Thị trường bất động sản Malaysia: Johor và Penang tăng tốc, Kuala Lumpur chững lại

Điều gì đang khiến thị trường Malaysia phân hóa trong năm 2025?

Thị trường bất động sản Malaysia đang vận động theo hai nhịp khi năm 2025 bước qua nửa chặng đường. Dữ liệu chính thức cho thấy lượng giao dịch giảm nhẹ, nhưng giá vẫn giữ vững. Trung tâm Thông tin Bất động sản Quốc gia ghi nhận 196.232 giao dịch trong nửa đầu năm 2025, giảm 1,3% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng giá trị tăng nhẹ 1,9%, lên khoảng 107,7 tỷ RM. Những con số tổng quan này che khuất khoảng cách lớn giữa các khu vực. Johor và Penang đang tăng tốc nhờ dòng vốn đầu tư công nghiệp mới và người mua có liên hệ với Singapore, trong khi Kuala Lumpur chịu sức ép từ lượng lớn căn hộ cao tầng chưa bán được.

Sự phân hóa thể hiện rõ ở các phân khúc. Bất động sản công nghiệp và logistics nổi lên như phân khúc dẫn đầu, nhờ làn sóng phát triển trung tâm dữ liệu và vai trò của Malaysia như một trung tâm sản xuất, thương mại. Văn phòng và bán lẻ tại thủ đô đang ổn định trở lại, với tỷ lệ lấp đầy cải thiện và nguồn cung không gian mới chất lượng cao sắp ra mắt. Thị trường nhà ở có diễn biến phức tạp hơn. Nhu cầu nhà thấp tầng vẫn ổn định tại nhiều bang, nhưng căn hộ chung cư ở các thành phố lớn có chu kỳ bán hàng chậm hơn.

Giới phân tích thị trường dùng thuật ngữ “hàng tồn đọng” để chỉ những căn đã hoàn thành nhưng vẫn chưa bán được sau chín tháng trở lên kể từ khi mở bán. Lượng hàng này làm ứ đọng vốn của chủ đầu tư, kéo giảm các đợt mở bán mới và gây áp lực lên giá tại những tiểu thị trường bị ảnh hưởng. Napic ghi nhận 26.911 căn nhà ở đã hoàn thành nhưng chưa bán được trong báo cáo mới nhất, với giá trị ước tính 16,44 tỷ RM. Căn hộ và chung cư chiếm khoảng 58% tổng số. Năm 2024, lượng hàng tồn đọng trên toàn quốc giảm, nhưng tồn kho lại nhích lên vào đầu năm 2025 khi các dự án hoàn thành trong bối cảnh nhịp mua chậm lại tại một số khu vực đô thị.

Dù chịu sức ép này, giá vẫn chưa giảm mạnh. Nhà liền kề và nhà bán biệt lập tiếp tục được giao dịch với nhịp độ ổn định, giao dịch trên thị trường thứ cấp chiếm ưu thế, còn các đợt mở bán mới chậm lại khi chủ đầu tư điều chỉnh theo khả năng chi trả của người mua. Những thay đổi đó giúp lý giải vì sao đà giảm tốc không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường.

Johor tăng tốc nhờ nhu cầu xuyên biên giới và đà đi lên của công nghiệp

Đà tăng tại Johor rất rõ nét. Dữ liệu của Napic và các đơn vị theo dõi ngành cho thấy bang miền nam này dẫn đầu về số đợt mở bán nhà ở mới trong nửa đầu năm, đồng thời thu hút đầu tư ngày càng tăng vào nhà máy, công viên logistics và đất phát triển dự án. Knight Frank cho biết giá trị giao dịch nhà ở tại Johor tăng khoảng 14% trong quý I/2025. Hai trụ cột chính sách đang định hình triển vọng. Đặc khu kinh tế Johor-Singapore hứa hẹn thúc đẩy nhanh dòng chảy thương mại và đầu tư; còn tuyến Đường sắt Vận tải Nhanh xuyên biên giới kết nối Johor Bahru với Woodlands của Singapore dự kiến khai trương năm 2026. Hai yếu tố này giúp việc đi lại hằng ngày thuận tiện hơn, đồng thời tăng sức hấp dẫn của nhà ở, văn phòng và bất động sản công nghiệp ở phía Malaysia của tuyến Causeway.

Hiệu ứng lan tỏa từ Singapore và tuyến RTS

Chênh lệch giá giữa Singapore và Johor vẫn lớn, vì vậy người mua và người thuê nhà ở Singapore thường tìm sang bên kia biên giới để có giá trị tốt hơn. Kết nối giao thông được cải thiện sẽ thúc đẩy xu hướng này. Với cư dân Johor làm việc tại Singapore, tuyến đường sắt giúp thời gian đi lại dễ dự đoán hơn và chi phí thấp hơn so với việc qua biên giới bằng đường bộ như hiện nay. Kết quả là tệp người mua nhà gần các ga RTS rộng hơn, nhu cầu thuê tại các khu ngoại ô lâu đời mạnh hơn và các doanh nghiệp cần nhân lực xuyên biên giới quan tâm nhiều hơn.

Đà tăng của công nghiệp và trung tâm dữ liệu

Bất động sản công nghiệp là nền tảng cho đà tăng của bang. Nghiên cứu quý II của JLL nhấn mạnh nhu cầu mạnh đối với mặt bằng nhà xưởng chất lượng tại Johor, Thung lũng Klang và Penang. Malaysia bổ sung hơn 2 triệu foot vuông diện tích kho hiện đại trong quý, nhưng tỷ lệ trống giảm xuống khoảng 2% khi các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực ô tô, điện tử và logistics bên thứ ba thuê thêm nguồn cung mới. Giá trị vốn trong phân khúc logistics và công nghiệp tăng khoảng 4% so với cùng kỳ, cho thấy nhà đầu tư tiếp tục chuyển hướng sang các tài sản có dòng thu nhập ổn định.

Câu chuyện trung tâm dữ liệu đang tạo thêm một lớp nhu cầu. Malaysia hiện có hơn 600 megawatt công suất đang hoạt động, hơn 1.300 megawatt đang xây dựng và danh mục dự án tương lai vượt xa 3 gigawatt. Knight Frank thống kê tổng cam kết đầu tư liên quan đến trung tâm dữ liệu trong riêng năm 2024 vượt 160 tỷ RM. Các địa điểm tại Johor có lợi thế về quỹ đất, gần nhu cầu dịch vụ đám mây của Singapore và hạ tầng lưới điện ngày càng được cải thiện. Điều này kéo theo việc làm, hệ sinh thái nhà cung cấp và nhu cầu ổn định đối với nhà ở, dịch vụ tại các quận lân cận.

Penang giữ đà ổn định nhờ ngành điện tử và các kế hoạch giao thông mới

Triển vọng của Penang có nét khác biệt nhưng cũng hấp dẫn không kém. Cụm ngành điện tử và điện vốn hình thành từ nhiều thập kỷ trước tiếp tục thu hút các nhà sản xuất đa quốc gia, mở rộng chuỗi cung ứng và hỗ trợ thị trường bất động sản đa dạng. Các khu công nghiệp mới đang hình thành, trong khi những dự án hạ tầng được quy hoạch từ lâu, gồm dự án Đảo Silicon Penang và tuyến LRT Mutiara, được kỳ vọng sẽ mở ra thêm cơ hội phát triển dọc các hành lang giao thông trọng điểm. Nhu cầu văn phòng vẫn vững, thị trường nhà ở ổn định; sự suy yếu phần nào về số lượng và giá trị giao dịch nhà cao tầng được cân bằng bởi nhu cầu đối với nhà thấp tầng tại các vị trí có hạ tầng phục vụ tốt.

Trung tâm sản xuất thúc đẩy nhu cầu nhà ở

Việc làm trong ngành sản xuất duy trì thu nhập của tầng lớp trung lưu, qua đó hỗ trợ hoạt động mua và thuê nhà. Đảo Penang có diện tích đất hữu hạn, vì vậy người mua ngày càng tìm đến các khu vực đất liền như Seberang Perai để sở hữu nhà rộng hơn với mức giá ban đầu dễ tiếp cận hơn. Các chủ đầu tư đang định vị các khu đô thị phức hợp có kết nối tới đầu mối giao thông, cửa hàng bán lẻ và trường học; mô hình này đã chứng tỏ khả năng chống chịu qua nhiều chu kỳ.

Thị trường căn hộ bình dân tại Kuala Lumpur hạ nhiệt, nhưng văn phòng và bán lẻ cải thiện

Kuala Lumpur cho thấy một nghịch lý. Thị trường văn phòng đang phục hồi và lĩnh vực bán lẻ ổn định trở lại, nhưng nhiều căn hộ nhắm tới phân khúc đại chúng vẫn đang tìm người mua. JLL cho biết tỷ lệ trống văn phòng của thành phố giảm từ khoảng 24% trong quý II/2024 xuống khoảng 19% một năm sau đó, khi hơn 230.000 foot vuông diện tích được hấp thụ tại các tiểu thị trường. Nguồn cung mới nhất là Lendlease Campus tại Tun Razak Exchange, cung cấp 200.000 foot vuông diện tích văn phòng tiêu chuẩn cao. Nguồn cung mới sẽ tăng thêm trong năm 2026 khi các dự án như The Capitol và UOA Duo Tower được đẩy nhanh. Tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ giảm xuống khoảng 15,7%; nhu cầu thuê được hỗ trợ bởi các mô hình ẩm thực, thời trang và trải nghiệm; hai trung tâm thương mại mang tính biểu tượng là Ombak KLCC và 118 Mall dự kiến khai trương trong 12 tháng tới.

Nguồn cung căn hộ cao tầng dư thừa kìm hãm đà tăng

Thị trường nhà ở có diễn biến khác. Napic ghi nhận tỷ trọng lớn căn hộ và chung cư đã hoàn thành nhưng chưa bán được; các nhà phân tích cho rằng Kuala Lumpur là một trong những nơi chịu gánh nặng hàng tồn đọng lớn nhất cả nước. Knight Frank nhận định giá nhà trong thành phố tăng khoảng 3,2% so với cùng kỳ trong quý I, nhưng số giao dịch giảm gần 9%, cho thấy người mua thận trọng trước nguồn cung dồi dào. Người mua thu nhập cao vẫn giao dịch ở phân khúc cao cấp và số căn hộ hạng sang mới hoàn thành lên tới vài nghìn căn, nhưng lợi suất của căn hộ thông thường trong thành phố thường thấp hơn mặt bằng cả nước. Các nghiên cứu thị trường ước tính lợi suất gộp tại thủ đô ở mức 3-5%, tùy vị trí và tuổi đời tòa nhà; phí dịch vụ tại các dự án có nhiều tiện ích cũng có thể làm giảm lợi nhuận.

Giá cả, cho vay và khả năng chi trả

Trên phạm vi cả nước, giá đang tăng chậm. Chỉ số giá nhà tăng khoảng 1,4% so với cùng kỳ năm 2024. So với quý trước, hầu hết phân khúc giảm trong quý cuối năm đó, rồi ổn định vào đầu năm 2025. Giá giao dịch bình quân trong quý IV/2024 ở mức gần 484.000 RM; đến giữa năm 2025, mức bình quân toàn quốc đạt khoảng 490.000 RM, tăng khoảng 0,7%. Nhà liền kề vẫn là loại hình được giao dịch nhiều nhất, trong khi phân khúc nhà cao tầng có mức biến động lớn nhất tùy theo địa bàn và khung giá.

Khả năng chi trả phụ thuộc vào thu nhập, chi phí vay và nguồn cung phù hợp với nhu cầu của các hộ gia đình. Ngân hàng Negara Malaysia giữ lãi suất chính sách ở mức gần 3% trong nửa đầu năm 2025; dư nợ cho vay mua nhà tiếp tục tăng với tốc độ vừa phải. Khoản vay thế chấp hiện chiếm ít hơn một nửa tổng sản phẩm quốc nội, còn thị trường lao động ổn định với tỷ lệ thất nghiệp gần 3%. Hơn bốn phần năm số hộ gia đình sống trong nhà do mình sở hữu; thị trường cho thuê tư nhân tương đối nhỏ. Chính phủ hỗ trợ người mua nhà lần đầu bằng bảo lãnh tín dụng, giảm thuế trước bạ và bố trí nguồn cung nhà ở giá phải chăng trong Ngân sách 2025. Đồng ringgit mạnh lên trong đầu năm nay và dự báo tăng trưởng kinh tế trong khoảng 4,5-5,5% cũng củng cố niềm tin của các hộ gia đình.

Điều chỉnh chính sách và lựa chọn nguồn cung

Các lựa chọn chính sách định hình kết quả thị trường. Thị thực Malaysia My Second Home được điều chỉnh trong năm 2024 thành cơ cấu ba cấp; một số bang tiếp tục áp dụng ngưỡng giá mua tối thiểu với người nước ngoài, từ 500.000 RM đến 2 triệu RM. Các hiệp hội ngành nghề kêu gọi áp dụng cách tiếp cận có trọng tâm hơn đối với hạn ngạch và trợ cấp, nhằm giảm số căn chưa bán được ở phân khúc cao cấp mà vẫn bảo đảm người mua nhà lần đầu thực sự có thể tiếp cận thị trường. Về phía mình, các chủ đầu tư đã giảm số đợt mở bán và chuyển hướng sang nhà thấp tầng nhỏ, giá phải chăng hơn, cùng các căn hộ đô thị gọn hơn nhưng có kết nối giao thông thuận tiện.

Bài toán đầu tư, lợi suất cho thuê và thuế

Nhà đầu tư đang cân nhắc giữa giá trị tài sản và nguồn thu. Theo một số ước tính, lợi suất cho thuê gộp bình quân trên toàn quốc gần 5%; mức sinh lời điển hình tại Kuala Lumpur thấp hơn, trong khi một số tiểu thị trường ở Johor cao hơn. Chính sách thuế cũng có ý nghĩa. Thu nhập cho thuê chịu thuế theo thuế suất cá nhân, tăng dần lên khoảng 20% với người cư trú và khoảng 25% với người không cư trú; thuế lãi vốn bất động sản được áp dụng khi nhà được bán trong vòng vài năm kể từ lúc mua. Phí định giá hằng năm và tiền thuê đất ở mức khiêm tốn so với quốc tế, dù phí bảo trì tại các dự án cao tầng quy mô lớn có thể cộng dồn đáng kể. Ngay cả khi tính đến các chi phí này, giá trị vốn bất động sản tại Malaysia vẫn thấp so với các thị trường trong khu vực. Nhà ở trung tâm thành phố thuộc phân khúc cao cấp tại Kuala Lumpur vẫn có thể được giao dịch ở mức khoảng 240 USD mỗi foot vuông, chỉ bằng một phần nhỏ so với Singapore.

Nơi giá trị và rủi ro gặp nhau

Chủ nhà tìm kiếm thu nhập thường chú ý đến nhà phố và nhà liền kề gần các tuyến đường sắt hoặc trục đường chính ở vành đai ngoài Thung lũng Klang, hoặc các căn hộ đủ rộng cho gia đình tại Johor Bahru, gần tuyến RTS và vành đai công nghiệp. Nhà đầu tư ưu tiên tăng trưởng vốn có thể xem xét Bayan Lepas và Seberang Perai ở Penang, nơi hoạt động mở rộng nhà máy giao thoa với các kế hoạch phát triển hạ tầng. Dòng vốn tổ chức tiếp tục hướng vào tài sản công nghiệp và logistics tại Thung lũng Klang, Johor và Penang, những nơi có giá thuê ổn định, giá trị vốn tăng và nhu cầu thuê sâu rộng. Các rủi ro chính gồm bất ổn về thuế quan có thể làm chậm quyết định đầu tư nhà máy, chi phí điện và khả năng cung cấp điện cho trung tâm dữ liệu, cũng như nhu cầu nhân lực có kỹ năng để hỗ trợ sản xuất tiên tiến.

Những điều cần theo dõi trong nửa cuối năm 2025

Một số dấu hiệu sẽ giúp đánh giá liệu sự phân hóa hiện nay trên thị trường sẽ thu hẹp hay tiếp diễn. Tiến độ của Đặc khu kinh tế Johor-Singapore, các cột mốc về tài chính và quy định đối với tuyến RTS và LRT Penang, cùng các quyết định trao thầu cho tuyến Đường sắt Bờ Đông sẽ tác động đến nơi tập trung việc làm mới và nhu cầu nhà ở. Tại Thung lũng Klang, nguồn cung kho bãi hơn 4 triệu foot vuông dự kiến hoàn thành vào cuối năm sẽ kiểm chứng tốc độ hấp thụ mặt bằng mới của các đơn vị logistics. Hoạt động cho thuê văn phòng tại Kuala Lumpur sẽ cho thấy liệu tỷ lệ trống có tiếp tục giảm khi các tòa tháp mới đi vào hoạt động hay không. Về nhà ở, những chỉ số chủ chốt cần theo dõi là mức độ điều chỉnh giá của các căn hộ chung cư cũ trong thành phố, tốc độ tiêu thụ các đợt mở bán khu đô thị mới tại Johor và Selangor, cùng tiến độ phê duyệt khoản vay thế chấp.

Điểm chính

• Lượng giao dịch toàn quốc giảm 1,3%, xuống 196.232 giao dịch trong nửa đầu năm 2025, trong khi tổng giá trị tăng 1,9%, lên khoảng 107,7 tỷ RM.
• Johor dẫn đầu về số đợt mở bán nhà ở mới; giá trị giao dịch trong quý I/2025 tăng 14%. Đặc khu kinh tế Johor-Singapore và tuyến RTS là những động lực quan trọng.
• Thị trường Penang duy trì sức chống chịu nhờ ngành sản xuất điện tử, các khu công nghiệp mới và những khoản đầu tư giao thông sắp tới như tuyến LRT Mutiara.
• Tỷ lệ trống văn phòng tại Kuala Lumpur giảm xuống khoảng 19%, từ mức gần 24% một năm trước, với diện tích hấp thụ ròng tích cực và nguồn cung mặt bằng chất lượng cao hơn sắp ra mắt.
• Phân khúc nhà cao tầng đại chúng tại Kuala Lumpur chịu tình trạng hàng tồn đọng. Giá nhà trong thành phố tăng khoảng 3,2% so với cùng kỳ trong quý I/2025, nhưng giao dịch giảm gần 9%.
• Napic ghi nhận 26.911 căn nhà đã hoàn thành nhưng chưa bán được, trị giá 16,44 tỷ RM; căn hộ và chung cư chiếm tỷ trọng lớn nhất.
• Số đợt mở bán nhà ở mới giảm còn khoảng 23.000 căn trong nửa đầu năm, gần bằng một nửa mức của năm trước, khi các chủ đầu tư điều chỉnh nguồn cung.
• Lãi suất chính sách ở mức gần 3%, cho vay thế chấp tăng với tốc độ vừa phải và các chương trình của chính phủ tiếp tục hỗ trợ người mua nhà lần đầu.
• Lợi suất cho thuê gộp dao động khoảng 3-5% tùy vị trí và loại tài sản. Thuế đánh vào thu nhập cho thuê và lãi vốn ảnh hưởng đến lợi nhuận ròng.
• Bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc hoạt động tốt nhất, với tỷ lệ trống kho vận thấp và danh mục lớn các trung tâm dữ liệu đang được xây dựng.