Zhineng, Max Win Service và Best-Tall-House nằm trong số các công ty mỗi bên nhận hai dự án. Cuộc điều tra phát hiện một số doanh nghiệp có chung người sáng lập, giám đốc hoặc kế toán, bên cạnh những công ty đã bị tuyên bố phá sản hoặc giải thể.

Mối liên hệ giữa các doanh nghiệp là yếu tố cần xem xét khi đánh giá cơ hội công được phân bổ rộng rãi đến đâu. Nhiều doanh nghiệp mang tên khác nhau vẫn có thể liên kết thông qua quyền sở hữu hoặc quản lý, khiến danh tính những người đứng sau các công ty trở thành vấn đề cần được giám sát.

Thông tin sở hữu được cuộc điều tra dẫn lại cho thấy Doniyor Komilov, con trai cựu Bộ trưởng Ngoại giao Uzbekistan Abdulaziz Komilov, nắm 99% cổ phần tại Delta Global Dynamics. Muốn kiểm tra quy trình lựa chọn, cần lần theo quyền sở hữu và cơ cấu quản lý của các bên nhận dự án, đồng thời xem xét các điều khoản trong thỏa thuận của họ.

Nhà kinh tế học Otabek Bakirov và các chuyên gia pháp lý kêu gọi tiến hành kiểm toán toàn diện và đưa đất đã phân bổ trở lại quỹ dự trữ nhà nước. Họ lo ngại những khu đất giá trị tại Tashkent được giao để phát triển thương mại dưới danh nghĩa xây dựng trung tâm mahalla.

Cuộc kiểm toán cần đối chiếu từng lần phân bổ với thiết kế được phê duyệt, nghĩa vụ hợp tác và các hạng mục đã hoàn thành. Với một khu dân cư, tiêu chí thực tế là liệu cơ sở công cộng, bãi đỗ xe và các tiện ích khác đã cam kết có được bàn giao và duy trì theo đúng điều khoản hay không.

Các quyết định hạn chế tiếp cận trở nên phổ biến hơn

Số liệu trên cổng E-Qaror cho thấy thị trưởng Tashkent ban hành 803 quyết định và chỉ thị từ tháng 1 đến ngày 18 tháng 8 năm 2025. Trong số này, 264 văn bản được công khai và 539 văn bản bị hạn chế, trong đó 371 văn bản mang dấu “chỉ sử dụng cho công vụ”.

Trong cùng kỳ năm 2024, 405 trong tổng số 763 văn bản được công khai và 358 văn bản bị hạn chế, trong đó 277 văn bản mang dấu này. Tỷ lệ văn bản bị hạn chế tăng từ 46,9% lên 67,1%, tức tăng 20,2 điểm phần trăm. Tổng số văn bản chỉ tăng 40.

Hội đồng Đại biểu Nhân dân Tashkent có cách công bố khác. Trong giai đoạn năm 2025, hội đồng công khai 135 trong tổng số 172 quyết định, khoảng 78%, so với 110 trong tổng số 130 quyết định, khoảng 85%, một năm trước đó.

Bộ Tư pháp giải thích rằng thị trưởng quyết định trạng thái công bố, trong khuôn khổ các hạn chế pháp lý đối với thông tin như vấn đề an ninh, dữ liệu cá nhân và quyền giám hộ. Tháng 11 năm 2022, văn phòng thị trưởng công bố rồi ẩn các quyết định của hội đồng liên quan đến ngân sách thành phố trong nửa đầu năm đó. Sau đó, bộ đã khôi phục quyền truy cập.

Rà soát của Cơ quan Chống tham nhũng đối với 19.495 quyết định và chỉ thị bị ẩn trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 6 năm 2026 cho thấy 775 văn bản bị giữ lại mà không có căn cứ. Con số này tương đương khoảng 4% tài liệu được kiểm tra và đặt tranh cãi về mahalla trong bối cảnh rộng hơn của vấn đề tiếp cận các quyết định ở chính quyền địa phương.

Vụ kiện và mốc thời gian pháp lý

Cư dân Oqqo'rg'on đã kháng nghị thành công quyết định của thị trưởng về việc phân bổ khu đất rộng 0,05 ha, tương đương 500 mét vuông, để xây tòa nhà năm tầng. Tòa án hành chính liên quận Mirzo Ulug'bek tuyên quyết định vô hiệu ngày 4 tháng 8. Năm ban hành phán quyết không được nêu rõ.

Các quy định quản lý văn bản mang dấu “chỉ sử dụng cho công vụ” được thông qua theo Nghị quyết số 766 của Nội các Bộ trưởng ngày 4 tháng 12 năm 2025. Quy định yêu cầu cơ quan công quyền lập danh sách thông tin thuộc diện có thể hạn chế tiếp cận và loại trừ những thông tin mà luật về công khai yêu cầu phải công bố.

Quy định cũng hạn chế việc áp dụng phân loại này đối với văn bản thiết lập, sửa đổi hoặc bãi bỏ các quy tắc pháp lý có tính ràng buộc chung, ngoại trừ thông tin thuộc diện hạn chế phổ biến. Quy định giao cho cơ quan O'zarxiv nhiệm vụ điều phối và giám sát, trong đó có quyền ban hành chỉ thị bắt buộc để xử lý vi phạm.

Các mốc thời gian chính cho thấy diễn biến của việc phân bổ bất động sản và các quy định rộng hơn về công khai thông tin:

• Ngày 1 tháng 7 năm 2024: Tashkent thông qua quyết định trước đó, số 417-14-0-Q/24.
• Ngày 29 tháng 11 năm 2024: Quyết định số 877-14-0-Q/24 đề cập 131 bất động sản, trong đó có các sửa đổi liên quan đến 19 bất động sản.
• Từ tháng 1 đến ngày 18 tháng 8 năm 2025: Văn bản bị hạn chế của thị trưởng chiếm 67,1% tổng số.
• Ngày 4 tháng 12 năm 2025: Nghị quyết số 766 của Nội các Bộ trưởng thông qua quy định xử lý văn bản mang dấu chỉ sử dụng cho công vụ.
• Từ tháng 1 đến tháng 6 năm 2026: Cơ quan Chống tham nhũng xác định 775 quyết định và chỉ thị bị ẩn không có căn cứ.

Phán quyết tại Oqqo'rg'on là ví dụ cụ thể cho thấy cư dân có thể đưa việc phân bổ đất ra tòa và yêu cầu hủy bỏ. Trên phạm vi toàn chương trình, việc công khai các quyết định về bất động sản và thỏa thuận hợp tác sẽ giúp cộng đồng đối chiếu những cơ sở đã cam kết với những gì đang được xây dựng.

Điểm chính

• Một quyết định hạn chế tiếp cận của thị trưởng, ban hành tháng 11 năm 2024, đã phân bổ 131 bất động sản tại Tashkent để xây trung tâm mahalla thông qua hình thức hợp tác công tư.
• Tài liệu môi trường cho phép xem xét 50 bất động sản; danh mục của Bộ Tài chính xác định thêm chín cơ sở.
• Kế hoạch bao gồm căn hộ, phòng khám với 56 giường bệnh, khách sạn và nhà hàng trên sân thượng, thường đi kèm diện tích văn phòng mahalla hạn chế.
• Ít nhất sáu dự án ảnh hưởng đến các bãi đỗ xe hiện hữu, trong khi các tòa nhà mahalla hiện có đang bị phá dỡ tại hơn 14 khu dân cư.
• Việc xây dựng tại Nurliyo'l, Abdulla Avloniy và Astrobod được cho là đã diễn ra trước khi có phê duyệt môi trường bắt buộc.
• Cư dân Oqqo'rg'on thắng kiện phản đối việc phân bổ khu đất xây tòa nhà năm tầng.
• Tỷ lệ văn bản của thị trưởng Tashkent bị hạn chế tăng từ 46,9% lên 67,1% trong hai giai đoạn tương ứng của năm 2024 và 2025.