Hong Kong tiếp tục đứng đầu thế giới về nhà ở đắt đỏ, theo báo cáo năm 2025

Khả năng mua nhà tại Hong Kong trở thành tâm điểm năm 2025

Với nhiều người, sở hữu nhà ở Hong Kong vẫn là điều ngoài tầm với. Ấn bản năm 2025 của báo cáo Khả năng chi trả nhà ở quốc tế Demographia, một nghiên cứu dài hạn do Trung tâm Nhân khẩu học và Chính sách thuộc Đại học Chapman công bố, cho thấy trong số 95 thị trường nhà ở lớn tại tám quốc gia, không có thị trường nào được xếp là có giá phải chăng (quý III/2024). Hong Kong một lần nữa đứng cuối bảng về khả năng chi trả, với tỷ số trung vị là 14.4. Tỷ số này có nghĩa là một căn nhà điển hình có giá cao hơn thu nhập trung vị trước thuế của một hộ gia đình trong hơn 14 năm. Đây là năm thứ 14 liên tiếp thành phố đứng đầu bảng xếp hạng này.

Demographia sử dụng một chỉ số đơn giản: lấy giá nhà trung vị chia cho thu nhập hộ gia đình trung vị để tính tỷ số giá nhà trên thu nhập, còn gọi là bội số trung vị. Các thị trường có mức từ 9.0 trở lên thuộc nhóm mà Demographia gọi là không thể mua nổi. Hiện có 12 thị trường như vậy trên toàn cầu. Ở đầu kia của bảng xếp hạng, Pittsburgh là thị trường lớn có khả năng chi trả tốt nhất, với mức 3.2; tuy nhiên, theo các nhóm phân loại của báo cáo, nơi đây vẫn được xem là có giá tương đối khó mua. Tỷ số của Hong Kong đã giảm từ 16.7 năm ngoái và 20.8 trước đại dịch năm 2019, nhờ giá nhà hạ nhiệt và thu nhập dần phục hồi. Dù vậy, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập hộ gia đình vẫn rất lớn.

Cách xếp hạng và ý nghĩa của các con số

Mỗi thị trường trong nghiên cứu được xác định theo khu vực việc làm hoặc phạm vi đi lại làm việc, chứ không chỉ giới hạn ở trung tâm thành phố. Cách tiếp cận này giúp các nhà phân tích so sánh khả năng chi trả của một hộ gia đình điển hình với giá nhà tại địa phương. Đây cũng là lý do mức trung bình toàn quốc có thể gây hiểu lầm. Trong cùng một quốc gia, một đô thị có thị trường đất đai linh hoạt có thể rất khác với một đô thị bị hạn chế nghiêm ngặt về mở rộng.

Bội số trung vị là gì

Ví dụ, nếu giá bán nhà trung vị là 300,000 và thu nhập trung vị trước thuế của hộ gia đình là 75,000 thì bội số trung vị là 4.0. Theo phương pháp này, báo cáo xếp các thị trường theo nhiều mức, từ có khả năng chi trả khi tỷ số ở mức 3.0 trở xuống đến không thể mua nổi khi đạt 9.0 trở lên.

Tỷ số này thay đổi theo thu nhập và giá nhà. Giá nhà giảm hoặc thu nhập hộ gia đình tăng có thể kéo bội số xuống, ngay cả khi tiền trả góp thế chấp vẫn là gánh nặng. Điều này giúp lý giải vì sao tỷ số của Hong Kong đã cải thiện nhưng người mua nhà vẫn phải đối mặt với những rào cản lớn.

Vì sao Hong Kong vẫn đắt đỏ

Đất có thể phát triển khan hiếm, việc giải phóng đất đai bị kiểm soát chặt chẽ trong nhiều thập kỷ và nhu cầu dai dẳng khiến giá nhà tại Hong Kong luôn cao. Phần lớn lãnh thổ là đồi núi hoặc được bảo tồn thành công viên thiên nhiên, còn diện tích đô thị thì hạn chế. Các hộ gia đình cạnh tranh để có được không gian sống ít ỏi, trong khi dòng vốn trong và ngoài nước tìm đến bất động sản như một kênh tích trữ giá trị. Cung cầu hiếm khi nghiêng về phía người mua nhà lần đầu.

Hệ thống đất đai khiến tình hình thêm phức tạp. Chính quyền sở hữu toàn bộ đất đai và kiểm soát nguồn cung thông qua việc bán quyền thuê đất cho các nhà phát triển. Doanh thu từ đất đai đóng góp phần lớn vào ngân sách dịch vụ công, tạo động lực tài khóa để chính quyền quản lý nguồn cung thận trọng. Quy định quy hoạch và giới hạn chiều cao tại một số khu vực cũng hạn chế nguồn cung mới. Nghiên cứu liên quan đến báo cáo Demographia cho rằng các chính sách kiềm chế đô thị, như ranh giới phát triển và vành đai xanh, tạo ra tình trạng khan hiếm nhân tạo và đẩy giá đất gần các ranh giới quy hoạch lên cao.

Đà tăng giá đã dịu lại. Đến quý I/2025, chỉ số giá chính thức giảm khoảng 7.8 phần trăm so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu quý giảm liên tiếp thứ 13 tính theo năm. Số nhà hoàn thành tăng hơn 75 phần trăm trong năm 2024, doanh số thị trường sơ cấp tăng hơn một phần ba và giao dịch thứ cấp cũng tăng. Chính quyền bãi bỏ một số khoản thuế trước bạ đối với người mua và nới lỏng các bài kiểm tra sức chịu đựng khoản vay thế chấp nhằm kích cầu. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp trung bình nhích lên khoảng 3.9 phần trăm vào cuối năm ngoái. Bất chấp những chuyển biến này, nhiều hộ gia đình vẫn khó mua nổi nhà.

Joel Kotkin, giám đốc Trung tâm Nhân khẩu học và Chính sách thuộc Đại học Chapman, cho rằng các lựa chọn quy hoạch đóng vai trò trung tâm trong bài toán giá nhà.

Giá nhà cao phần lớn là hệ quả của các chính sách tìm cách hạn chế tăng trưởng ở vùng ven, trong khi đây vốn là hướng phát triển thông thường của các thành phố.

Nhận định này đặc biệt có ý nghĩa tại những thị trường khan hiếm đất như Hong Kong, nơi bất kỳ hạn chế bổ sung nào đối với nguồn cung mới ở vùng ven cũng có thể tác động dây chuyền đến toàn bộ mặt bằng giá.

Cuộc sống thực tế: nhà ở chật chội và thành phố nóng lên

Đằng sau những tỷ số là điều kiện sống ngày càng khó khăn. Ước tính có 220,000 cư dân sống trong các căn hộ bị chia nhỏ, nhà lồng hoặc công trình trên mái nhà. Nhiều nơi chật hẹp, không có cửa sổ hoặc thông gió kém. Phòng tắm và nhà bếp dùng chung khá phổ biến. Trong những tháng nóng nhất, tường mỏng và mái tôn giữ nhiệt đến tận đêm khuya, khiến việc ngủ nghỉ khó khăn và làm tăng nguy cơ sức khỏe cho người cao tuổi và trẻ em.

Sze Lai Shan, phó giám đốc Hiệp hội Tổ chức Cộng đồng, hỗ trợ các hộ thu nhập thấp trên khắp thành phố. Bà đã ghi nhận điều kiện sống tại những căn hộ này trong nhiều năm.

Một số điều kiện sống thực sự rất vô nhân đạo.

Nắng nóng càng làm tăng thêm áp lực. Đài Thiên văn Hong Kong cho biết năm 2024 ghi nhận số ngày nắng nóng kỷ lục, với 52 ngày nhiệt độ đạt 33 độ C trở lên. Khảo sát cư dân sống trong các căn hộ bị chia nhỏ cho thấy tình trạng mất ngủ, bệnh ngoài da, chóng mặt và căng thẳng tinh thần trong mùa hè khá phổ biến. Nhân viên cộng đồng cho biết có những gia đình phải dè sẻn tiền ăn để duy trì máy điều hòa, còn người cao tuổi dành ban ngày ở thư viện để tránh nóng.

Cải cách và các siêu dự án liệu có đủ

Chính quyền xác định hai siêu dự án là nguồn cung nhà ở trong tương lai. Kế hoạch Đô thị mới phía Bắc, gần biên giới Shenzhen, hướng đến xây dựng một cụm đô thị mới với hơn 900,000 căn nhà, hệ thống giao thông kết nối và các trung tâm việc làm mới. Tầm nhìn Lantau Ngày mai đề xuất xây dựng các đảo nhân tạo để bố trí hơn 200,000 căn nhà. Cả hai dự án có thể làm thay đổi diện mạo thành phố theo thời gian, nhưng chi phí, thách thức kỹ thuật và thời gian xây dựng kéo dài đồng nghĩa với việc chúng không thể giảm áp lực trong ngắn hạn.

Các nhà hoạch định chính sách cũng triển khai những biện pháp có thời hạn ngắn hơn. Chính quyền đặt mục tiêu xây khoảng 30,000 căn nhà ở công cộng dạng nhẹ vào năm 2027 đến 2028 và đã bố trí hơn 21,000 căn nhà chuyển tiếp. Số nhà hoàn thành tăng lên cùng việc nới lỏng các hạn chế vay thế chấp cho thấy hoạt động thị trường đang sôi động hơn. Thử thách then chốt là nguồn cung mới có phù hợp với khả năng chi trả của người mua hay không, chứ không chỉ là có bao nhiêu căn được bàn giao.

Wendell Cox, tác giả nghiên cứu Demographia, cảnh báo rằng chỉ riêng mật độ xây dựng cao không thể thu hẹp khoảng cách cho các gia đình điển hình nếu chi phí đất vẫn cao và nguồn cung ở vùng ven bị chặn lại.

David Leis, chủ tịch Trung tâm Chính sách Công Frontier, cho rằng khó khăn về khả năng chi trả nhà ở là vấn đề cốt lõi trong bức tranh chi phí sinh hoạt rộng lớn hơn.

Sự suy giảm khả năng chi trả nhà ở là nguyên nhân chính dẫn đến cuộc khủng hoảng chi phí sinh hoạt hiện nay, ảnh hưởng đến tầng lớp trung lưu và người lao động.

Chính sách nhà ở công cũng bị soi xét. Michael Wong, giáo sư kinh tế tại Đại học Hong Kong, chỉ trích các quy định về việc tiếp tục giữ nhà và tình trạng luân chuyển chậm các căn hộ được trợ giá, cho rằng những yếu tố này khiến người nộp đơn mới mắc kẹt trong thị trường thuê nhà tư nhân.

Đây hoàn toàn là thất bại của chính sách nhà ở công.

Muốn cải thiện khả năng chi trả trên quy mô lớn cần kết hợp giải phóng đất, phát triển hạ tầng, đẩy nhanh việc cung cấp nhà ở công và tạo nguồn cung nhà tư nhân có mức giá phù hợp với thu nhập điển hình.

Hong Kong so với các thành phố khác

Hong Kong cùng Sydney và một loạt thị trường ở bờ Tây Bắc Mỹ đứng đầu bảng những nơi khó mua nhà nhất. Các thành phố này đều có nhu cầu cao, trong khi việc mở rộng ra bên ngoài bị hạn chế bởi địa hình hoặc quy định. Một số nơi có tỷ số trên 10, ngưỡng cho thấy người mua phải chịu áp lực đặc biệt lớn.

• Hong Kong 14.4
• Sydney 13.8
• San Jose 12.1
• Vancouver 11.8
• Los Angeles 11.2
• Adelaide 10.9
• Honolulu 10.8
• San Francisco 10.0
• Melbourne 9.7
• San Diego 9.5

Ở đầu kia, Pittsburgh đạt mức 3.2, thấp nhất trong số 95 thị trường được khảo sát. Tuy nhiên, mức này vẫn chưa đạt tiêu chí có khả năng chi trả là 3.0 trở xuống. Lần đầu tiên trong lịch sử hai thập kỷ của cuộc khảo sát, không có thị trường lớn nào đạt ngưỡng đó.

Khả năng chi trả và khả năng mua nhà tại châu Á - Thái Bình Dương

Các thước đo khác nhau cùng cho thấy áp lực tương tự. Chỉ số Khả năng mua nhà tại châu Á - Thái Bình Dương của ULI xác định một căn nhà có thể mua được nếu giá không vượt quá năm lần thu nhập trung vị của hộ gia đình. Theo thước đo này, giá căn hộ tại Hong Kong cao gấp khoảng 23.4 lần thu nhập trung vị, mức tệ nhất khu vực năm 2024. Về giá thuê, một nghiên cứu toàn cầu riêng của DWS ước tính các hộ gia đình Hong Kong dành khoảng 61 phần trăm thu nhập khả dụng để thuê một căn hộ hai phòng ngủ điển hình, thuộc nhóm gánh nặng cao nhất thế giới. Bức tranh trong khu vực không đồng nhất. Mô hình nhà ở công của Singapore giúp nhiều căn hộ HDB vẫn nằm trong khả năng chi trả của người có thu nhập điển hình, còn nguồn cung nhà cho thuê dồi dào tại Tokyo giữ tiền thuê trung bình ở mức gần 17 phần trăm thu nhập tại các quận trung tâm. Tuy nhiên, tại những trung tâm kinh doanh lớn nhất, phần lớn gia đình trẻ vẫn không thể mua nhà.

Kết luận chính

• Hong Kong một lần nữa đứng đầu về mức độ khó mua nhà, với bội số trung vị 14.4 trong ấn bản năm 2025 của báo cáo Khả năng chi trả nhà ở quốc tế Demographia (quý III/2024).
• Không thị trường nào trong số 95 thị trường được khảo sát đạt tiêu chí có khả năng chi trả; 12 thị trường được xếp vào nhóm không thể mua nổi.
• Tỷ số của Hong Kong giảm từ 16.7 năm ngoái và 20.8 năm 2019 nhờ giá nhà giảm và số nhà mới hoàn thành tăng, nhưng người mua vẫn phải đối mặt với khoảng cách lớn.
• Đô thị mới phía Bắc và Tầm nhìn Lantau Ngày mai có thể bổ sung hơn 1.1 triệu căn nhà theo thời gian, nhưng sẽ không giúp giảm áp lực trong ngắn hạn.
• Biện pháp ngắn hạn gồm bãi bỏ các khoản thuế trước bạ bổ sung, nới lỏng bài kiểm tra sức chịu đựng khoản vay thế chấp và lên kế hoạch xây khoảng 30,000 căn nhà ở công cộng dạng nhẹ vào năm 2027 đến 2028.
• Áp lực tiền thuê rất lớn: một nghiên cứu ước tính tiền thuê nhà tại Hong Kong chiếm khoảng 61 phần trăm thu nhập khả dụng trung vị của hộ gia đình.
• Nắng nóng khắc nghiệt và tình trạng nhà ở bị chia nhỏ khiến các hộ thu nhập thấp thêm khó khăn.
• Các chuyên gia cho rằng giải phóng đất, quy định quy hoạch và hạ tầng là những đòn bẩy chủ chốt để cải thiện khả năng chi trả ở mức giá các gia đình điển hình có thể thanh toán.